REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PALERMO
Sezione II Civile – in composizione monocratica - in persona del Giudi-
ce dott. Paolo Criscuoli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 16848 del Ruolo Generale degli Affari civili con-
tenziosi dell'anno 2021 vertente
TRA
, CF rappresenta e assistita Parte_1 C.F._1
dall'Avv. Andrea Benigno - P.E.C. - con- Email_1
giuntamente e disgiuntamente all'Avv. Francesco De Benedetto - P.E.C.
, con studio in Palermo, Via Alessandro La Mar- Email_2
mora n.72, presso cui ha eletto domicilio, giusta procura alle liti da in-
tendersi in calce all'atto di citazione;

– attrice –
CONTRO
, cf elettivamente Controparte_1 C.F._2
domiciliato in Palermo, presso lo studio dell'Avv. PIRERA FEDERICO in via E. NOTARBARTOLO n.5 che lo rappresenta e difende per procura del
16.12.22, allegata alla comparsa di costituzione ( ; Email_3
– convenuto –
*******
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in Parte_1
Tribunale di Palermo

giudizio dinanzi al Tribunale di Palermo Parte_2
la divisione giudiziale di un immobile in comproprietà indivisa, in
[...]
pari quota, sito in Palermo via F.Lehar, distinto in catasto identificato al
NCEU di Palermo al foglio 41, particella 1614 sub. 3.
Deduceva, inoltre, che il convenuto occupava l'intero immobile, senza corrispondere nulla e che, parimenti, le rate del mutuo – cointestato –
erano state onorate solo dalla stessa attrice.
Concludeva, quindi, come di seguito: “ordinare la resa dei conti al con-
venuto in ordine alla gestione del bene immobile;

•accertare e dichiarare il diritto della sig. alla ripetizione delle Parte_1
somme pagate ed eccedenti la propria quota di mutuo parti ad euro
2.198,09, o al maggiore o minore importo ritenuto di giustizia, condannan-
do il convenuto al relativo pagamento;

•accertare e dichiarare il diritto dell'attrice all'indennità di occupazione
per il mancato sfruttamento economico del bene immobile in comproprietà,
pari ad euro 10.548,00, o al maggiore o minore importo ritenuto di giustizia,
condannando il convenuto al relativo pagamento;

•ordinare lo scioglimento della comunione relativa all'immobile sito in Pa-
lermo, alla via Franz Lehar n.1, 3 e 5, costituito da un locale magazzino po-
sto a piano terra, con accesso diretto dalla detta via, composto da un unico
vano e WC, con pertinenziale latistante corte scoperta, avente una consi-
stenza catastale complessiva di 49 mq, identificata al N.C.E.U. di Palermo
al foglio 41, particella 1614 sub. 3, ordinando la vendita dello stesso e la
distribuzione del ricavato fra le parti, previa deduzione delle rate di mutuo
da pagare in favore della banca mutuante, e attribuzione in favore della
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- 2 - Sezione II Civile sig.ra e a carico della quota di parte convenuta dell'importo Parte_1
anticipato da parte attrice per il pagamento delle rate e non rimborsato da
parte convenuta, nonché quanto dovuto a titolo di indennità di occupazione;

•condannando controparte alle spese di giudizio e di mediazione”.
Ritualmente costituitosi il convenuto deduceva di non opporsi allo scioglimento e non contestava di aver occupato una porzione dell'immobile; deduceva di aver sostenuto spese per la manutenzione dell'immobile di cui era creditore, nonché in vista di una divisione.
Concludeva, quindi, come di seguito: “Ritenere e dichiarare che lo scio-
glimento della comunione tra i contendenti del locale in Palermo Via F. Le-
har 1, 3 e 5, può essere attuata formalizzando anche urbanisticamente il
frazionamento in due unità autonome, peraltro attività già attuata con la
messa in opera, sin dal 2019, di una parete che ha separato le due porzioni
dell'immobile, realizzando due accessi, rispettivamente da Via F. Lehar 1 e
Via F. Lehar 3, rispetto ai quali l'odierno deducente ha avuto il possesso
nella porzione di via F. Lehar 3/5 sin dal 2004.
Ritenere e dichiarare che il Signor ha sempre of- Controparte_1
ferto alla condividente di dividere l'immobile in due parti uguali. formaliz-
zando urbanisticamente il frazionamento, mentre, l'attrice ha sempre tenta-
to imporre l'acquisto all'odierno deducente che, dal canto suo, non ha di-
sponibilità economiche per il riscatto della metà indivisa.
Ritenere e dichiarare che fino al 12.3.2018 non vi è maturata alcuna
nessuna reciproca rivendicazione atteso che, le spese notarili erano state
pagate cosi come tutte le rate del mutuo dando atto che nel 2019 si è opera-
ta la divisione e che, da tale data in poi, è l'odierno deducente ad essere
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- 3 - Sezione II Civile creditore come da estratti conti e bonifici in atti, con i quali operare le com-
pensazioni.
Ritenere e dichiarare che non è dovuta indennità di occupazione, ver-
tendosi in tema di mora accipiendi, atteso che metà dell'immobile, con ac-
cesso da Via Lehar 1, è ancora oggi libera e a disposizione della compro-
prietaria.
Previa formalizzazione urbanistica della divisione e recepimento di tale
riparto dalla banca di Credito che è titolare di una iscrizione Parte_3
ipotecaria sull'intero immobile a garanzia di un prestito contratto dai due
comproprietari all'epoca dell'acquisto:
Assegnare al Signor metà del magazzino in Pa- Controparte_1
lermo ed esattamente la parte con accesso da Via Franza Lehar 3/5 mentre
all'attrice assegnare la metà con accesso da Via Franz Lehar 1, procedendo
ai relativi conguagli e disponendo sulla attribuzione a ciascuno dei condivi-
denti della quote residua del mutuo anche al fine di “azzerare” proporzio-
nalmente i valori delle singole attribuzioni da attuare per pervenire alla re-
ciproca estinzione dei reciproci rapporti tra i contendenti, se del caso attri-
buendo a ciascuno una quota maggiore o minore di accollo del mutuo resi-
duo.
Compensare tra le parti spese e compensi di lite rilevando che il conve-
nuto è stato ammesso al patrocinio a spese dello Stato”.
Nel corso del processo veniva svolta istruttoria documentale, orale e con ctu tecnica. Esperiti tentativi di conciliazione, dopo il richiamo del ctu, ritenuta la causa matura per la decisione, in esito all'udienza del
7.4.25, sostituita dal deposito di note scritte di udienza, la causa veniva
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- 4 - Sezione II Civile decisa.
****
Non vi è contestazione tra le parti in ordine alla sussistenza di una comunione, in pari quota indivisa, sull'immobile identificato al N.C.E.U.
di Palermo al foglio 41, particella 1614 sub. 3, del quale è stato offerto in produzione il titolo di proprietà.
Ciò che, invece, è controverso è il quomodo della divisione giudiziale.
Parte attrice ha chiesto disporsi la vendita del bene a terzi (la parte nelle note conclusive ha, di fatto, revocato la istanza di assegnazione dell'intero bene, pure formulata nel corso del giudizio, sulla quale non ha insistito).
Parte convenuta, invece, ha chiesto disporsi la divisione in natura del bene, con assegnazione di una quota dello stesso, pure originariamente indicata dall'ausiliario nel corso del giudizio.
Ciò posto, va, però, rilevato che la domanda di divisione non può esse-
re accolta, ostandovi la non commerciabilità del bene.
Il ctu, infatti, ha riscontrato, dopo aver svolto dei sopralluoghi, che
“l'unità immobiliare in oggetto presenta molteplici difformità, sia in ambito
di conformità urbanistica sia in ambito di conformità strutturale. Le modifi-
che apportate, hanno creato un organismo edilizio in parte diverso dal pre-
cedente, avendone di fatto aumentato la cubatura fuori sagoma e la super-
ficie utile interna”.
Trattasi di cd abusi primari, compiutamente elencati a pag.23 della ctu, tali da imporre la preventiva richiesta di permesso di costruire, NO
paesaggistico e deposito del progetto al competente Genio Civile.
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- 5 - Sezione II Civile Ciò posto in punto di fatto, in punto di diritto è noto che “quando sia
proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria
che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un
fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli
estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come ri-
chiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2,
della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del
fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "pos-
sibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un ef-
fetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'am- bito della loro autonomia negoziale” (Cass.Civ., Sez. U, Sent. n. 25021 del
07/10/2019).
Le difformità sono tali, dunque, da rendere non divisibile giuridica-
mente l'immobile, nello stato di fatto in cui si trova.
Per tale motivo la domanda va rigettata, con assorbimento delle do-
mande della terza intervenuta.
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Ciò posto occorre esaminare le ulteriori domande, dal contenuto me-
ramente patrimoniale, proposte da parte attrice.
E' provato per tabulas che l'attrice, coobbligata in solido col convenuto nei confronti dell'istituto di credito mutuante, ha sostenuto esborsi, in adempimento delle obbligazioni che gravano sui mutuatari, eccedenti la quota della metà, con diritto, quindi, alla ripetizione di € 4.089,56 com-
prensivo delle rate di mutuo maturate al 31.08.2023, oltre interessi al saggio di legge da ogni singola dazione al soddisfo.
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- 6 - Sezione II Civile Parimenti non è contestato, oltre ad essere emerso in sede di istrutto-
ria, che il convenuto fruisca in via esclusiva del bene (nessun rilievo as-
sume la circostanza che autonomamente il convenuto abbia “separato”
una porzione del bene in vista di una divisione, trattandosi di modifica unilaterale e non concordata).
In punto di diritto è noto che “in materia di comunione , il comproprieta-
rio di un bene fruttifero che ne abbia goduto per l'intero senza un titolo giu-
stificativo - esclusa l'applicabilità dell'art. 1148 cod. civ., che disciplina il
diverso caso della sorte dei frutti naturali o civili percepiti dal possessore di
buona fede tenuto a restituire la cosa al rivendicante - deve corrispondere
agli altri, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione "pro quota" del
bene comune, i frutti civili, che, identificandosi con il corrispettivo del godi-
mento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere a terzi secondo i cor-
renti prezzi di mercato, possono essere individuati, solo in mancanza di al-
tri più idonei criteri di valutazione, nei canoni di locazione percepibili per
l'immobile” (in tal senso Cass.Civ., Sez. 2, Sent. n. 20394 del
05/09/2013).
Per l'occupazione il ctu ha stimato una indennità mensile, pari ad euro
262,50, da moltiplicarsi per 85 mensilità dal marzo del 2018 all'aprile del
2025 per complessivi euro 22312,50, pari per la quota del 50% ad euro
11156,25.
Da tale importo deve essere detratto quello di euro 1524,00 (pari al
50% del totale di euro 3048,00) per spese di manutenzione sostenute dal convenuto.
Il convenuto, quindi, deve essere condannato al pagamento anche di
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- 7 - Sezione II Civile tale importo, e cioè euro 9632,25, in favore della attrice, oltre interessi ex art. 1284 comma IV cc, dalla notificazione dell'atto di citazione al soddi-
sfo.
In considerazione dell'esito della lite, le spese di lite vanno compensate per il 50% e, vista la soccombenza sulle domande condannatorie, per il resto vanno poste a carico di parte convenuta;
tale quota di metà si liqui-
da nella misura indicata in dispositivo, tenuto conto del valore della con-
troversia e dell'attività in concreto svolta, nelle fasi del giudizio, alla luce dei parametri di cui al DMG 55/2014.
Spese compensate nei rapporti tra parte attrice e parte convenuta, da un lato, ed il creditore ipotecario, dall'altro, in ragione della particolare natura e funzione della costituzione in giudizio dell'istituto di credito.
Le spese di ctu vanno poste definitivamente a carico di entrambe le parti al 50% ciascuno (ponendo quelle a carico di parte convenuta a cari-
co dell'Erario).

P.Q.M.

Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, definitivamente pronunciando:
− Rigetta la domanda di divisione dell'immobile sito in Palermo via F.
Lehar nn.1,3 e 5, identificato al NCEU di Palermo al foglio 41, particella
1614, sub. 3;
- Condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1
di euro 4.089,56, oltre interessi al saggio di legge da ogni singola
[...]
dazione in favore del mutuatario al soddisfo;

− Condanna al pagamento in favore di Inze- Controparte_1
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- 8 - Sezione II Civile di euro 9632,25, oltre interessi ex art. 1284 comma IV cc dalla Persona_1
notificazione dell'atto di citazione al soddisfo;

− Compensa per la metà le spese di lite tra le parti;

− Condanna al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
della metà delle spese del giudizio, metà che liquida in euro CP_2
4000,00, oltre euro 132 per CU e le spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A.
nella misura legalmente dovuta;

− pone le spese di C.T.U., liquidate come da decreti in atti, definitiva-
mente a carico di entrambe le parti al 50% per ciascuna, ponendo quella a carico del convenuto a carico dell'Erario. Controparte_1
Così deciso in Palermo in data 8/04/2025.
Il Giudice
dott. Paolo Criscuoli
Tribunale di Palermo
- 9 - Sezione II Civile