REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI RIMINI
SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Saieva ha pronunciato ai sensi dell'art. 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 601 / 2024 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall' Avv. Enrico Maria Parte_1 P.IVA_1
Ricci – parte ricorrente,
contro
P.IVA ) rappresentata e difesa dall'Avv. Ignazio Cammalleri – parte CP_1 P.IVA_2
resistente;
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da verbale dell'odierna udienza.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con citazione per convalida di sfratto ritualmente notificata a controparte la società Parte_2
ha adito questo Tribunale per ottenere la condanna di al rilascio del ramo di azienda
[...] CP_1 concesso a quest'ultima in affitto con scrittura privata autenticata del novembre 2023, con contestuale pronuncia di risoluzione per inadempimento della asseritamente morosa per le mensilità di CP_1
dicembre 2023, gennaio e febbraio 2024. Il procedimento è stato iscritto al n. 780/2024.
Si è costituita l'affittuaria negando la propria morosità per le mensilità di dicembre e gennaio e giustificando il mancato pagamento per il mese di febbraio 2024 con la circostanza dell'essere in corso un procedimento di sfratto per morosità iniziato dalla proprietaria dei locali – la Congregazione
Suore Francescane Adoratrici - nei confronti della alla quale l'immobile Controparte_2
era stato concesso in locazione nel 1998, della a cui l'immobile era stato Parte_3
trasferito in godimento dalla con contratto di sub locazione 2020, e della stessa CP_3 [...]
CP_1
Con ordinanza del 23/4/2024 il giudice assegnatario del procedimento di sfratto, non ritenendo applicabile all'affitto di azienda il procedimento speciale introdotto, ha disposto il mutamento del rito ai sensi degli artt. 426 e 447 bis c.p.c, assegnando alle parti i termini per il deposito delle memorie integrative - di cui entrambe le parti si sono avvalse - ed un termine di quindici giorni per promuovere la mediazione obbligatoria, tempestivamente introdotta dalla e conclusasi con esito Parte_2
negativo.
L'azienda è stata spontaneamente rilasciata in data 30/9/2024.
La causa è stata istruita documentalmente e discussa in data odierna;
in udienza è stato chiarito da che il rateo di affitto del mese di dicembre 2023 risulta pagato, ed è stato ribadito invece Parte_2
il mancato pagamento di quelli maturati da gennaio 2024 in poi.
***
Ai sensi dell'art. 4 del contratto di affitto inter partes il canone annuo pattuito, pari ad euro 84.000,00 oltre IVA di legge, avrebbe dovuto essere versato in trentasei rate costanti mensili dell'importo di
Euro 7.000,00 ciascuna oltre IVA di legge, scadenti il giorno 10 di ogni mese.
All'11 marzo 2024 – data della notifica della citazione per convalida di sfratto introduttiva del procedimento 780/2024 svoltosi le odierne parti – erano dunque incontestatamente scadute e non pagate, in base al contratto, le rate di febbraio e marzo 2024. Tuttavia, lo sfratto nei confronti di
[...]
– invero unica convenuta in quel procedimento, il n. 206/2024 Tribunale Rimini Controparte_4
– era stato già convalidato pochi giorni prima, con ordinanza dell'8/2/2024. Di ciò la ebbe CP_1 notizia informale in data 12/2/2024, attraverso una email a firma di tale dell'agenzia Persona_1 immobiliare 2M; fu poi formalmente notiziata del procedimento e dell'esigenza di liberare l'immobile attraverso l'avviso ex art. 608 c.p.c., tra i cui destinatari figurava insieme a Belle OQ
e Café IS.
Occorre dunque interrogarsi sui rapporti tra la controversia e la diversa Parte_4
controversia Controparte_5
Malgrado non avesse partecipato a quel giudizio, l'ordinanza di sfratto per morosità Parte_2
pronunciata tra la Congregazione e la gli era certamente opponibile ed esplicava CP_2
efficacia esecutiva nei suoi confronti, in quanto la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato, la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi dell'art. 1595, comma 3, c.c. (cfr. Cass. Ordinanza n. 9899/2022). Ciò significa che dall'8 febbraio
2024 – due giorni prima della scadenza del canone di febbraio - era inadempiente rispetto Parte_2 alla sua obbligazione assunta avverso di garantire all'affittuaria il godimento di una CP_1 componente certamente fondamentale dell'azienda quale il locale commerciale in cui era svolta l'attività; non solo, ma dall'8 febbraio 2024 non aveva più titolo per chiedere a il rilascio CP_1 dell'immobile, perché era cessato il rapporto principale e dunque era venuto meno anche quello di affitto, seppure limitatamente alla componente immobiliare del compendio (cfr. Cass. Sentenza n.
4138/1981).
Al tempo stesso, non può però trascurarsi che l'oggetto del contratto di affitto di azienda non si esauriva nell'immobile, essendo più ampio;
esso comprendeva anche – stando alla scrittura negoziale
- le licenze e autorizzazioni amministrative e sanitarie necessarie all'esercizio dell'attività,
l'avviamento commerciale, la denominazione, l'insegna, le attrezzature, fisse e mobili, necessarie ed utili per l'attività espletata ed analiticamente descritte in un apposito inventario allegato al contratto.
Questi beni, di cui la a fruito senza nulla pagare fino al rilascio spontaneo di settembre 2024, CP_1
certamente non sono privi di valore ed hanno concorso alla determinazione del canone. Peraltro,
l'inadempimento da parte di risale, secondo al mese di gennaio 2024, quando CP_1 Parte_2 ancora il godimento dell'azienda era assicurato in modo integrale, e non ha fornito idonea CP_1
prova contraria del pagamento, avendo prodotto soltanto lo screenshot di una schermata – probabilmente – di un telefono cellulare, da cui risulta un “dettaglio di movimento” relativo ad un ordine di bonifico in favore di del 22/1/2024; ora, considerato che non risulta da questa Parte_2 schermata l'iban del beneficiario, né se si trattasse di bonifico c.d. istantaneo (non revocabile entro un breve lasso di tempo, a differenza dei bonifici tradizionali), e, quale pregnante argomento di prova, che la affittuaria, pur consapevole della contestazione di mancato accredito svolta dalla Parte_2 sin dall'udienza di convalida del 23/4/2024, non ha depositato in questo giudizio l'estratto del proprio conto corrente relativo al mese di gennaio così da dimostrare la registrazione di un effettivo addebito, si ritiene non provato il pagamento della mensilità di gennaio.
Tutto ciò considerato, deve valutarsi come ingiustificata l'integrale sospensione del canone da parte di a partire dal mese di gennaio 2024, quando ancora il compendio affittato era CP_1
interamente a suo disposizione, anche in ragione della clausola risolutiva espressa - quella contenuta all'art. 5.2, che legittimava l'affittante a richiedere la risoluzione in caso di mancato pagamento anche di una sola rata di canone – espressamente invocata dalla Allo stesso modo ingiustificato Parte_2
è il mancato pagamento integrale del canone a partire dal mese di febbraio 2024 e fino al mese di settembre 2024, pur a fronte del godimento pieno della componente mobiliare e immateriale del compendio aziendale (cfr. Cass. Ordinanza n. 36494/2023: a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene).
In conclusione, è fondata la domanda di risoluzione formulata da così come lo era la Parte_2
consequenziale domanda di rilascio, rispetto alla quale è cessata in corso di causa la materia del contendere.
Le spese di questo giudizio devono stare a carico della resistente soccombente e sono liquidate come in dispositivo applicati i valori minimi per le cause di valore indeterminabile e complessità bassa, esclusa la fase istruttoria in quanto non svolta;
appare equo invece compensare le spese del procedimento per convalida di sfratto attivato in assenza dei suoi presupposti, considerato che la questione dell'applicabilità dello sfratto per morosità alle controversie in materia di affitto di azienda
è stata recentemente rimessa alla Corte di Cassazione ai sensi dell'art. 363 bis c.p.c., a conferma dell'esistenza di un serio dibattito giurisprudenziale sul tema.
Il termine per il deposito della motivazione, in considerazione del numero di questioni in discussione, viene fissato in trenta giorni.


P.Q.M

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1. dichiara risolto il contratto di affitto di ramo di azienda di cui alla scrittura privata autenticata registrata dal Notaio Dott.ssa presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Persona_2
Rimini, il giorno 28 novembre 2023, per inadempimento dell'affittuaria;

2. dichiara cessata la materia del contendere rispetto alla domanda di rilascio del ramo di azienda;

3. condanna a rifondere a le spese del presente giudizio di merito, CP_1 Parte_2
liquidate in euro 2.906 per compensi, oltre accessori di legge;

4. compensa le spese del procedimento per convalida di sfratto iscritto al n. R.G. 780/2024.
Visto l'art. 429 c.p.c. fissa in giorni trenta il termine per il deposito della sentenza.
Dispositivo pubblicato mediante lettura ed allegazione al verbale.
Rimini, 16/10/2024 Il Giudice dott.ssa Maria Saieva