TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza del 08/04/2025 nel procedimento iscritto al n. R.G. 3516 / 2024 promosso da Parte_1
nei confronti di CP_1
Oggi 08/04/2025 10.28 innanzi al giudice unico dott. Chiavegatti Francesco, si procede alla trattazione scritta della causa in epigrafe:
Il Giudice
- dato atto del proprio provvedimento a verbale del 18.2.25 con il quale, ai sensi dell'art. 221 comma 2, del DL 83/20 e s.m.i. e ora art. 127 ter c.p.c., è stata disposta la trattazione scritta per l'odierna udienza;

- viste le note difensive depositate parte attrice ricorrente nel rispetto dei termini assegnati con il decreto citato;

- dato atto che l'attività difensiva svolta secondo tali disposizioni sostituisce normativamente la presenza delle parti all'udienza e che del presente verbale dovrà essere data apposita comunicazione da parte della cancelleria;
osserva
- parte attrice con l'avv. SENTER DIEGO, ha concluso Parte_1
e discusso la causa come da note conclusive autorizzate depositate in data
20.3.25, e come da note scritte di udienza del 21.3.25 qui richiamate per relationem;
- parte convenuta, , già contumace è presente personalmente;
CP_1
Il Giudice si ritira in Camera di Consiglio per la decisione e rientrato dalla camera di consiglio definisce la causa come da allegata sentenza:
Il Giudice dott. F. Chiavegatti
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 3516/24 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott. F.
Chiavegatti ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I Grado iscritta al n. 3516/2024 r.g. promossa da,
, C.F./P.IVA Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. SENTER DIEGO,
ATTORE
Contro
, CF. /P.IVA CP_1 C.F._2
CONVENUTO contumace
In punto a Altri istituti del diritto delle locazioni
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ai sensi della novella L. 69/2009, in vigore dal 4.7.2009, applicabile ai procedimenti in corso relativamente al nuovo disposto dell'art. 118 disp. att., ci si limita a richiamare gli atti di causa.
La parte attrice costituita ha concluso e discusso oralmente la causa come da verbale in data odierna in questa sede da intendersi richiamato per relationem:
Della sentenza non viene data contestuale lettura in udienza procedendosi alla decisione nelle forme della trattazione scritta come da verbale;

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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 3516/24 MOTIVI DELLA DECISIONE
(art. 118 disp. Att. C.p.c. rif. L. 69/2009)
- osservato che il novellato art. 132 c.p.c esonera oramai dall'esposizione del tradizionale “svolgimento del processo”, essendo sufficiente, ai fini dell'apparato giustificativo della decisione, “la concisa esposizione della ragioni di fatto e di diritto della decisione”;
- ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem (cfr., da ultimo, Cass. 3636/07), la cui ammissibilità – così come quella delle forme di motivazione c.d. indiretta - risulta oramai definitivamente codificata dall'art.16 del d.lgs 5/03, recettivo degli orientamenti giurisprudenziali ricordati;

- osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare
“concisamente” la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni – di fatto e di diritto - “rilevanti ai fini della decisione” concretamente adottata;

- che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come “omesse” (per l'effetto dell' error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite ovvero superate per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;

- richiamato il principio della ragione più liquida - il quale consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare di cui all'art. 276
c.p.c. , in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, siccome costituzionalizzata dall'art. 111 Cost. , con la conseguenza che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre (cfr ex multis Cass. civ. Sez. Unite, 08-05-2014, n. 9936 , Cass. civ. Sez. lavoro,
19-08-2016, n. 17214, Cass. 28.5.14 n. 12002), osserva:
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 3516/24 - dato atto di come il presente giudizio, introdotto con ricorso ex art. 447 bis ss. c.p.c. in data 5.6.24 e ritualmente notificato in uno a decreto di udienza al convenuto in data
1.8.24, abbia ad oggetto la domanda di parte ricorrente, , n.q. Parte_1 di proprietario e locatore dell'immobile sito in Costermano, Località Gazzoli n. 93, di accertamento dell'inadempimento del convenuto, n.q. di CP_2
conduttore, alle obbligazioni assunte con contratto di locazione abitativa transitoria del 26.10.22, tardivamente registrato (cfr. doc. 2 parte attrice), dal 1.11.22 al 31.5.23, all'obbligazione di restituzione dell'immobile locato alla data prevista (31.5.23) avendolo riconsegnato tardivamente solo in data 29.6.23, e a quelle di pagamento degli ultimi tre canoni, delle utenze e delle spese di registrazione con conseguente condanna a:
- al risarcimento del danno patrimoniale da mancato maggior guadagno per l'importo di € 5000, derivante dall'impossibilità di confermare le prenotazioni già effettuate nel periodo estivo e tenuto conto del guadagno maturato per l'anno precedente;

- per non aver corrisposto il canone di € 500 mensili nelle ultime tre mensilità
e pari pertanto ad € 1500;
- per non aver corrisposto l'imposta di registro pro quota pari ad € 141, 50 in data 16.8.2023 e le spese delle utenze per € 350;
- dato atto di come il convenuto, pur oggetto di notifica rituale in data 1.8.23 non si sia costituito;

- ritenuto in fatto come risultino in atti le seguenti circostanze rilevanti ai fini della decisione:

1. in data 26.10.22 le parti del giudizio stipulavano contratto di locazione abitativa transitoria, con decorrenza del 1.11.22 e scadenza sino al 31.5.22, con il quale il ricorrente concedeva al resistente il godimento dell'immobile indicato in premessa a fronte del pagamento di € 500 mensili, dietro versamento di una cauzione di € 1200, da imputarsi a pagamento primo
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 3516/24 canone, a pagamento di spese per utenze pari a 200 € e a titolo di vera e propria cauzione per € 500 (cfr. doc. 2 contratto cit.);

2. nel contratto non veniva indicata alcuna esigenza specifica di transitorietà né allegata alcuna documentazione atta a comprovarne l'effettiva sussistenza (cfr. contratto cit.);

3. il locatore optava da subito per la opzione della cedolare secca (cfr. art. 6 contratto cit);

4. il contratto veniva registrato tardivamente, in data 17.8.23, dopo la riconsegna dell'immobile, con liquidazione di maggiori sanzioni per complessivo importo di € 292,09 (cfr. allegato 2 parte attrice);

5. l'immobile veniva rilasciato in data 29.6.23 (circostanza di cui da atto lo stesso attore);
A tali premesse in fatto ne segue in diritto:
- ribadito che, come già del resto rilevato con ordinanza interlocutoria del
19.11.24, resa anche ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 101 c.p.c., secondo i consolidati principi di diritto in materia, la clausola transitoria nel caso di specie debba ritenersi oggetto di nullità (parziale ma rilevabile d'ufficio) in ragione della disciplina sui criteri per definire i caratteri dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi, dettata ai sensi dell'art. 2, comma 4, D.M. 30.12.2002, che statuisce espressamente che tali contratti debbano prevedere “una specifica clausola che individui
l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto”;
- rilevato infatti come “il principio generale che, governa il regime delle locazioni è quello della normale durata quadriennale della locazione
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 3516/24 abitativa. La norma che consente una durata minore, nei casi in essa considerati, introduce, dunque una eccezione alla predetta regola. Essa, in quanto tale, non solo deve essere pertanto espressamente pattuita ma deve essere anche espressamente giustificata. Ciò implica, per la parte interessata, un onere di allegazione e prova sia della clausola sulla durata del contratto sia della ragione di tale clausola di deroga delle norme sulla durata legale” (cfr. Cass. civ., Sez. III, 31/3/2007, n. 8077);
- ritenuto, in particolare, applicabile il principio di diritto secondo cui, “ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 5 e D.M. 30 dicembre
2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine;
in caso d'inosservanza di quelle modalità e mancata ricorrenza dei presupposti indicati il contratto di locazione ha durata ordinaria e va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3” (cfr. ex multis Cass. civ. Sez.
III, 20/02/2014, n. 4075 e Cass. civ., Sez. III, 31/3/2007, n. 8077);
- ritenuto pertanto come la restituzione spontanea dell'immobile effettuata dal convenuto in data 29.6.23 debba ritenersi tutt'altro che tardiva e illecita e posta in essere in violazione di (in)valida obbligazione assunta contrattualmente, in relazione ad una scadenza anteriore rispetto a quella normativamente imposta e ciò anche ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 13 L. 431/98;
- ritenuto pertanto che il danno da ritardo azionato dal locatore non possa essere legittimamente e fondatamente richiesto, al di la del fatto che tale
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 3516/24 danno non corrisponde, anche secondo la documentazione prodotta dalla stessa parte attrice, al mancato guadagno per il mese di giugno dell'anno precedente (cfr. doc.

4. di parte attrice) in quanto relativa soltanto al periodo luglio-agosto 2022 oltre che del fatto che l'importo ricavato dalla locazione del mese di maggio 22 appare sovrapponibile a quello del canone di locazione mensile stipulato nel contratto de quo (cfr. doc. 3 parte attrice);
- ritenuto che, alla luce della cauzione versata, da imputarsi a titolo effettivamente cauzionale per l'importo di € 500, le mensilità non corrisposte dal convenuto - nei confronti del quale, oltre a sussistere la relativa obbligazione di pagamento, sussisteva anche l'onere della prova liberatoria al riguardo – debbano ritenersi pari a 2 mensilità e pertanto pari ad € 1000;
- ritenuto con riferimento alle spese per consumi dedotte come non corrisposte e risultanti dalla produzione documentale di parte attrice (cfr doc. s.n. parte attrice denominato “bollette GUROV”) risultino effettivamente dovuti gli importi reclamati dall'attore per € 350;
- ritenuto con riferimento a tali 2 voci di credito che sia sufficiente richiamare i principi di diritto in materia secondo cui, trattandosi di obbligazioni contrattuali il creditore sia tenuto esclusivamente a provare la fonte del rapporto e ad allegare l'inadempimento del debitore all'obbligazione e quest'ultimo risulti gravato, per contro, della prova dell'eventuale suo fatto estintivo, modificativo o impeditivo (cfr. Cass. civ.,
Sez. Unite, 30/10/2001, n. 13533 “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 3516/24 gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento);
- ritenuto con riferimento all'importo richiesto a titolo di quota parte dell'imposta di registro che, avendo il locatore optato per la cedolare secca, tale imposta di registro, laddove il locatore avesse adempiuto al relativo obbligo in via tempestiva entro 30 gg, peraltro normativamente posto proprio a suo carico, tale imposta non sarebbe stata dovuta ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 3 comma 2 d.lgs 23/2011 e ritenuto pertanto il relativo importo indebitamente richiesto;

- ritenuto come a tali premesse segua l'accoglimento della domanda dell'attore nei limiti del minore importo di € 1350, oltre interessi legali dalla domanda al saldo trattandosi di obbligazioni di valuta sin dall'origine;
- ritenuto che le spese, tenuto conto del limitato accoglimento della domanda e dell'assenza di istruttoria in senso stretto, seguano la soccombenza di parte convenuta contumace e possano essere liquidate come in dispositivo ex DM 55/14 E s.m.i. per la quota parte di 1/3;


P.Q.M.


Il Tribunale di Verona, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al N.
3516 /2024 R.G. ogni contraria istanza, eccezione, deduzione disattesa e assorbita, così provvede:
1. dichiara tenuto e condanna al pagamento in favore di CP_2 Parte_1
dell'importo di € 1350, oltre interessi dal deposito del ricorso al saldo;

[...]
2. condanna parte convenuta alla refusione delle spese processuali CP_3 in favore di parte che si liquidano in € 57,50 per esborsi e in Parte_1
€ 1000 per compensi difensivi;
oltre IVA E CPA ove dovute come per legge, e oltre contributo spese generali al 15%.
Si comunichi.
Così deciso in Verona il 08/04/2025 Il Giudice Dott. F. Chiavegatti
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TRIBUNALE DI VERONA n. R.G. 3516/24