N. R.G. 924/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il dott. Marco Di Biase, in funzione di giudice onorario civile, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 924/2022 introdotta ex art. 447 bis c.p.c., trattenuta in decisione all'udienza cartolare del 27.03.2025 e a seguito del deposito del relativo dispositivo, nella causa promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
IOANNONI FIORE ENRICO, elettivamente domiciliato in Via Cavacchioli n. 1, 64100
Teramo, presso il difensore avv. IOANNONI FIORE ENRICO
RICORRENTE
Contro
(C.F. _1
), in persona del leg. rapp. p. t., con il patrocinio dell'avv. SANTARELLI P.IVA_1
ANDREA, elettivamente domiciliato in VIA SVEZIA n. 1, 64026 ROSETO DEGLI
ABRUZZI, presso il difensore avv. SANTARELLI ANDREA
RESISTENTE
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate.
MOTIVAZIONI IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso depositato in data 21.03.2022, adiva l'intestato Parte_1
Tribunale per ottenere l'accoglimento delle seguenti richieste e conclusioni:
“In via principale, condannare la società Controparte_2
1
[...] (P.I. ) in persona del suo legale rappresentante pro _1 P.IVA_1 tempore, con sede legale in Teramo, Viale Crispi, 49 al pagamento di € 8.400,00=, pari
a n. 7 mensilità di canone (da dicembre 2020 a tutto il mese di giugno 2021), oltre agli interessi legali a far data da ogni singola scadenza al saldo;

In via subordinata, in applicazione della disciplina di cui all'art. 2041 c.c., condannare la per l'utilizzo del locale in questione, relativamente alle _1 mensilità sopra indicate, al pagamento della somma di € 8.400,00 o la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia;

3) Sul tutto gli interessi legali dalle singole scadenze alla domanda giudiziale ex art.
1284 comma 1 c.c. e, dalla domanda sulla base del 4° comma. 4) Il tutto con vittoria di spese e competenze di causa, ivi comprese quelle inerenti la fase di mediazione”.
A sostegno della domanda contenuta in ricorso, asseriva il ricorrente in fatto e per quanto qui di interesse: di aver concesso in locazione alla società di e _1 _1
, il locale ubicato in Teramo - Viale Crispi n. 49, catastalmente _1 censito al N.C.E.U. di Teramo al Foglio 63, part. 36, sub 2, Viale F. Crispi Piano T-1, come risulta dal relativo contratto stipulato in data 01.12.2008 per la durata di anni
6 dal 01.12.2008 al 30.11.2014 (Doc. 1) successivamente automaticamente rinnovatosi in mancanza di disdetta;
di aver ricevuto i canoni in ritardo nonostante l'art. 3 del contratto di locazione prevedesse il versamento entro il giorno 5 di ogni mese senza adeguamento agli indici ISTAT nonostante espresse richieste sottoscritte per presa visione dalla _1 stessa (doc. 3), e con mesi di ritardo e a volte con cifre differenti;
che a seguito degli eventi tellurici di fine 2016-inizio 2017 la porzione del complesso immobiliare diametralmente opposta a quella ove è situato il locale oggetto di locazione, subì seri danni che determinarono l'intervento dei tecnici della Protezione
Civile e a seguito di ispezione effettuata su richiesta di alcuni proprietari delle porzioni più ad est dello stabile fu confermata la classe E per le unità immobiliari coinvolte estendendo tale classificazione a tutto il fabbricato per il principio che l'avere il tetto in comune rende tutto lo stabile come un'unica struttura e quindi tutta appartenente alla stessa categoria di rischio;
che in conseguenza di tale classe rapportata al forte grado di rischio fu emessa
2 un'ordinanza di sgombero da parte del Sindaco di Teramo estesa per tutto lo stabile in virtu' dell'unicità del fabbricato, ivi compreso il locale in questione (doc.4), atto che fu comunicato anche ai conduttori, tra cui il resistente dal Comune, oltre che dallo stesso ricorrente con lettera in pari data (doc. 5);
che unitamente ad altri comproprietari dell'immobile contestarono al la CP_3 legittimità dell'ordinanza di sgombero, proprio per la mancanza di danni richiedendo la revoca, per le porzioni di loro proprietà, dell'ordinanza, commissionando all'uopo una relazione all'ing. che attestava le Persona_1 condizioni statiche delle loro proprietà immobiliari (doc. 6);
che si decise di continuare nel rapporto di locazione così come fatto anche da altri conduttori e i locali commerciali esistenti nel fabbricato hanno continuato ad operare fino al maggio scorso, atteso che il Comune di Teramo non ha mai posto in essere azioni volte al rispetto della detta ordinanza;

che nonostante le inadempienze contrattuali nel pagamento dei canoni, ad inizio del
2021, nella prospettiva che il rapporto di locazione si prorogasse ulteriormente, la società in considerazione del particolare periodo di crisi dovuto all'emergenza _1 sanitaria, chiese di poter rinegoziare il canone di locazione e a tale richiesta seguì, su iniziativa del ricorrente, la bozza di un nuovo contratto con la previsione di un canone ridotto (€ 1.100,00 anziché € 1.200,00/mese) ma tale contratto non venne mai formalizzato per carenza di accettazione della che si rendeva morosa nel _1 versamento dei canoni;
che su proposta e progetto del tecnico incaricato ing. l'assemblea Persona_2 dei condomini in data 27.03.2021 deliberava, dopo precedenti rinvii volti ad ottenere la maggioranza richiesta, la riparazione dell'edificio mediante demolizione e ricostruzione, invitando tutti i comproprietari a liberare gli immobili entro e non oltre il 31 maggio successivo (doc. 8), fatto portato a conoscenza della resistente su iniziativa del legale del ricorrente a mezzo PEC del 29.03.2021 (doc. 9) contestualmente alla richiesta di sanare le morosità nel frattempo cumulatesi;
che la rilasciava i locali solo in data 02.07.2021, mediante consegna delle _1 chiavi a mani dell'Amministratore del Condominio, all'uopo delegato (doc. 10); che a fronte della richiesta di pagamento dei canoni scaduti, la resistente contestava la stessa tramite il proprio legale assumendo che l'occupazione si era protratta al
3 solo fine di reperire altro locale e che pertanto nulla era dovuto per il periodo in questione con riserva di richiesta di risarcimento danni e pagamento dell'indennità di avviamento (doc. 12).
Si costituiva in giudizio la impugnando e contestando le avverse _1 richieste, eccezioni, deduzioni e produzioni, eccependo che l'avvenuta esecuzione di lavori di adeguamento dei locali sprovvisti di impianti termici e di caldaie, contrariamente a quanto asserito in ricorso, sono stati tutti a suo carico per come attestato dalle fatture allegate alla memoria per un importo totale di € 16.047,98
(Doc.ti nn. 3,4,5,6,7), necessari e di competenza del locatore per poter esercitare l'uso commerciale dell'immobile concesso in locazione a favore di un'Agenzia di
Assicurazioni; assumeva che “si era deciso, alla fine del dodicesimo anno di locazione (2020), di procedere ad una rimodulazione del canone locatizio, riducendolo concordemente dell'importo di € 100,00 mensili per tutto il nuovo periodo del rapporto locatizio che sarebbe dovuto ripartire proprio dal mese di dicembre 2020 fino al mese di novembre 2027, per un importo complessivo di €
7.200,00, pari alla somma che era stata concordata proprio per compensare i disagi subiti dalla resistente nel corso di tutta la durata del rapporto locatizio, nonché per compensare altresì le ingenti somme pagate all'inizio del rapporto dalla resistente per l'adeguamento dei locali al semplice uso commerciale, nonché il mancato godimento dell'immobile stesso ed il relativo mancato esercizio dell'attività commerciale fino al mese di Marzo 2009”; invocava l'infondatezza della domanda avversaria sia in fatto che in diritto, avanzando domanda riconvenzionale e rassegnando le seguenti conclusioni:
“IN VIA PRINCIPALE, rigettare le domande proposte dal ricorrente sotto ogni profilo, in quanto infondate in fatto e in diritto. Con vittoria di spese e competenze di lite;
IN VIA
RICONVENZIONALE, previa declaratoria della nullità della clausola contrattuale di cui all'art. 3 del contratto di locazione nella parte relativa alla preventiva rinuncia dell'indennità di avviamento, accertare e dichiarare che il contratto di locazione del


1.12.2008 si è risolto per volontà del locatore e, per l'effetto, condannare il Sig.
[...]
al pagamento dell'importo di € 21.600,00, oltre interessi moratori Parte_1 dal dì del dovuto fino all'effettivo soddisfo, a titolo di indennità di avviamento commerciale, pari a 18 mensilità, ovvero nella misura maggiore o minore che verrà
4 ritenuta di Giustizia. Con vittoria di spese e competenze di lite.
IN VIA SUBORDINATA, dichiarare la Società convenuta tenuta nella minima misura che verrà accertata in corso di causa, compensando tra le parti tutte le poste reciprocamente dovute ed accertate a seguito della risoluzione del contratto di locazione. Anche in tal caso, con vittoria di spese e competenze di lite, stante
l'ostinazione del ricorrente a coltivare le proprie esagerate e pretestuose richieste fino ad intentare il presente giudizio, ostacolando di fatto un qualsivoglia approccio transattivo.
Ordinare, in ogni caso, al ricorrente, la restituzione alla dell'assegno _1 bancario, di importo pari ad € 5.000,00, tratto su Banca CARICHIETI- fil. Di Teramo, recante il N.0506892790-01”.
Esaurita la fase istruttoria mediante acquisizione documentale e prova orale, fissata l'udienza di discussione in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., acquisite le note di trattazione scritta e quelle conclusionali autorizzate, la causa è stata decisa con il deposito di dispositivo e riserva di gg. 40 per la stesura della sentenza.
La domanda proposta dall'attrice ricorrente è fondata e pertanto va accolta.
Dalla documentazione allegata alla domanda emerge chiaramente che la richiesta di canoni non versati risulta plausibile e legittima trovando fondamento in un contratto di locazione regolarmente sottoscritto dalle parti e dalla disponibilità da parte del locatario dell'immobile nonostante la richiesta formale di rilascio dell'immobile per poter far fronte ai lavori di messa in sicurezza disposti con provvedimento ordinatorio del sindaco che ne disponeva lo sgombero. (Cfr. doc. 4, 5 fasc. parte ric.)
La questione trattata impone l'indagine sulla verificazione della impossibilità sopravvenuta in un contratto a prestazioni corrispettive sul presupposto che si estingue l'obbligazione divenuta impossibile per la regola dell'art. 1256 c.c. e, quindi,
l'obbligazione di una parte contrattuale;
ulteriore conseguenza sarà, nel caso, la automatica risoluzione del contratto anche se l'altra prestazione è ancora possibile.
Il motivo della risoluzione va ricercato nel fatto che nei contratti a prestazioni corrispettive le diverse prestazioni sono legate tra loro dal sinallagma;
il venir meno di una prestazione, quindi, libera l'altra parte dalla sua prestazione e questo risultato si ottiene, appunto, attraverso la risoluzione del contratto.
5 Verificatasi l'impossibilità, secondo l'art. 1463 c.c., non si potrà più chiedere l'altra prestazione e sorgerà anche l'obbligo di restituzione di ciò che si sia già ricevuto, secondo le norme sulla ripetizione dell'indebito (art. 2033 c.c.).
L'orientamento giurisprudenziale è sostanzialmente univoco nel ritenere sciolto il contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile alle parti con conseguente liberazione delle parti dai rispettivi obblighi assunti. (Cfr. Cass. 16.02.2016 n. 3440, 25.05.2007 n. 12235).
Nel caso di specie risulta per tabulas che il ricorrente, parte proprietaria locatrice, non si è trovata più nelle condizioni di poter far fronte ai propri impegni contrattuali essendole stato recapitato un ordine di messa in sicurezza dell'immobile lesionato, a causa dei noti e reiterati eventi sismici, emesso dal sindaco del Comune di Teramo;
rappresenta ius receptum il principio giurisprudenziale che considera il contratto di locazione risolto per impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile alle parti in caso di rovina dell'immobile a seguito di evento sismico.
(Cass. 22.08.2007 n. 17844; 10.12.2007 n. 26958).
Per converso parte resistente non ha ottemperato al rilascio dell'immobile ed ha continuato ad esercitare la sua attività commerciale esonerandosi dal pagamento dei canoni.
In linea di principio generale, la principale e fondamentale obbligazione del conduttore di immobili è il pagamento del canone di locazione, sicché non gli è consentito di astenersi dal corrisponderlo, anche nel caso in cui si sia verificata una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, nemmeno nel caso in cui egli assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore: infatti, la sospensione di detto adempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando sia stato giudizialmente accertato che è venuta completamente meno la prestazione della controparte, altrimenti costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di una unilaterale ragion fattasi del conduttore, che perciò configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ed alla obbligazione principale per il conduttore medesimo. A ciò deve aggiungersi che, secondo costante giurisprudenza, la sospensione della prestazione sinallagmatica, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, è
6 legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, il che è da escludere se il conduttore (come nel caso di specie) continua a godere dell'immobile nonostante il sopravvenuto evento indipendente dalla volontà delle parti e, al momento in cui gli è chiesto il pagamento del canone a seguito del perpetrarsi dell'occupazione, assuma l' illegittimità del comportamento del locatore nel rendere il suo voto nell'assemblea condominiale per la ricostruzione dell'immobile, dato che, in tal caso, viene meno la proporzionalità tra le rispettive prestazioni.( Cfr. Cass. Sez. III, 13-07-2005 n. 14739 cit.; Cass. N. 3341/2001).
A tal riguardo va evidenziato che, a prescindere dal voto espresso in assemblea condominiale dal ricorrente per la ricostruzione dell'edificio con i contributi previsti nel cosiddetto “sisma bonus” che prevedeva il diritto per i beneficiari di usufruire della cessione del credito per le relative spese nei lavori appaltati, espresso solo a seguito di mancata accettazione della sua iniziale proposta di ristrutturare l'edificio, tale soluzione alternativa non avrebbe impedito lo sgombero dei locali necessari anche in caso di radicale interventi di manutenzione straordinaria sull'intero edificio come emerso dalla relazione presentata in assemblea dall' ing. ai Persona_2 condomini quale tecnico progettista e che ha pure confermato la circostanza escusso quale testimone, ribadendo che il lavoro di ristrutturazione comunque presupponeva la liberazione del locale da persone e cose oltre a non determinare un risparmio di spese e tempi di realizzazione con minore garanzia di sicurezza antisismica rispetto ad una nuova struttura in cemento armato. (Cfr. Verb d'ud. Del 13.11.2023).
Inoltre, premesso che il deliberato assembleare rappresenta un atto collettivo con efficacia obbligatoria per ogni singolo condomino, non è stata neppure fornita prova in ordine al fatto che il voto contrario del ricorrente avrebbe potuto impedire l'appalto dei lavori di ricostruzione dell'edificio in condominio.
Consegue che neppure può essere perorata la richiesta di ristoro dalle spese per il trasferimento della sede della resistente a causa dell'indisponibilità CP_4 sopraggiunta del locale concesso in affitto per addotta violazione dell'obbligo di buona fede del locatore che non avrebbe avvertito della necessità di sgombero, posto che, per quanto pure emerso dall' istruttoria, a prescindere che della relativa cogente ordinanza il resistente ne aveva avuta cognizione diretta, è stato provato che il ricorrente aveva tenuto aggiornati i propri inquilini dell'evoluzione e dell'esito delle
7 discussioni interne all'assemblea, come confermato dall'amministratore di condominio escusso quale teste che espressamente conferma il fatto che i legali rappresentanti della resistente erano a conoscenza della situazione rappresentata dai condomini sulla loro volontà di aderire alla soluzione della ricostruzione del fabbricato, qualificato dai competenti organi a ciò preposti di classe E1 a seguito dei danni da sisma. (Cifr. Verb. d'ud. del 27.04.23, docc. 4 e 5 fasc. ricorrente).
La regolare fruizione dei locali concessi in affitto da parte del resistente fino al momento dell'effettivo rilascio è stata oggetto di prova per interpello e per testi.
Invero i testi escussi hanno offerto prova del fatto che la disponibilità di alcuni locali affittati si è protratta sino al mese di giugno 2021 compresa l'attività del resistente e che anche i lavori per la mera ristrutturazione si sarebbero protratti nel tempo e avrebbero necessitato dell'integrale sgombero di tutti i locali;
il teste Tes_1 all'udienza del 26.01.23 ha riferito: cap. a) “E' vero anche se non so della
[...] data di riconsegna delle chiavi”. Cap. b) “Vero, il mio conduttore ha lasciato il locale commerciale da me concessogli in locazione intorno ai primi di giugno 2021, anche gli altri locali hanno cessato l'attività in quel periodo nell'arco di circa un mese”. Cap. e)
“Vero, né il mio locale e neppure quello del dott. avevano subito danni CP_5 dagli eventi sismici”. Cap. g): “Vero, l'ing. ci aveva evidenziato che anche in Per_2 caso di riparazione e adeguamento sismico i locali andavano sgomberati e comunque i lavori avrebbero avuto la stessa durata della ricostruzione”.
Lo stesso amministratore di condominio , all'udienza del 27 Controparte_6 aprile 2023, teste della cui attendibilità non sussistono ragioni per dubitare, riferisce e da conferma del fatto che la società resistente ha svolto la propria attività in modalità identiche alle precedenti anche durante tutto il periodo precedente allo sgombero e quindi per i mesi di cui alla richiesta di canoni per cui è causa.
Del medesimo tenore la testimonianza del teste avv. la quale Testimone_2 conferma tali fatti rispondendo: Cap. a) “E' vero, dopo l'ordinanza di sgombero tutte le attività commerciali del fabbricato sono continuate fino a quando il non CP_7 deliberato il rilascio onde procedere ai lavori di demolizione. Lo so in quanto io sono la figlia dei proprietari di due locali e mi sono pure attivata per avviare la pratica di ricostruzione con i fondi stanziati per gli eventi sismici 2016-2017. Cap. B) “E' vero anche se non ricordo la data della delibera condominiale. Cap. E) “Posso riferire che
8 alle riunioni di condominio lui (il ricorrente) riteneva che la sua proprietà non era danneggiata e quindi non vi era bisogno di lavori di riparazione”. Cap. G) “Vera la circostanza, il tecnico fece presente che i tempi erano gli stessi occorrenti per la riparazione e i condomini convennero che era conveniente optare per la ricostruzione
“ADR avv. Santarelli: “Per quanto a mia conoscenza la sola abitazione dei miei genitori fu sgomberata, non so delle altre. Un solo locale a piano terra è stato subito sgomberato”
Infine, anche l'interrogatorio formale di parte resistente nella persona di
[...]
quale coamministratore della all' udienza del _1 _1
26.01.23 ha avuto esito confessorio sul punto della disponibilità dei locali avuti in locazione e sulla prosecuzione dell'attività di agenzia assicurativa così ammettendo che nessuna compromissione del godimento dell'immobile si era verificata.
Va, pertanto, accolta la domanda di pagamento dei canoni per i mesi da dicembre
2020 a giugno 2021 oltre interessi legali dalle singole scadenze e fino alla domanda, oltre agli interessi legali di cui al 1284 c.c. comma 4 dalla domanda giudiziale al saldo, in virtù del contratto di locazione stipulato tra le parti poiché il resistente restava obbligato al pagamento dei canoni per i mesi di occupazione dei locali e fino all'effettivo rilascio, atteso il protrarsi della disponibilità dell'immobile ove esercitava la sua attività commerciale.
La parte resistente ha formulato domanda in riconvenzione volta a recuperare, anche mediante compensazione, le somme anticipate per spese straordinarie e il pagamento dell'indennità di avviamento.
In ordine alla richiesta in riconvenzione per spese autorizzate dal locatore vantate dal conduttore resistente valgano le seguenti considerazioni;
invero a questi non è vietato di porre in essere dei miglioramenti sul bene. Parte resistente reclama, con la esperita domanda riconvenzionale, le spese effettuate per effetto dei miglioramenti sugli impianti idrotermici rispetto allo stato di fatto dell'immobile al momento della locazione.
La regola iuris sarebbe quella sancita dal primo comma dell'art. 1592 c.c.: il conduttore non ha alcun diritto a compenso per i miglioramenti apportati alla cosa.
Al contrario, se vi è stato il consenso del locatore all'esecuzione dei miglioramenti, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo
9 della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. (Ex multis Cass.
17-11-1998 n. 11551).
La facoltà di realizzare il miglioramento, ed il diritto al correlativo rimborso, vanno pertanto tenuti su due piani distinti poiché la prima è sempre concessa al conduttore indipendentemente dal consenso del locatore, mentre esclusivamente il sorgere del diritto all'indennità è subordinato al consenso inequivoco del locatore.
Per l'art. 1593 c.c., il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse.
In tal caso questi deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le regole dettate dall'art. 1592 c.c.. Al conduttore non è vietato, quindi, di porre in essere dei miglioramenti sul bene;
se, alla fine del rapporto, il valore della cosa è superiore, per effetto dei miglioramenti, a quello che essa aveva all'inizio, nasce il problema economico-giuridico dell'accollo delle spese che egli ha sostenuto, le quali hanno finito col procurare un arricchimento al proprietario. Detto problema nasce dal conflitto di interessi contrastanti: l'interesse del conduttore a migliorare la cosa di cui sta godendo senza per questo accollarsi anche quella parte di spesa che inciderà favorevolmente non più sul suo godimento ma soltanto su quello del locatore;
l'interesse del locatore ad essere tutelato dall'imposizione di un rimborso relativo a spese che non aveva intenzione di effettuare. Per quanto già esposto, secondo il disposto dell'art. 1592 c.c. il conduttore non ha alcun diritto a compenso per i miglioramenti apportati alla cosa a meno che non provi il consenso del locatore.
Nel caso che occupa, risulta per tabulas che i lavori straordinari tesi a rendere i locali maggiormente fruibili furono oggetto di espressa pattuizione con il locatore che quindi era a conoscenza dei lavori che si accingeva ad effettuare il conduttore sull'immobile al fine dell'apertura di una agenzia di assicurazioni, attraverso l'apposizione nel contratto di locazione della clausola di cui all'art. 4) che prevedeva la riduzione per un anno del canone precedentemente fissato e la scrittura privata di
“Ripartizione spese lavori” del 1.12.2008 al momento della locazione finalizzata
10 all'imputazione fra le parti delle spese utili ad adattare i locali alle esigenze del conduttore. (Doc. n. 1 all. memoria integrativa). Pertanto, essendo stato oggetto di precipua pattuizione con una temporanea riduzione dei canoni, le asserite spese di adeguamento del locale non possono essere riconosciute al conduttore resistente.
Per tutte le esplicitate argomentazioni che escludono in rigetto del ricorso, neppure l'indennità di avviamento commerciale va riconosciuta posto che in linea di principio generale, al conduttore di un locale ad uso commerciale è dovuta l'indennità di avviamento in caso di recesso anticipato del locatore e al fine, da un lato, di tutelare il conduttore di un'attività commerciale che, a causa della disdetta del contratto di locazione da parte del proprietario del locale, perde ciò che ha investito nell'attività stessa, dall'altro lato, la previsione dell'obbligo di versare delle somme a titolo di indennità disincentiva il locatore dal recesso anticipato e lo spinge ad attendere la scadenza naturale del contratto di locazione (sempre che ciò sia possibile e non sussistano condizioni ostative alla prosecuzione del rapporto di locazione).
In definitiva, il diritto all'indennità di avviamento presuppone l'esistenza di un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo che cessi per disdetta del locatore, fatto che certamente non si è verificato essendo cessato l'effetto vincolante tra le parti per intervenuta impossibilità sopravvenuta rappresentata dall'ordinanza comunale di sgombero dell'edificio e l'obbligazione del locatore è divenuta impossibile con ulteriore conseguenza della automatica risoluzione del contratto.
Va invece accolta la domanda tesa all'ottenimento dell'asserito pagamento del deposito cauzionale con la restituzione alla dell'assegno bancario di _1 importo pari ad € 5.000,00, tratto su Banca CARICHIETI- fil. Di Teramo, recante il
N.0506892790-01, stante pure l'adesione di parte ricorrente.
Nulla quaestio sulla richiesta di condanna per lite temeraria avanzata dalla parte ricorrente che non può che essere rigettata atteso che sono carenti i presupposti dell'ipotesi di cui all'art. 96 c.p.c. nei termini di mancato utilizzo della normale diligenza nella condotta temeraria che si configura quando la parte possa avvertire agevolmente l'ingiustizia o l'infondatezza della propria domanda, addivenga alla consapevolezza del proprio torto, riveli la coscienza e volontà di servirsi del processo per conseguire scopi estranei ai suoi fini istituzionali o infine renda evidente il
11 difetto della normale diligenza per l'acquisizione della coscienza temeraria.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo tenuto conto del valore della controversia, dell'attività processuale svolta e della reiezione della domanda di condanna per lite temeraria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona del Giudice
Onorario, Dott. Marco Di Biase, definitivamente pronunciando sul ricorso proposto da nei confronti di e Parte_1 _1
, in persona del legale rappresentante pro tempore, ogni contraria _1 istanza, eccezione e deduzione disattesa, così decide: - accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione per impossibilità sopravvenuta del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 01.12.2008;
- condanna la parte resistente a corrispondere a titolo di canoni non pagati da 2 dicembre 2020 a giugno 2021, la somma di € 8.400,00, oltre agli interessi legali a far data da ogni singola scadenza al saldo;

- rigetta la domanda riconvenzionale formulata dalla parte resistente per le ragioni di cui in parte motiva;

- rigetta la domanda di condanna per lite temeraria avanzata dal ricorrente;
- condanna la parte resistente al pagamento delle spese legali del giudizio in favore della ricorrente che liquida in complessivi € 3.598,00, di cui € 3.250,00 per compensi ed € 348,00 per spese, oltre oneri e rimborsi come per legge.
Riserva gg. 40 per il deposito della sentenza.
Così deciso in Teramo, addì 27 Marzo 2025
IL GIUDICE ON. dott. Marco Di Biase
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