REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bergamo sezione terza civile in composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa
Antonella Belgeri, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 1819 del ruolo generale de- gli affari contenziosi dell'anno 2024 promossa da
Parte_1
(C.F./ P.IVA ), rappresentata e difesa dall'avvocato
[...] P.IVA_1
COLOM BO GIOVANNA per procura atto di intimazione di sfratto contro
(C.F. / P. IVA ), Controparte_1 P.IVA_2
rap presentata e difesa dall'avvocato ANDREAE FABRIZIO ERMI-
NIO JEAN per procura comparsa di costituzione e risposta
- convenuto – avente ad OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosita' (Art.658
C.P.C.) - uso diverso
CONCLUSIONI: per le parti come da verbale di udienza del 7 maggio 2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida re-
1 golarmente notificato in data 22/02/2024 Parte_1
proprietario dell'immobile sito in Bonate Sopra (BG),
[...]
via Lombardia n. 9, costituita da porzione di capannone di circa 600 mq, iden- tificato al catasto fabbricati del Comune di Bonate Sopra (BG) al Fg. 9, mapp.
6170, sub. 704 cat. catastale D/ 7, R.C. € 2.995,00, citava avanti il competente
Tribunale di Bergamo, conduttore dello stesso, esponendo che :
-con contratto di locazione d'immobile ad uso commerciale del 26/07/2023, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Bergamo in data
28/07/2023, concede- Parte_1
va in locazione il predetto immobile, ad uso magazzino, a
[...]
CF/P.IVA per la durata di anni 6 rinnova- Controparte_1 P.IVA_2
bili, con decorrenza dal 05/08/2023 al 04.08.2029;
- il canone di locazione veniva pattuito in Euro 27.600,00, oltre Iva come per legge, da corrispondersi in 4 rate trimestrali anticipate, dell'importo di Euro
6.900,00, scadenti il giorno 05 del trimestre di riferimento, a decorrere dal
05/08/2023 (doc. 1, 2);
- che tuttavia il conduttore maturava una morosità per oi ratei di canone scaduti in data 05/11/2023 e in data 05/02/2024, per € 13.800,00, oltre Iva
22% (tredicimilaottocento/00, oltre Iva 22%), oltre interessi legali dalle sca- denze al saldo, come da fatture n. 21 del 02/11/2023 e n. 4 del 02/02/2024 che produceva;

All'udienza di convalida del 16 aprile 2025 compariva l'intimata che si oppo- neva alla convalida dello sfratto, domandando il rigetto dell'intimazione di sfratto e proponendo domanda riconvenzionale affermando che:
- il mancato pagamento del canone era dovuto al fatto che gli impianti
Pagina 2 di 9
di terra ed elettrico a servizio dell'immobile concesso in locazione
(docc. 4-8) non erano “a norma” e l'immobile stesso era privo dell'attestato di prestazione energetica le parti concordavano che la lo- catrice avrebbe dichiarato che l'immobile era “completamente privo di impianti” (cfr. art. 1 doc. 2), ma che costei avrebbe provveduto, a sue cura e spese, a mettere in sicurezza (rectius: a norma) gli impianti a sue cura e spese entro poco tempo dalla sottoscrizione del contratto stesso
- non provvedeva ad eseguire gli interventi di Parte_1
messa in sicurezza degli impianti siccome promessi e, ove ciò non ba- stasse, al verificarsi delle prime precipitazioni l'immobile palesava problematiche di infiltrazioni (docc. 11-12);
- il conduttore della porzione confinante con quella oggetto di locazio- ne (anch'essa di proprietà di poneva in essere Parte_1
continue molestie a CD impedendo, di fatto, il pacifico godimento dell'immobile locato (doc. 13);
Contestava quindi l'insussistenza del grave inadempimento per la risoluzione del contratto e chiedeva in via riconvenzionale di dichiarare Parte_2
inadempiente agli obblighi di cui Controparte_2
all'art. 1575 cod. civ. ed a quelli dalla medesima specificamente assunti in rela- zione alla messa a norma/in sicurezza dell'impianto elettrico e per l'effetto ordinare alla stessa l'esecuzione di tutti gli interventi necessari da eseguirsi all'interno del capannone per cui è causa per renderlo conforme all'uso con- venuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dalla convenuta a causa della negligenza
Pagina 3 di 9
della locatrice, da determinarsi in prosieguo di trattazione.
Con ordinanza riservata ex art. 665 c.p.c. dell'11 giugno 2024 il Tribunale di- sponeva il rilascio dell'immobile entro la data del 10 settembre 2024 , la con- versione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme del rito speciale locatizio ex art. 447-bis segg. c.p.c. mandando le parti in mediazione obbliga- toria con termine alle parti per il deposito di eventuali memorie integrative
Solo parte ricorrente effettuava l'integrazione compita delle difese, dando al- tresì prova dell'espletamento del procedimento di mediazione obbligatoria
(doc.to n. 8 in atti);
In particolare, il locatore insisteva nella domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato in data 26/07/2023 tra
[...]
e e registrato presso l'Agenzia delle Parte_1 Controparte_1
Entrate di Bergamo in data 28/07/2023 con protocollo n.
23072810440219172 e per la condanna di al pa- Controparte_1
gamento dei canoni e delle spese ad oggi scaduti ed inevasi e degli interessi di mora dal dovuto al saldo e di rigettare le domande avverse anche in via ricon- venzionale, in quanto infondate.
Ritenuta quindi la causa matura per la decisione in data 19.11.2024 veniva fis- sata l'udienza di discussione al 7 maggio 2025; la stessa veniva discussa e ve- niva reso dispositivo sulle conclusioni rassegnate e la causa viene decisa sulle seguenti motivazioni.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta dal locatore può essere accolta.
Nel merito, è infatti evidente l'inadempimento della parte conduttrice, alla propria obbligazione di pagamento dei canoni di locazione, inadempimento
Pagina 4 di 9
tale da comportare la risoluzione del contratto, con conferma dell'ordinanza di rilascio emessa in fase sommaria.
Invero, ai fini della valutazione dell'inadempimento nelle locazioni ad uso commerciale - valutabile dal Giudice nella sua gravità secondo i comuni criteri sanciti dall'art. 1455 c.c. - rileva il mancato pagamento di quanto dovuto per canoni e oneri accessori alla data di notifica dell'atto di intimazione. Ciono- dimeno, nella valutazione della gravità dell'inadempimento nelle locazioni commerciali, può farsi comunque riferimento al parametro di cui all'art. 5 del- la legge 392/1978 (…il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scaden- za prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quan- do l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di riso- luzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”).
Peraltro nel caso in oggetto va valorizzato che , ad esclusione del primo rateo, il conduttore non ha provveduto al versamento di alcuno dei canoni successi- vi contrattualmente pattuiti.
Inoltre in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della do- manda Corte di Cassazione, Sezione 3, Civile, Ordinanza 7 dicembre 2020 n.
27955.
Sotto tale profilo la perpetrata sospensione totale del pagamento dei canoni, a fronte della continua detenzione del bene da parte del conduttore, deve essere valutata come grave inadempimento contrattuale del conduttore.
Non può trovare, infatti, in questa sede l'accoglimento quanto dedotto dal
Pagina 5 di 9
conduttore sulla sospensione del pagamento del canone, posto che, l'obbligo di pagamento del canone può essere sospeso solo se manca completamente la controprestazione, evenienza non sussistente nel caso, atteso che il condutto- re, ha continuato ad occupare l'immobile esercitandovi la propria attività pro- fessionale sino all'avvenuto rilascio a seguito dell'ordinanza emessa dal Tribu- nale e avvenuto 31.05.2024, come attestato in atti.
Risulta sul punto documentale (vedasi il contratto di locazione in atti) che il conduttore conoscesse lo stato dei luoghi ed in particolare che lo stesso fosse privo di impianti (Art. 1 contratto di locazione: “..l'immobile è completamen- te privo di impianti”; art. 12: “Le parti danno atto che l'unità immobiliare è completamente priva di impianti, salvo allacciamenti alla porta forniti dal loca- tore”).
Risulta poi la presenza di impianto e di corrente elettrica dalla fotografia dei luoghi (doc. 6), dai documenti in atti doc. 4-7 (contenente le relazioni e le di- chiarazioni di conformità degli impianti ed il relativo verbale di collaudo degli stessi), nonché dalla fattura di pagamento dei lavori di allacciamento effettuati in loco (doc.07 di parte ricorrente).
Nulla è stato provato dalla resistente in merito ai dedotti danni da fenomeni infiltrativi, mai peraltro tempestivamente segnalati durante la locazione) sulle quali la resistente ha unicamente chiesto una CTU che si appalesa, in assenza di ulteriori elementi probatori, puramente esplorativa. Parimenti indimostrata
è rimasta l'affermazione del conduttore secondo cui il confinante di Calce- avrebbe impedito alla conduttrice il pacifico utilizzo del ma- Controparte_3
gazzino.
Invero l'art. 1460 c.c (eccezione di inadempimento) si fonda su due presuppo-
Pagina 6 di 9
sti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazio- ne soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione og- gettiva.
In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur anche – il che qui non è stato provato - in presenza di difformità o vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporziona- le all'inadempimento del locatore.
Infine, la cosiddetta autoriduzione del canone costituisce fatto illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del nego- zio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal condut- tore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578 c.c per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consisten- te nei vizi della cosa locata, vizio che peraltro per quanto è emerso, non è sta- to privato e anzi smentito dalle risultanze documentali mentre il conduttore, per tale motivo, ha pacificamente goduto di una autosospensione del canone.
L'art. 1578 c.c. infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoridu- zione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, qui non richiesta, essendo devoluto al potere del giudice di valu- tare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti. (Cass.

2.3.2018 n. 4913 e Cass. 18.4.2016 n. 7636).
Va quindi, dichiarata la risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti del giudizio per inadempimento del conduttore e conseguentemente confermata l'ordinanza di rilascio dell'immobile emessa da questo Tribunale,
Pagina 7 di 9
con conseguente rigetto della spiegata riconvenzionale. Alla pronuncia di riso- luzione contrattuale consegue la condanna del conduttore al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti alla parte locatrice dal dovuto all'effettivo rilascio dell'immobile e ammontanti a complessivi e che, conseguentemente la morosità complessiva dell'intimata ammonta ad € 20.700,00, oltre Iva 22% e quindi a complessivi € 25.254,00 oltre interessi come da domanda dal dovu- to al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo;
per il medesimo principio vanno altresì poste a carico del soccombente le spese di mediazione (Cass. Ord. 32306 del 21/22/2023)

PQM

Il Tribunale di Bergamo, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione e istanza disattesa, così provvede:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione in atti per inadempi- mento della parte conduttrice;

- conferma l'ordinanza di rilascio del'11 giugno 2025 resa da questo
Tribunale;
- condanna (CF/P.IVA Controparte_1
) al pagamento in favore di parte locatrice P.IVA_2 [...]
(CF/P.IVA Parte_1
) dei canoni scaduti e maturati sino all'avvenuto rilascio e P.IVA_1
pari ad € 25.276,91 come in motivazione, oltre interessi come da do- manda dal dovuto al saldo.
- condanna (CF/P.IVA Controparte_1
) al pagamento a favore P.IVA_2 Parte_1
Pagina 8 di 9
CF/P.IVA delle spese di lite pari Parte_1 P.IVA_1
ad euro 2.971,00 per compenso professionale oltre spese anticipate pari ad euro 145,50 e oltre a compensi e spese di mediazione rispetti- vamente liquidati in € 507,15 ed € 190,32 oltre cpa e iva se dovuta in misura di legge.
Così deciso in Bergamo, 7 maggio 2025
Dott.ssa Antonella Belgeri, GoP
Pagina 9 di 9