N. R.G. 815/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 815/2025 tra

Parte_1 ricorrente e

TR resistente

Oggi 1 settembre 2025, alle ore 14,00, innanzi al dott. Carlo Gambucci, sono comparsi: per l'avv.to GIULIANI MICHELE il quale si riporta ai propri scritti difensivi e Parte_1 contesta tutte le avverse deduzioni ed in particolare le istanze da ultimo irritualmente avanzate e chiede decisione.
Per l'avv. SPADAVECCHIA PIERLUIGI, nonché il resistente di TR persona, il quale preso atto delle motivazioni dell'Ordinanza resa dal Giudice e della discussione avvenuta nella precedente udienza, insiste nelle conclusioni rassegnate, rinunciando alla concessione del richiesto termine per note, associandosi alla richiesta di decisione della causa, preso atto delle motivazioni poste a fondamento dell'ordinanza anche in relazione all'oggetto della discussione in sede di memoria del 30 giugno 2025.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni e procedono alla Discussione della causa e chiedono di essere dispensati dalla presenza alla lettura della sentenza.
All'esito della discussione orale, il Giudice si ritira per deliberare, dispensando le parti dalla successiva presenza.
Alle ore 18,35, assenti le parti, il Giudice procede al deposito della sentenza e della contestuale motivazione, di seguito riportata, quale parte integrante del presente verbale ex art. 281-sexies c.p.c.
Il Giudice on. di Tribunale
dott. Carlo Gambucci
pagina 1 di 12
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA
II Sezione Civile
Il Giudice Onorario di Tribunale, in funzione di Giudice monocratico, pronuncia e pubblica, ai sensi dell'art. 281 sexies, c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa n. R.G. 815/2025 promossa da:
, ( nata a [...] il [...] e residente in [...] C.F._1
Gessara n. 5 rappresentata e difesa dall'Avv. Michele Giuliani del foro di Perugia ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Via Gramsci n.

6 - Corciano (PG) e comunque all'indirizzo pec: giusta nomina apposta Email_1 in calce al ricorso
- ricorrente
nei confronti di:
, nato a [...] il [...], residente in [...], via della Gessara n. TR
5, c.f. , rappresentato e difeso dall'Avv. Pierluigi Spadavecchia del Foro di C.F._2
Fermo, elettivamente domiciliato presso lo Studio Legale dell'Avv. Spadvecchia Pierluigi in
Fermo, piazzale Michelangelo n. 3, come da procura alle liti in atti - comunicazioni e notificazioni: pec Email_2
– resistente
Conclusioni per la parte ricorrente da ricorso: “...Voglia …, contrariis reiectis
ACCERTARE che la Sig.ra è giunta a conoscenza della convocazione dell'assemblea e Pt_1 dell'ordine del giorno solo successivamente allo svolgimento dell'assemblea in violazione dell'art.1105, comma 3 c.c.;
ACCERTARE che il Sig. , pur non disponendo di una quota TR maggioritaria di proprietà, ha adottato unilateralmente ed in assenza della Sig.ra una Pt_1 delibera relativa all'amministrazione dell'immobile
pagina 2 di 12 DICHIARARE per effetto di quanto sopra l'annullamento e/o la nullità della delibera assunta all'assemblea del 08 gennaio 2025 e comunicata alla Sig.ra n data 03 febbraio 2025. Pt_1
Con condanna della controparte alla refusione dei compensi e delle spese di lite.”; da memoria autorizzata del 30 giugno 2025: “… chiede che: sia rigettata l'eccezione di improcedibilità della propria domanda (perché la presente causa NON ha ad oggetto una locazione e non è sottoposta a condizioni di procedibilità);
sia rigettata l'eccezione di incompetenza per materia (perché la presente causa NON ha ad oggetto le modalità d'uso dei servizi di condominio) e per valore (perché la presente causa è di valore indeterminabile), confermando la competenza del Tribunale adito;

sia dichiarata l'inammissibilità della domanda riconvenzionale del convenuto (in quanto priva di connessione con la causa principale ed inidonea ad influire sul suo esito);
- sia in ogni caso dichiarata l'improcedibilità della domanda riconvenzionale (in quanto non preceduta da invito a negoziazione assistita, obbligatorio per le domande di pagamento inferiori ad €. 50.000);
- in subordine, per la denegata ipotesi in cui si ritenga ammissibile e procedibile la domanda riconvenzionale, che la stessa sia rigettata stessa in quanto infondata;
… ”.
Conclusioni per la parte resistente: “....chiede che il Tribunale voglia:


1.Dichiarare l'improcedibilità della domanda giudiziale per mancato esperimento della mediazione obbligatoria.


2.Dichiarare l'incompetenza del Tribunale di Perugia in favore del Giudice di Pace di Perugia.


3.Rigettare le domande di parte ricorrente in quanto infondate e inammissibili.


4.Accogliere la domanda riconvenzionale, dichiarando la piena facoltà del convenuto di locare l'immobile indiviso per locazione infranovennale quale atto di ordinaria amministrazione e condannare la ricorrente, sempre in via riconvenzionale al pagamento della somma di euro 4.073,46 oltre gli interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c. , quale ripetizione delle somme di spettanza pars quota della per il periodo indicato nelle Parte_1 quietanze eseguite dal resistente tramite il conto corrente esclusivo n. 9331 del Monte Paschi
Siena, salvo ogni ulteriore richiesta e diritto da azionarsi in separata sede.
In via istruttoria chiede ammettersi prova per interrogatorio e per testi sui capitoli di prova di cui in narrativa con riserva di giuramento decisorio.”.
Oggetto: impugnazione delibera assembleare ex artt. 1109 e 1137 c.c..
Fatto.
pagina 3 di 12 Con ricorso ex art. ex art.281-decies c.p.c. la sig.ra , in pendenza del giudizio di Parte_1 separazione dal coniuge sig. , chiedeva che fosse dichiarata la nullità TR
(o comunque accertata l'annullabilità) della delibera autonomamente adottata, in data 8 gennaio 2025 dal medesimo e relativa ad un immobile di proprietà TR comune al 50%,.
Deduceva, in punto di diritto, premessa l'insussistenza di condizioni di procedibilità, l'invalidità della delibera per violazione art.1105, comma 3, c.c. e la nullità della delibera perché adottata da un solo comunista.
Si costituiva in giudizio il sig. , il quale formulava le seguenti eccezioni TR preliminari:

1. improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria, ai sensi dell'art. 5, comma 1-bis, del D. Lgs. n. 28/2010, trattandosi di locazione di immobile in comunione ordinaria, qualificabile come atto di ordinaria amministrazione;

2. incompetenza funzionale e per valore del Tribunale di Perugia per essere la controversia di competenza del Giudice di Pace, per essere l'oggetto della causa riferito all'uso della cosa comune in un'ipotesi di comunione ordinaria e dunque attratta nella competenza funzionale del Giudice di Pace ex art. 7 c.p.c. ed inoltre perché il valore della controversia, determinato in base al canone annuo di locazione dell'immobile, rientra nei limiti di competenza per valore del Giudice di Pace, come previsto dall'art. 7, comma 2, c.p.c.;

3. nel merito eccepiva l'inammissibilità della avversa domanda, poiché il comproprietario di un bene al 50% aveva piena facoltà di concedere in locazione l'immobile indiviso, senza necessità di delibera.
Avanzava inoltre domanda riconvenzionale affinché fosse dichiarata la piena facoltà del convenuto di locare l'immobile indiviso per locazione infranovennale quale atto di ordinaria amministrazione, nonché, sempre in via riconvenzionale, chiedeva la condanna della ricorrente al pagamento della somma di euro 4.073,46, oltre gli interessi ex art. 1284, 4° comma, c.c. , quale ripetizione delle somme di spettanza pro-quota della sig.ra per il Pt_1 periodo indicato nelle quietanze eseguite dal resistente tramite il conto corrente esclusivo n.
9331 del Monte Paschi Siena.
All'udienza del 12 maggio 2025 la causa veniva trattenuta in riserva per la decisione sulle questioni preliminari formulate dalle parti e per l'eventuale ammissione delle prove, previa assegnazione di un termine per note. pagina 4 di 12 All'esito del deposito delle memorie autorizzate, questo giudicante, ritenuto che la causa fosse matura per la decisone allo stato degli atti, con ordinanza del 6 luglio 2025 la rinviava alla data odierna per la decisione.
La parte resistente con memoria non autorizzata del 21 agosto 2025 chiedeva tuttavia: “1.
Disporre il rinvio dell'udienza di discussione, concedendo alle parti termini per memorie integrative e repliche, ai sensi dell'art. 183, comma 6, c.p.c., onde garantire il pieno contraddittorio e il diritto di difesa;
in ogni caso si chiede il differimento dell'udienza fissata per la discussione ex art. 281-sexies c.p.c., al fine di consentire una più compiuta preparazione difensiva. Con riserva di precisare le conclusioni all'udienza rinviata.


2. Dichiarare l'inammissibilità del ricorso per difetto di interesse ad agire, con ogni conseguente statuizione in ordine alle spese.”.
La causa, ritenuta la non necessità del deposito di ulteriori memorie integrative, viene oggi decisa ex art. 281 sexies c.p.c., all'esito della discussione orale, come di seguito.
Diritto.
La causa non può essere ritenuta improcedibile per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria, in quanto non si tratta di una causa di natura condominiale.
Si tratta infatti di un bene di proprietà comune al 50% tra le parti e quindi ricade in una semplice ipotesi di comunione ordinaria tra coniugi, regolata dagli artt. 1110 c.c. e segg., non ricorrendo nel caso di specie l'ipotesi di “condominio minimo” che deve intendersi sussistente solo quando i beni, pur insistenti in un unico fabbricato, appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse: “Nel caso di condominio composto da due soli partecipanti, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni sostenute da un condomino è disciplinato dalle disposizioni dettate in tema di condominio e non di comunione.” …. “Posto che il regime del condominio degli edifici si instaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono più piani o porzioni di piano che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali è legato dalla relazione di accessorietà un certo numero di cose, impianti e servizi comuni, l'esistenza del condominio e l'applicabilità della norma in materia non dipende dal numero di persone che ad esso partecipano.” ed inoltre: C.f.r. Cass. civ. Sez.
Unite, 31-01-2006, n. 2046;
Ai sensi dell'art. 5, comi 1 e 2, del D. Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, la comunione ordinaria non richiede l'esperimento della mediazione obbligatoria se non nel caso di divisione del bene o di scioglimento della comunione.
pagina 5 di 12 Né appare convincente la tesi di parte resistente per la quale l'oggetto del presente giudizio sarebbe riferito alla locazione dell'immobile comune, qualificabile come atto di ordinaria amministrazione e dunque per altro verso, assoggettato all'obbligo predetto.
Non è infatti in discussione in questa sede la validità o meno di un contratto di locazione, che peraltro non risulta in alcun modo stipulato, quanto piuttosto l'impugnazione di una delibera con la quale si è deciso unilateralmente di concedere il bene comune in locazione.
Quanto precede consente anche di ritenere sussistente la competenza per materia di questo Tribunale in quanto la causa attiene all'uso della cosa comune, mentre l'art. 7, comma 3, n. 2), c.p.c. stabilisce che il Giudice di Pace è competente per materia solo per quelle “… cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case.
Non trattandosi, come già detto, di materia locatizia, non sussiste inoltre l'incompetenza per valore del Tribunale in quanto con la domanda attorea è stata impugnata la delibera dell'8 gennaio 2025 che ha valore indeterminabile, essendo stata approvata la sola decisone di dare mandato al comproprietario, sig. , di locare a terzi l'immobile di CP_1 proprietà comune, essendo il valore delle cause di competenza del G.d.P. limitato ad una somma non superiore a 10.000 Euro.
Quanto inoltre alle domande riconvenzionali svolte dal resistente va detto, in primo luogo che la richiesta di ripetizione delle somme anticipate per la manutenzione del bene deve ritenersi inammissibile, in quanto scollegata dall'oggetto della domanda principale avanzata dalla Sig.ra ai sensi dell'art. 36 c.p.c., che consente la proposizione di domande Pt_1 riconvenzionali solo quando esse “dipendono dal titolo dedotto in giudizio dall'attore, o da quello che già appartiene alla causa come oggetto di eccezione”.
Trattandosi, nel caso di specie, di una causa di annullamento di una delibera relativa ad un immobile posto in comunione tra le parti, la richiesta, pur riferita alla ripetizione in rivalsa della somma di € 4.073,46 per la quota parte dei pagamenti effettuati per l'intero dal resistente comunque riferibili all'immobile comune, non può avere ingresso nel presente procedimento.
Non appare infatti giustificata, consigliabile e opportuna, la trattazione congiunta della predetta domanda nel presente procedimento, se si considera che la causa è stata proposta con il rito semplificato di cui all'art. 281-decies c.p.c. proprio al fine della sua celere definizione, potendo peraltro agevolmente il resistente proporre la medesima domanda di ripetizione delle somme anticipate in separato giudizio.
pagina 6 di 12 Quanto precede alla luce dell'insegnamento della Suprema Corte che sulla questione si è così espressa: “L'ammissibilità della domanda riconvenzionale del convenuto è subordinata, ai sensi dell'art. 36 c.p.c., alla comunanza del titolo già dedotto in giudizio dall'attore o di quello che appartiene alla causa come mezzo di eccezione, purché non ecceda la competenza per materia o per valore del giudice adito;
tuttavia, se la domanda riconvenzionale non comporta lo spostamento di competenza, è sufficiente un qualsiasi rapporto o situazione giuridica in cui sia ravvisabile un collegamento oggettivo con la domanda principale, tale da rendere consigliabile e opportuna la celebrazione del simultaneus processus, secondo la valutazione discrezionale del giudice di merito, cui è richiesto di motivare al riguardo.” Cass.Civ., Sez. 1, Ordinanza n. 5484 del 01/03/2024.
Deve peraltro ritenersi assorbita, per i motivi appena espressi, la decisione sulla dedotta improcedibilità della domanda riconvenzionale per mancato preventivo invito a negoziazione assistita avanzata dalla ricorrente.
Allo stesso modo, esclusa l'ammissibilità della domanda riconvenzionale predetta, deve rilevarsi che la causa non necessita dell'ammissione di prove orali risolvendosi la decisione in una questione di mero diritto.
Quanto poi alla seconda domanda riconvenzionale svolta dalla parte resistente, con la quale chiede dichiararsi la piena facoltà del convenuto di locare l'immobile indiviso per locazione infranovennale, qualificabile come atto di ordinaria amministrazione, va detto che la decisione sulla specifica domanda dovrà essere affrontata unitamente al merito della causa, trattandosi, nella sostanza della richiesta di conferma di quanto già deliberato in data
8 gennaio 2025.
Non vi è dubbio che, nonostante la difesa resistente abbia sostenuto che l'atto adottato non consistesse in una vera e propria delibera, la decisione assunta in data 8 gennaio 2025 sia stata approvata ai sensi dell'art. 1105 c.c. che, quanto all'amministrazione della cosa comune, al secondo e terzo comma, fa espressamente riferimento alle deliberazioni della maggioranza o di tutti i comunisti: “Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente
…”.
pagina 7 di 12 Ciò emerge inconfutabilmente in primo luogo dalla convocazione dell'assemblea (doc. 3 parte ricorrente), rubricata quale “Convocazione assemblea comproprietari” e sottoscritta dal sig. , dalla quale si apprende “… che l'immobile di cui sopra è divenuto CP_1 non adeguato alle esigenze abitative, abbisognando di consistenti interventi di manutenzione ed inoltre che allo stato l'immobile è improduttivo di qualsiasi reddito e fonte di spese, è ritenuto quindi opportuno disporre la locazione dell'immobile, di conseguenza i
Sigg.ri comproprietari sono convocati in assemblea in prima convocazione il giorno 08 gennaio 2025 alle ore 00,00, ed in seconda convocazione il giorno 08 gennaio 2025 alle ore
15,30, presso l'abitazione, in via della Gessara, 5 Perugia, chiede fissarsi il seguente ordine del giorno: 1 Consenso locazione immobile sito in Perugia, via della Gessara, 52 mandato al perfezionamento dei contratti di locazione al comproprietario .” TR
Dello stesso tenore è inoltre il verbale di assemblea ove si legge che “il presidente dichiara regolarmente costituita l'assemblea ordinaria e delibera a maggioranza assoluta
l'approvazione dei primi due punti all'ordine dei giorno già elencati, da mandato al comproprietario Sig. a locare a terzi l'immobile sito in via della TR
Gessare, 5 in Perugia ed al perfezionamento dei contratti di locazione.”.
La domanda che ci si pone tuttavia è se, da un lato, un comproprietario di un bene comune al 50% possa decidere, pur con apposita delibera, di concedere in locazione il medesimo bene nonostante l'inerzia o l'avviso contrario dell'altro ed inoltre se, come sostiene ancora il sig. anche attraverso la domanda riconvenzionale spiegata, il CP_1 comproprietario al 50% abbia o meno piena facoltà di concedere in locazione l'immobile indiviso, in quanto atto di gestione ordinaria, senza necessità di alcuna delibera.
Nella memoria, peraltro non autorizzata, del 21 agosto 2025, il resistente aggiunge in proposito che:
• La locazione è stata proposta come atto di gestione ordinaria.
• Non incide su diritti reali né comporta vincoli permanenti.
• Rientra tra le facoltà gestorie riconosciute al singolo comproprietario ai sensi dell'art. 1105 c.c.
• La locazione ordinaria del bene comune è consentita dalla legge e non richiede il consenso formale dell'altro comproprietario.
• Può essere qualificata come gestione di affari, secondo l'elaborazione giurisprudenziale consolidata.
pagina 8 di 12 Inoltre, richiamando precedenti giurisprudenziali, aggiunge che ai sensi dell'art. 100 c.p.c.,
l'azione proposta debba ritenersi inammissibile per difetto di interesse ad agire in quanto:
• Non risulta alcuna lesione concreta della posizione giuridica della ricorrente.
• L'atto impugnato non produce effetti vincolanti né modifica diritti reali.
• La qualificazione come “delibera” è meramente formale e non incide assolutamente sulla sostanza giuridica dell'atto.
Tra le sentenza di merito richiamante, invero oggetto di numerosi arresti successivi conformi, cita la Sentenza delle Sezioni Unite n. 11135 del 04/07/2012, riferita invero alla possibilità di rarifica del comproprietario e di esigere i canoni locativi dal conduttore di cui si riporta di seguito la massima: “La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 cod. civ., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705, secondo comma, cod. civ., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa.”.
Sullo stesso argomento può inoltre essere richiamata la più recente Ordinanza della S.C.,
Sez. 3 , n. 22540 del 10/09/2019 per la quale: “Il comodato della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari ed è soggetto alle regole di tale istituto, sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non concedente può ratificare l'operato del gestore a norma dell'art. 2032 c.c. ed esercitare i diritti di credito derivanti dall'esecuzione del mandato ai sensi dell'art. 1705, comma 2, c.c.
(applicabile per effetto del richiamo contenuto nel citato art. 2032 c.c.), assolvendo tali regole alla funzione di tutela dell'affidamento del terzo dagli effetti delle modifiche della volontà di contrarre eventualmente sopravvenute tra comproprietari;
nondimeno, il comproprietario non concedente può manifestare il proprio dissenso a norma dell'art. 2031, comma 2, c.c., con l'effetto di essere esonerato dal dovere di adempiere alle obbligazioni che il gestore ha assunto.”
Dimentica tuttavia la parte resistente che, da un lato, non risulta prodotto in atti alcun contratto di locazione stipulato dal sig. precedentemente alla delibera CP_1 necessitante di ratifica, nell'eventuale ipotesi di gestione non rappresentativa, cosicché la tutela dell'affidamento che la S.C. riserva a quest'ultimo, non trova giustificazione alcuna nella presente causa che meriti tutela. pagina 9 di 12 In secondo luogo emerge dagli atti che il sig. , nel convocare l'assemblea del CP_1
8 gennaio 2025, attraverso la conseguente delibera ha inteso ottenere uno specifico e formale mandato a locare a terzi l'immobile, evidentemente nella consapevolezza che l'altra comproprietaria al 50% non fosse d'accordo e ciò nonostante la sua affermazione per la quale la locazione ordinaria del bene comune sarebbe consentita dalla legge e non richiederebbe il consenso formale dell'altro comproprietario.
La contraddizione della tesi è evidente e, pur nella complessità dell'inquadramento giuridico della fattispecie, attestata dall'elaborata motivazione della sentenza n. 11135 del 04/07/2012 delle Sezioni Unite richiamata sopra, trova smentita proprio nella motivazione della medesima Sentenza.
La Sentenza infatti, pur affermando che la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto e che si tratta di atto di disposizione in genere di ordinaria amministrazione, richiama espressamente l'art. 2032 c.c. quanto alla possibilità di ratifica e del resto si pone il problema della tutela del locatario terzo in termini di affidamento, ma certamente non afferma che l'eventuale locatore, nel caso di gestione non rappresentativa, sia comunque a ciò autorizzato, dovendosi verificare, nel caso di specie, la sussistenza dei requisiti indicati dagli art. 2028 e seguenti del Codice ed in particolare che l'affare sia stato utilmente iniziato e che non sia stato gestioto contro la volontà degli altri comproprietari.
Inoltre la "negotiorum gestio" presuppone come è noto l'"absentia domini", intesa nel senso che l'altra parte non sia in grado o sia impossibilitata a provvedere alla gestione del bene e che inoltre non abbia espresso uno specifico divieto o opposizione alla altrui gestone, mentre, con riferimento a quest'ultimo profilo, con la comunicazione PEC del 21 febbraio
2025 in atti (doc. 6 parte ricorrente), la sig.ra ha diffidato il coniuge a non concedere in Pt_1 locazione l'immobile, né sono emersi in corso di causa elementi che possano far ritenere che la predetta fosse nella impossibilità di provvedere alla co-gestione del bene.
Non consta inoltre, che la sig.ra abbia inteso prestare una qualche acquiescenza Pt_1 all'intenzione del coniuge di locare l'immobile: “In tema di tutela del diritto di comproprietà, qualora il partecipante alla comunione compia un atto di ordinaria amministrazione, anche consistente in un negozio giuridico o in un'azione giudiziale aventi tali finalità, come l'agire per finita locazione contro i conduttori della cosa comune, la presunzione del consenso degli altri che sussiste ai sensi dell'art. 1105, primo comma, cod. civ., può essere superata dimostrando l'esistenza del dissenso degli altri comunisti per una quota maggioritaria o pagina 10 di 12 eguale della comunione, senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell'art. 1105, secondo comma, cod. civ.”Cass. Civ.
Sez. 3, Sentenza n. 11553 del 14/05/2013.
Sotto altro profilo non si può del resto ritenere che il sig. fosse detentore della CP_1 maggioranza necessaria all'approvazione della delibera dell'8 gennaio 2025.
L'art. 1105 c.c., già in precedenza riprodotto, al secondo comma prevede espressamente che le delibere riferite agli atti di ordinaria amministrazione dei beni sono obbligatorie per la minoranza dissenziente nel solo caso in cui siano state assunte con la maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote.
Per maggioranza delle quote deve intendersi almeno il 50% delle quote più una.
Ricorre del resto in questo caso, come dedotto dalla difesa ricorrente, un'ipotesi comunione c.d. “minima”, in quanto sussistente tra due soli comproprietari ciascuno al 50% ed in casi simili la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che la delibera approvata dal solo comproprietario e non all'unanimità configuri un'ipotesi di nullità o di inesistenza della stessa, dovendosi interpretare la manifestazione di volontà del comproprietario al 50%, in mancanza della partecipazione dell'altro comunista, quale mera manifestazione unilaterale di volontà.
Infatti, nella comunione ordinaria, come nel condominio minimo (in quest'ultimo caso il criterio non è tuttavia estensibile in forza del rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c. alle ipotesi in cui siano presenti più di due condomini, poiché in tali casi le deliberazioni condominiali dovranno essere assunte mediante le modalità e le maggioranze indicate nell'art. 1136 c.c. -
Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 16075 del 19 luglio 2007) il principio maggioritario deve ritenersi vincolante anche nell'ipotesi di comunione “minima” sussistente tra due comproprietari con quote uguali, posto che la titolarità del 50% del bene non conferisce a nessuno dei due comunisti la maggioranza necessaria per validamente deliberare, salva l'ipotesi di decisione adottata all'unanimità dei partecipanti alla comunione.
“Nel condominio cd. minimo (formato, cioè, da due partecipanti con diritti di comproprietà paritari sui beni comuni), le regole codicistiche sul funzionamento dell'assemblea si applicano allorché quest'ultima si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione "unanime", tale dovendosi intendere quella che sia frutto della partecipazione di ambedue i comproprietari;
ove, invece, non si raggiunga l'unanimità, o perché l'assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, come nella specie, alla riunione - benché regolarmente pagina 11 di 12 convocata - si presenti uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente, è necessario adire
l'autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c., non potendosi ricorrere al criterio maggioritario.” Cass. Civ., Sez.

2 -Sentenza n. 5329 del 02/03/2017.
Altra e più recente giurisprudenza ha inoltre ritenuto che, nel caso di condominio c.d. minimo, non si applicano le norme sul funzionamento dell'assemblea condominiale, ma quelle relative all'amministrazione di beni oggetto di comunione in generale (v. Cass. Civ.
Sez. 2, Sentenza n. 7457 del 14/04/2015 Rv. 635000 -
Da quanto precede consegue dunque che la domanda attorea di annullamento della delibera opposta deve essere accolta, con ogni conseguenza in ordine alle spese di lite, che vengono liquidate come di seguito ai sensi del D.M. 55/14 e s.m.i. coerentemente con il valore indeterminato della causa.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni ulteriore eccezione, domanda e deduzione disattesa:
annulla la delibera del 9/01/2023 relativa all'amministrazione dell'immobile per cui è causa.
Pone a carico della parte resistente le spese di lite che qui si liquidano in favore della attrice in € 545,00 per spese ed in € 2.200,00 per compenso professionale, oltre r.f. ai sensi dell'art. 2 del D.M. 55/14, IVA e CAP come per legge.
Perugia, 1° settembre 2025
IL GIUDICE ON. DI TRIBUNALE
Dott. Carlo GAMBUCCI
pagina 12 di 12