Tribunale Ordinario di NA Causa R.G. 617 /2022
Oggi 15 luglio 2025 alle ore 9,12 innanzi al giudice o.p. Dott.ssa Chiara Flavia
Scarselli, sono comparsi: l'Avv.ta Benedetta Venezia, per la terza chiamata, l'Avv.
Andrea Giagu, in sostituzione dell'Avv. P. Belardi, per la parte convenuta e l'Avv.ta
Lucia Mancini, per la parte attrice.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni e discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti depositati ed a tutto quanto ivi dedotto, eccepito, rilevato, contestato,
richiesto e concluso, anche in via istruttoria, contestando ed opponendosi alle avverse difese e pretese tutte anche istruttorie insistendo per l'accoglimento della propria domanda ed il rigetto di quella avversaria. In punto di spese e per la quantificazione delle stesse i procuratori delle parti si rimettono a giustizia,
insistendo l'Avv. Venezia per la già richiesta distrazione ex art. 93 c.p.c. e chiedendo i difensori tutti di essere esonerati dal presenziare alla lettura del dispositivo. Il
giudice prende atto, autorizza quanto richiesto e si ritira in camera di consiglio (poi sospesa dalle ore 10,03 alle ore 10,20 per causa R.G. 2456/24, di nuovo sospesa dalle ore 11,14 alle ore 12,26 per cause R.G. 872/25 e 1080/23, in ultimo sospesa dalle ore 14,59 alle ore 15,05 per causa R.G. 1898/24) per la decisione della causa,
precisando che provvederà a dare lettura del dispositivo, anche in assenza delle parti,
mediante deposito della sentenza in PCT dandone atto a verbale con indicazione
1 dell'orario di deposito. Il giudice dà atto che alla discussione ha assistito la dott.ssa
Viola Meloni ai fini della pratica forense.
Alle ore 18,44 il giudice anche in assenza delle parti procede a dare lettura del dispositivo e del verbale di udienza mediante deposito in PCT come emerge dall'orario di deposito stesso. Verbale chiuso alle ore 18,45
Il Giudice
Dott.ssa Chiara Flavia Scarselli
T
Tribunale Ordinario di NA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di NA , in composizione monocratica, in persona della giudice dott.sa Chiara Flavia Scarselli , ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 281 SEXIES C.P.C. nella causa civile iscritta al n° 617 /2022 R.G.A.C., Oggetto: Vendita di cose immobili promossa da:
e , residenti in Chianciano Terme (SI), entrambi Parte_1 Parte_2 rappresentati e difesi dall'avvocata Lucia Mancini ed elettivamente domiciliati presso e nel suo studio in Chianciano Terme (SI), Via Giuseppe Di Vittorio 3,, per procura allegata all'atto di citazione
2 PARTE ATTRICE contro
, residente in [...], in proprio e nella sua qualità di CP_1
già legale rappresentante pro tempore della cancellata
[...]
con sede in Comano Terme (TN), Controparte_2 rappresentato e difeso dall'avvocato Primo Belardi ed elettivamente domiciliato presso la cancelleria dell'intestato Tribunale, come da procura allegata all'atto di costituzione
PARTE CONVENUTA con la chiamata in causa di
e , residenti a [...], quali eredi di fu CP_3 Controparte_4
già erede di fu entrambi rappresentati e difesi CP_5 Persona_1 dall'avvocata Benedetta Venezia ed elettivamente domiciliati presso e nel suo studio in Poggibonsi (SI), Via del Commercio 25, come da procura allegata all'atto di costituzione
TERZA CHIAMATA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 Parte_2
hanno convenuto in giudizio , in proprio e nella sua qualità, per
[...] CP_1 ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni:” Piaccia all'Ill.mo Giudice del
Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, preliminarmente accertato e dichiarato che la difformità contestata dal
[...] relativamente alla non conforme copertura dell'annesso agricolo Controparte_6
sito in Loc. Mezzomiglio nel Comune di Chianciano Terme, acquistato dai signori
e con atto di compravendita del 22 giugno 2020 Parte_1 Parte_2
ai rogiti del Notaio di Riva del Garda (Repertorio n.7621 – Persona_2
Raccolta n.6502) non è opera addebitabile agli attuali proprietari ma è preesistente alla vendita del predetto annesso da parte della società
[...]
e sottaciuta dalla parte veditrice – che si è anzi Controparte_2
3 obbligata a rilevare indenne le parti acquirenti da eventuali oneri e responsabilità al riguardo – per l'effetto condannare la società Controparte_2
in persona del legale rappresentante pro-tempore in solido con il
[...]
signor , in proprio e quale socio accomandatario della società CP_1 [...]
a risarcire il danno arrecato agli Controparte_2
attori, consistente nella spesa necessaria al ripristino della regolarità dell'annesso agricolo rispetto agli abusi contestati, danno che si quantifica prudentemente in
€.25.800,00 o nella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia;
Con vittoria di spese ed onorari di causa.”.
Si è costituito in giudizio , in proprio e nella sua qualità, CP_1
contestando recisamente le avverse domande, chiedendo autorizzarsi la chiamata in causa di terzo ed insistendo per l'accoglimento delle seguenti conclusioni: ”
Preliminarmente Voglia il Tribunale di NA, nella persona del Giudice Unico designato, differire la prima udienza del 20 giugno 2022 ad altra e successiva data onde autorizzare e consentire la chiamata in causa del sig. , nato a [...]
Montepulciano il 15.1941 (c.f. e residente in [...], C.F._1
via della Spinella n.45 quale erede del Sig. nato a [...] il [...] Persona_1
e deceduto in Chianciano Terme il 20.6.2109, quale parte venditrice nell'atto pubblico dell'8.8.2103 (rep. 677 racc. 559) con il quale la Controparte_7
acquistò gli immobili (magazzini) ed il resede di terreno siti in Chianciano
[...]
Terme, loc. Mezzomiglio, beni per cui è causa, soggetto dal quale il CP_1
chiede se del caso di essere garantito e manlevato da ogni eventuale spesa. Nel merito, Voglia il Tribunale di NA accertato e dichiarato che il , in CP_1
proprio e quale amministratore della nel periodo Controparte_8
8.8.2013/23.12.2019 non ha fatto alcun intervento o modifica degli immobili per cui
è causa, ed essendo stata la copertura del capanno realizzata con denunzia di inizio attività del 19.7.2004 (n. prot. 13375), accertato altresì che gli attori erano stati edotti del cattivo stato di manutenzione degli immobili in ragione del quale era stato concordato il prezzo di €.15.000, ed essi avevano rinunciato a qualsiasi pretesa nei
4 confronto dell'alienante, per l'effetto rigettare la domanda degli attori poiché infondata in fatto ed in diritto. Nel merito in ipotesi subordinata: Voglia il
Tribunale adito, accertato e dichiarato che il , in proprio e quale CP_1
amministratore della nel periodo Controparte_8
8.8.2013/23.12.2019 non ha fatto alcun intervento o modifica degli immobili per cui
è causa, ed essendo stata la copertura realizzata con denunzia di inizio attività del
19.7.2004 (n. prot. 13375) a cura e spese del sig. per l'effetto ed in Persona_1 forza di espressa clausola di manleva contenuta all'art. 5 del contratto di compravendita dell'8.8.2013 - al punto 5 -, condannare il Sig. (c.f. CP_5
quale erede di a tenere indenne il C.F._2 Persona_1 CP_1
da quanto questi dovesse se del caso pagare agli attori in ragione della
[...]
domanda di risarcimento del danno accolta in tutto o in parte dal Tribunale in ragione di un accertato abuso edilizio alla copertura dei magazzini compravenditi.
Comunque con TT di spese e compenso professionale del giudizio.”.
Autorizzata la chiamata in causa si sono costituiti in giudizio e CP_3
contestando ed opponendosi alle avverse difese e pretese tutte ed Controparte_4 insistendo per l'accoglimento delle seguenti conclusioni “In via preliminare, Voglia il Tribunale di NA, accertare e dichiarare che non esiste alcuna responsabilità dei
Sig.ri e in qualità di eredi di Dottori a sua volta eredi del CP_3 CP_4 CP_5
Sig. in merito ai lavori eseguiti nell'annesso, essendo lavori eseguiti Per_1 successivamente alla vendita dell'immobile e pertanto si chiede che i convenuti vengano estromessi dalla presente causa per mancanza di legittimazione passiva, In subordine, Voglia condannare i Sig.ri e al pagamento ex art 96 Parte_1 Pt_2
cpc, per lite temeraria e con conseguente condanna al pagamento delle spese di lite.”
La causa è stata, quindi, istruita mediante produzione documentale ed espletamento di CTU, all'esito della quale, rigettate le ulteriori istanze istruttorie delle parti, come motivato nel provvedimento ex art. 127ter c.p.c. del 12.05.2025 e ritenuta la causa pronta e matura per la decisione, è stata fissata udienza ex art. 5 281sexies c.pc., , assegnando termine per il deposito di eventuali note concesse anche ai fini della discussione.
All'udienza del 15 luglio 2025 la causa è stata discussa e, previa camera di consiglio, contestualmente decisa come di seguito illustrato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Breve riassunto dei fatti di causa
L'odierno contenzioso trova fondamento nella richiesta avanzata da e di risarcimento del danno quantificato in euro Parte_1 Parte_2
25.800, lamentando l'irregolarità urbanistica dell'immobile acquistato con atto notarile del 22.6.2020 dal , in proprio e nella sua qualità. In particolare, CP_1 hanno evidenziato che l'irregolarità urbanistica sarebbe emersa a seguito di un'ispezione eseguita dalla Polizia Municipale di Chianciano Terme del 20.9.2021 sugli immobili oggetto di compravendita e che in base alla propria perizia di parte ed al preventivo il costo per l'eliminazione di dette irregolarità ammonta alla cifra sopra indicata chiedendo la condanna del convenuto e l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate.
Nel costituirsi in giudizio il convenuto in proprio e nella sua qualità ha evidenziato che dopo l'acquisto degli immobili per cui è giudizio effettuato con atto pubblico dell'8 agosto 2013, ai rogiti del Notaio i Riva del Garda, (rep. 677 Per_2
racc. 559 all. doc. n.3) dal sig. a seguito di problematiche emerse Persona_1 dopo l'acquisto il decise di non ristrutturare gli immobili e li ha poi venduti CP_1
nello stato in cui si trovavano agli odierni attore. Ha, poi, rilevato che per espresso accordo contrattuale all'epoca della vendita ai rogiti Notaio l venditore Per_2 [...]
oltre a garantire la piena conformità urbanistica edilizia e catastale di Per_1
quanto oggetto di vendita si era obbligato a rilevare indenne la parte acquirente da ogni onere o responsabilità al riguardo. A fronte di ciò ha chiesto autorizzarsi la chiamata in causa di terzo ai fini della manleva. Ha, inoltre, evidenziato che al momento della vendita effettuata agli odierni attori nel contratto era stato espressamente previsto che l'acquirente si assumeva la responsabilità per ogni e
6 qualsiasi incombenza, relativa al contratto nei confronti del Comune ed Enti tutti ad esso collegati sgravando la di ogni responsabilità, insistendo per il CP_2 rigetto della domanda e l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate, contestando anche il quantum richiesto per le motivazioni illustrate in comparsa.
Autorizzata la chiamata in causa del terzo si sono costituiti in giudizio e , quali eredi di fu già erede di fu CP_3 Controparte_4 CP_5
eccependo il difetto di legittimazione passiva, chiedendo la Persona_1
condanna per lite temeraria eccependo che i lavori de quibus ed oggetto di domanda risarcitoria da parte degli attori sarebbero stati eseguiti successivamente alla vendita dell'immobile intercorsa fra il e il nella sua qualità. Per_1 CP_1
Questi, in estrema sintesi, i fatti di causa.
Sulle istanze istruttorie reiterate
Preliminarmente ed a fronte delle istanze istruttorie reiterate va evidenziato come all'esito della espletata CTU e sulla base della documentazione depositata in atti, con particolare riferimento agli atti di compravendita del 2013 e del 2020 nonché del preliminare del 2013, le prove per testi articolate dalle parti appaiono del tutto superflue e la causa può essere decisa in diritto sulla base di detta documentazione. Si conferma, pertanto, il provvedimento di reiezione delle prove per interpello e per testi articolate dalle parti.
Sulla esistenza di difformità urbanistiche e l'onere della prova
Prima di procedere alla decisione occorre evidenziare alcune circostanze di fatto ed accordi contrattuali intercorsi emergenti dalla CTU e dalla documentazione versata in atti.
Va in primo luogo evidenziato che all'atto della vendita del 2013 il fu
[...]
si è espressamente impegnato a quanto segue Per_1
7 (v. art. 5 ultima parte del contratto del 2013 ai rogiti Notaio . Per_2
Va, inoltre, rilevato come nel contratto di compravendita ai Rogiti Notaio arte acquirente ha espressamente dichiarato Per_2
(v. art. 2 comma II del detto contratto)
Nonostante ciò nel medesimo contratto la parte venditrice si è espressamente obbligata a quanto segue
(v. contratto del 2020 ai rogiti Notaio rt. 5 ultimo comma) Per_2
Orbene, tale dichiarazione ed assunzione di responsabilità supera quanto concordato tra le parti al momento del preliminare e NON trasfuso nel definitivo, rendendo priva di efficacia, perché non trasfusa nel definitivo (che anzi dice tutt'altro) la pattuizione aggiunta in calce al preliminare ove si legge “La parte acquirente dichiara dalla data del presente compromesso di assumere ogni responsabilità per ogni cosa che riguardi il contratto e le relative incombenze nei confronti del e enti tutti ad esso collegati sgravando la casa vacanze di ogni CP_6 responsabilità…” (v. doc. 4 di parte convenuta allegato alla comparsa ultima pagina).
Fermo quanto sopra va evidenziato che la espletata CTU ha accertato che
“….l'epoca di realizzazione degli abusi, non avendo sufficiente documentazione a
8 supporto, si può evidenziare che le sistemazioni esterne e le modifiche al prospetto frontale erano presenti alla data del 08/11/2013, cioè all'epoca della redazione della perizia richiesta dalla proprietà Parte_3
, depositata in comune con allegata documentazione fotografica, atta
[...] ad individuare lo stato di fatto del fabbricato adibito a deposito e dell'adiacente fosso ed opere necessarie per il ripristino di un tratto del percorso dell'alveo del fosso e dell'edificio…” (v. CTU in atti).
Una lettura complessiva della CTU e della documentazione versata in atti dalle parti evidenzia che le difformità urbanistiche devono ritenersi già presenti all'atto di vendita del 2013 e da addebitarsi al precedente proprietario
[...]
che, oltretutto, doveva esserne a conoscenza stante l'impegno a manlevare Per_1
e rilevare indenne l'acquirente da ogni obbligo od onere derivante da eventuali abusi edilizi.
A fronte della espletata CTU e della documentazione in atti deve ritenersi provata l'esistenza degli abusi edilizi nei limiti accertati dal CTU, mentre va evidenziato che gli attori senza le dovute autorizzazioni/progetti delle strutture e senza idoneo titolo edilizio hanno effettuato una parziale messa in pristino (di fatto commettendo abusi edilizi).
In particolare, evidenzia il CTU “…Successivamente all'Ordinanza, come appreso dagli atti di causa, parte attrice provvedeva alla parziale rimessa in pristino mediante demolizione della copertura e conseguente rifacimento, oltre all'esecuzione di opere prospettiche. Tale operazione avrebbe dovuto essere accompagnata dalle necessarie autorizzazioni/progetti delle strutture e da idoneo titolo edilizio. Ad oggi, rispetto agli abusi evidenziati nell'Ordinanza e rispetto ai sopralluoghi eseguiti durante la presente consulenza, la scrivente CTU asserisce che solo parzialmente sono stati eseguiti dei rispristini cioè solo le altezze in gronda.
Restano abusivi tutti gli altri interventi, tra cui la realizzazione del servizio igienico….Sul punto prettamente edilizio-urbanistico, sarebbe possibile accedere ad una richiesta di sanatoria previa remissione in pristino di tutto quanto
9 precedentemente enunciato e a seguito dello smantellamento del servizio igienico poiché non rispetta i requisiti igienico sanitari ed è privo di autorizzazione allo scarico non in pubblica fognatura. Quindi, concludendo, prima di poter effettivamente intraprendere la strada della sanabilità degli abusi, si dovrebbe procedere alla rimessa in pristino di numerose difformità avendo riguardo di accompagnare il procedimento con adeguate verifiche geologiche/sismiche e corrispondenti depositi di progetti/richieste di autorizzazioni per permetterne
l'adeguamento alle varie e diverse normative vigenti. Alla luce di quanto descritto, il CTU non può determinare/quantificare i costi per le varie sanatorie con annesse remissioni in pristino, se non successivamente a specifiche verifiche tecniche/geotecniche/strutturali.” (v. CTU in atti)
A questo punto va evidenziato come nell'atto pubblico del 2020 ai rogiti
Notaio la parte acquirente abbia dato atto che l'immobile si trovava in Per_2
pessimo stato di manutenzione dovuto ad infiltrazioni provenienti dal fosso adiacente e che era “… privo di qualsiasi impianto sito su un terreno soggetto a fenomeni franosi…”, ne consegue, a parere della scrivente, che le modifiche interne relative ai vani visibilmente ristrutturati di recente (come da foto in atti) ed al servizio igienico, privo delle dovute autorizzazioni, siano stati effettuati in epoca successiva alla vendita del 2020, quindi dagli stessi attori in assenza delle dovute autorizzazioni.
Fermo quanto sopra va precisato che allo stato ed all'esito della espletata
CTU sono risultati provati come preesistenti addirittura alla vendita del 2013 solo gli abusi relativi alle sistemazioni esterne e le modifiche al prospetto frontale, mentre tutti gli altri devono ritenersi posti in essere direttamente dagli attori, i quali, sempre abusivamente, hanno ripristinato solo le altezze in gronda.
A ciò si aggiunga che il CTU ha categoricamente escluso di poter determinare i costi necessari alla messa in pristino, mentre il preventivo depositato in atti dagli attori non consente di scorporare le spese relative alla messa in pristino con riferimento agli abusi delle sistemazioni esterne e delle modifiche al prospetto
10 frontale, mentre la documentazione in atti non consente al giudice di indicare una probabile spesa nemmeno ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1226 c.c.
Non può sfuggire, infatti, che l'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., presuppone che sia provata l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile o particolarmente difficile provare il danno nel suo preciso ammontare, sicché grava sulla parte interessata l'onere di provare non solo l'"an debeatur" del diritto al risarcimento, ove sia stato contestato o non debba ritenersi "in re ipsa", ma anche ogni elemento di fatto utile alla quantificazione del danno e di cui possa ragionevolmente disporre nonostante la riconosciuta difficoltà, sì da consentire al giudice il concreto esercizio del potere di liquidazione in via equitativa, che ha la sola funzione di colmare le lacune insuperabili ai fini della precisa determinazione del danno stesso. (v. Cass. 127/2016).
Orbene, nel caso che ci occupa l'impossibilità di quantificare il danno subito va imputata ad una non corretta allegazione e/o produzione della parte attrice, che, a fronte di un preventivo effettuato per la totalità dei lavori necessari ai fini della messa in pristino (senza alcuna distinzione fra gli stessi) effettuato palesemente per consentire lavori in economia ed anch'essi abusivi, come accertato dal CTU, non ha fornito al giudice gli strumenti per poter risalire ad una quantificazione del danno effettivamente subito, trasformandosi in una carenza probatoria non sanabile ex art. 1226 c.c.
All'esito della compiuta istruttoria, quindi, ed in virtù degli accordi contrattuali intercorsi , in proprio e nella sua qualità, va condannato al CP_1 pagamento dei costi necessari per l'eliminazione esclusivamente dei soli abusi relativi alle sistemazioni esterne ed alle modifiche al prospetto frontale, previa presentazione di tutta la documentazione che attesti la messa in pristino secondo le dovute autorizzazioni nonché esibizione e produzione delle relative fatture di spesa con indicazione specifica delle opere e dei relativi costi.
Sulla domanda di manleva
11 Per quanto emerge dalle difese svolte dai terzi chiamati risulta che CP_5
abbia accettato semplicemente e puramente l'eredità di fu e
[...] Persona_1
che e abbiano accettato puramente e semplicemente CP_3 Controparte_4
l'eredità di fu , ne consegue che in virtù degli accordi contrattuali CP_5
intercorsi fra e , in proprio e nella sua qualità, i terzi Persona_1 CP_1
chiamati sono tenuti a manlevare e rilevare indenne da qualsivoglia CP_9
somma lo stesso sia tenuto a versare in favore degli attori per la rimozione degli abusi relativi alle sistemazioni esterne ed alle modifiche al prospetto frontale, che, per quanto accertato dal CTU sono riconducibili all'operato di fu Persona_1
Detta manleva è subordinata alla presentazione da parte del di tutta la CP_1
documentazione che attesti la messa in pristino secondo le dovute autorizzazioni nonché esibizione e produzione delle relative fatture di spesa con indicazione specifica delle opere e dei relativi costi sopportati.
Sulle spese di lite
La sostanziale soccombenza reciproca induce il giudicante a compensare integralmente fra le parti le spese di lite ex art. 92 c.p.c., ivi comprese quelle di CTU che, liquidate come in corso di causa, vengono definitivamente poste a carico di ciascuna parte processuale in misura di 1/3 cadauna


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente decidendo:
- Accoglie solo parzialmente la domanda degli attori, come sopra motivato,
e per l'effetto condanna , in proprio e nella sua qualità, al CP_1
pagamento dei costi necessari per l'eliminazione esclusivamente dei soli abusi relativi alle sistemazioni esterne ed alle modifiche al prospetto frontale, previa presentazione di tutta la documentazione che attesti la messa in pristino secondo le dovute autorizzazioni nonché esibizione e produzione delle relative fatture di spesa con indicazione specifica delle opere e dei relativi costi;

12 - Accoglie la domanda di manleva e per l'effetto condanna i terzi chiamati, quali eredi di fu già erede di fu a CP_5 Persona_1
manlevare e rilevare indenne da qualsivoglia somma lo CP_1
stesso sia tenuto a versare in favore degli attori per la rimozione degli abusi relativi alle sistemazioni esterne ed alle modifiche al prospetto frontale, come sopra motivato, previa presentazione da parte del CP_1
di tutta la documentazione che attesti la messa in pristino secondo
[...]
le dovute autorizzazioni nonché esibizione e produzione delle relative fatture di spesa con indicazione specifica delle opere e dei relativi costi sopportati
- visto l'art. 92 c.p.c. compensa integralmente fra le parti le spese di lite, per quanto in motivazione, ivi comprese quelle di CTU che, liquidate come in corso di causa, vengono definitivamente poste a carico di ciascuna parte processuale in misura di 1/3 cadauna;

- visto l'art. 52, comma V, D. Lgs. 196/03 dispone che la cancelleria, in caso di diffusione del presente provvedimento, diffusione per formazione della banca dati ovvero per gli obiettivi previsti dal PNRR, assuma provvedimenti/strumenti idonei ad omettere l´indicazione delle generalità
e degli altri dati identificativi degli interessati.
NA lì 15 luglio 2025
Il giudice o.p. dott.ssa Chiara Flavia Scarselli
T

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