n. 4528/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COMO
Sezione II CIVILE
Il Tribunale, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 4528/2022 r.g. promossa da:
(C.F. e Parte_1 C.F._1 Parte_2 (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MASCETTI ELENA
[...] P.IVA_1
ATTRICI contro
(C.F. ) e CP_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ZUCCALA STEFANO e dell'avv.
[...] P.IVA_2 SOLLAZZO FEDERICA CONVENUTE
CONCLUSIONI
Per la parte attrice In accoglimento della domanda attorea,
- preso atto delle scritture del 6.08.2021 e 12.11.2021 intercorse fra le parti;

- accertato l'inadempimento della signora in proprio e quale titolare dell'Azienda CP_1 Agricola Balù;
- determinato l'attuale valore e consistenza dei beni, mobili ed immobili, oggetto dei contratti preliminari;

- dato atto dell'ammontare complessivo delle somme di €. 28.000,00 versate a favore di CP_1 a titolo di caparra confirmatoria ed acconti, da parte attrice;

- dato atto della disponibilità della promissaria acquirente al versamento del dovuto prezzo, ripetutamente offerto, confermata con la sottoscrizione dell'atto di citazione,
1) determinare il prezzo di vendita riducendolo nella misura che risulterà di giustizia, alla luce dell'esistenza e della consistenza dei beni mobili ed immobili accertande nel presente giudizio,
2) condannare al pagamento della penale contrattuale in misura di € 150,00 giornaliere a CP_1 far tempo dal 15.3.2022 sino alla data di effettivo trasferimento della proprietà
3) disporre e dichiarare, ex art. 2932 c.c., a favore della con sede in Parte_3 Mozzate (CO), Via Turati n. 13, in persona del socio amministratore e legale rappresentante pro tempore , il trasferimento in piena proprietà dell'intera unità immobiliare sita in Locate Parte_1 Varesino (CO), Via Consorziale dei Gerbi, Piano T, identificata all'N.C.E.U. del predetto Comune Sez. Urb. al foglio 12, mappale 5764, Cat. D/10, rendita catastale €. 795,00 (Euro settecentonovantacinque/00), nonché della pertinenza identificata e censita al Catasto Terreni, partita foglio 9, mappale 5764, classe ente urbano, superficie are 19 ca 80 e degli ulteriori beni mobili e opere pagina 1 di 12 descritti ed elencati al punto 1 del contratto preliminare del 12.1.2021; nonché della azienda agricola ivi insistente e composta all'epoca dello spoglio del possesso in capo a in proprio e Parte_1 quale titolare della Soc. Agr. Il Trifoglietto, da fabbricati, strutture, macchinari, animali, comprendente:
- Una mungitrice TECNOSAC per vacche carrellata;

- 6 manzette;

- 1 vacca da latte in produzione;

- 1 vitello;

- 1 conigliera;

- 1 becco;

- 16 capre da latte;

- 7 capretti;

- 1 mungitrice per capre fissa;

- 150 capi di pollame;

- 1 nebulizzatore NEBULUM;

- 2 banchi frigo BECKERS HORECA;

- 1 pastorizzatore CARPIGIANI;

- 2 bilance;

- 1 piastra termica;

- 1 freezer a pozzo;

- 2 frigoriferi con freezer;

- 1 tank da 150 Lt per refrigerazione latte;

- 1 furgone DUCATO con cella frigorifera;

- 1 banca frigo carrellato;

- 1 fermentiera polifunzionale;

- 1 impellicolatrice;

- bonifica terreno con abbattimento e livellamento [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice];
- recinzione in paline metalliche cementate (rete h. mt. 2,00, cancello in ferro, manufatto contatori ENEL) [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice];
- allaccio acqua potabile (scavo di mt. 3,60 con tubo diametro 40 cm, contatore) [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice];
-allaccio ENEL volt 220 e 380 [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice];
- stalla per capre mt 12,00 x 4 [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice];
- fienile con cambio destinazione mt 6,00 x 6.00 [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice];
- bagno privato e bagno per disabili di mt 6,00 x 2,00 adiacente al fienile [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice];
- laboratorio multifunzionale in materiale coibentato di mt. 7,00 x 2,00 [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice];
- lavori di sistemazione per drenaggio strada consorziale e piazzali interni all'azienda [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice];
- fossa IMHOFF con allaccio bagni e laboratori, pozzi perdenti allacciati alle grondaie della struttura [n.d.r. da eseguirsi da parte promittente venditrice];
- punto vendita mt 8,00 x 3,00 in materiale coibentato con annessa cella di refrigerazione e bagno [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice];
- tunnel in PVC adibito a pollaio di mt. 7,00 x 6,00 con pavimento [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice];
- stalla completa in per bovini e 10 poste stabulazione fissa con pavimento [n.d.r. già CP_3 effettuata da parte promittente venditrice];
- impianto di allarme in tutte le strutture [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice]; pagina 2 di 12 - 4 box mt. 3,00 x 3,00 cadauno con pavimento e tetto coibentati [n.d.r. già effettuata da parte promittente venditrice];
- terreno confinante di mq 2000 recintato con acqua, contenente 800 piante di fragole rifiorenti in piena produzione su telo e 200 piante di mirtillo su telo in comodato d'uso fino al 2024” [n.d.r. rectius possibilità di subentrare in contratto di affitto agricolo paventato da sig.ra ] ovvero dei beni ad CP_1 oggi presenti in azienda agricola oggetto di preliminari di compravendita, previa decurtazione del prezzo dei beni non rinvenuti in corso di causa;

4) contestualmente disporre in favore dell'alienante in proprio e quale titolare CP_1 dell'Azienda Agricola Balù e a carico della in persona del socio Parte_3 amministratore e legale rappresentante pro tempore, il pagamento del prezzo residuo, Parte_1 così come determinato in corso di causa, in riduzione del prezzo contrattuale, operata in relazione ai vizi, alle difformità ed alla minore consistenza dei beni immobili e mobili, nonché previa deduzione della somma di €. 28.000,00 (già versati da parte promissaria acquirente a titolo di caparra e di acconti), e dell'importo dovuto da parte promittente venditrice a parte promissaria acquirente a titolo di penale per il ritardo, disponendo modalità e termini di pagamento, comunque subordinato all'estinzione da parte della promissaria venditrice delle ipoteche e cancellazione di atti pregiudizievoli;

5) ordinare la trascrizione dell'emananda sentenza nei Pubblici Registri Immobiliari, con esonero del Direttore dell'Agenzia delle Entrate;

6) dare atto che parte attrice invoca i benefici fiscali previsti per la piccola proprietà contadina ex legge n. 604/1954 e successive modifiche, dichiarando a tale proposito che: a) parte attrice, nonché i componenti del suo nucleo familiare, dedicano abitualmente la loro attività manuale alla lavorazione della terra;
b) parte attrice, nonché i componenti del suo nucleo familiare, non hanno venduto fondi rustici nel biennio antecedente ad oggi, facendo riferimento, per quanto riguarda gli altri requisiti prescritti dalla legge, ai certificati dell'Ispettorato Provinciale dell'Agricoltura, che saranno esibiti all'Ufficio del Registro. In via alternativa Condannare in proprio e quale titolare dell'impresa individuale Azienda Agricola Balù CP_1 di Sonia Lobasso a risarcire a in proprio e quale socio amministratore, legale Parte_1 rappresentate pro tempore della i danni derivati a causa Parte_3 dell'inadempimento contrattuale di parte promittente venditrice. In ogni caso
- Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre rimborso forfettario e accessori come per legge.
- accertare l'offensività dei termini e delle espressioni contenuti nell'atto di costituzione e risposta e rivolti a parte attrice quali: “falsa”, “mistificazioni”, “malafede”, “l'ardire di calunniare”, “di rilievo penale”, “sotto ricatto” e ordinarne l'espunzione ai sensi dell'art. 89 c.p.c. In via istruttoria riservata ogni ulteriore istanza e produzione si chiede
- CTU volta a:
1) descrivere l'attuale consistenza dei beni immobili oggetto di causa nonché le quantità e qualità degli stessi e ad accertare e determinare l'esistenza ed effettivo attuale valore dei beni, mobili ed immobili, oggetto dei preliminari di vendita del 6.08.2021 e 12.11.2022 rispetto a quanto pattuito nel preliminare stesso, alla luce di tutte le riscontrate difformità esistenti e degli eventuali pesi ed ipoteche;

2) attestare che il permesso a costruire in sanatoria sia formalmente valido e permetta la compravendita del compendio.
- l'esibizione ex art. 210 c.p.c. dei registri di stalla dell'azienda Balù di Lobasso Sonia.
- Si insiste altresì nell'ammissione dei mezzi di prova richiesti con memorie 183 co. 2 e co. 3 c.p.c. alle quali integralmente ci si riporta.

pagina 3 di 12 Per la parte convenuta In via preliminare, accertare il mancato esperimento della procedura obbligatoria di mediazione e conciliazione e, per l'effetto, dichiarare la domanda attorea improcedibile;
In via principale, nel rito e nel merito, accertare e dichiarare, per tutte le ragioni esposte in atti, ed in particolare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare per violazione da parte dell'attrice del termine essenziale e l'insussistenza di un ritardo e/o di conseguenze dannose per la medesima, l'infondatezza e/o l'inammissibilità di tutte le domande attoree e, per l'effetto, rigettarle e/o dichiararle inammissibili. In via subordinata, nel rito e nel merito, nella denegata e non creduta ipotesi in cui non dovesse trovare accoglimento la domanda principale, accertare e dichiarare che l'attrice, con le proprie condotte, ha gravemente inadempiuto il contratto preliminare di cui è causa e, per l'effetto risolvere il citato contratto preliminare, conseguentemente rigettando e/o dichiarando inammissibili tutte le domande di parte attrice. In ogni caso, in via riconvenzionale, accertare che l'attrice si è resa responsabile di gravi e perduranti inadempimenti delle obbligazioni contrattuali e di custodia assunte, ed accertata l'entità dei danni dalla stessa causati in conseguenza delle proprie condotte, condannare l'attrice, nelle qualità di cui in atti, al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti e subendi dalla IG.ra nella CP_1 misura in cui saranno dimostrati e/o in misura equitativa, secondo Giustizia, ai sensi e per gli effetti degli Art. 1226 e 2056 c.c., disponendo la compensazione giudiziale, nella denegata e non creduta ipotesi in cui la IG.ra dovesse a sua volta essere condannata al pagamento di somme. CP_1 In ogni caso, per le ragioni esposte precisamente in atti, accertare che parte attrice ha agito in manifesta malafede e/o colpa grave e per l'effetto condannare l'attrice, nelle qualità di cui in atti, ad un cospicuo risarcimento del danno, nonché alla corresponsione in favore di di una congrua somma CP_1 equitativamente determinata, ai sensi e per gli effetti di cui all'Art. 96 co. 1, 2 e 3. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali, da determinarsi nella misura massima consentita e da distrarsi in favore degli scriventi difensori, che se ne dichiarano antistatari. Si insta affinché sia disposta prova per interrogatorio formale di Parte attrice, IG.ra Parte_1 sui capitoli che seguono e che sono formulati in forma positiva, omogenea e scevri di elementi valutativi, sempre preceduti da locuzione “Vero che”:
1) “Vero che, in data 14.06.2022, la IG.ra e la IG.ra giungevano presso CP_1 Parte_4 l'immobile di cui è causa ed incontravano la IG.ra presente sul luogo”; PT
2) “Vero che, in data 14.06.2022, in occasione di tale incontro, la IG.ra ha riconsegnato le PT chiavi dell'immobile di cui è causa alla IG.ra ”; CP_1
3) “Vero che, al momento della riconsegna delle chiavi, il bestiame e gli ambienti destinati agli animali all'interno dell'immobile di cui è causa, si presentavano in uno stato di incuria igienica”;
4) “Vero che, al momento della riconsegna delle chiavi, il bestiame risultava denutrito”;
5) “Vero che la IG.ra motivava la propria decisione di riconsegnare le chiavi con la circostanza PT di non essere più in grado di occuparsi del bestiame, per riferite problemi economici”;
6) “Vero che la IG.ra ha dichiarato di non poter sostenere oltre le spese per il mangime da PT destinarsi all'alimentazione del bestiame”;
7) “Vero che la IG.ra riconsegnava le chiavi alla IG.ra spontaneamente”. PT CP_1 Inoltre, si insta di ammettersi prova per testi, indicando i seguenti testimoni:
- il IG. , nato a [...] il [...]; Testimone_1
- la IG.ra , mediatrice immobiliare che aveva curato la cessione di azienda ed ha Parte_4 assistito alla restituzione delle chiavi;
Si insta che ai testimoni elencati vengano sottoposti i capitoli sopra esposti, oltre ai seguenti. 8) “Vero che la IG.ra accettava la riconsegna delle chiavi da parte della IG.ra (teste CP_1 PT
, cui si rammostra il Doc. 6 parte convenuta); Pt_4 9) “Vero che la letamaia presente in loco versava in condizioni di non pulizia e sul posto erano presenti pagina 4 di 12 grandi quantitativi di deiezioni del bestiame” (testi e cui si rammostrano i Docc. 6 e 8 Pt_4 Tes_1 parte convenuta). 10) “Vero che la IG.ra dichiarava la propria impossibilità a far fronte al pagamento del prezzo PT per l'acquisto dell'azienda, nei termini pattuiti (teste ”. Tes_1 Inoltre, sempre in occasione della suddetta memoria istruttoria, si riportano le seguenti ISTANZE A PROVA CONTRARIA Si insta di essere ammessi a prova contraria, diretta e indiretta, mediante sottoposizione dei capitoli avversari eventualmente ammessi ai testi di parte convenuta, nonché sottoposizione ai testi avversari che dovessero essere indicati nei capitoli di parte convenuta. Si insiste per il rigetto delle istanze istruttorie avversarie, per le ragioni esposte in atti, e per l'accoglimento delle domande di parte convenuta.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, , legale rappresentante della società Parte_1 agricola conveniva in giudizio , titolare dell'azienda agricola Balù, con Parte_3 CP_1 la quale il 6.8.2021, aveva stipulato un compromesso/proposta di vendita dell'azienda agricola Balù, al prezzo di complessivi €. 130.000,00 con contestuale consegna di assegno bancario di € 13.000,00 a titolo di caparra al quale era seguito, a causa del ritardo di nella consegna della CP_1 documentazione fiscale e catastale necessaria per la stipula del rogito, un secondo contratto preliminare di vendita datato 12.11.2021 con cui venivano precisate le modalità di cessione dell'azienda agricola
Balù e della proprietà degli immobili, la vendita delle attrezzature, del bestiame e delle giacenze pertinenziali alla stessa, a seguito del quale era stata immessa nel possesso dell'immobile, con l'impegno a provvedere alla gestione dell'azienda a proprie cure e spese, accollandosi anche i costi di mantenimento degli animali.
Deduceva inoltre di aver versato la somma di € 15.000,00 alla sottoscrizione del preliminare integrativo, che aveva fissato al 31.1.2022 il termine ultimo per la stipula dell'atto notarile di compravendita, con la previsione a carico del promittente venditore e a favore del promissario acquirente, della somma di €. 150,00 quale penale per ogni giorno di ritardo.
Per la difformità edilizia dell'edificio promesso in vendita e altre irregolarità, come la mancata certificazione del sistema di raccolta e stoccaggio dei liquami e delle deiezioni provenienti dalla stalla, aveva accettato di posticipare il termine di stipula al 15.3.2022, mentre si era obbligata CP_1 ad ottenere la sanatoria edilizia e le certificazioni richieste dal notaio, con l'accordo di sospendere il versamento degli ulteriori acconti previsti nella scrittura del 12.11.2021
In seguito non solo non aveva ottenuto la sanatoria edilizia, ma il 14.6.2022 si era presentata, CP_1 con un'altra donna, qualificatasi come “immobiliarista”, nell'azienda agricola Balù e, adducendo motivazioni pretestuose, l'aveva costretta ad allontanarsi, pretendendo la riconsegna delle chiavi e, di fatto, spogliandola del possesso dell'immobile e della gestione dell'azienda, mantenuta a proprie spese dal 12/11/2021. pagina 5 di 12 Infine, con raccomandata 15.6.2022 aveva costituito formalmente in mora , in relazione alla CP_1 sottoscrizione dei documenti necessari per trasferire il fondo nel proprio fascicolo aziendale;
alla violazione del termine di stipula dell'atto pubblico di compravendita di azienda e immobili promessi in vendita;
al versamento della penale contrattualmente stabilita per il ritardo nella sottoscrizione dell'atto pubblico di compravendita;
intimandole inoltre, la re-immissione nel possesso dell'azienda agricola
Balù.
Non avendo ottenuto alcun risultato, la conveniva in giudizio perché, accertato l'inadempimento della convenuta e determinato l'attuale valore e consistenza dei beni oggetto dei contratti preliminari e della propria disponibilità al versamento del dovuto prezzo, fosse determinato il prezzo di vendita, riducendolo nella misura che risulterà di giustizia, disponendo a favore della società agricola il trasferimento dei beni descritti Parte_3 ed elencati nel contratto preliminare del 12.1.2021. In via alternativa, di condannare la convenuta a risarcirle i danni derivati dall'inadempimento contrattuale.
Si costituiva anche quale titolare dell'azienda agricola Balù, che eccepiva CP_1
l'improcedibilità della domanda, per mancato esperimento della procedura di mediazione. Lamentava la lacunosa ricostruzione della vicenda esposta in citazione, in quanto l'attrice aveva taciuto sia il proprio inadempimento sul versamento di € 15.000 entro e non oltre il termine essenziale del
31.12.2021 e di € 1.000 mensili, a decorrere dal 28.2.2022 e sino alla data effettiva del rogito, sia la totale e gravissima incuria e carenza manutentiva dei beni nel cui possesso era stata anticipatamente immessa. Aveva anche omesso di riferire che il proprio difensore, con lettera 17.6.2022, le aveva contestato il grave inadempimento, con la conseguente risoluzione immediata del contratto preliminare, per violazione imputabile all'attrice del temine essenziale pattuito. Deduceva inoltre che la PT sanatoria a cui si era obbligata, non era stata rigettata dal che anzi, l'aveva concessa, ed era CP_4 stata comunque portata a termine, anche quando ormai l'inadempimento e la violazione del termine essenziale da parte della promissaria acquirente si erano già realizzati, proprio per non dare adito ad alcuna tendenziosa contestazione al riguardo. Negava infine, l'asserito spoglio violento del 14/6/2022 quando, accompagnata da testimoni, aveva potuto constatare le condizioni di generale degrado della propria azienda, per abbandono e denutrizione degli animali e danneggiamenti alle strutture e ai beni strumentali, contestandole a che dopo averle aveva comunicato l'intenzione di tirarsi indietro PT dall'affare, lamentando di non essere neppure più in grado di acquistare il mangime necessario per gli animali, le aveva restituito le chiavi e se n'era andata via.
Chiedeva pertanto di dichiarare, per tutte le ragioni esposte in atti, ed in particolare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare per violazione da parte dell'attrice del termine essenziale e l'insussistenza di un ritardo e/o di conseguenze dannose per la medesima, l'infondatezza e/o pagina 6 di 12 l'inammissibilità di tutte le domande attoree e, per l'effetto, rigettarle e/o dichiararle inammissibili.
In via subordinata, chiedeva di accertare che il grave inadempimento del contratto preliminare da parte dell'attrice e, per l'effetto, la sua risoluzione e in ogni caso, in via riconvenzionale, accertato l'inadempimento dell'attrice delle obbligazioni contrattuali e di custodia assunte, ed accertata l'entità dei danni dalla stessa causati in conseguenza delle proprie condotte, di condannarla al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non, subiti e subendi.
Con ordinanza 3/2/2025 la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini per le memorie ex art 190 cpc.
Mediazione e domanda ex art 2932 cc
Come già indicato nell'ordinanza 23/3/2023, la presente controversia non verte in materia di diritti reali, contrariamente a quanto dedotto dalla convenuta, ma concerne un preteso inadempimento di quest'ultima, all'obbligazione precedentemente assunta, di stipulare con l'attrice il contratto di vendita della propria azienda agricola.
Si tratta pertanto, di una controversia che riguarda un rapporto di natura obbligatoria, come tale estranea all'elenco delle materie soggette al procedimento di mediazione obbligatoria di cui all'art. 5 co. 1 D. Lgs. 28/2010.
Con la medesima ordinanza è stato rilevato invece, il mancato esperimento del procedimento di negoziazione assistita per la domanda riconvenzionale della convenuta, con l'assegnazione del termine per il suo inizio e il differimento della prima udienza.
Poiché non è contestato l'effettivo avvio della procedura, come indicato nelle note depositate il
16/10/2023 da la riconvenzionale risulta procedibile, anche se la condizione di procedibilità PT attiene solo alla domanda svolta dall'attore e non anche alla riconvenzionale del convenuto (vd Cass
SU 3452/2024 in materia di mediazione).
Il contratto preliminare
L'attrice con raccomandata 15.6.2022 ha costituito formalmente in mora , in relazione tra CP_1
l'altro, alla violazione del termine del 15/3/2022 per la stipula dell'atto di compravendita e al versamento della penale stabilita per il ritardo nella sottoscrizione di tale contratto.
Subito dopo la conventa, con lettera 17.6.2022 del proprio difensore, ha contestato all'attrice una serie di inadempimenti, tra cui la violazione del termine essenziale del 31/1/2022 per la stipula del rogito, con la conseguente risoluzione immediata del contratto preliminare di vendita della propria azienda agricola.
L'attrice ha poi introdotto il presente giudizio per ottenere il trasferimento ex art 2932 cc dell'azienda agricola della convenuta, previa riduzione del prezzo, tenuto conto sia della minore consistenza dei beni promessi in vendita (perché per ottenere la sanatoria edilizia, la convenuta aveva dovuto pagina 7 di 12 rimuovere il tetto della stalla dei bovini, la copertura del pollaio e le tettoie sotto le quali venivano ricoverate le capre), sia delle eventuali spese necessarie per le certificazioni di conformità del sistema di raccolta delle acque reflue, sia del depauperamento dovuto all'asportazione dei beni mobili dell'azienda, a seguito dello spoglio del possesso dell'azienda agricola.
La domanda principale dell'attrice dimostra il suo persistente interesse all'acquisto dell'azienda agricola, anche perché avendo ottenuto la sanatoria delle difformità edilizie il 19/4/2022 (doc CP_1
4), non vi erano più ostacoli di natura giuridica al trasferimento della proprietà, non essendo stata dimostrata una modifica del sistema di raccolta e scarico delle acque reflue, tale da rendere necessaria una nuova autorizzazione della Provincia.
Ciò premesso, con il preliminare del 12/11/2021, come risulta dalle premesse, le parti hanno rinegoziato il precedente accordo del 6/6/2021 con cui si impegnava a vendere a la CP_1 PT propria azienda agricola al prezzo di € 130.000,00 di cui erano già stati versati € 13.000,00 a titolo di caparra, perché il rogito non si era perfezionato entro la data prevista del 3/9/2021.
Al punto 2. del nuovo accordo le parti stabilivano che “b) L'atto notarile di trasferimento verrà stipulato entro e non oltre il giorno 31/01/2022 termine essenziale, a semplice richiesta di una delle parti e con preavviso di giorni 30, presso il notaio di gradimento del promissario acquirente . . . “.
Al punto 3. si legge: “b) Qualora per dimostrato inadempimento del promittente venditore il rogito notarile e pertanto la data di consegna dell'immobile non avverrà entro la data del, da tale data sarà applicata a carico del promittente venditore e a favore del promissario acquirente una penale di €
150,00 per ogni giorno di ritardo”
Al punto 5. Prezzo e pagamento, dopo la conferma del prezzo già pattuito e del pagamento della caparra, veniva previsto il pagamento di:
“- euro 15000,00 . . . contestualmente alla sottoscrizione del presente atto
- euro 15000,00 . . . contestualmente alla data del 31/12/2021
- euro 1000,00 dal 28/02/2022 e così di seguito fino alla data del rogito, dove, alla firma, sarà saldato il totale residuo.
. . . .
Trascorsa la data sopra convenuta quale termine finale per l'adempimento, in caso di inadempimento di una parte, l'altra parte oltre che avvalersi della caparra ai sensi dell'art 1385 cc recedendo dal contratto e trattenendo ovvero facendosi restituire il doppio della caparra, potrà fare ricorso alle tutele previste dalla legge”.
Il comportamento delle parti
Dal testo dell'accordo sottoscritto dalle parti risulta che il termine del 31/1/2022 per poter essere qualificato essenziale, doveva essere preceduto, almeno trenta giorni prima, da un'esplicita richiesta in pagina 8 di 12 tal senso di una delle parti.
Essendo pacifico che nessuna delle due abbia chiesto formalmente all'altra di stipulare l'atto di vendita entro tale data, la convenuta non può ritenersi inadempiente perché al 31/12/2022 non aveva ancora ultimato la sanatoria edilizia.
Per la mancata sanatoria, ostativa alla vendita, non può essere ritenuta inadempiente a maggiore ragione, neppure l'attrice, diversamente da quanto sostenuto da , che su tale inadempimento ha CP_1 fondato la propria domanda (riconvenzionale) svolta in via principale, di risoluzione ex art 1457 cc.
Peraltro, l'impossibilità di concludere la vendita al 31/1/2022, non era affatto un'eventualità remota già al momento della stipula del preliminare, perché le parti, oltre all'immissione di nel possesso PT dell'azienda della convenuta, avevano anche previsto sia il pagamento rateale del prezzo a decorrere dal 28/2/2022 fino al rogito, in misura di € 1.000,00 (logicamente) al mese e sia la penale a carico della convenuta di € 150,00 per ogni giorno di ritardo, riferita alla mancata stipula del rogito notarile “entro la data del” che non risulta indicata neppure a mano, con una penna, (e quindi certamente non riferibile al 31/1/2022) a ulteriore dimostrazione che nessuna data era stata fissata, in modo perentorio, nel preliminare, per la stipula della vendita.
Un'ulteriore conferma della mancanza di un termine per la stipula della vendita è desumibile dal fatto che, nel periodo successivo, per consentire a di ottenere la sanatoria edilizia, aveva CP_1 PT continuato a mantenere il possesso dell'azienda, che aveva conservato fino al 14.6.2022, a dimostrazione che, prima di tale data, entrambe le parti erano ancora interessate alla conclusione del contratto definitivo.
Infatti, posto che i capitoli della prova per testi articolati da per dimostrare: 13) di aver PT consentito di posticipare il rogito al 15/3/2022 (con la conseguente decorrenza da tale data della penale a suo favore) e 16) l'accordo delle parti sulla sospensione degli acconti previsti nel secondo preliminare del 12/11/2021, risultano del tutto generici, in assenza di una qualsiasi indicazione dell'epoca e del contesto in cui tali intese sarebbero state raggiunte, la prova richiesta non è stata ammessa, per cui deve escludersi la sussistenza di entrambe le circostanze.
Da ciò consegue che al 15/3/2022, diversamente da quanto sostenuto dall'attrice con la raccomandata
15/6/2022, non era ancora decorso per il termine utile per la stipula della vendita e che CP_1 PT non era stata affatto esonerata dal pagamento dell'ulteriore acconto di € 15.000,00 al 31/12/2021 e di €
1.000,00 mensili dal 28/2/2022.
Né un accordo sulla sospensione di tali pagamenti può desumersi dal fatto che non ne abbia CP_1 fatto formale richiesta prima della lettera del 17.6.2022, con cui aveva per la prima volta, contestato all'attrice il mancato versamento di tali importi, perché nel caso di pagamento di una somma determinata, una volta scaduto il termine previsto per il suo versamento, il creditore non deve pagina 9 di 12 necessariamente richiedere l'adempimento, perché il debitore è automaticamente costituito in mora ex art 1219 n. 3) cc.
In definitiva, quando il 14/6/2022, i rapporti tra le parti si sono irrimediabilmente guastati
(probabilmente perché non era stato raggiunto un accordo sulla riduzione del prezzo richiesta da
, quest'ultima era certamente inadempiente nel pagamento rateale del prezzo, a differenza di PT
, alla quale l'attrice non aveva ancora fissato alcun termine perentorio per addivenire alla CP_1 stipula del rogito, non avendone evidentemente un particolare interesse, posto che continuava a gestire l'azienda agricola della convenuta, di cui aveva il possesso, senza neppure corrisponderle alcunchè, in violazione dell'accordo contenuto nel preliminare.
A tale riguardo può richiamarsi il principio per cui “ai fini dell'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. è sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione in qualsiasi forma idonea a manifestare la relativa volontà soltanto se le parti abbiano previsto il versamento del prezzo o del residuo dello stesso contestualmente alla stipula del contratto definitivo. Se, invece, il detto versamento deve precedere la conclusione del contratto definitivo, la parte è obbligata, alla scadenza del termine pattuito, anche se non coincidente con quella concordata per la stipulazione del contratto definitivo, al pagamento, da eseguirsi nel domicilio del creditore o da offrirsi formalmente nei modi previsti dalla legge, non sussistendo, in tale ipotesi, nessuna ragione che giustifichi la sufficienza dell'offerta informale;
in caso contrario, colui che è tenuto al pagamento è da considerarsi inadempiente e non può ottenere il trasferimento del diritto, ove la controparte sollevi l'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.” (Cass. 27342/2018)
In conclusione, non può essere accolta la domanda di CO ex art 2932 cc, cioè di adempimento del preliminare del 12/11/2021 in quanto inadempiente, da cui consegue l'accoglimento della domanda qualificata come riconvenzionale dalla convenuta, di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, che per non aver versato gli acconti del prezzo entro le date previste dal preliminare, si è resa responsabile di un inadempimento non trascurabile in termini assoluti (€ 18.000,00) e quindi grave, avuto riguardo all'interesse della promittente venditrice, a sua volta non inadempiente all'obbligazione di trasferirle l'azienda, in assenza della fissazione di un termine per la stipula dell'atto..
Dev'essere invece respinta l'ulteriore domanda risarcitoria della convenuta, in mancanza della prova delle condizioni in cui versava l'azienda al momento dell'immissione di nel suo possesso e di PT quello finale, nel giugno 2022, quando l'azienda era rientrata nel possesso di . CP_1
Manca inoltre, un inventario finale dei beni e degli animali presenti in azienda alla metà di giugno
2022, da confrontare con quello del preliminare del 12/11/2021, che avrebbe potuto facilmente CP_1 procurarsi, al pari delle relazioni di medici veterinari che attestassero il cattivo stato di salute degli pagina 10 di 12 animali durante e dopo la fine del possesso dell'azienda da parte di PT
Pertanto, in mancanza della dimostrazione di quali fossero le condizioni dell'azienda al momento della sua consegna a non è possibile stabilire se quelle in cui si trovava a giugno, documentate delle PT foto e dai video eseguiti dalla stessa , di per sè non particolarmente significativi, fossero CP_1 effettivamente peggiori ed eventualmente, in quale misura.
Non risulta neppure dimostrata dalla convenuta la perdita della possibilità di vendere ad altri l'azienda agricola - bene di per sé non facilmente commerciabile, a differenza di altri immobili, con diversa destinazione e ubicazione - in mancanza dell'indicazione di quali altri soggetti oltre fossero, PT anche solo potenzialmente, interessati al suo acquisto, essendo rimasta del tutto indimostrata l'offerta di acquisto indicata nelle note dep. 8/4/2024.
Dev'essere parimenti respinta la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale, in quanto, in mancanza della prova del danno arrecato dall'attrice all'azienda agricola di , manca il CP_1 presupposto richiesto dall'art 2059 cc cioè la lesione di un diritto tutela dalla costituzione.
In conclusione può essere accolta solo la domanda di risoluzione del contratto preliminare e avendo
CO chiesto solo “il risarcimento dei danni derivati a causa dell'inadempimento contrattuale di parte promittente venditrice”, non è possibile disporre, ai sensi dell'art. 1458 cc, la restituzione alla stessa delle somme versate, che non può essere ordinata d'ufficio perché richiede comunque, la domanda della parte interessata (vd Cass. 2075/2013).
La domanda ex art 89 cpc dell'attrice ha chiesto di accertare l'offensività dei termini e delle espressioni a lei rivolte, contenute PT nell'atto di costituzione e risposta della convenuta, e in particolare: “falsa”, “mistificazioni”,
“malafede”, “l'ardire di calunniare”, “di rilievo penale”, “sotto ricatto” e di ordinarne l'espunzione ai sensi dell'art. 89 c.p.c.
La domanda è solo in parte fondata.
L'aggettivo “falsa” cioè contraria al vero, è riferito alla ricostruzione dei fatti contenuta nella citazione
(pag. 3) e alla circostanza dello spoglio del possesso (pag. 5) e quindi, all'esposizione dei fatti di causa e non alla persona dell'attrice, per cui è da escludere ogni intento offensivo nei confronti della stessa.
Per le “numerose mistificazioni della realtà di cui la IG.ra si è resa responsabile” (pag 3) e PT
RT ha preferito persino mistificare il reale svolgimento dei fatti”, valgono le stesse precedenti considerazioni, in quanto la mistificazione, cioè l'alterazione della realtà, non esprime un giudizio sulla persona, ma sul modo di narrazione delle vicende oggetto di causa, ed è in quanto tale, giustificato dall'esigenza della convenuta di sottolineare che i fatti si erano svolti in modo del tutto diverso.
Il termine “malafede” ricorre in diversi punti della memoria della convenuta, ma non può ritenersi estraneo all'oggetto della causa, in quanto finalizzato a rimarcare la consapevolezza della controparte pagina 11 di 12 nel riferire i fatti di causa in modo completamente differente da come si erano realmente svolti.
Invece, la frase: “Controparte ha avuto l'ardire di calunniare la IG.ra , spingendosi ad CP_1 accusarla di averla violentemente spogliata del possesso dei beni;
circostanza questa non solo falsa, ma anche estremamente infamante e costituente, essa stessa, atto illecito, di rilievo anche penale” (pag
5) appare censurabile nell'aver ricondotto l'accusa di CO di essere stata spogliata dell'azienda agricola, al delitto di calunnia che presuppone il denunciare taluno di un reato, pur con la consapevolezza della sua innocenza, reato che può essere anche perseguibile a querela, come l'art 393 cp, nel qual caso però, è necessario che la persona offesa abbia presentato querela.
Posto che non risulta che abbia presentato querela nei confronti di per il reato di cui PT CP_1 all'art 393 cp è evidente che l'accusa di calunnia della seconda nei confronti della prima è del tutto immotivata e sproporzionata rispetto alle proprie esigenze difensive, adeguatamente espresse nella seconda parte della stessa frase, per cui si risolve nell'attribuzione alla controparte di un delitto grave, pur in mancanza degli elementi richiesti per la sua configurabilità e quindi, diretta a offenderla e disonorarla.
Dev'essere pertanto disposta la cancellazione dell'espressione “calunniare la IG.ra , CP_1 spingendosi ad” a pag 5, perché offensiva.
In considerazione della parziale reciproca soccombenza, appare corretto compensare le spese di giudizio in misura di due terzi;
il residuo, liquidato in dispositivo (tabella 2, V scaglione, valore medio) segue la soccombenza dell'attrice.

PQM

1. respinge le domande dell'attrice e in accoglimento della domanda riconvenzionale della convenuta, dichiara la risoluzione del contratto preliminare del 12/11/2021, per inadempimento della parte attrice;

2. respinge le restanti domanda riconvenzionali della convenuta;

3. in parziale accoglimento della domanda ex art 89 cpc di parte attrice, ordina la cancellazione delle parole: “calunniare la IG.ra , spingendosi ad” a pag. 5 della memoria di CP_1 costituzione della convenuta, perché offensive;

4. ordina la cancellazione della trascrizione della domanda dell'attrice;

5. compensa le spese di giudizio in misura di due terzi e condanna l'attrice al pagamento del residuo, da distrarre in favore dei difensori delle convenute ex art 93 cpc, che liquida in € 4.700, per onorari, oltre il 15% per rimborso spese forfettarie, Iva e Cpa.
Como, 14/8/2025
Il giudice
(Giovanni Luca Ortore)
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