TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2162/2024 tra

Parte_1
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 12.6.2025 ad ore 13.30 innanzi al dott. Fabio Iacopini, sono comparsi:
Per l'avv. MIGLIORISI CLAUDIO LUCA, oggi sostituito dall'avv. Lorenzo Gorla. Parte_1
Per nessuno Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. L'avv. Gorla precisa le conclusioni come da note conclusive depositate il 29.5.2025 alla quale si riporta.
Alle ore 13.35 il Giudice alle ore si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 14.50 il Giudice esce dalla camera di consiglio e pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Fabio Iacopini
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario di Pace dott. Fabio Iacopini, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2162/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Migliorisi Claudio Luca del Foro di Parte_1 P.IVA_1
Milano
PARTE ATTRICE RICORRENTE contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._1
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 12.6.2025 la parte attrice ricorrente precisava le conclusioni come da verbale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447bis cpc ritualmente notificato con il decreto di fissazione d'udienza la previo esperimento del procedimento di media conciliazione, conveniva in giudizio Parte_1
nella sua qualità di titolare della ditta individuale AERRE CAR chiedendo Controparte_1 che, in relazione all'immobile costituito dall'area della superficie di mq 410, facente parte di un'area di complessivi 606 mq, composta da un parcheggio con annesso locale ufficio sita nel Comune di
Varese, via Gasparotto Leopoldo n. 7, censita al NCEU del detto Comune alla Sezione VA, Foglio
18, Mappale 7120, subalterno 504,
- in via preliminare, venisse emessa l'ordinanza ex art. 186ter c.p.c. con l'ordine di consegna dell'area occupata;

- in via principale, accertata la stipula del contratto di locazione ad uso diverso relativo al detto bene immobile, venisse dichiarata la risoluzione per inadempimento del resistente e che, per l'effetto, la detta parte venisse condannata all'immediato rilascio ed al pagamento dei canoni di locazione non pagina 2 di 5 corrisposti fino alla data della risoluzione ed al pagamento di una indennità di occupazione fino al rilascio da parametrarsi al canone o da liquidarsi in via equitativa;

- in via subordinata, nel caso il Giudice non ritenesse stipulato un valido ed efficace contratto di locazione, di accertare l'occupazione senza titolo dell'immobile dal 01.04.2022 e, per l'effetto, di condannare la parte resistente all'immediato rilascio dell'immobile ed al pagamento di una indennità di occupazione parametrata al canone o in via equitativa.
La parte ricorrente riferiva che la sua dante causa aveva immesso la parte resistente nel possesso della su indicata area nell'aprile 2022, con l'accordo della stipula di un contratto di locazione ad uso diverso di cui aveva trasmesso la bozza;
la detta parte, però, non solo non aveva mai sottoscritto, ma non aveva rilasciato l'immobile nonostante le sue ripetute richieste.
La parte resistente convenuta non si costituiva in giudizio e veniva dichiarata contumace.
Il Giudice, poi, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava per la discussione l'udienza del
12.6.2025, nella quale tratteneva in decisione la causa ex art. 429 cpc.
- ° - ° -
Anzitutto, deve essere accertato se tra le parti sia sorto un rapporto contrattuale avente ad oggetto la locazione dell'area di cui in narrativa.
Ebbene, la risposta non può che essere negativa.
Infatti, anche se è indubbio che per i contratti di locazione ad uso commerciale, la legge non impone la forma scritta come requisito di validità ad substantiam, la bozza contrattuale non risulta sottoscritta dalla parte resistente e dall'esame della documentazione prodotta in giudizio non emerge alcun elemento dal quale presumere che la detta parte avesse manifestato la volontà di stipulare un contratto di locazione.
Da quanto precede consegue, da un lato, che la bozza contrattuale non potrà essere considerata, ad ogni effetto, fonte di obbligazioni tra le parti e, dall'altro lato, che la parte resistente occupi senza alcun titolo l'immobile di proprietà della parte ricorrente, rilevato che non risulta prodotto alcun documento che legittimi l'occupazione.
Risultano, pertanto, parzialmente fondate le domande della parte ricorrente svolte in via subordinata.
Dall'istruttoria è emerso che sussistevano i presupposti per l'accoglimento delle dette domande precisata in quanto risulta pacifico che
- in quanto documentato (doc. 1-4-5 ricorrente) che la parte ricorrente sia proprietaria dell'immobile de quo agitur;
- in quanto documentato (doc.

6-7 ricorrente) che la parte ricorrente abbia richiesto la restituzione dell'immobile alla resistente;

pagina 3 di 5 - in quanto provato ex art. 115 cpc, che l'immobile non sia stato riconsegnato dal resistente.
Oltre a ciò, deve essere rilevato che la resistente, nonostante sia stata ritualmente chiamata in giudizio, non si è costituita, dimostrando con il suo comportamento processuale ex art. 420, comma 1, cpc, non solo di non avere eccezioni da opporre alle prospettazioni giuridiche del ricorrente, ma anche di non avere interesse alla prosecuzione della occupazione dell'immobile per cui è causa.
Al riguardo va ricordato che l'obbligo del Giudice di verificare d'ufficio la presenza degli elementi costitutivi o dei requisiti di fondatezza della domanda non esclude che la prova di questi possa essere tratta dal comportamento processuale o extraprocessuale delle parti, che può costituire non solo elemento di valutazione delle risultanze acquisite, ma anche unica e sufficiente fonte di prova (per tutte Cass civile sez. III, 1.4.1995, n. 3822).
Alla luce di quanto precede, dovrà essere ribadito che la resistente occupa senza titolo l'immobile per cui è causa e, pertanto, dovrà essere accolta la relativa domanda di condanna al rilascio dell'immobile che dovrà essere effettuato con effetto immediato, stante il lungo tempo trascorso dalla sua occupazione ed il comportamento processuale della resistente che manifesta chiaramente il disinteresse a proseguire l'occupazione.
Non potrà, invece, esser accolta la domanda di condanna al pagamento di una indennità di occupazione.
Anche se secondo la giurisprudenza di merito e di legittimità, a cui questo Tribunale ritiene di dover aderire, il danno sussiste in re ipsa per il solo fatto di non aver potuto godere dell'immobile e l'importo del danno deve essere quantificato nel potenziale valore locatizio dell'immobile, con riferimento ai prezzi di mercato correnti (cfr per tutte Cass. sentenza n. 20394/2013), la parte ricorrente non ha provato quale fosse il detto valore ed il danno non può essere determinato ai sensi dell'art. 1226 c.c., in quanto non sussistono parametri obiettivi ai quali il Giudice possa ancorare la sua decisione.
La resistente, infatti, ha prodotto in giudizio solo la bozza del contratto di locazione che, come già precisato, non potrà costituire fonte di obbligazioni tra le parti e, nel caso specifico, fonte dalla quale trarre un parametro obiettivo per la determinazione della detta indennità sulla base del canone indicato nell'atto.
Per fornire documentalmente al Giudicante i parametri su indicati, la ricorrente avrebbe potuto produrre dei contratti di locazione relativi ad immobili della medesima tipologia relativi alla zona in cui è sito l'immobile oppure l'estratto della Banca Dati delle quotazioni immobiliari compilata dall'Agenzia delle Entrate sulla base dei contratti di locazione effettivamente stipulati nella zona in pagina 4 di 5 cui si trovano l'immobile oggetto di causa. In alternativa, avrebbe, quanto meno, dovuto formulare l'istanza di ammissione di una CTU per determinare il valore locatizio dell'immobile.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, ai sensi del D.M.
147/2022 sulla base dei valori medi relativi allo scaglione di valore indeterminato con complessità bassa, ridotti per l'assenza delle Fase Istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
ACCERTA che nella sua qualità di titolare della ditta individuale AERRE CAR occupa Controparte_1 senza titolo l'immobile per cui è causa, per l'effetto,
ORDINA
A nella sua qualità di titolare della , nonché Controparte_1 Controparte_2
ad ogni altro soggetto presente nell'immobile costituito dall'area della superficie di mq 410, facente parte di un'area di complessivi 606 mq, composta da un parcheggio con annesso locale ufficio sita nel
Comune di Varese, via Gasparotto Leopoldo n. 7, censita al NCEU del detto Comune alla Sezione
VA, Foglio 18, Mappale 7120, subalterno 504, di rilasciare IMMEDIATAMENTE alla parte attrice ricorrente il detto immobile
CONDANNA
nella sua qualità di titolare della ditta individuale AERRE CAR a pagare Controparte_1
alla parte attrice ricorrente le spese di lite che liquida in complessivi € 8.000,00, di cui € 290,00 per esborsi, oltre C.P.A. e all'I.V.A., sulle componenti imponibili come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Varese, 12.6.2025
Il Giudice dott. Fabio Iacopini
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