REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di SAta Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in persona del giudice dott.ssa
Alessandra Tedesco, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 6242 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2024 vertente
TRA
, rappresentata e difesa, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Carmelina Policastro, Parte_1
presso il cui studio elettivamente domicilia in SA IC La ST, alla via Saragat n. 3, P.co La
Speranzas;
ATTRICE
E
, rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Pucino Filippo, Controparte_1
presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli, in Viale Maria Bakunin n. 161;
CONVENUTO
NONCHE'
rappresentata e difesa, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Giuseppe Cennamo, CP_2
presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli, in Viale Maria Bakunin n. 161;
CONVENUTA
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato - premesso di essere proprietaria di un Parte_1
appartamento sito in SA IC La ST (CE) alla via Firenze n. 35, meglio identificato in atti, concesso in locazione a e con contratto del 29.10.2019 e di Controparte_1 CP_2
aver manifestato con raccomandata del 08.06.2023, ricevuta il 13.06.2023, la volontà di risolvere il contratto alla prima scadenza del 14.12.2023, in base all'art. 3 della L. 431/1998, precisando di avere intenzione di vendere l'appartamento e indicando il prezzo di vendita per consentire l'esercizio del diritto di prelazione - ha intimato sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida.
Si è costituito , opponendosi alla convalida e contestando la validità ed Controparte_1
efficacia della disdetta per la prima scadenza contrattuale. Si è costituita opponendosi alla convalida ed eccependo, in particolare, di non CP_2
aver mai ricevuto la disdetta del contratto di locazione.
Con provvedimento del 23.01.2024 il Giudice, rilevato che la procedura di cui agli artt. 657 e s ss c.p.c. non è applicabile nel caso di sfratto per finita locazione alla prima scadenza, essendo in tal caso applicabile la diversa procedura prevista dall'art. 30 della legge 392 del 1978, ha disposto il mutamento del rito e fissato l'udienza del 17.2.2025 ai sensi dell'art. 420 c.p.c., assegnando all'intimante e agli intimati, rispettivamente, termine di 20 e di 10 giorni prima dell'udienza per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie integrative.
Nella memoria integrativa depositata, ha insistito nella domanda di risoluzione del Parte_1
contratto di locazione per intervenuta disdetta alla prima scadenza contrattuale ed ha chiesto di condannare i convenuti al pagamento dell'indennità di occupazione, equivalente all'importo dell'ultimo canone di locazione (euro 550,00 mensili) dal mese di chiusura del contratto presso l'Agenzia delle Entrate e precisamente dal mese di maggio 2024 sino alla liberazione dell'immobile.
I convenuti nelle rispettive memorie integrative depositate hanno insistito nel rigetto della domanda proposta ed in subordine hanno chiesto la concessione di un termine congruo per la liberazione dell'immobile.
Ciò detto, la domanda è fondata e va, pertanto, accolta nei limiti e per le ragioni che seguono.
Innanzitutto, va affermata la procedibilità della domanda avendo parte attrice esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale di mancata conciliazione del 10.09.2024).
Non merita accoglimento la censura con cui la conduttrice ha lamentato di non CP_2
aver ricevuto alcun invito di partecipazione al procedimento di cui al DLgs 28/2010.
Infatti, nell'ambito del verbale di mediazione, il mediatore ha dato atto della regolarità della comunicazione trasmessa alle parti invitate.
Inoltre, sempre in via preliminare vanno esaminate le eccezioni di tardività delle rispettive memorie formulate da e dai conduttori e Parte_1 Controparte_1 CP_2
Come sopra precisato il Giudice, contestualmente al mutamento del rito ex art. 667 c.p.c., ha fissato l'udienza del 17.2.2025 ai sensi dell'art. 420 c.p.c., assegnando all'intimante e agli intimati, rispettivamente, termine di 20 e di 10 giorni prima dell'udienza per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie integrative.
La locatrice si è costituita in data 11.02.2025 e pertanto la sua memoria è tardiva, mentre i conduttori e hanno depositato in data 07.02.2025 le loro CP_2 Controparte_1
memorie, che quindi sono tempestive. La tardività del deposito della memoria integrativa da parte dell'attrice non preclude, tuttavia, di valutare la fondatezza della domanda di risoluzione del contratto di locazione, già contenuta nell'atto introduttivo, mentre determina l'inammissibilità dell'ulteriore domanda proposta per la prima volta nella memoria integrativa, vale a dire della domanda di condanna dei conduttori al pagamento dell'indennità di occupazione.
Ciò detto, occorre evidenziare che la disdetta inviata dalla locatrice è valida ed è idonea a provocare la risoluzione del contratto oggetto di causa.
In primo luogo, alcuna rilevanza assume la mancata notifica della disdetta alla conduttrice
CP_2
Sul punto la giurisprudenza di legittimità (Cass. 4797/1999) ha precisato che “la disdetta del locatore, in quanto volta a determinare la cessazione del rapporto di locazione alla scadenza del termine contrattuale e, conseguentemente, ad imporre al conduttore la riconsegna del bene locato e cioè l'esecuzione di una prestazione indivisibile, è efficace nei confronti di tutti i conduttori, ancorché intimata ad uno solo di essi.”
Quanto alla eccepita violazione da parte della locatrice della procedura prescritta dall'art. 3 della legge 431/1998 per la disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza, occorre precisare quanto segue.
Il motivo a fondamento della disdetta è quello di cui alla lettera g) dell'art. 3 della L. n. 431/1998 previsto “quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli
38 e 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392".
La locatrice nell'ambito della disdetta ha comunicato di voler vendere indicando il Parte_1
prezzo per consentire l'esercizio del diritto di prelazione.
La mancata dichiarazione in ordine alla esistenza di altri immobili ad uso abitativo non inficia la validità della disdetta.
La giurisprudenza di legittimità (Cass. 9851/2022) ha precisato che il diniego di rinnovo alla prima scadenza di cui all'art. 3 della L. 431/1998 postula l'intenzione del locatore di adibire l'immobile agli usi indicati dalla legge senza particolari formalità. La disposizione non fa riferimento alla necessità ma alla mera intenzione che deve essere seria, “cioè realizzabile giuridicamente e tecnicamente, ma non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull'utilità o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore” (Cass. 977/2010).
Qualora il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nella disdetta nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità, il conduttore ha il diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato oppure, in alternativa, al risarcimento ai sensi dell'art. 3 comma 3 della legge 431/1998 (Cass. 25808/2009).
Inoltre, la conduttrice, nonostante abbia lamentato l'impossibilità di esercitare il diritto di prelazione per mancata comunicazione della disdetta, non ha in maniera chiara, univoca e seria manifestato espressamente nei suoi scritti difensivi la volontà di far valere tale diritto.
Alla luce di quanto sopra detto, va riconosciuta la validità del diniego di rinnovo del contratto e il contratto di locazione oggetto di causa va conseguentemente risolto, con condanna di CP_1
e al rilascio dell'appartamento, sito in SA IC La ST (CE) alla via
[...] CP_2
Firenze n. 35, meglio identificato in atti, libero e vuoto da persone e cose in favore di parte attrice, fissando per l'esecuzione la data del 30.9.2025, tenuto conto anche delle condizioni di salute della conduttrice documentate in atti. CP_2
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono, pertanto, poste a carico dei convenuti. Esse si liquidano come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri dettati dal D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022, sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva. In particolare, i compensi si ispirano ai valori medi dello scaglione di riferimento, concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate e all'attività processuale e difensiva espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale di SAta Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe così provvede:
- accoglie la domanda e dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa,
con conseguente condanna di e al rilascio Controparte_1 CP_2 dell'appartamento, sito in SA IC La ST (CE) alla via Firenze n. 35, meglio identificato in atti, libero e vuoto da persone e cose in favore di parte attrice, fissando per l'esecuzione la data del 30.9.2025;
- dichiara inammissibile la domanda di condanna dei convenuti al pagamento dell'indennità di occupazione;

- condanna i convenuti, in solido tra loro, alla refusione delle spese di lite in favore dell'attrice che liquida in € 4.000,00, oltre spese generali, IVA e CPA, come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Carmelina Policastro, dichiaratasene anticipataria.
Così deciso in SAta Maria Capua Vetere, il 26.5.2025
Il Giudice, dott.ssa Alessandra Tedesco