N. R.G. 4057/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott. Michael Grossmann, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 4057/2021 promossa da
- (C.F. , nato il [...] a [...] Parte_1 C.F._1
(BZ), rappresentato e difeso, giusta procura depositata telematicamente, dall'avv. DE
CARLO MARIKA, presso il cui studio in Merano (BZ), Via Cassa di Risparmio n. 3, è
elettivamente domiciliato;

- parte attrice -
contro
- (C.F. ), nata il [...] a [...]; CP_1 C.F._2
- (C.F. ), nata il [...] a [...]; CP_2 C.F._3
- (C.F. ), nata il [...] a Parte_2 C.F._4
Schiavi di Abruzzo;

- (C.F. ), nata il [...] ad [...]; Parte_3 C.F._5
- (C.F. ), nata il [...] a [...]; Parte_4 C.F._6
- (C.F. ), nato il [...] a [...]; Parte_5 C.F._7
1 - (C.F. ), nato il [...] a [...]; Parte_6 C.F._8
- (C.F. ), con sede in Roma, Via Rasella Parte_7 P.IVA_1
n. 32, in persona del legale rappresentante pro tempore;
- (C.F. , nata il [...] a [...] Parte_8 C.F._9
Salto;
- (C.F. ), nata il Parte_9 C.F._10
04.02.1956 a Rotondella;

- (C.F. , nato il [...] a [...]; Parte_10 C.F._11
tutti rappresentati e difesi, giusta procura depositata telematicamente, dall'avv. PIZZINO
ALESSANDRO e dall'avv. FERRARI AUGUSTO, con domicilio eletto presso lo studio di quest'ultimo in Bologna, Via Rialto n. 9;
- (C.F. , nato il [...] a [...] e Parte_11 C.F._12
- C.F. , con sede in Bolzano, via Ressel Parte_12 P.IVA_2
n. 2/F, in persona del legale rappresentante pro tempore,
entrambi rappresentati e difesi, giusta procura depositata telematicamente, dall'avv.
ZELLER KARL, dall'avv. THURIN STEFAN, dall'avv. REINSTADLER ELIAN,
dall'avv. PIRCHER ANDREAS, dall'avv. UNTERWEGER CHRISTIAN e dall'avv.
MENEGOTTO THOMAS, presso il cui studio in Merano (BZ), Via Galilei n. 50, sono elettivamente domiciliati;

- parte convenuta -
e contro
- (C.F. ), nata il [...] a [...]; Controparte_3 C.F._13
- (C.F. ), in qualità di erede di Controparte_4 C.F._14
(C.F. ), nato il [...] a [...]; Persona_1 C.F._15
- (C.F. ), nata il [...] a Treviso, in [...] e in Parte_13 C.F._16
2 qualità di erede di (C.F. ), nato il Persona_1 C.F._15
15.07.1933 a Padova;

- (C.F. , nato il [...] a [...]; CP_5 C.F._17
- parte convenuta contumace -
con oggetto: scioglimento di comunione.
***
CONCLUSIONI
del procuratore di parte attrice:
come da note scritte d.d. 12.03.2025
“Voglia il Tribunale di Bolzano, per le causali evidenziate nei vari atti depositati in corso
di causa e verbali di udienza a cui ci si richiama integralmente, contrariis reiectis, in
particolare con rigetto della richiesta di integrazione del contraddittorio formulata dai
convenuti in via preliminare, dichiarata l'inammissibilità e comunque l´infondatezza delle
domande ed eccezioni avversarie tutte,
1) accertare e dichiarare il diritto dell'attore allo scioglimento della comunione e la non
comoda divisibilità del bene comune tavolarmente contrassegnato dalla p.m. 44, p. ed. 172,
PT 466 II, CC;
Pt_12
2) ordinarsi lo scioglimento della comunione del bene tavolarmente contrassegnato dalla
p.m. 44, p. ed. 172 , PT 466 II, CC , e disporsi l'assegnazione in proprietà Pt_12
esclusiva dell'intero immobile in favore del sig. quale comproprietario Parte_1
della quota maggiore di 76/104, con condanna dello stesso al pagamento del conguaglio in
favore degli altri comproprietari, previa determinazione delle quote gli importi da versare
loro a titolo di conguaglio, che a scanso di pronunce di genericità, vengono quantificati
come al punto j) dell'atto di citazione o nel diverso importo da stabilirsi a mezzo di
consulenza tecnica d'ufficio;
3 3) con vittoria di spese compensi ed onorari di lite, anche di mediazione e di CTU, da porsi
a carico di parte convenuta + 10. Parte_3
In via istruttoria: (…)”
dei procuratori di parte convenuta , Parte_3 Parte_2
, ,
[...] Parte_5 Parte_4 [...]
, Parte_7 Parte_8 Parte_9
, , ,
[...] Parte_10 CP_2 CP_1
: Parte_6
come da note scritte d.d. 07.03.2025
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e respinta,
IN VIA PREGIUDIZIALE PRELIMINARE: Ordinare l'integrazione del contraddittorio nei
confronti di tutti i comproprietari dello stabile distinto con la p. ed. 172 in P.T. 466/II C.C.
, denominato residence Piz da Lec, a cura della parte attrice. Pt_12
NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE, respingere la domanda attrice in quanto infondata in
fatto ed in diritto e comunque per carenza di interesse ad agire in capo all'attore;
IN VIA SUBORDINATA, respingere la domanda attrice per l'eccepita indivisibilità
dell'immobile ex art. 1112 c.c.;
IN ULTERIORE SUBORDINE, assegnare l'immobile ai convenuti sigg.ri , Parte_3
, , , in persona del Parte_2 Parte_5 Parte_4 Parte_7
l.r.p.t., , , , , Parte_8 Parte_9 Parte_10 CP_2
e con onere di liquidare all'attore ed agli altri CP_1 Parte_6
convenuti il valore della loro quota.
Con vittoria delle spese e compensi di lite.”
dei procuratori di parte convenuta e Parte_11 [...]
Parte_12
4 come da note scritte d.d. 10.03.2025
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito,


1. disporsi l'assegnazione in proprietà esclusiva dell'intero immobile p.m. 44, p. ed. 172,
PT 466 II, CC in favore del sig. con condanna dello stesso al Pt_12 Parte_1
pagamento del conguaglio di euro 2.846,15 in favore di e di euro Parte_12
2.846,15 , determinato in base al valore complessivo della p.m. 44 di euro Parte_11
148.000, come stabilito dalla CTU del 14.10.2024 (2/104 di euro 148.000,00);


2. con addebito delle spese di lite, comprese le spese di mediazione e quella per la CTU a
carico dei convenuti , , , Parte_3 Parte_2 Parte_5 [...]
, , , Parte_4 Parte_7 Parte_8 Parte_9
, , , e che Parte_10 Controparte_6 CP_2 CP_1 Parte_6
si oppongono alla divisione.”
***
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione d.d. 25.11.2021 l'attore ha evocato in giudizio i Parte_1
convenuti , Parte_11 Parte_12 Parte_3 Parte_2
, , , ,
[...] Parte_5 Parte_4 Parte_7 Parte_8
, , , Parte_9 Parte_10 Controparte_6 CP_2 CP_1
, , , e ,
[...] Parte_6 Controparte_3 Controparte_4 Parte_13 CP_5
domandando lo scioglimento della comunione avente ad oggetto la p.m. 44 della p.ed. 172
in P.T. 466/II, C.C. e, previo accertamento dell'indivisibilità in natura, Pt_12
l'assegnazione della stessa in suo favore.
L'attore ha esposto, tra l'altro:
- di essere proprietario di , e quindi di oltre il 71%, della p.m. 44 della p. ed. 172 in Per_2
P.T. 466/II C.C. Corvara;

5 - che si tratterebbe, in proposito, di un appartamento costituito da una stanza, un bagno ed un balcone, collocato al terzo piano all'interno di un complesso situato in centro nel comune di Corvara in val Badia, con una superficie di 30 mq, interessato tempo addietro da un incendio;

- che l'appartamento sarebbe attualmente inagibile e l'attore intenderebbe chiedere lo scioglimento della comunione per risanarlo e ristrutturarlo, onde poi utilizzarlo a fini abitativi;

- che, stante la non comoda divisibilità in natura, l'immobile dovrebbe essergli attribuito per intero, con addebito dell'eccedenza;
- che il procedimento di mediazione di cui al d.lgs. n. 28/2010 si sarebbe concluso con esito negativo;

- che nulla osterebbe alla richiesta divisione, avendo egli acquistato in buona fede e in base alle risultanze del libro fondiario;

- che, in particolare, dall'estratto tavolare non risulterebbero vincoli di sorta, né un vincolo alberghiero, né l'indivisibilità, né un diritto di godimento turnario, né una destinazione a multiproprietà.
Costituitisi in giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata il 19.05.2022, i convenuti e hanno dichiarato di aderire alle Controparte_7 Parte_12
richieste dell'attore, chiedendo lo scioglimento della comunione del bene tavolarmente contrassegnato dalla p.m. 44, p. ed. 172, in P.T. 466/II, C.C. con assegnazione in Pt_12
proprietà esclusiva dell'intero immobile in favore del sig. , quale Parte_1
comproprietario della quota maggiore di 76/104 e sua condanna al pagamento del conguaglio in favore dei restanti comproprietari.
Costituitisi in giudizio con comparsa depositata il 06.06.2022, i convenuti Parte_3
, , Parte_2 Parte_5 Parte_4 Parte_7
6 , , , Parte_8 Parte_9 Parte_10 CP_2 CP_1
e hanno chiesto, in via pregiudiziale, l'integrazione del
[...] Parte_6
contraddittorio nei confronti di tutti i comproprietari dello stabile distinto con la p.ed. 172
in P.T. 466/II, C.C. Corvara, e, nel merito, la reiezione della domanda attorea per le ragioni di seguito specificate:
- con atto di compravendita d.d. 15.03.1985 la Immobiliare Corvara S.r.l. avrebbe venduto alla la proprietà del suolo su cui insisteva l'edificio distinto con la Parte_14
particella edificiale 172 C.C. ormai già interamente costruito, mantenendo Pt_12
comunque, a tempo indeterminato, in capo a se stessa, la proprietà dell'edificio stesso;

- con successivo atto di compravendita d.d. 01.04.1985 la Immobiliare Corvara S.r.l.
avrebbe venduto alla la porzione principale (p.m. 1) e le porzioni a questa Parte_14
connesse ed accessorie (pp. mm. 53-54-56-59-60-73) della suddetta particella edificiale 172
C.C. Pt_12
- nella premessa di detto atto le parti avrebbero dichiarato testualmente: “(…) si è venuta a
costituire nell'edificio stesso una comunione - che verrà denominata Controparte_8
– la cui disciplina rientra esclusivamente nelle norme contenute negli articoli da
[...]
1100 a 1116 del Codice Civile, in quanto non verrà a sussistere fra le parti
comproprietarie, alcun rapporto condominiale – non avendo l'edificio alcuna parte
comune condominiale – la quale comunione avrà carattere di indivisibilità a norma
dell'art. 1112 C.C., sia per la destinazione economica alberghiera dalle parti impressa
contrattualmente al bene, sia per la materiale indivisibilità delle singole porzioni
immobiliari, oggetto della comunione, sia per l'effetto reale, opponibile anche ai successivi
aventi causa, dato dalla limitazione turnaria del godimento delle quote in comunione
attraverso la servitù passiva che verrà intavolata a seguito del presente contratto a carico
di tutte le porzioni immobiliari abitative suddivise in quote”;

7 - all'atto di compravendita sarebbe stato allegato anche il Regolamento Multiproprietà Piz
Part da volto a disciplinare le modalità di godimento delle singole unità immobiliari facenti parte dell'edificio e i vari rapporti tra proprietà, società di gestione e multiproprietari;

- in perfetta assonanza con il predetto atto costitutivo della multiproprietà, con i singoli rispettivi atti di compravendita, nel tempo ciascun multiproprietario avrebbe acquistato una quota indivisa delle rispettive porzioni materiali;

- nella premessa dei singoli atti di acquisto di ciascun multiproprietario sarebbe espressamente contenuta una dichiarazione delle parti analoga a quella contenuta nell'atto costitutivo della multiproprietà;
- il 31 dicembre 2012 un devastante incendio, sviluppatosi in un deposito esterno di cartoni posto nel sottotetto dell'edificio, avrebbe distrutto interamente il tetto e buona parte del fabbricato, compresi molti degli appartamenti adibiti a multiproprietà;
- tutti i multiproprietari avrebbero interesse a ricostruire e rimettere in pristino stato l'immobile;
- nel caso di specie si sarebbe in presenza di un'ipotesi di litisconsorzio necessario tra i comproprietari di tutte le unità immobiliari facenti parti dell'edificio per cui è causa;

- difetterebbe inoltre un concreto ed attuale interesse ad agire in capo all'attore, essendo l'immobile destinato alla demolizione;

- allo scioglimento della comunione osterebbe poi il carattere di indivisibilità ex art. 1112
c.c., derivante dalla destinazione economica alberghiera impressa contrattualmente al bene e dalla conseguente materiale indivisibilità delle singole porzioni immobiliari;

- nella denegata ipotesi del rigetto delle eccezioni che precedono l'immobile dovrebbe comunque essere assegnato ai convenuti.
All'esito dell'udienza di prima comparizione e trattazione del 09.06.2022 il G.I. ha dichiarato la contumacia dei convenuti , e , ha Controparte_3 Controparte_4 Parte_13
8 assegnato a parte attrice un termine per depositare attestazione dell'avvenuta notifica dell'atto di citazione al convenuto ed ha disposto l'integrazione del CP_5
contraddittorio nei confronti degli eredi di , deceduto prima Controparte_6
dell'instaurazione della causa.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 09.01.2023 la convenuta CP_2
si è costituita anche in qualità di erede del defunto , riportandosi al
[...] Controparte_6
contenuto della comparsa di costituzione e risposta depositata in data 06.06.2022.
A seguito di rinvii per trattative richiesti dalle parti, all'udienza del 07.09.2023 il G.I. ha dichiarato la contumacia del convenuto ed ha assegnato i termini ex art. 183, CP_5
comma 6, c.p.c.
La causa è stata istruita attraverso l'assunzione di una consulenza tecnica d'ufficio.
Successivamente le parti hanno rassegnato le conclusioni in epigrafe riportate e, con ordinanza d.d. 14.03.2025, la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c., scaduti in data 03.06.2025.
2. La domanda attorea di scioglimento della comunione sulla p.m. 44 della p.ed. 172 in P.T.
466/II, C.C. Corvara, è meritevole di accoglimento.
2.1. Preliminarmente si osserva come, in conformità all'art. 784 c.p.c., il contraddittorio sia stato correttamente instaurato nei confronti di tutti i comproprietari dell'immobile in oggetto. L'attore, proprietario tavolare della quota di 76/104 della p.m. 44 della p.ed. 172 in
P.T. 466/II, C.C. Corvara, ha invero evocato in giudizio i seguenti comunisti:
i. , proprietario della quota di 2/104, Parte_11
ii. proprietaria della quota di 2/104, Parte_12
iii. , proprietaria della quota di 2/104, Parte_3
iv. , proprietaria della quota di 2/104, Parte_2
v. , proprietario della quota di 1/104, Parte_5
9 vi. , proprietaria della quota di 2/104, Parte_4
vii. proprietaria della quota di 6/104, Parte_7
viii. , proprietaria della quota di 1/104, Parte_8
ix. , proprietaria della quota di 1/104, Parte_9
x. , proprietario della quota di 1/104, Parte_10
xi. proprietaria della quota di 2/104, CP_2
xii. proprietaria della quota di 1/104, CP_1
xiii. , proprietario della quota di 1/104, Parte_6
xiv. , proprietaria della quota di 1/104, Controparte_3
xv. , in qualità di erede della quota di 1/208 del proprietario tavolare Controparte_4
, Persona_1
xvi. , proprietaria della quota di 1/104, nonché erede della quota di 1/208 del Parte_13
proprietario tavolare , Persona_1
xvii. , proprietario della quota di 1/104. CP_5
Priva di pregio risulta l'eccezione di parte convenuta, secondo cui sussisterebbe un litisconsorzio necessario nei confronti dei proprietari delle ulteriori porzioni materiali che compongono la p.ed. 172. Lo scioglimento giudiziale di una comunione presuppone infatti la partecipazione dei comproprietari dello stesso bene in comunione. Non è invece in alcun modo richiesta l'estensione del contraddittorio ai proprietari di beni estranei alla comunione, quali le ulteriori porzioni materiali della p.ed. 172.
2.2. Posto quanto precede, si osserva come ai sensi dell'art. 1111, comma 1, c.c. “Ciascuno
dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione;
l'autorità
giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni,
se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.”
La riportata disposizione sancisce il principio del favor divisionis, in base al quale,
10 ogniqualvolta viene meno il consenso a permanere in uno stato di comunione, ogni partecipante può chiedere lo scioglimento della stessa.
Ne discende che non può non riconoscersi, in capo all'attore, un attuale e concreto interesse ad agire ai sensi dell'art. 100 c.p.c. Il bisogno di tutela giudiziale e la sua utilità risiedono nella sussistenza di una comproprietà e nell'opposizione di taluni comproprietari al suo scioglimento. Risultano per contro irrilevanti, ai fini dello scrutinio dell'interesse ad agire,
l'interesse finale perseguito dall'attore e la sua eventuale irrealizzabilità. In altri termini, la circostanza secondo cui, a seguito dell'incendio che ha distrutto la copertura e parti del fabbricato, per la ristrutturazione dell'unità immobiliare de qua ed il ripristino della sua abitabilità sarebbero necessari accordi con i proprietari delle restanti unità dell'edificio ovvero altri adempimenti non incide sull'interesse immediato alla divisione. La proprietà,
del resto, è riconosciuta dall'ordinamento come diritto pieno ed assoluto, onde risulta tutelato anche l'interesse a non utilizzare un bene (c.d. ius utendi et abutendi).
2.3. Tanto premesso, occorre esaminare l'eccezione di indivisibilità ex art. 1112 c.c.
sollevata dai convenuti . CP_9
A detta di tali convenuti alla comunione per cui è causa sarebbe stato impresso un carattere di indivisibilità, “sia per la destinazione economica alberghiera, sia per la materiale
indivisibilità delle singole porzioni immobiliari sia per la limitazione turnaria del
godimento” (cfr. pag. 15 comparsa di costituzione e risposta). A sostegno dell'eccezione i medesimi hanno richiamato, tra l'altro, i contratti di compravendita d.d. 15.03.1985 e
Part 01.04.1985, nonché l'allegato “Regolamento Multiproprietà Piz da , volto a disciplinare le modalità di godimento delle singole unità immobiliari facenti parte dell'edificio e i vari rapporti tra proprietà, società di gestione e multiproprietari.
Il contratto di compravendita d.d. 01.04.1985, con cui la Immobiliare Corvara S.r.l. ha venduto alla la porzione principale (p.m. 1) e le porzioni a questa connesse Parte_14
11 ed accessorie (pp. mm. 53, 54, 56, 59, 60 e 73) della p.ed. 172 C.C. Corvara reca in effetti la seguente premessa: “(…) si è venuta a costituire nell'edificio stesso, una comunione - che verrà denominata “multiporprietà ” – la cui disciplina rientra unicamente Parte_14
nelle norme contenute negli articoli da 1100 a 1116 del Codice Civile, in quanto non verrà
a sussistere fra le parti comproprietarie, alcun rapporto condominiale edilizio – non
avendo l'edificio alcuna parte comune condominiale – la quale comunione avrà carattere di indivisibilità a norma dell'art. 1112 C.C., sia per la destinazione economica alberghiera
dalle parti impressa contrattualmente al bene, sia per la materiale indivisibilità delle
singole porzioni immobiliari, oggetto della comunione, sia per l'effetto reale, opponibile
anche ai successivi aventi causa, dato dalla limitazione turnaria del godimento delle quote
in comunione attraverso la servitù passiva che verrà intavolata a seguito del presente
contratto a carico di tutte le porzioni immobiliari abitative suddivise in quote” (cfr. doc. 2 fasc. Cimini+10). Il predetto contratto richiama poi il “Regolamento della “Multiproprietà
” in Corvara di Val Badia”, che ribadisce all'art. 3 che “Ogni unità costituisce Parte_14
una unità indivisibile ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1212 Codice Civile. Ciò è
espressamente riconosciuto da tutti i comproprietari di ogni unità, per cui essi rinunciano
fin d'ora a richiedere lo scioglimento della comunione, anche mediante assegnazione del bene con conguagli in denaro.” (cfr. doc. 3 fasc. Cimini+10). La clausola di indivisibilità
ovvero il rinvio al citato regolamento è presente anche nei contratti di compravendita prodotti dai convenuti (cfr. doc. 5, 6, 7, 8 e 9 fasc. ). CP_9 CP_9
Si è dunque in presenza della costituzione di una multiproprietà immobiliare, cui pattiziamente è stato impresso un vincolo di indivisibilità ai sensi dell'art. 1112 c.c. Sul
punto giova richiamare il seguente principio di diritto statuito dalla Suprema Corte di
Cassazione con sentenza n. 4176 del 17.06.1983: “In tema di scioglimento della comunione
per la configurazione dello impedimento sancito dall'art. 1112 cod. civ., occorre che
12 l'elemento volitivo si integri con quello oggettivo, in quanto lo scioglimento, che si attua
normalmente con l'attribuzione ai partecipanti di porzioni materiali della cosa comune
(art. 1114 cod. civ.), può essere escluso dalla volontà dei comunisti di imprimere a tale
cosa una determinata caratteristica d'uso solo quando siffatta volizione trovi attuazione in
una situazione materiale che venendo meno con la divisione determini la perdita della
possibilità di usare ulteriormente la cosa in conformità della sua convenuta destinazione.”.
Vertendosi nella presente causa intorno ad un vincolo di indivisibilità derivante dalla volontà delle parti e non già dalle caratteristiche intrinseche del bene, consistente in un appartamento, lo stesso, ai sensi dell'art. 1372 c.c., “non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge”.
Deve pertanto rilevarsi come nel contratto con cui l'odierno attore ha acquistato la quota di
74/104 della p.m. 44 difetti qualsivoglia menzione in ordine al citato vincolo di indivisibilità, così come in ordine alla destinazione alberghiera ed al godimento turnario del bene (cfr. doc. 3 fasc. attoreo). Assente è altresì il rinvio al regolamento della multiproprietà. Non risulta dunque provato che l'attore abbia assunto un obbligo a permanere in comunione ovvero al mantenimento della destinazione del bene a multiproprietà.
Sotto un ulteriore profilo deve osservarsi come il vincolo in considerazione non risulti da alcuna iscrizione presso il libro fondiario, sulla cui fede l'attore ha acquistato le sue quote
(cfr. doc. 1 fasc. attoreo).
In proposito, il CTU ing. ha infatti esposto che “Le iscrizioni relative a Persona_3
<< diritto di servitù dell'aggravio al particolare godimento turnario, al vincolo di
indivisibilità e alla particolare organizzazione alberghiera affidata, per contratto e
regolamento, al proprietario pro tempore della porzione dominante>> presenti in più
piombi riportati nel libro mestro storico con particolare riferimento al 2050 del 1985 di cui
13 all'annotazione progressiva nr. 30 di pag. 286 (vedasi scansione del libro maestro storico allegata) sono stati volontariamente omessi dalla trascrizione.” (pagg. 13-14 relazione
CTU). Sulla base della ricostruzione del CTU, a seguito dell'informatizzazione del libro fondiario, l'iscrizione del diritto di servitù in esame non è stata trasposta nel libro fondiario digitale. Poiché entro il termine del 03.05.2002, come previsto dall'editto della Corte di
Appello di Trento, pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Trentino-Alto Adige n.
44 del 02.11.2001 (v. allegato alla CTU), non risulta essere stato introdotto alcun procedimento di rettifica e l'acquisto dell'attore ha avuto luogo sulla base delle risultanze tavolari successive all'informatizzazione, il diritto di servitù de quo non è al medesimo opponibile. Nel presente procedimento non può in ogni caso attribuirsi alcun rilievo alla considerazione del CTU, secondo cui “tale frazionamento della proprietà avrebbe dovuto peraltro quanto meno allertare l'estensore dell'atto di compravendita e suggerirgli una più accurata e approfondita ricerca tavolare, anche storica” (pag. 14 relazione CTU).
Non sussistono infine i presupposti per una dilazione della divisione ai sensi dell'art. 1111
c.c., non essendo stato addotto alcun elemento da cui desumere che l'immediato scioglimento possa arrecare un pregiudizio ai comproprietari.
In definitiva, l'eccezione di indivisibilità deve essere disattesa.
2.4. Quanto alle ulteriori condizioni per procedere alla divisione, rappresentate, ai sensi dell'art. 46 del d.P.R. 06.06.2001, n. 380, dell'art. 40, comma 2, della legge 28.02.1985, n.
47, e dell'art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52/1985, dalla regolarità edilizia e dalla conformità catastale dell'immobile (cfr. Cass. civ., Sez. Un., 07.10.2019, n. 25021), il CTU
ha accertato quanto segue: “Sulla base dei riscontri effettuati in loco e dall'esame delle
planimetrie catastali e delle consistenze tavolari si è potuta constatare la sostanziale
corrispondenza tra quanto riportato in tali documenti con lo stato dei luoghi (P.M.44).”
(pag. 16 relazione CTU). Il CTU ha inoltre dato atto che l'immobile per cui è causa è stato
14 realizzato in base alla concessione edilizia n. 306/78 del 17.05.1978 del Comune di a fronte della quale è stata rilasciata dallo stesso Comune licenza d'uso in data Pt_12
02.04.1980.
2.5. è da considerarsi l'indivisibilità in natura dell'immobile per cui è causa. Se, CP_10
tuttavia, l'attore e i convenuti e concordano in Parte_12 Parte_11
ordine all'assegnazione del bene al primo, gli ulteriori convenuti costituiti chiedono l'assegnazione in loro favore.
Stante il richiamo dell'art. 1116 c.c. alle norme sulla divisione ereditaria, trova applicazione l'art. 720 c.c., che dispone come segue: “Se nell'eredità vi sono immobili non comodamente
divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica
economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro
frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito
dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o
anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione.
Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto.”
Poiché l'attore è titolare della quota di comproprietà maggiore, pari a 76/104, e non è dato ravvisare motivi per discostarsi dal criterio preferenziale di cui all'art. 720 c.c., l'immobile deve essere attribuito per intero al medesimo, con obbligo a suo carico di pagare agli altri comproprietari un conguaglio corrispondente alla rispettiva quota.
2.6. Occorre pertanto scrutinare la questione relativa alla stima dell'immobile in oggetto e alle modalità di calcolo del conguaglio dovuto dalla parte assegnataria di quota in natura maggiore rispetto alla propria quota di diritto.
A tal fine questo Giudice ritiene di poter recepire integralmente le conclusioni raggiunte dal consulente tecnico d'ufficio ing. nella propria relazione definitiva Persona_3
depositata il 13.10.2024. Le risultanze della CTU risultano invero frutto di un adeguato
15 approfondimento dei quesiti posti, immune da vizi logici, corroborato dalla documentazione complessivamente allegata dalle parti e dai rilievi in loco effettuati dal consulente in contraddittorio con i CTP. Il CTU ha inoltre risposto in modo chiaro ed esauriente alle osservazioni dei CTP sulla bozza di consulenza.
Nello specifico, il CTU ha quantificato il valore di mercato dell'intera p.m. 44 della p. ed.
172, in P.T. 466/II C.C. in € 148.000,00. Pt_12
Nella propria stima il CTU ha tenuto adeguatamente conto delle caratteristiche e della posizione dell'immobile, sito nel “principale centro della Val Badia, rinomata per il turismo invernale ed estivo”. Risulta, in particolare, che “La zona in cui sorge il compendio
immobiliare è ben collegata attraverso la rete stradale locale a quella nazionale costituita,
primariamente, dall'autostrada A22. Sono inoltre da essa facilmente raggiungibili a piedi i principali impianti di risalita presenti, distanti, in linea d'aria, ca. 420m, così come numerosi sentieri escursionistici e ciclabili.” (pag. 3 relazione CTU). La relazione espone poi compiutamente i condivisibili criteri seguiti ai fini della valutazione, indicando le ragioni sulla base delle quali i contratti di compravendita richiamati dal CTP di parte attrice non sono stati ritenuti significativi (“Il confronto, come anticipato, si basa su contratti
risalenti al periodo compreso tra il 2019 e il 2022. Come evincibile da qualunque sito
specializzato, la pandemia da Covid-19 ha causato, proprio nel suddetto periodo, un
profondo calo generale dei prezzi che si è ripercosso anche nei 2 anni immediatamente
successivi per poi risalire vertiginosamente fino ai giorni nostri. A titolo esemplificativo si
riporta un grafico tendenziale dell'andamento dei prezzi tratto dal sito di un importante
operatore immobiliare nazionale: (…) Stante la situazione di collabenza della struttura è
assolutamente verosimile che i possessori di quote della multiproprietà, costituiti
generalmente da piccoli risparmiatori, non intravvedendo la possibilità di un rapido
ripristino della struttura, abbiano deciso di liberarsene, svendendo addirittura le stesse. E'
16 noto come proprio nel periodo post-Covid i soggetti forti economicamente abbiano
approfittato proprio di tali situazioni di crollo dei prezzi per realizzare fruttuose
acquisizioni e remunerativi investimenti.” – pagg. 35-36 relazione CTU).
Inoltre il CTU ha correttamente considerato la situazione attuale del cespite, senza attribuire rilievo ad accadimenti futuri ed eventuali quali la perdita della capacità ricettiva che, a detta del CTP di parte attrice, conseguirebbe alla mancata riattivazione dell'esercizio alberghiero entro il 30.09.2026.
2.7. Deve quindi disporsi lo scioglimento della comunione sulla p.m. 44 della p. ed. 172, in
P.T. 466/II C.C. Corvara, con attribuzione della piena ed esclusiva proprietà della stessa
(1/1) all'attore.
Il difetto di corrispondenza tra l'assegnazione che precede e la quota di diritto spettante all'attore comporta l'obbligo, a carico del medesimo, di corrispondere in favore dei convenuti un conguaglio determinato come segue:
convenuto conguaglio spettante
i. € 2.846,15 Parte_11
ii. € 2.846,15 Parte_12
iii. € 2.846,15 Parte_3
iv. € 2.846,15 Parte_2
v. Gavini € 1.423,08 Pt_5
vi. € 2.846,15 Parte_4
vii. € 8.538,46 Parte_7
viii. € 1.423,08 Parte_8
ix. € 1.423,08 Parte_9
x. € 1.423,08 Parte_10
xi. € 2.846,15 CP_2
17 xii. € 1.423,08 CP_1
xiii. € 1.423,08 Parte_6
xiv. € 1.423,08 Controparte_3
xv. € 711,54 Controparte_4
xvi. € 2.134,62 Parte_13
xvii. € 1.423,08 CP_5
Su tali importi decorrono in favore di ciascun convenuto gli interessi al saggio legale con decorrenza dal passaggio in giudicato della presente sentenza sino al saldo (cfr. Cass. civ.,
Sez. II, 11.10.2016, n. 20457; Cass. civ., Sez. II, 10.02.2004, n. 2483).
3. In ordine alle spese di lite, la giurisprudenza di legittimità è consolidata nel senso che
“Nei procedimenti di divisione giudiziale, le spese occorrenti allo scioglimento della
comunione vanno poste a carico della massa, in quanto effettuate nel comune interesse dei
condividenti, trovando, invece, applicazione il principio della soccombenza e la facoltà di
disporre la compensazione soltanto con riferimento alle spese che siano conseguite ad
eccessive pretese o inutili resistenze alla divisione.” (Cass. civ., Sez. II, 24.01.2020, n.
1635; cfr. anche Cass. civ., Sez. II, 08.10.2013, n. 22903; Cass. civ., Sez. III, 18.10.2001, n.
12758).
Benché all'esito della presente vertenza i convenuti siano risultati soccombenti CP_9
in relazione alle eccezioni ed alle domande proposte, non si ritiene che la condotta degli stessi sia stata connotata da “eccessive pretese o inutili resistenze alla divisione” nel senso indicato dalla Suprema Corte. L'attore deve essere del resto considerato soccombente in relazione ai profili attinenti al computo dei conguagli dovuti agli altri condividenti.
Sussistono pertanto i presupposti per la compensazione integrale delle spese di lite.
Le spese della CTU, come liquidate con decreto d.d. 19.02.2025, devono essere invece poste definitivamente a carico di di tutte le parti in proporzione alle rispettive quote di
18 comproprietà, con condanna delle stesse al rimborso di quanto anticipato in misura maggiore dalle altre parti.
4. Al passaggio in giudicato della presente sentenza si ordina al competente Conservatore
tavolare di darne esecuzione, provvedendo altresì alla cancellazione dell'annotazione di lite
sub G.N. 753/2022 Ufficio del Libro fondiario di Brunico.


P.Q.M.


Il Tribunale, con sentenza non definitiva, ogni altra domanda, eccezione o deduzione rigettata, assorbita o dichiarata inammissibile:
1) dispone lo scioglimento della comunione sulla p.m. 44 della p.ed. 172, in P.T. 466/II
C.C. Corvara, attualmente intavolata in favore di , , Parte_1 Parte_11
, , , Parte_12 Parte_3 Parte_2 Parte_5 [...]
, , Parte_4 Parte_7 Parte_8 Parte_9
, , Parte_10 CP_2 CP_1 Parte_6 Controparte_3
, e , mediante l'attribuzione della piena ed Persona_1 Parte_13 CP_5
esclusiva proprietà della stessa (1/1) a , nato il [...] a Parte_1
Silandro (BZ);
2) condanna l'attore a corrispondere a titolo di conguaglio i Parte_1
seguenti importi, oltre interessi al saggio legale con decorrenza dal passaggio in giudicato della presente sentenza sino al saldo:
i. € 2.846,15 in favore di , Parte_11
ii. € 2.846,15 in favore di Parte_12
iii. € 2.846,15 in favore di , Parte_3
iv. € 2.846,15 in favore di , Parte_2
v. € 1.423,08 in favore di , Parte_5
vi. € 2.846,15 in favore di , Parte_4
19 vii. € 8.538,46 in favore di Parte_7
viii. € 1.423,08 in favore di , Parte_8
ix. € 1.423,08 in favore di , Parte_9
x. € 1.423,08 in favore di , Parte_10
xi. € 2.846,15 in favore di CP_2
xii. € 1.423,08 in favore di CP_1
xiii. € 1.423,08 in favore di , Parte_6
xiv. € 1.423,08 in favore di , Controparte_3
xv. € 711,54 in favore di , Controparte_4
xvi. € 2.134,62 in favore di , Parte_13
xvii. € 1.423,08 in favore di;
CP_5
3) compensa per intero le spese di lite fra le parti;

4) pone le spese per la consulenza tecnica d'ufficio, nella misura già liquidata in corso di causa, definitivamente a carico di tutte le parti in proporzione alle rispettive quote di comproprietà, come indicate in parte motiva sub 2.1., con condanna delle stesse al rimborso di quanto anticipato in misura maggiore dalle altre parti;

5) ordina al competente Conservatore del Libro fondiario, al passaggio in giudicato della presente sentenza, di cancellare l'annotazione della domanda sub G.N. 753/2022 Ufficio
del Libro fondiario di Brunico, a carico degli immobili ivi indicati, nonché di procedere con ogni iscrizione conseguente alla presente sentenza.
Bolzano, 23.06.2025
Il Giudice
dott. Michael Grossmann
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