N. R.G. 436/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Maria Emanuela Ragusa ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 436/2021 promossa da:
(C.F. Parte_1 C.F._1
(C.F. ) Parte_2 C.F._2
(C.F. ) Parte_3 C.F._3
Rappresentati e difesi dall'Avv. PELLA WALTER
ATTORI
Contro
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. PARENTE Controparte_1 CodiceFiscale_4
IVANA e dall'Avv. DANILA SOFIA
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso secondo i propri scritti difensivi.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis cpc , il marito e la figlia Parte_1 Parte_3 Pt_2
sostenendo che in qualità di conduttrice, aveva stipulato con
[...] Parte_1 [...]
per la durata di tre anni dal 1.12.2017 al 30.11.2020, un contratto di locazione ad uso CP_1 abitativo al canone mensile di Euro 1.100,00 del villino sito in Bracciano, in Via del Pepe 15, presso il quale si erano recati a vivere, come previsto dall'art. 6 del contratto, versando la caparra confirmatoria di euro 2.200,00, sostenevano di aver regolarmente corrisposto il canone fino al mese di novembre pagina 1 di 6 2018 allorchè l'immobile si presentava con macchie nere alle pareti e muffe che rendevano l'abitazione insana ed invivibile.
I ricorrenti sostenevano che, nonostante le lamentele inviate da al Parte_1 CP_1 quest'ultimo non si era attivato per risolvere i problemi, pur accertati da un geometra da lui incaricato di visionare l'immobile, fin tanto che tale condizione veniva verificata dalla alla quale Parte_4 la sig.ra si era rivolta, che aveva accertato che i locali risultavano antigienici fino Parte_1 all'esecuzione “di opere di manutenzione ordinaria e straordinaria".
I ricorrenti deducevano che, a causa delle problematiche che affligevano l'immobile, la Parte_1 con il marito si erano riparati snelle camere da letto al piano superiore lasciando quelle al piano terra mentre la figlia aveva dovuto sostenere una spesa di Euro 500,00 mensili per la Persona_1 conduzione di un diverso immobile in Anguillara Sabazia, Via Morris 36, e ciò fino ad aprile 2018, mese in cui acquistava una abitazione a Nepi presso la quale si recava ad abitare tutta la famiglia.
I ricorrenti chiedevano la restituzione dei canoni a partire dal gennaio al mese di novembre 2018 per un importo di Euro 12.100,00 nonché l'importo della caparra, chiedevano inoltre i danni morali, ed in favore di il risarcimento danni pari ad Euro 3.000,00 relativi alle sei mensilità del Parte_2 canone corrisposto per l'altro immobile.
I ricorrenti chiedevano ancora il ristoro dei danni materiali per l'importo di Euro 5.000,00 per il danneggiamento dei mobili e lamentavano che senza provvedere a risanare Controparte_1
l'immobile, nonostante le molteplici richieste a lui rivolte, aveva intimato alla lo sfratto Parte_1 per morosità, la quale aveva lasciato da tempo l'immobile riscendo a riconsegnarglielo solo il 26 luglio
2019.
sosteneva che il locatore aveva agito esecutivamente nei suoi confronti con Parte_1 pignoramento del suo stipendio per la somma di Euro 9.300,00 che richiedeva a titolo di rimborso assieme alle spese della procedura esecutiva subita.
I ricorrenti concludevano richiedendo nei confronti del locatore l'importo complessivo di Euro
37.600,00, oltre alle spese per la procedura esecutiva, lamentando che il 20.12.2019 avevano esperito inutilmente la mediazione obbligatoria con esito negativo.
Si costituiva contestando che l'immobile, che aveva utilizzato da tempo con la Controparte_1 famiglia per trascorrervi fine settimane e vacanze, versasse nella condizione lamentata dalla conduttrice sostenendo che era stato dato precedentemente in locazione al sig. senza che Controparte_2 questi avesse segnalato difetti;
contestava di aver ricevuto comunicazioni da parte della Parte_1 prima del novembre 2018, allorchè aveva inviato una persona dei sua fiducia che gli aveva segnalato che si trattava di condensa e si era reso disponibile a far ritinteggiare le pareti interessate senza ricevere il consenso da parte della conduttrice, riteneva ascrivibili alla scarsa aereazione dei locali ed ad una manutenzione con prodotti scadenti, quindi alla responsabilità della conduttrice, i fenomeni di condensa;
deduceva che, a fronte dei problemi economici che la morosità della conduttrice gli procurava, aveva dovuto promuovere procedimento di convalida di sfratto, ottenendo un provvedimento il 14.5.2019, emesso assieme al decreto ingiuntivo dopo che la pur Parte_1 avendo ottenuto un termine per sanare la morosità, non aveva onorato al pagamento di nessuna somma;
sosteneva inoltre l'inammissibilità della domanda proposta essendosi il contratto già risolto con pagina 2 di 6 l'emissione di ordinanza di convalida di sfratto, contraddistinto con il n. R.G. 377/2019 e lamentava Parte che la richiesta di intervento a parte della era stata inoltrata dalla conduttrice dopo il ricevimento della notifica dell'intimazione di sfratto.
Il resistente deduceva che nessuna lamentela in ordine alle condizioni dell'immobile gli era pervenuta neppure dal successivo conduttore sig. e contestava l'esistenza e la quantificazione del danno Pt_5 richiesto dai ricorrenti, specie in ordine alla mobilia, negando che il contratto prevedesse caparra e concludeva chiedendo il rigetto della domanda e la condanna dei ricorrenti alla lite temeraria ex art. 96 cpc.
All'udienza del 27 luglio 2021 veniva mutato il rito ed assegnati i termini alle parti per l'integrazione degli atti introduttivi del giudizio.
Con la memoria integrativa parte ricorrente rappresentava di aver svolto la procedura di mediazione, non partecipata dal ed insisteva nelle difese già svolte con la costituzione, mentre, il CP_1 resistente, contestava il rito prescelto, significando che l'azione aveva ad oggetto una mera domanda risarcitoria;
giustificava di non aver preso parte al procedimento di mediazione, comunicando tale volontà con pec 8.11.2021 al mediatore e si riportava alla memora di costituzione.
Escussi i testi ammessi la causa è passata in decisione attraverso il deposito di note in sostituzione dell'udienza.
Va preliminarmente rigettata l'eccezione sul rito sollevata dal convenuto ed infatti con l'azione, proposta irritualmente ex art. 702 bis cpc, è stata mutata dal rito ordinario a locatizio.
Il procedimento sommario di cognizione, disciplinato dagli artt. 702 bis e ss. C.p.c. non è adottabile per le controversie assoggettate ad un rito di cognizione piena diverso ed alternativo rispetto quello ordinario, quale quello delle cause di lavoro o locatizie, atteso, da un lato, il riferimento espresso , contenuto nelle norme richiamate, all'art. 183 c.p.c. ed all'art. 163 c.p.c., indice della volontà del legislatore di limitare l'applicabilità del procedimento in questione delle controversie che possono essere promosse con il rito ordinario a cognizione piena, e, dall'altro, che non è consentita un'interferenza del procedimento sommario con i riti speciali di cognizione, contrassegnati da concentrazione processuale o da una officiosità della istruzione in quanto espressamente considerati dal decreto di semplificazione dei riti (d.lgs 150 del 2011) come modelli alternativi l'uno all'altro (Cass. ordinanza 5.7.2023 n. 18990).
Nel merito la sola domanda di è solo parzialmente fondata e va accolta per Parte_1 quanto di ragione mentre va rigettata quella di ed . Parte_2 Parte_3
Va preliminarmente stabilito che tutte le questioni che riguardano la validità del contratto di locazione e l'inadempimento da cui è scaturita la risoluzione dello stesso sono coperte da giudicato, a seguito dell'emissione del decreto ingiuntivo divenuto definitivo in quanto non opposto dalla nei Parte_1 termini utili.
Il giudicato fa stato tra le stesse parti circa l'esistenza e la validità del rapporto e sulla misura del canone preteso, nonché fa stato circa l'inesistenza di tutti fatti impeditivi o estintivi, anche non dedotti, ma deducibili nel giudizio di opposizione, quali quelli atti a prospettare l'insussistenza totale o parziale del credito azionato in sede monitoria dal locatore a titolo di canoni insoluti (Cass. N. 5801/1998).
pagina 3 di 6 Da quanto sopra detto consegue che l'accertamento circa la misura del canone preteso e richiesto dai locatori è da ritenersi coperto da giudicato (Cass. 16319/2017).
L'esistenza di un titolo definitivo, che accerti che non è stato versato il corrispettivo della locazione per l'importo recato nel decreto ingiuntivo non opposto, impedisce qualunque ulteriore valutazione sulla debenza di quelle somme e sulla sussistenza del relativo inadempimento.
In virtù delle osservazioni che precedono deve essere respinta la domanda rivolta alla risoluzione del contratto di locazione. Va inoltre considerato che il contratto si era risolto a causa dell'interruzione completa della dazione del canone di locazione da parte della conduttrice a fronte della protratta, utilizzabilità dell'immobile ed in questo caso la Cassazione, qualora il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza dei vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (Cass. 8425/2006; 2855/2005 e 3341/2001).
I profili di domanda che trovano ingresso nel presente procedimento sono quelli relativi al risarcimento dei danni ed alla restituzione del deposito cauzionale.
Le prove offerte al contraddittorio hanno confermato che l'immobile, che in base al verbale redatto Parte dalla si componeva di due piani, con salone tre stanze da letto e due bagni al piano terra e due locali con bagno al piano superiore, al solo piano terra, in tre camere ed un bagno, presentava estese macchie di muffa scure causate da fenomeni di condensa, meno presenti nella terza cameretta;
il
Tecnico della Prevenzione ha specificato in udienza che erano le tre camere ed il Persona_2 bagno al piano terra, poiché esposti a nord, ad essere interessati dai fenomeni di muffa ed ha confermato quanto aveva attestato nel verbale di sopralluogo eseguito il 22.1.2019.
Parte Le rappresentazioni fotografiche a corredo del verbale e quelle prodotte dalla parte ricorrente evidenziano palesemente l'esistenza delle problematiche lamentate dai ricorrenti che, per la loro consistenza e portata, nonché per l'ubicazione, sono palesemente attribuibili, come sostenuto dall' nel verbale di sopralluogo, ad una inidonea coibentazione della parerti esposte a nord ed Per_2 infatti tali criticità non risultano essere presenti né al piano superiore dell'abitazione, dove la famiglia si era spostata per il pernotto, né nella restante parte dell'immobile, circostanze tutte dimostrative che l'origine delle manifestazioni fosse attribuibile a difetti strutturali ovvero ad una cattiva coibentazioni delle pareti esposte a nord. Tali fenomeni, per la loro portata e gravità, sono incompatibili con la versione fornita dal locatore che potesse bastare una semplice tinteggiata per risolvere la problematica né che potessero essere stati causati unicamente dalla mancata aereazioni dei locali come è indirettamente evincibile dal fatto che il non si è avvantaggiato della prova orale del CP_1 geometra che ha ammesso di aver inviato a riscontrare lo stato dell'immobile, evento cui fa riferimento anche la conduttrice, nella lettera 26.11.2018 facendo risalire l'accesso di tale professionista al mese di aprile ed indicandolo come colui che aveva espresso valutazioni circa la gravità del problema e sulla necessità di interventi da parte di una ditta specializzata.
Né gli altri testi escussi hanno portato ulteriori elementi a sostegno della tesi del locatore, che ha rinunciato alla prova orale di un precedente conduttore e di uno successivo al Controparte_2 rilascio dell'immobile da parte della tale , sebbene ammessi. Parte_1 Pt_5
pagina 4 di 6 Infatti come ammesso dallo stesso nel corso dell'interrogatorio formale, aveva Controparte_1 ricevuto una comunicazione con cui la conduttrice gli aveva denunciato la presenza di muffa ed aveva inviato un geometra per vedere di cosa si trattava, quanto da lui affermato coincide con i tempi indicati dalla nelle due lettere raccomandate 27 aprile 2018 e 26.11.2018 con cui, lamentando Parte_1
l'inerzia da parte del locatore gli preannunciava, dopo aver autoridotto il canone della metà, che avrebbe sospeso interamente il pagamento dal mese di dicembre successivo, esplicitando che avrebbe anche adito le autorità competenti per il risarcimento dei danni, nonchè avrebbe cercato una nuova abitazione.
La Corte di Cassazione, con sent. del 28 settembre 2010 n. 20346 ha affermato che se l'immobile è affetto da umidità, il giudice può decretare il risarcimento dei danni in favore dell'inquilino a carico del proprietario, anche quando il locatario risulta sfrattato per non aver pagato i canoni mensili.
L'invasione dell''umidità per effetto di trasudo dalle pareti costituisce un "deterioramento rilevante", un
"vizio" che incide sulla funzionalità strutturale dell'immobile impedendone il godimento.
Sempre la Cassazione, con sent. 915/99 ha affermato che "il locatore è ugualmente tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore , per effetto delle condizioni abitative dell'immobile locato, quand'anche tali condizioni fossero note all'inquilino, al momento della conclusione del contratto, dovendosi ritenere che la tutela del diritto alla salute prevalga su qualsiasi accordo tra privati di esclusione o limitazione della responsabilità del locatore".
Tanto premesso si ritiene fondata l'azione risarcitoria nonché quella di restituzione del deposito cauzionale, in quanto il diritto alla restituzione da parte della è sorto successivamente alla Parte_1 formazione del giudicato formatosi sui canoni in ordine al decreto ingiuntivo non opposto.
Il danno patito dall'attrice, in conseguenza dei fenomeni degenerativi che affligevano parte dell'immobile locato e, segnatamente tre camere da letto ed un bagno al piano terra, può essere equamente valutato nella misura parametrata ad un terzo del canone contrattuale versato al tempo del rapporto per i 15 mesi da aprile 2018 al rilascio avvenuto il 26.7.2019 per un importo di Euro
5.499,00, tenendo conto che la maggior parte dell'immobile, ovvero salone ed un bagno al piano terra, così pure due camere con bagno poste al piano superiore, non risultavano essere stati interessati dai fenomeni degenerativi e che comunque il bene locato era costituito da una villa indipendente con ampio parco e patio coperto, come si evince dalle rappresentazioni fotografiche allegate al verbale di riconsegna;

Spetta alla ricorrente inoltre la restituzione del deposito cauzionale di Euro 2.100,00 che, ai sensi dell'.
3 del contratto, il locatore si era impegnato a restituire al termine del rapporto e che la difesa della ha erroneamente indicato con il termine di caparra confirmatoria. Parte_1
E' altresì principio consolidato che l' obbligo di restituire la cauzione sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile ( Cass sent. 18069/2019) ed il locatore non può esimersi dal restituire il deposito a suo tempo versato dalla parte conduttrice, a condizione che proponga domanda giudiziale per l'attribuzione dello stesso in tutto o in parte a copertura di specifici danni subiti (Cass. Ordinanza 5.1.2023 n. 194).
Non spettano invece gli ulteriori danni richiesti dalla difetta la prova del danneggiamento Parte_1 alla mobilia la cui esistenza non può evincersi da mere presunzioni, stesso dicasi per il danno morale ed pagina 5 di 6 infatti la configurabilità di un danno non patrimoniale consegue all'illecito per lesione del diritto al normale svolgimento della vita familiare all'interno della propria abitazione ed al diritto della libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita - quali diritti costituzionalmente garantiti, nonchè tutelati dalla convenzione Europea dei diritti dell'uomo (Cass. S.S.U.U.

1.2.2017 n. 2611), ma anche in questo caso deve essere pienamente dimostrata in giudizio, non a mezzo di mere presunzioni, ma con il sigillo di una vera e propria prova che nel caso di specie invece difetta (Cass. Sent. 33439/2019).
Per lo stesso motivo non è accoglibile la domanda proposta da né quella di Parte_3 Pt_2 che vanno entrambe rigettate, quanto alla domanda di rimborso del canone di locazione per le
[...] sei mensilità in cui aveva assunto in locazione un altro immobile, la relativa pretesa Parte_2 non si pone in diretto rapporto causale sì da escludersi la sua legittimazione.
La particolarità del contenzioso, svolto da più soggetti familiari in relazione ad un rapporto unitario e l'esito della vertenza che vede accolta solo parzialmente la domanda in favore di Parte_1
e rigettata quella di e di costituisce giusto motivo per l'integrale Parte_3 Parte_2 compensazione tra le parti delle spese di causa.
va inoltre condannato, a causa della sua volontaria mancata partecipazione al Controparte_1 procedimento di mediazione svolto dagli attori, al versamento di una quota pari al contributo unificato in favore dell'erario.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: in accoglimento parziale della domanda proposta da rigettata per il resto assieme Parte_1
a quella proposta da e da condanna al pagamento Parte_3 Parte_2 Controparte_1 in favore di dell'importo di Euro 5.499,00 a titolo di risarcimento danni, e di Euro Parte_1
2.100,00 a titolo di restituzione del deposito cauzionale, con gli interessi legali dalla domanda;
dichiara interamente compensate tra le parti le spese di causa;

condanna a corrispondere all'erario un importo pari al contributo unificato. Controparte_1
Civitavecchia, 12 aprile 2025
dott. Maria Emanuela Ragusa
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