REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di CE

Il Tribunale Ordinario di CE , SEZIONE PRIMA in composizione monocratica in persona del magistrato dott. Eloisa Pesenti ha pronunciato la seguente
SENTENZA

definitivamente provvedendo nella causa n.220/2024 promossa con atto di citazione e iscritta a ruolo il 17.12024 da:
Email_1
(C.F.: ) C.F._1 nato a [...] il [...] e residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv. MECENERO GIUSEPPE (C.F.: ) con domicilio eletto presso lo studio dello stesso in C.F._2
Contrà Carpagnon 1 CE
attore
CONTRO Controparte_1
(C.F.: ) C.F._3 nato a [...] il [...], C.F. , residente in C.F._3
CE (VI), via Antonio Rosmini n. 39, convenuto- contumace conclusioni : NEL MERITO
– in via principale, accertare e dichiarare risolto per inadempimento colposo di parte convenuta il contratto preliminare di compravendita immobiliare, avente ad oggetto un appartamento e due locali ad uso rimessa siti nel condominio “San Marco”, in CE, Viale Milano n. 86 così come meglio descritti nel doc. 2, intercorso tra le parti e perfezionatosi in data 14.04.2023 e, conseguentemente, condannare il convenuto a corrispondere al signor l'importo di € 10.157,00 per le causali esposte in atti, Parte_1 oltre interessi e rivalutazione dalla debenza al saldo;

– in via subordinata, nell'assolutamente denegato caso di mancato accoglimento della domanda proposta in via principale, accertare e dichiarare comunque la responsabilità del convenuto, di carattere anche extracontrattuale, per il danno arrecato all'attore avendo lo stesso convenuto, con il suo comportamento
1 non ispirato ai criteri della correttezza e della buonafede, indotto l'attore ad effettuare inutili esborsi secondo quanto esposto in atti e, per l'effetto, condannarlo al pagamento, in favore dell'attore, delle spese effettuate dal signor NT in relazione alla presente vicenda come sopra quantificate in € 10.157,00 per le causali sopra esposte e con riserva d'altre, e, in ogni caso, quella minor somma che, all'esito delle risultanze di causa, fosse determinata di giustizia e che il Giudice riterrà comprensiva e satisfattiva di tutte le voci di danno anche qui non espressamente richiamate, oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione dalla debenza al saldo effettivo
Con vittoria di spese, competenze ed onorari, rimborso forfettario, cpa, iva.
IN VIA ISTRUTTORIA, si chiede di essere ammessi a dar prova per testi sulle seguenti circostanze precedute, se del caso, dal
“vero che”:

1. Nel mese di aprile 2023, Lei, quale dipendente di Monety Srl, riceveva l'incarico dal signor
[...]
di curare la pratica per fargli ottenere un mutuo ai fini dell'acquisto di un appartamento in CP_2
CE, viale Milano n. 86 di proprietà del dottor Controparte_1

2. Il primo giugno 2023, veniva comunicato al signor che la sua richiesta di mutuo per Parte_1 l'acquisto dell' appartamento in CE, viale Milano n. 86, era stata approvata da CheBanca?

3. Nei mesi di giugno e luglio 2023, al fine di organizzare l'erogazione del mutuo alla data del rogito, Lei teneva i contatti con l'Agenzia immobiliare Gabetti di CE, che aveva curato la vendita al signor NT dell'appartamento in CE, viale Milano n. 86 di proprietà del dottor Controparte_1

4. Nei mesi di giugno e luglio 2023, l'Agenzia immobiliare Gabetti confermava la volontà del dottor di vendere al signor l'appartamento in CE, viale Milano n. 86? Controparte_1 Parte_1

5. Con mail del 24 luglio 2023 ore 12:27 (doc. 3 che Le si rammostra), Lei chiedeva al signor , CP_3 dell'Agenzia immobiliare Gabetti di CE, l'IBAN del dottor affinché CheBanca Controparte_1 potesse predisporre il bonifico del prezzo di acquisto dell'immobile in vista del rogito dell'appartamento in CE, viale Milano n. 86 di proprietà del dottor Controparte_1

6. Con mail del 24 luglio 2023 ore 15:18, il dottor Le comunicava il suo IBAN come Controparte_1 da doc. 3 che Le si rammostra?

7. Nella mattinata del 4 agosto 2023, Lei accompagnava il signor presso lo studio Controparte_2 del Notaio , in Mestre, via C. Baseggio n. 9, per verificare l'effettuazione della Persona_1 compravendita dell'appartamento in CE, viale Milano n. 86 di proprietà del dottor Controparte_1 con annessa erogazione del mutuo da Lei curata?

8. Nella mattinata del 4 agosto 2023, presso lo studio del Notaio , in Mestre, via C. Persona_1 Baseggio n. 9, Lei verificava l'assenza del dottor e quindi l'impossibilità di concludere Controparte_1 la compravendita dell'appartamento in CE, viale Milano n. 86 di proprietà di quest'ultimo?
Si indica a testimone sulle circostanze sopra indicate e con riserva d'altre, il signor , Testimone_1 residente in [...].

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE (ART.132 C.P.C.) Con l'atto di citazione in epigrafe indicato l'attore esponeva:
-che in data 22/03/2023, per il tramite dell' Controparte_4
aveva formalizzato proposta irrevocabile di acquisto di un
[...] appartamento e due locali ad uso rimessa siti nel condominio “San Marco”, in CE, Viale Milano n. 86 di proprietà del signor coniugato in Controparte_1 regime di comunione legale dei beni con la signora Parte_2
2 subordinatamente all'ottenimento di mutuo, al prezzo di € 127.000,00, da pagarsi con le seguenti modalità: quanto ad euro 5.000,00 a mezzo di assegno bancario tratto su CheBanca n. 7002826043 intestato al Venditore e consegnato all'Agenzia Gabetti alla sottoscrizione della proposta, a titolo di deposito infruttifero, con impegno da parte di quest'ultima di consegnarlo a titolo di caparra confirmatoria al Venditore all'avverarsi della condizione sospensiva della concessione del mutuo;
quanto ad euro 122.000,00 da versarsi al Venditore al momento dell'atto notarile.
-che in data 12/04/2023, i venditori accettavano la predetta proposta ed in data 14.04.2023 il proponente veniva a conoscenza dell'accettazione, così perfezionandosi l'accordo che per espressa previsione contrattuale del suo art. 3, diveniva dunque un vero e proprio preliminare di compravendita;

-che l'attore comunicava l'ottenimento del mutuo e veniva individuato, tramite l'Agenzia Gabetti di CE, il Notaio che avrebbe dovuto provvedere al rogito del definitivo nella dottoressa , Notaio in Venezia-Mestre; Persona_1
- che da quanto riferito, il venditore trasmetteva al predetto Notaio parte della documentazione necessaria alla stesura del definitivo, ma chiedeva una proroga rispetto al termine del 30.06.2023.
-che in data 24 luglio, il venditore comunicava alla (concedente il mutuo al CP_5 signor , il suo IBAN ai fini del versamento del prezzo dell'operazione; Parte_1
- che, in assenza di ulteirori contatti, l'attore inviava la diffida ad adempiere, ma nelle date indicate il venditore non si presentava dal Notaio;

- che l'assegno consegnato all'Agenzia Gabetti non veniva restituito all'attore;
- che, oltre al rilascio dell'assegno per € 5.000,00 ( in ordine al quale l'attore si riservava, avendo il convenuto affermato di non averlo incassato), l'attore aveva effettuato esborsi per € 10.157,00, di cui € 4.530,00 per spese di mediazione ad
(docc. 8-9), € 3.722,00 per competenze del Controparte_4
Notaio (doc. 10) ed € 1.905,00 a Monety Srl per spese di brokeraggio per l'ottenimento del mutuo (doc. 11), oltre alle spese e competenze per l'intervento, in via stragiudiziale, del suo legale;

- che con raccomandata a.r. datata 5 ottobre 2023 e ricevuta in data 17 ottobre 2023 (doc. 12), il legale dell'attore chiedeva alla controparte di rimborsare al signor NT le predette spese;

- che a tale missiva, il dottor replicava affermando che nel condominio in CP_1 cui è sito l'appartamento oggetto del preliminare de quo, “si era “finalmente deliberato” di procedere a ristrutturazioni straordinarie avvalendosi delle agevolazioni del Superbonus, circostanza di assoluto rilievo in relazione alla quale parte promittente venditrice aveva sempre taciuto.”;
-che, però, effettuata una verifica sulla regolarità degli immobili oggetto di preliminare, era emerso che sugli stessi vi fossero degli abusi edilizi non sanabili;

- che dalla mail del convenuto sembrava che lo stesso invocasse un diritto alla risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta ( così peraltro ammettendo l'esistenza di un contratto valido) , ma l' importo di circa 14.000,00 euro asseritamente versato dal convenuto a fine luglio era relativamente esiguo rispetto al
3 valore dell'operazione, e l'asserita eccessiva onerosità non derivava da avvenimenti straordinari e imprevedibili, essendosi accertato che la delibera condominiale del 18 luglio 2023 era la naturale conclusione di almeno 2 anni di attività prodromiche all'adesione al Superbonus (verifica di fattibilità), condotte dall'Amministratore su mandato dell'assemblea condominiale, che si era più e più volte riunita sin dal 202;
-che pertanto, secondo l'attore il convenuto si stava pretestuosamente dolendo di circostanze a lui ben note e di cui avrebbe ben potuto tener conto nel momento in cui accettava la proposta del signor NT;

- che la richiesta attorea di risoluzione per inadempimento era altresì giustificata dalla scoperta della presenza di abusi edilizi non sanabili sugli immobili oggetto di preliminare. Tutto ciò premesso l'attore agiva per sentire:
– in via principale, accertare e dichiarare risolto per inadempimento colposo di parte convenuta il contratto preliminare di compravendita immobiliare, e, conseguentemente, condannare il convenuto a corrispondere al signor NT l'importo di € 10.157,00 per le causali esposte in premessa, oltre interessi e rivalutazione dalla debenza al saldo;

– in via subordinata, nell'assolutamente denegato caso di mancato accoglimento della domanda proposta in via principale, accertare e dichiarare comunque la responsabilità del convenuto, di carattere anche extracontrattuale, per il danno arrecato all'attore avendo lo stesso convenuto, con il suo comportamento non ispirato ai criteri della correttezza e della buonafede, indotto l'attore ad effettuare inutili esborsi secondo quanto esposto in premessa e, per l'effetto, condannarlo al pagamento, in favore dell'attore, delle spese effettuate dal signor NT in relazione alla presente vicenda come sopra quantificate in € 10.157,00.

Parte convenuta, ritualmente citata, non si costituiva e veniva dichiarata contumace.
La causa , documentalmente istruita, veniva rinviata per la remissione in decisione all'udienza del 25.3.2025. L'attore ha prodotto la proposta d' acquisto, subordinata all'ottenimento di mutuo, accettata dai proprietari e in data Controparte_1 Parte_2
12.4.2023, con previsione di atto notarile entro il 30.6.2023 (doc.1). Il termine non era previsto come essenziale, e infatti in data 24.7.2023 il convenuto trasmetteva il proprio IBAN per il bonifico bancario della banca concedente il mutuo al compratore, dimostrando persistente interesse all'esecuzione del contratto. Tuttava, convocato per il rogito in data 4.8.2023, il convenuto in data 3.8.2023 comunicava che non si sarebbe presentato e affermava “sarà mia premura illustrarle in seguito il tutto”(doc.7).Nonostante diffida dell'attore (doc.4), il convenuto non si presentava davanti al notaio né il 4.8.2023 (doc.5) né alla successiva convocazione del 28.8.2023 (doc.6).
A seguito di diffida del legale dell'attore, il convenuto rispondeva adducendo che nell'assemblea condominiale del 18.7.2023 erano state deliberate spese a suo carico
4 di euro 12.818,42 per i lavori tesi all'ottenimento del Superbonus, a seguito dei quali l'immobile si sarebbe rivalutato del 30%. Dal doc. 17 (verbali assemblee del dal 2021) risulta che in Parte_3 realtà i lavori del Superbonus erano in previsione quantomeno dal 20.10.2021, quindi non si trattava di circostanza sopravvenuta, ma della quale i promittenti venditori avrebbero dovuto tenere conto prima della pattuizione del prezzo di vendita nel 2023. Dal doc. 16 (relazione del geom. ) risulta anche che l'immobile era anche CP_6 affetto da abusi edilizi verosimilmente non sanabili. In conclusione, risulta grave e inescusabile inadempimento del convenuto al contratto perfezionatosi il 14.4.2023, che va dichiarato risolto per fatto e colpa del convenuto, con condanna dello stesso a restituire quanto eventualmente percepito e a risarcire il danno. ai sensi dell'art. 1453. 1455 , 1218 e ss c.c.. L'attore ha provato di avere sborsato, in vista della compravendita, euro 2700,00 quale compenso della mediazione posta in essere da (doc.9), euro Controparte_4
3722,00 in favore del notaio che aveva preparato l'atto di vendita (doc.10), Per_1 euro 1905,00 per mediazione creditizia per l'ottenimento del mutuo (doc.11). Tali spese, sostenute dall'attore confidando nell'adempimento del contratto da parte del venditore, debbono essergli rimborsate da quest'ultimo, come intimatogli dal legale dell'attore con raccomandata ricevuta dal convenuto in data 17.10.2023 (doc.12 attoreo). Va infine osservato che il convenuto, avendo preferito rimanere contumace, ha omesso di fornire elementi che potessero orientare diversamente la decisione. Il convenuto va quindi condannato a corrispondere all'attore l'importo di € 10.157,00 oltre interessi e rivalutazione dalla domanda al saldo effettivo . Il regolamento delle spese di lite segue la soccombenza, e la liquidazione viene effettuata come da dispositivo sulla base del D.M. n. 55/2014 e DM 37/2018, in base al valore della lite e alle attività espletate .


PER QUESTI MOTIVI



definitivamente decidendo, disattesa ogni diversa domanda, eccezione o deduzione, il giudice così provvede:
1) dichiara risolto per grave inadempimento di parte convenuta il contratto preliminare di compravendita immobiliare, avente ad oggetto un appartamento e due locali ad uso rimessa siti nel condominio “San Marco”, in CE, Viale Milano n. 86 e, conseguentemente, condanna il convenuto a corrispondere all'attore l'importo di € 10.157,00 , oltre interessi e rivalutazione dalla domanda al saldo effettivo;
2) condanna il convenuto a rifondere all'attore le spese di lite, liquidate in euro 786,00 per anticipazioni ed euro 5077,00 per compensi professionali, oltre al rimborso forfettario, CPA e IVA se dovuta.
Così deciso in CE in data 11.4.2025 Il giudice Dott. Eloisa Pesenti
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