REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SIENA
Il Tribunale di Siena, in funzione di giudice civile nella persona della Dott.ssa Giulia Capannoli pronunzia, ai sensi dell'art. 132 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella controversia di primo grado iscritta al n. 1698/2023 R.G.
tra
, rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso giusta procura in calce all'atto di citazione dall'Avv. Maurizio
Fino ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Via La
Marmora n. 55, Firenze
PARTE ATTRICE
nei confronti di
) e CP_1 C.F._2 CP_2
), entrambe rappresentate e
[...] C.F._3 difese giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta dall'Avv. Fabio Pisillo ed elettivamente domiciliate presso il suo studio in via del Casato di Sopra n. 59, Siena
PARTI CONVENUTE
e nei confronti di e Controparte_3 C.F._4 [...]
entrambe rappresentate e CP_4 C.F._5
1 difese giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta dall'Avv. Francesco Facchini ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in via Masaccio n. 175, Firenze
PARTI CONVENUTE
e nei confronti di
), rappresentata e difesa CP_5 C.F._6 giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta dall'Avv. Marco Ferraro ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Viale Regina Margherita n. 278, Roma
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI:
: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Siena, rigettata Parte_1 ogni contraria eccezione, domanda ed istanza avversaria anche istruttoria,
In via preliminare
- accertare e dichiarare la risoluzione di diritto della transazione tra le parti datata 18/03/2024 in applicazione della espressa clausola risolutiva prevista nella stessa alla lettera e) e per l'effetto dichiarare il
Sig. libero di proseguire l'odierno giudizio;
Parte_1
Nel merito
In via principale
- accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso per tutti i motivi esposti negli atti di parte relativo al contratto preliminare di compravendita del 6 febbraio 2020 e alle successive modifiche ed integrazioni, inizialmente stipulato tra il Sig. e il Sig. Parte_1
poi deceduto, al quale sono succedute le signore Parte_2
e avente ad oggetto l'immobile sito in CP_1 Controparte_2
Siena, Banchi di Sopra n. 59;
2 - per l'effetto, condannare le promissarie venditrici all'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare sottoscritto tra il Sig. e il Sig. poi deceduto, al Parte_1 Parte_2 quale sono succedute le signore e;
CP_1 Controparte_2
- sempre in via principale accertare e dichiarare la nullità del contratto di compravendita stipulato in data 16 maggio 2023 tra le eredi
e la sig.ra per tutti i motivi indicati negli atti di Pt_2 Parte_3 parte, o, se ciò risultasse dai documenti di causa, dichiarare l'inefficacia del contratto del 16 maggio 2023 per mancato avveramento di una o di entrambe le condizioni sospensive ivi indicate (diritto di prelazione da parte dell'amministrazione ai sensi degli articoli 60, 61 e 62 del Codice dei beni culturali di cui al D.lgs. 22 gennaio 2004 n.42; delibera favorevole di accoglimento mutuo per l'acquisto);
In via subordinata
- qualora fosse ritenuto illegittimo il recesso, ma non vi fosse più la possibilità di agire per l'esecuzione in forma specifica in quanto non accolta la declaratoria di nullità sul nuovo contratto di compravendita del
16.05.2023, condannare le promissarie venditrici al risarcimento del danno nei confronti del sig. per un importo almeno pari alla Parte_1 caparra da quest'ultimo versata o per una diversa somma ritenuta di giustizia;

In via istruttoria
- insiste nella non ammissibilità delle prove per testi richieste dalle eredi in quanto tutte aventi ad oggetto fatti non contestati come Pt_2 già indicato in atti;

- nella denegata e non creduta ipotesi in cui le suddette testimonianze dovessero essere ammesse, si chiede l'ammissione, quale prova contraria, dei capitoli di prova indicati nella pagina 10 della terza memoria ex art. 171-ter c.p.c., oltre all'ordine di esibizione della documentazione eventualmente in possesso delle eredi inerente Pt_2 alla rimozione della vasca da bagno, con particolare riferimento alla documentazione amministrativa propedeutica (istanze già in atti, terza
3 memoria ex art. 171-ter c.p.c., da intendersi in questa sede riproposte ed integralmente trascritte).
Con vittoria di spese e competenze professionali.
e : “Voglia I'Ill.mo CP_1 Controparte_2
Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare:
- in via preliminare (in ordine alla questione astrattamente idonea a definire il giudizio ex art. 187, comma 2 c.p.c.): accertare e dichiarare la validità e l'efficacia dell'accordo transattivo sottoscritto in data 18.3.2024 tra le signore e (da una parte) e il Dott. CP_1 Controparte_2
(dall'altra), rigettando di conseguenza la domanda di Parte_1 parte attrice di risoluzione della transazione per inadempimento delle eredi
siccome infondata in fatto e in diritto, e dichiarando, per Pt_2
l'effetto, l'estinzione del giudizio per intervenuta cessazione della materia del contendere.
- Nel merito (in ottemperanza a quanto previsto dall'art. 189, comma 1, n. 1, ultimo periodo, c.p.c):
a) respingere le domande attoree siccome inammissibili e comunque infondate in fatto e in diritto;

b) in via riconvenzionale: accertare e dichiarare il grave inadempimento imputabile al sig. degli obblighi derivanti Parte_1 dal preliminare di compravendita stipulato in data 6.2.2020, con conseguente declaratoria della legittimità del recesso esercitato dalle signore e in data 16.5.2023, nonché di CP_1 Controparte_2 piena legittimità dell'incameramento della somma di Euro 200.000,00
(duecentomila/00) versata dall'odierno attore a titolo di caparra confirmatoria.
- In via istruttoria: ammettere le richieste di prova orale formulate dalle convenute e nella propria memoria CP_1 Controparte_2 ex art. 171 ter, n. 2 c.p.c., da intendersi in questa sede riproposte ed integralmente trascritte.
Con vittoria di spese e competenze di lite”;
4 e : “Voglia l'Il.mo Controparte_3 Controparte_4
Tribunale di Siena, rigettata ogni contraria eccezione, domanda ed istanza avversaria anche istruttoria, in via preliminare
- accertato l'intervenuto accordo transattivo e respinta la domanda di parte attrice relativa alla “risoluzione della scrittura privata transattiva per l'inesatto adempimento del pagamento delle ultime due tranches da parte delle eredi , dichiarare l'estinzione del giudizio per Pt_2 intervenuta cessazione della materia del contendere con contestuale condanna alle spese in favore delle convenute e Controparte_3 [...]
per i motivi esposti in narrativa. CP_4
- accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva della
Sig. . per tutti i motivi esposti in narrativa e Controparte_3 conseguentemente rigettare le domande avversarie;

- accertare e dichiarare la nullità della notifica per mancato rispetto dei termini a comparire nei confronti della Sig.ra ex art. Controparte_4
163 bis c.p.c. per tutti i motivi esposti in narrativa e conseguentemente rigettare le domande avversarie;

- accertare e dichiarare la nullità della citazione per violazione del n.
2 del comma 2 dell'art. 163 c.p.c., per tutti i motivi esposti in narrativa e conseguentemente rigettare le domande avversarie.
In ogni caso con vittoria di onorari e spese”;
: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: CP_5
• In via principale: respingere la domanda di nullità del contratto di compravendita ricevuto dal Notaio in data 16 maggio CP_5
2023 e la domanda di inefficacia del medesimo;

• con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite compresa IVA e
C.A.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha Parte_1 citato in giudizio , , CP_1 Controparte_2 CP_3
5 , e domandando accertarsi CP_3 Controparte_4 CP_5
l'illegittimità del recesso relativo al contratto preliminare di compravendita del 6.2.2020 stipulato tra il medesimo e Parte_2
poi deceduto, al quale sono succedute e
[...] CP_1
ed avente ad oggetto l'immobile sito in Siena, Controparte_2
Banchi di Sopra n. 59 e, per l'effetto, condannare le promissarie venditrici all'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.. Ha chiesto altresì dichiararsi la nullità o l'inefficacia del contratto di compravendita stipulato in data 16.5.2023 tra le eredi e Pt_2
e, in via subordinata, condannare le promissarie Parte_3 venditrici al risarcimento del danno nei suoi confronti per un importo almeno pari alla caparra versata.
A fondamento delle domande ha dedotto che: - in data 6.2.2020 stipulava con un contratto preliminare di Parte_2 compravendita avente ad oggetto appartamento per civile abitazione al piano primo rappresentato al Catasto Terreni del Comune di Siena nel foglio n. 132, part. 260, sub. 60 e costituente un edificio di interesse storico artistico ex D. Lgs. 42/2004 sito in Siena, Banchi di
Sopra n. 59; - il prezzo di vendita era pattuito in € 400.000,00 di cui
€ 115.000,000 da versare a titolo di caparra confirmatoria ed €
285.000,000 da versare a saldo contestualmente alla stipula del contratto definitivo, previo avveramento della condizione sospensiva prevista dall'art. 2 del contratto;
- la data della stipula del contratto definitivo veniva dapprima spostata e poi sospesa a causa della pandemia Covid-19; - a fronte dell'assenza di titoli abilitativi per la realizzazione di alcuni locali dell'immobile, parte promittente venditrice si impegnava a riportare l'abitazione ad uno stato urbanistico e catastale legittimo;
- il promissario acquirente versava a l'ulteriore somma di € 45.000,00 a titolo di Parte_2 caparra confirmatoria;
- il 2.5.2021 decedeva a Parte_2 cui succedevano, con scrittura del 7.12.2021, e CP_1
; - l'attore consegnava alle eredi due Controparte_2 Pt_2
6 assegni circolari pari a € 20.000,00 ciascuno, raggiungendo così la somma di € 200.000,00 corrisposta a titolo di caparra confirmatoria;

- le eredi non adempivano all'accordo intercorso di garantire la conformità e regolarità dell'immobile; - in data 19.4.2023 le eredi convocano dal Notaio per il giorno 15.5.2023 il Persona_1 promissario acquirente per la stipula del contratto definitivo ma che il medesimo rifiutava di procedere con la stipula stante le inesattezze catastali rilevate dal tecnico;
- il 16.5.2023 presso lo studio del notaio le eredi vendevano al prezzo di € CP_5
260.000,00 l'immobile de quo ad , rappresentata Controparte_4 mediante procura speciale autenticata dallo stesso notaio in data 4 maggio 2023 repertorio n. 6531 dalla sorella;
- il Controparte_3 medesimo giorno riceveva a mezzo Pec una comunicazione circa la volontà di e di esercitare il diritto CP_1 Controparte_2 di recesso dal preliminare del 6.2.2020 per grave inadempimento del promissario acquirente;
- il 2.6.2023 presentava un esposto alla
Polizia Municipale di Siena, Ufficio Polizia Edilizia e Ambientale per denunciare le irregolarità e non conformità dell'immobile oggetto del preliminare.
Si sono costituite e contestando le CP_1 Controparte_2 avverse deduzioni e chiedendo accertarsi in via riconvenzionale il grave inadempimento imputabile a parte attrice afferente agli obblighi derivanti dal preliminare di vendita con conseguente declaratoria di legittimità del recesso esercitato.
Si sono costituite e chiedendo Controparte_3 Controparte_4 preliminarmente accertarsi la carenza di legittimazione passiva di
, la nullità della notifica per mancato rispetto dei Controparte_3 termini a comparire nei confronti di e della citazione Parte_3 per violazione dell'art. 163 comma 2 n.2 c.p.c., e nel merito di rigettarsi tutte le domande ex adverso proposte poiché infondate.
Nel merito, parte convenuta ha dedotto di non essere a conoscenza dei rapporti intercorsi tra parte attrice e e CP_1 CP_2
7 e di aver sottoscritto dapprima un contratto sottoposto a CP_2 condizione sospensiva in data 16.5.2023, avente ad oggetto il medesimo bene immobile, con contestuale pagamento in una unica soluzione della somma di € 260.000,00 e successivamente, trascorsi i termini per l'esercizio del diritto di prelazione da parte della
Soprintendenza dei Beni Culturali e Ambientali di Siena, un atto ricognitivo datato 4.8.2023.
Si è costituita il Notaio domandando il rigetto della CP_5 domanda di nullità del contratto di compravendita del 16.5.2023.
Alla prima udienza è stato esperito il tentativo di conciliazione ed il
Giudice, preso atto della possibilità di una conciliazione fra le parti, ovvero della disponibilità di parte attrice a transigere la controversia previo versamento – da parte di e CP_1 Controparte_2
– della somma di € 60.000,00 con abbandono del giudizio di tutte le parti coinvolte a spese compensate, ha rinviato all'udienza del
20.3.2024.
Successivamente parte attrice ha eccepito la risoluzione dell'accordo transattivo per inesatto adempimento del pagamento delle ultime due tranches da parte delle eredi e la scrivente, nelle more Pt_2 assegnataria del procedimento, ha fissato l'udienza del 27.3.2025 di rimessione in decisione ex art. 187 comma 2 c.p.c. sulla sola questione relativa alla validità dell'accordo transattivo sottoscritto tra le parti.

1. Occorre premettere che “la cessazione della materia del contendere – che deve essere dichiarata dal giudice anche di ufficio
– costituisce, nel rito contenzioso davanti al giudice civile, una fattispecie di estinzione del processo, creata dalla prassi giurisprudenziale, che si verifica quando sopravvenga una situazione che elimini la ragione del contendere della parti, facendo venir meno
l'interesse ad agire e a contraddire, e cioè l'interesse ad ottenere un risultato utile, giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza
8 l'intervento del giudice, da accertare avendo riguardo all'azione proposta e alle difese svolte dal convenuto” (Cass. 2567/2007).
La giurisprudenza, infatti, reputa idonea a determinare la cessazione della materia del contendere l'intervenuta transazione tra le parti nel corso del giudizio, quando questa ha ad oggetto l'intero rapporto controverso (Cass. Civ. n. 1950/2003, Cass. Civ. n. 4257/2017,
Cass. Civ. n. 32109/2019).
In particolare, la Cassazione distingue la transazione novativa da quella semplice: nella prima si verifica l'estinzione del rapporto preesistente e la sostituzione di esso con altro oggettivamente diverso per contenuto e fonte costitutiva;
nella seconda rimangono fermi il precedente rapporto e la relativa fonte, ma si introducono mutamenti dell'assetto sostanziale dei diritti e degli obblighi che sul piano processuale si configurano come fatti modificativi, impeditivi o estintivi del diritto azionato.
L'una e l'altra forma di transazione eliminano la posizione di contrasto fra le parti e fanno venire meno l'interesse delle stesse ad una pronuncia sulla domanda come proposta o come evolutasi in corso di causa, correlativamente determinando l'inutilità della pronuncia medesima.
Tuttavia, la cessazione presuppone che le parti si diano reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio, e precisino al giudice conclusioni conformi in tal senso.
Ne consegue che l'allegazione di un fatto sopravvenuto, assunto da una sola parte come idoneo a determinare la cessazione della materia del contendere, e oggetto di contestazione dalla controparte, comporta la necessità che il giudice valuti l'idoneità del fatto sopravvenuto a determinare cessata la materia del contendere
(Cass. 5188/2015; Cass. 10553/2009).
9 Nella presente fattispecie parte attrice ha eccepito la risoluzione dell'atto transattivo, invocando la clausola risolutiva espressa contenuta all'interno del predetto atto.
Ebbene, com'è noto la clausola risolutiva ex art 1456 c.c. attribuisce al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento di controparte senza doverne provare l'importanza, sicché la risoluzione del contratto per il verificarsi del fatto non può essere pronunziata d'ufficio, ma solo se la parte nel cui interesse la clausola è stata inserita nel contratto dichiara di volersene avvalere (Cass. 16993/2007, Cass. 167/2005, Cass.
20854/2014).
Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha sottolineato che “la risoluzione di diritto di un contratto, prevista dai contraenti con apposita pattuizione quale conseguenza dell'inadempimento – di qualsiasi entità – di una determinata obbligazione non si verifica automaticamente, ma solo nel momento in cui il contraente, nel cui interesse la clausola sia stata pattuita, comunichi all'altro contraente inadempiente che intende avvalersi della clausola stessa” (così, in motivazione, Cass. Civ n. 9369/2024).
Pertanto, se è vero che la dichiarazione ex art. 1456 c.c. è unilaterale, recettizia e non formale, potendo manifestarsi in ogni valido modo, anche implicito, è comunque necessario che avvenga in maniera inequivocabile, cioè che la dichiarazione produca il suo effetto tipico giungendo a conoscenza della parte inadempiente.
Nel caso di specie, nell'accordo transattivo al punto e) è stata inserita la clausola risolutiva espressa: “le parti pattuiscono che la presente transazione non riveste carattere novativo e che la stessa si risolverà ai sensi e per gli effetti ci cui all'art. 1456 c.c. nel caso di mancato o inesatto pagamento in violazione del patto di cui al punto b). In tale ipotesi, oltre gli effetti risolutori di cui al presente punto, il
Sig. resterà libero di agire in giudizio per tutto quanto Parte_1 eccepito e richiesto nell'atto di citazione già notificato, con
10 esclusione della minor somma ricevuta a titolo della presente transazione” (doc. 27, fasc. convenute e , e all. F, Pt_2 CP_2 deposito del 31.5.2024, fasc. attore).
È pacifico che parte attrice abbia inteso avvalersi della clausola risolutiva espressa con comunicazione a mezzo pec del 17.5.2024
(vd. all. G, deposito del 31.5.2024, fasc. attore): “con la presente sono a rilevare che la scrittura privata transattiva del giudizio R.G.
1698/2023 instaurato dinanzi al Tribunale di Siena, datata
18.03.2024, si è risolta a fronte dell'inesatto adempimento, da parte delle Sig.re e , relativo al CP_1 Controparte_2 pagamento delle ultime due tranche – rispettivamente accreditate sul mio conto il 2.05.2024 e il 7.05.2024 e non entro il termine convenuto del 30.04.2024”.
Tuttavia, le parti convenute e hanno dedotto e Pt_2 CP_2 provato documentalmente (vd. docc. 30, 31 e 32, fasc. convenute) che prima della predetta comunicazione del 17.5.2024 è avvenuto il pagamento dell'ultima tranche prevista nell'accorso transattivo mediante due bonifici accreditati il 2 e 7 maggio 2024.
Ebbene, la dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa non può, in nessun caso, avere alcun effetto se la controparte ha già adempiuto alle proprie obbligazioni contrattuali, anche se ciò è avvenuto oltre i termini previsti nel contratto per l'adempimento; qui, infatti, non si discute se tali termini fossero essenziali per la controparte, come nella diversa ipotesi di risoluzione di diritto del contratto per scadenza di un termine essenziale prevista nel successivo art. 1457 c.c..
Invero, scopo della dichiarazione prescritta nel secondo comma dell'art. 1456 c.c. ai fini dell'operatività della clausola risolutiva espressa, è non già quello di far rilevare l'intempestività di un adempimento comunque già verificatosi, bensì quello di stabilire il momento a decorrere dal quale il contratto deve intendersi risolto di diritto e, quindi, non più possibile l'adempimento (Cass. 4911/1995).
11 Ciò spiega perché, fino a quando il creditore non dichiari di volersi avvalere di tale clausola, il debitore può adempiere anche tardivamente la propria obbligazione e perché - correlativamente - la dichiarazione de qua difetti del requisito della tempestività quando venga resa dopo l'adempimento, ad opera della controparte della prestazione dovuta (Cass. 4926/79, Cass. 4390/ 1979).
Merita poi osservare che, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, i contraenti sono tenuti a rispettare il principio generale della buona fede ed il divieto di abuso del diritto, preservando l'uno gli interessi dell'altro.
Il potere di risolvere di diritto il contratto avvalendosi della clausola risolutiva espressa è, difatti, necessariamente governato dal principio di buona fede, da tempo individuato sulla base del dettato normativo (ex artt. 1175, 1375, 1366,171 c.c.) come direttiva fondamentale per valutare l'agire dei privati e come concretizzazione delle regole di azione dei contraenti in ogni fase del rapporto contrattuale.
Il principio di buona fede si pone allora, nell'ambito della fattispecie dell'art. 1456 c.c., come canone di valutazione sia dell'esistenza dell'inadempimento, sia del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risolvere il contratto, al fine di evitarne l'abuso ed impedendone l'esercizio ove contrario ad esso.
Dunque, pur in presenza della predetta clausola, anche per il contraente non inadempiente vige il precetto generale ex art. 1375
c.c., occorrendo valutarsi la condotta in tale prospettiva collaborativa.
Nel caso di specie si ritiene, quindi, che non possa ravvisarsi la buona fede nella condotta di parte attrice – creditrice, la quale ha comunicato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa dopo dieci giorni dall'adempimento, seppur tardivo, di parte debitrice.
12 Alla luce di quanto esposto, la domanda di risoluzione ex art. 1456
c.c. deve essere rigettata.
A fronte dell'efficacia dell'atto transattivo intercorso tra le parti e l'avvenuta esecuzione di quanto sottoscritto nel medesimo, ovvero del pagamento della somma di € 50.000,00 effettuato da parte di e nei confronti di CP_1 Controparte_2 Parte_1
(docc. 28-31 deposito del 29.5.2024 fasc. convenute e Pt_2
), si ritiene che parte attrice abbia conseguito il CP_2 soddisfacimento della pretesa ad opera della controparte, non permanendo alcun interesse ad una decisione nel merito della controversia.

3. In punto di spese di lite si rileva che secondo la giurisprudenza, qualora nel corso del giudizio intervenga un atto o un fatto che soddisfi completamente la pretesa di parte attrice, le spese processuali devono essere liquidate dal giudice secondo il criterio della soccombenza cd. virtuale (Cass. 5555/2016).
Nella presente fattispecie, considerato che la transazione è avvenuta in corso di causa e stante il dato testuale del punto g) dell'accordo transattivo, si ritengono sussistenti giustificati motivi per compensare le spese di lite tra le parti del giudizio ex art. 92 c.p.c..

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa:
- dichiara cessata la materia del contendere per effetto dell'intervenuta transazione sottoscritta tra le parti;

- dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Siena, il 22/04/2025 Il Giudice
(Dott.ssa Giulia Capannoli)
Nota
13 La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs
30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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