REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale di Treviso, terza sezione civile, in composizione monocratica nella persona del dott. Marco Saran, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 893 del 2022, promossa da:
, (C.F.: ), rappresentato e difeso dall'avv. Alessandro Parte_1 C.F._1
Pesavento attore
contro
(C.F. Controparte_1 C.F._2
e (C.F. , rappresentati e difesi dall'avv. Controparte_2 C.F._3
Annalisa Rossi convenuti
OGGETTO: vendita di cose immobili;

CONCLUSIONI: come all'udienza del 6 marzo 2025;
Per parte attrice:
“In via principale di merito
Ogni domanda ed eccezione di parte convenuta rigettata, condannare i signori
[...]
e a pagare in Controparte_1 Controparte_2 solido al signor la somma di € 41.893,59 o la diversa somma, maggiore o Parte_1
minore, che sarà accertata, oltre agli interessi dalla domanda al saldo. Con spese e compensi di lite e di ATP interamente rifusi.
In via subordinata istruttoria
Si chiede l'ammissione di prova per testi sui seguenti capitoli formulati nella memoria attorea ex art. 183 VI co. c.p.c. n. 2 depositata in data 21.12.2022 prefissati da “vero che”:
1) Il teste ha abitato nella casa di via Poussin 16 a RA EN da settembre 2015 a
marzo 2017 e durante questo periodo ci sono state infiltrazioni di acqua dal soffitto della
1 cucina con interruzioni della corrente elettrica di cui ha informato più volte al telefono
e , come da dichiarazione resa dal medesimo e prodotta Controparte_2 Parte_2
sub doc. 11 di parte attorea che si rammostra al teste.
2) Il teste in presenza del sig. ha accertato durante il sopralluogo del 20 giugno Parte_1
2019 presso l'abitazione di via Poussin 16 a RA EN l'infiltrazione di acqua con perdita di acqua dal soffitto della cucina, in particolare dalla canaletta dell'impianto elettrico del lampadario.
3) Il teste ha consegnato al sig. la relazione tecnica di parte relativa all'immobile Parte_1
di via Poussin 16 a RA EN, di cui al doc. 2 che si rammostra al teste, il giorno 21
settembre 2019.
Si indicano a testi: sul capitolo 1), il signor nato a [...] il [...] residente a [...]
AR di AR (PD) Via Pasubio n. 5 – C.F. ; C.F._4
sul capitolo 2), l'Arch. nato a [...] il [...] residente a [...]
IS (VI) Via N. Sauro n. 75 – C.F. ; la signora C.F._5 Parte_3
nata a [...] il [...] residente a [...] Via
Poussin n. 16 - C.F. ; C.F._6
il signor nato a [...] il [...] residente a [...]X Parte_4
(TV) Via Raspa n. 8/B – C.F. ; C.F._7 sul capitolo 3), l'Arch. nato a [...] il [...] residente a [...]
IS (VI) Via N. Sauro n. 75 – C.F. . C.F._5
In caso di reiterazione delle istanze istruttorie avversarie, ci si oppone all'ammissione della prova per testi sui capitoli da 1) a 10) formulati dai convenuti nella memoria ex art. 183 VI co.
n. 2 c.p.c., per i motivi esposti nella memoria attorea ex art. 183 VI co. n. 3 del 10.1.2023, e si ribadisce l'eccezione di incapacità a testimoniare a norma dell'art. 246 c.p.c. del sig.
[...]
sui capitoli da 6) a 10), sollevata nella memoria n. 3 per le ragioni ivi illustrate. Parte_2
In caso di accoglimento dei capitoli di prova di parte convenuta, si insiste per l'ammissione di prova contraria sui capitoli 2), 3), 5), 7), 8) con i seguenti testi indicati nella memoria attorea
ex art. 183 VI co. c.p.c. n. 3 del 10.01.2023:
- la signora nata a [...] il [...] residente a [...]
RA EN (TV) Via Poussin n. 16 - C.F. ; C.F._6
- l'Ing. nato a [...] il [...] residente a [...]
RA EN (TV) Via Scuole n. 21/F – . C.F._8
2 Ci si oppone inoltre all'ammissione della prova contraria sui capitoli 1), 2), 3), 4) formulati da controparte nella memoria ex art. 183 VI co. n. 3 del 10.1.2023 per i seguenti motivi:
- quanto al cap. 1), per l'incapacità a testimoniare a norma dell'art. 246 c.p.c. del sig.
[...]
, per i motivi esposti nella memoria attorea ex art. 183 co. VI n. 3 c.p.c.; - quanto ai Parte_2 capp. da 2) a 4) perché relativi a circostanze irrilevanti rispetto all'oggetto della causa, generiche e implicanti giudizio e valutazione tecnica.
In ogni caso, si ribadisce, con spese e compensi di lite e di ATP interamente rifusi.”. per le parti convenute:
In via preliminare, nel merito:
- accertare e dichiarare la decadenza dell'attore dalla garanzia ex art. 1495 c.c. e, per l'effetto, rigettare la domanda formulata dall'attore in quanto infondata, in fatto e in diritto, per i motivi ampiamente espressi nei propri atti difensivi;

- accertare e dichiarare la intervenuta prescrizione dell'azione mossa dall'attore ex art. 1495
c.c. e, per l'effetto, rigettare la domanda formulata dall'attore in quanto infondata, in fatto e in diritto, per i motivi ampiamente espressi nei propri atti difensivi;
in via principale, nel merito:
- accertare e dichiarare l'esclusione della garanzia del venditore ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1491 del codice civile e, per l'effetto, rigettare la domanda formulata dall'attore in quanto infondata, in fatto e in diritto, per i motivi ampiamente espressi nei propri atti
difensivi;
- Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, accogliere la nostra eccezione di compensazione e per l'effetto compensare qualunque somma dovesse essere riconosciuta come dovuta all'attore con la somma corrispondente al minor prezzo pagato dal compratore rispetto al valore di mercato accertato dell'immobile.
In ogni caso, con condanna dell'attore alla rifusione delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio, oltre IVA e CPA come per legge.
In via istruttoria
Con riferimento alle deduzioni istruttorie, oltre a richiamare tutte le allegazioni documentali
sin qui prodotte, si ribadiscono le richieste dei seguenti mezzi di prova:
A) Prova testimoniale sui seguenti capitoli:
Primo teste
1) “Vero che nel 2019 lei ha svolto per conto dei SIi – Parte_5
e l'incarico di intermediario per la vendita della loro villa Parte_6 Controparte_2
3 sita in RA EN, Via Poussin 16”
2) “Vero che nell'espletamento del suo incarico ha più volte fatto accesso alla villa con il Part SI e i consulenti tecnici dello stesso SI ”; Parte_1
3) “Vero che nel corso dei suddetti accessi venivano effettuati dal SI e dai Parte_1 suoi tecnici controlli molto accurati di tutto l'immobile di Via Poussin 16 anche nei suoi minimi particolari, inclusa, a mero titolo di esempio, la verifica del corretto funzionamento delle serrature delle porte interne”
4) “Vero che sottoscriveva la proposta di acquisto dell'immobile di Via Poussin Parte_1
16 in data 21 maggio 2019”
5) “Vero che lei consegnava le chiavi per l'accesso alla villa al SI alcuni Parte_1 giorni prima della stipula dell'atto notarile di compravendita dell'immobile di Via Poussin 16 del 30 maggio 2019”.
Sui capitoli di prova da 1 a 5 viene chiamata a testimoniare la SIa nata a [...]
TE (TV) il 13 febbraio 1973, Codice Fiscale , residente in [...]
RA EN (TV), Via Francia n. 6, 31033.
Secondo teste
6) “Vero che nel 2019 ha incontrato diverse volte il SI per fornirgli tutte le Parte_1
informazioni da lui richieste sulla storia, sullo stato e sui lavori svolti sulla villa di proprietà dei SIi e , sita in Controparte_4 Controparte_2
RA EN, Via Poussin 16, allora in vendita”
7) “Vero che nel medesimo periodo il SI ha avuto accesso più volte alla Parte_1 medesima villa”
8) “Vero che nel corso degli accessi alla villa erano presenti, oltre al SI , dei Parte_1
Part consulenti di che effettuavano verifiche tecniche su tutti i particolari della casa”
9) “Vero che nell'anno 2009 Lei ha seguito direttamente i lavori di totale ristrutturazione della villa”
10) “Vero che il totale della spesa per i suddetti lavori di ristrutturazione ammontava ad Euro
503.443,27, come riportato nel computo metrico del 15 maggio 2006 che le viene mostrato”.
Sui capitoli di prova da 6 a 10 viene chiamato a testimoniare il SI , nato a [...]
OA (Ve) il 19/08/1938, Codice Fiscale , residente a [...]
Tintoretto 3, 30033”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 21 febbraio 2022, ha Parte_1
4 evocato in giudizio e Controparte_1 CP_2
per ottenere la condanna dei predetti, in solido tra loro, al pagamento della
[...] somma di € 41.893,59, oltre agli interessi, dovuta in ragione dell'esistenza di vizi occulti del bene immobile oggetto di compravendita.
A sostegno dei propri assunti, l'attore ha più in particolare rappresentato:
a) di aver acquistato da e , Controparte_1 Controparte_1 Controparte_2
con rogito in data 30 maggio 2019, n. 142525 rep. notaio dott. di San AR di Persona_1
AR, la casa di abitazione con pertinenze sita in Comune di RA EN (TV), in via
Poussin n. 16, identificato al Tavolare del suddetto comune, Sez. Urb. D, Fg. 4, mapp. 2939
sub. 4, mapp. 2939 sub. 3, mapp. 2939 sub. 1; Catasto Terreni Comune di RA EN,
Fg. 27, mapp. 2939;
b) di aver successivamente scoperto la presenza di gravi infiltrazioni di acqua dalle terrazze, con compromissione dell'impianto elettrico (in particolare rispetto al punto di illuminazione della cucina);
c) di aver denunciato i vizi con raccomandata del 20 / 28 giugno 2019, contestualmente incaricando un proprio tecnico di fiducia di effettuare approfondimenti tecnici sul fabbricato;

d) che il perito di parte, a seguito dei sopralluoghi e delle verifiche espletate, ha elaborato relazione tecnica di parte, datata 25 luglio 2019 e consegnata in data 21 settembre 2019;
e) che il perito di parte ha ivi più dettagliatamente rilevato: - che l'immobile presenta vizi occulti, in quanto è emersa l'esistenza di consistenti infiltrazioni che si propagano verso il piano terra attraverso il manto della copertura della terrazza, con compromissione dell'impianto elettrico a partire dal punto di illuminazione della cucina (ove è presente un foro passante attraverso il solaio, per il passaggio dei cavi dell'impianto elettrico); - che è pregiudicato il pieno godimento dell'immobile, per la non sicurezza dell'impianto elettrico, oltre che per l'insalubrità di molti locali;
- l'esistenza di opere non conformi alle norme tecniche attualmente vigenti e al regolamento edilizio del Comune di RA EN (TV); - che la risoluzione delle problematiche presuppone una spesa di 35.000,00, salve ulteriori verifiche all'esito degli interventi da realizzarsi;

f) di aver pertanto ulteriormente denunciato ai venditori, con raccomandata del 21-28 settembre
2019, i vizi e i difetti occulti scoperti, indicando i lavori necessari per far fronte alla problematica, con conseguente richiesta di corresponsione ad opera dei convenuti della somma di € 35.000,00;
g) di essere stato costretto, in assenza di una definizione bonaria del contenzioso, a proporre
5 ricorso ex art. 696 c.p.c. avanti al Tribunale di Treviso, iscritto a ruolo con n. r.g. 9170/2019;
h) che, all'esito del procedimento di cui sopra, il C.T.U. ha confermato l'esistenza delle infiltrazioni d'acqua, causate da un difetto dell'impermeabilizzazione realizzata al di sotto della pavimentazione del terrazzo/lastrico solare, nonché difformità urbanistiche rispetto alle previsioni progettuali, quantificando in complessivi € 28.436,76 (iva inclusa) la spesa per porvi rimedio;

i) che non è stato raggiunto un accordo con le parti convenute, con conseguente proposizione del presente giudizio.
Si sono costituiti in giudizio e Controparte_1
, contestando le avverse pretese e chiedendone il rigetto. Controparte_2
In particolare, i predetti convenuti hanno evidenziato:
a) di aver acquisito l'immobile di cui è causa nel 2004;
b) di averlo ristrutturato completamento nel corso dei due anni successivi;

c) di essersi successivamente trasferiti in Svizzera, per ragioni professionali;

d) di aver messo in vendita l'immobile, stante il suo mancato utilizzo;

e) che il consulente incaricato di operare una stima del valore dell'immobile aveva inizialmente suggerito come prezzo di vendita la cifra di € 650.000,00, in ragione del
“buono/ottimo stato di manutenzione” del cespite;

f) che l'attore, in qualità di potenziale acquirente, ha effettuato diversi accessi presso l'immobile anche con tecnici di sua fiducia, nel corso dei quali ha potuto constatare lo stato di fatto dello stesso in ogni suo aspetto;

g) che l'abitazione, benché immobile di pregio, è stata venduta all'odierno attore al prezzo di € 445.000,00, ovvero ben al di sotto della stima iniziale, in ragione delle esigenze di vendita derivanti dalla difficoltà di gestire l'immobile in quanto residenti all'estero h) che l'attore ha preso possesso del bene alcuni giorni prima della stipula del rogito, constatando la presenza di asseriti vizi solamente alla fine del mese di giugno, con conseguente decadenza dal diritto alla garanzia, ex art. 1495 c.c., per intervenuto decorso del termine di giorni otto per la denuncia al venditore;

i) che, in ogni caso, l'azione di risarcimento del danno è prescritta in quanto il giudizio è stato introdotto tardivamente, oltre il termine di un anno dalla consegna del bene.
La causa è stata istruita mediante l'acquisizione del fascicolo per A.T.P. e con concessione di termine per il deposito di memorie ex art. 183 comma VI c.p.c.
La causa è stata quindi ritenuta matura per la decisione, senza la necessità di disporre ulteriore
6 attività istruttoria.
All'udienza del 6 marzo 2025, le parti hanno precisato le conclusioni nei termini di cui sopra e sono stati assegnati i termini di legge per gli scritti conclusivi.
La causa, documentalmente istruita, passa quindi in decisione all'esito del deposito degli scritti conclusivi delle parti.
* * *
La presente sentenza è redatta ai sensi dell'art. 132 c.p.c. come novellato, in base al quale si richiede soltanto la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Le domande proposte sono fondate, per le ragioni e nei limiti che si vanno ad esporre.

1.Va infatti preliminarmente rigettata l'eccezione di intervenuta prescrizione dall'azione.
Nessuna fattispecie estintiva prescrizionale del diritto è venuta infatti a configurarsi in relazione all'applicazione dell'art. 1495 c.c., ove si considerino i condivisibili e consolidati arresti giurisprudenziali in materia (cfr., da ultimo Sezione 2, ordinanza n. 11590 del 30/04/2024) e si tenga in particolare conto, nel caso di specie: a) della tempestiva introduzione del procedimento di ATP in data 12 dicembre 2019, a fronte di rogito intervenuto in data 30 maggio 2019 e di immissione in possesso antecedente di pochi giorni rispetto a detta data;
b) che il deposito della relazione tecnica risale al 17 marzo 2021 (termine, fino al quale, è persistito l'effetto interruttivo della prescrizione: cfr. Cass. n. 3357/2016 e Cass. n. 8637/2020); c) che, da detta data, è ricominciato a decorrere il termine di prescrizione annuale, interrotto con l'introduzione del giudizio di merito a mezzo di notificazione del ricordato atto di citazione in data 21 febbraio
2022.

2. Va a questo punto rigettata anche l'eccezione di intervenuta decadenza della possibilità di far valere i vizi, in quanti trattasi di vizi occulti oggetto di tempestiva denuncia ex art. 1495 c.c.,
entro giorni 8 dalla loro effettiva scoperta ad opera dell'acquirente, tramite raccomandata del 21
/ 28 settembre 2019.
Tale missiva, in particolare, risulta inviata ai venditori dopo l'inequivoca presa d'atto della problematica ad opera di , intervenuta non solo dopo l'allacciamento delle utenze Parte_1
(che non è contestato risalire al 20 giugno 2019) ed il manifestarsi del fenomeno delle infiltrazioni per cui è causa, ma anche previa ricezione ad opera dell'attore (avvenuta in data 21 settembre 2019) della relazione tecnica di parte sulle problematiche emerse.
A detta conclusione si perviene in quanto:
a) vi è prova documentale che detti vizi non erano conosciuti dall'acquirente, avendo infatti i venditori stessi evidenziato, con lettera raccomandata del 7 ottobre 2019, che nei vari
7 accessi all'immobile, effettuati prima del rogito, non erano emersi vizi di sorta (cfr. doc.
2, fascicolo delle parti convenute);
b) gli stessi convenuti sostengono, inoltre, che l'agente immobiliare incaricato della vendita ha in precedenza affermato che “…l'abitazione è in ottima posizione logistica ed ha una adeguata superficie (circa mq 300 di sup. commerciale) sia interna che esterna, è
ottimamente rifinita sia negli impianti, nei serramenti che nelle pavimentazioni;
è inoltre in buono/ottimo stato di manutenzione” (cfr. doc. 3, fascicolo delle parti convenute);
c) l'immobile è stato venduto senza allacciamenti (cfr. raccomandata inviata dai convenuti del 28 giugno 2019, prodotta quale doc. 14 di cui al fascicolo attoreo);
d) la decorrenza del termine di giorni 8 decorre pertanto - in presenza di vizi occulti quali quelli emersi a seguito degli allacciamenti, per come meglio evidenziati nella loro fenomenologia in sede di a.t.p. - dalla scoperta dei vizi stessi e non dalla data del rogito
(in sede di c.t.u. è stato in particolare riscontrato fenomeno di infiltrazioni derivante da
“un difetto dell'impermeabilizzazione realizzata al di sotto della pavimentazione del terrazzo del piano primo” cfr. infra);
e) la scoperta effettiva dei vizi va fatta risalire, infine, al momento ricezione della consulenza tecnica di parte, prodotta dall'attore quale doc. 2, che non è stato contestato essergli stata consegnata in data 21 settembre 2019.
Come sostenuto correttamente da , infatti “in materia di garanzia per i vizi della Parte_1
cosa venduta, il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta del vizio occulto, di cui all'art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e
completa, sicché, ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui detta scoperta si sia completata” (cfr. Cassazione, Sezione 6,
20/12/2021, n. 40814).
È pertanto escluso che il compratore potesse avvedersi dei difetti dell'immobile al momento delle visite precedenti al rogito, in quanto non percepibili e mai manifestatisi e dunque occulti.
Per completezza di disamina, si osserva inoltre che non assume alcun rilievo il fatto che l'immobile oggetto di compravendita non fosse nuovo e che il prezzo di acquisto – secondo i convenuti – sia stato particolarmente conveniente per l'attore. Un conto, infatti, è la consapevolezza della tipologia del bene acquistato e della necessità di dover effettuare gli interventi di ripristino e miglioria confacenti con lo stato effettivo e percepibile di manutenzione del cespite, altro invece è infondatamente sostenere debba esservi un esonero da
8 ogni responsabilità dei venditori, in presenza di gravi vizi occulti (quali, come detto, sono quelli emersi).
Si rammenta, infatti, come sopra meglio esposto, che i venditori sostengono specificamente che l'immobile fosse (quantomeno) in buono stato (per quanto non nuovo).
Dei gravi vizi occulti di impermeabilizzazione del terrazzo, l'acquirente non era stato tuttavia reso edotto, né si trattava di criticità percepibili usando l'ordinaria diligenza, in quanto emerse solamente a seguito dell'immissione nel possesso dell'immobile, delle verifiche espletate a seguito degli allacciamenti e degli approfondimenti tecnici richiesti ad un consulente.
Gli stessi venditori, del resto, hanno negato di aver mai avuto alcuna contezza della problematica in questione.
Va pertanto rigettata l'eccezione di intervenuta decadenza, in quanto i vizi occulti sono stati denunciati entro giorni 8 dalla data della loro effettiva e consapevole scoperta del 21 settembre
2019.

3. Nel merito, a questo punto, deve tenersi conto delle risultanze della CTU, depositata in data
17 marzo 2021 all'esito del giudizio di accertamento tecnico preventivo, prodotta dall'attore sin dall'atto introduttivo, con conseguente rigetto dell'eccezione di tardività della sua acquisizione, per come formulata dai convenuti.
Ciò premesso, va preliminarmente richiamata anche la giurisprudenza della Suprema Corte in tema di adesione alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, secondo cui “il giudice del merito non è tenuto a fornire un'argomentata e dettagliata motivazione là dove aderisca alle elaborazioni del consulente ed esse non siano state contestate in modo specifico dalle parti,
mentre, ove siano state sollevate censure dettagliate e non generiche, ha l'obbligo di fornire una precisa risposta argomentativa correlata alle specifiche critiche sollevate, corredando con
una più puntuale motivazione la propria scelta di aderire alle conclusioni del consulente
d'ufficio” (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 12703 del 19/06/2015), dovendosi quindi soffermare l'attenzione solamente in ordine agli aspetti oggetto di rilievo e contestazioni.
A tal riguardo, va osservato che le operazioni peritali si sono svolte nel pieno rispetto del contraddittorio, risultando l'elaborato peritale sorretto da valide argomentazioni sia dal punto di vista tecnico che dal punto di vista logico-deduttivo, oltre che avendo il c.t.u. risposto diffusamente ed in modo articolato alle osservazioni tecniche dei c.t.p. delle parti (cfr. pagine da
30 a 39 della relazione peritali, alle quali si rimanda integralmente, non risultando da ultimo coltivate particolari doglianze ad opera delle parti sugli esiti degli approfondimenti espletati).
Ne deriva che le conclusioni a cui è pervenuto il c.t.u. devono ritenersi condivisibili e vengono
9 fatte proprie in questa sede decisionale, in particolare ove il CTU ha individuato fenomeni di infiltrazione d'acqua su alcuni punti del solaio e sulle pareti dei locali interni all'abitazione ed ha accertato che “Tali infiltrazioni sono da mettere inequivocabilmente in relazione all'acqua che, in occasione delle piogge, viene a precipitare sulla pavimentazione del terrazzo” e che tali infiltrazioni influiscono sul malfunzionamento dell'impianto elettrico infatti, atteso che “E' inoltre da mettere in relazione alle infiltrazioni d'acqua, il lamentato malfunzionamento dell'impianto elettrico, che, in occasione di precipitazioni meteoriche, si concretizza nell'interruzione del circuito, dovuto all'attivazione dell'interruttore salvavita dell'abitazione…” (cfr. pag. 24 della relazione tecnica).
Per quanto riguarda la causa dei fenomeni descritti il CTU l'ha identificata in “un difetto dell'impermeabilizzazione realizzata al di sotto della pavimentazione del terrazzo del piano primo” (cfr. pag. 27 della relazione tecnica).
Trattandosi di difetti strutturali dell'immobile, deve concludersi per la loro preesistenza rispetto alla stipula del contratto di compravendita, non essendo elementi di sorta per ritenere che le suddette problematiche siano insorte nel breve arco temporale tra il rogito del 30 maggio 2019 e la loro primigenia manifestazione risalente al giugno del 2019 (fermo restando, come in precedenza osservato, che il compratore ha acquisito inequivoca consapevolezza dell'entità del problema solamente nel settembre del 2019).
I convenuti sono pertanto tenuti, attesa la loro obbligazione ex art. 1490 c.c., a tenere indenne l'attore dalle spese cui è ora tenuto a far fronte per risolvere il problema, da qualificarsi quale riduzione del prezzo della vendita e risarcimento del danno cagionato dai vizi della cosa venduta, ex artt. 1492 e 1494 c.c.
Per quanto riguarda la quantificazione della somma dovuta, i convenuti vanno in particolare condannati al pagamento, in favore dell'attore, della somma corrispondente al costo dei lavori necessari alla sistemazione della terrazza e alla riparazione dei danni materiali subiti dall'immobile a causa dei rilevati vizi occulti, per come condivisibilmente quantificata in sede di a.t.p. svoltosi ante causam, ovvero:
- €. 19.542,51, oltre IVA al 10% e dunque per € 21.496,76, per ripristino per l'eliminazione delle infiltrazioni dal terrazzo;

- €. 1.000,00, comprensivi di spese ed accessori fiscali, per l'intervento di un professionista che dovrà occuparsi del titolo edilizio abilitativo e del collaudo finale.
I convenuti sono altresì tenuti a rifondere, in quanto esborsi congrui sostenuti in dipendenza dell'inadempimento dei convenuti: a) € 2.156,96 per spese di c.t.p. di cui all'a.t.p.; b) €
10 4.693,57 per spese di c.t.u. di cui all'a.t.p.; c) € 925,90 per spese di traduzione di cui all'a.t.p.
(cfr. doc. da 6 a 10 di cui al fascicolo attoreo).
In ragione di quanto sin qui esposto, accertata l'esistenza di vizi occulti del bene oggetto di compravenduta in data 30 maggio 2019, i convenuti vengono condannati al pagamento a favore dell'attore di complessivi € 22.496,76, oltre ad € 7.776,43 per esborsi, per un totale di €
30.273,19. Quanto sopra, oltre ad interessi nella misura del tasso legale dalla proposizione di questo giudizio al soddisfo.
Il tutto previo rigetto dell'eccezione di compensazione di quanto dovuto con l'asserito differenziale tra il valore di mercato del bene ed il prezzo effettivo della vendita, non sussistendo i requisiti di cui all'art. 1243 c.c. per procedere in tal senso.

4. Va di converso esclusa, come eccepito dai convenuti ex art. 1491 c.c., la rifusione a favore dell'attore di € 2.350,00 (oltre IVA) per interventi di ripristino degli intonaci del soffitto della cucina, oltre che per tinteggiatura e verifica e collaudo dell'impianto elettrico, in quanto si tratta in questo caso di esborsi che l'attore avrebbe comunque dovuto sostenere in ragione dello stato
(noto, o comunque conoscibile) dell'immobile acquistato e non di vizi occulti propriamente intesi (a differenza di quelli sopra descritti e per i quali è stato previsto il risarcimento del danno a suo favore).
Per la medesima ragione, viene parimenti disattesa la domanda attorea nella misura in cui essa è volta ad ottenere la corresponsione di € 3.050,00 (oltre IVA) per il fatto di dover sostenere spese per la sanatoria delle (limitate) difformità urbanistiche riscontrate, in quanto questione - se non nota - quantomeno agevolmente conoscibile dall'attore in ragione dei molteplici sopralluoghi pacificamente effettuati presso i luoghi di causa con i propri tecnici incaricati. Ne deriva che nulla è dovuto a favore dell'attore, a tale titolo, sempre a mente di quanto previsto ex art. 1491 c.c.

5. Le spese di lite seguono infine la soccombenza.
Le parti convenute vengono pertanto condannate, in solido tra loro, alla rifusione a favore dell'attore di: a) € 3.809,00 per compensi professionali oltre IVA e c.p.a. come per legge e rimborso spese generali 15%, oltre alla rifusione di € 562,98 per anticipazioni documentate, secondo lo scaglione di riferimento, in ragione degli esiti di questo giudizio (scaglione sino ad
52.000,00), b) di € 1.170,00 per compensi professionali di cui all'a.t.p., oltre IVA e c.p.a. come per legge e rimborso spese generali 15%, oltre alla rifusione di € 286,00 per anticipazioni
(scaglione sino ad € 26.000,00, atteso il più limitato riconoscimento delle pretese attoree, rispetto alla richiesta).
11 Le superiori quantificazioni sono operate in base al D.M. 147 / 22, secondo valori minimi delle varie fasi, in ragione delle modalità di svolgimento e della non particolare complessità del giudizio e degli approfondimenti peritali espletati.


P. Q. M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, così provvede:
1) rigetta l'eccezione di prescrizione dell'azione, in quanto infondata;

2) rigetta l'eccezione di intervenuta decadenza della possibilità di far valere i vizi;

3) nel merito, accerta l'obbligazione dei convenuti nei confronti dell'attore, ex artt. 1490,
1492 e 1494 c.c., per le ragioni di cui in parte motiva;
per l'effetto, previo rigetto dell'eccezione di compensazione, condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento
a favore dell'attore di complessivi € 30.273,19; quanto sopra, oltre ad interessi nella misura del tasso legale, dalla proposizione di questo giudizio al soddisfo;

4) rigetta, in accoglimento dell'eccezione dei convenuti, la domanda attorea di condanna al pagamento della somma di € 2.350,00 e di € 3.050,00 (oltre IVA), in quanto infondata, ex art. 1491 c.c.;
5) condanna i convenuti, in solido tra loro, alla rifusione a favore dell'attore di: a) €
3.809,00 per compensi professionali oltre IVA e c.p.a. come per legge e rimborso spese generali 15%, oltre alla rifusione di € 562,98 per anticipazioni documentate, secondo lo scaglione di riferimento, in ragione degli esiti di questo giudizio;
b) di € 1.170,00 per compensi professionali di cui all'a.t.p., oltre IVA e c.p.a. come per legge e rimborso spese generali 15%, oltre alla rifusione di € 286,00 per anticipazioni.
Si comunichi.
Così deciso in Treviso, in data 13 agosto 2025.
Il Giudice
Dott. Marco Saran
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