N. R.G. 51/ 2025
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO di PESCARA
Famiglia ed Altro Civile
Il Giudice dott. Emilio Bernardi
Lette le note scritte ex art 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 17 Luglio 2025, depositate: per parte attrice dagli Avv.ti Giuliana Pacione e Ilia Di Carlo;
per parte opposta dall'Avv. Carlo Alfani;

pronuncia ex art. 429 c.p.c., dandone lettura, la seguente sentenza:
REPUBBLICA ITALIA
TRIBUNALE DI PESCARA
Parte 1
(artt. 50 ter, 429 c.p.c.)
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Pescara, dott. Emilio Bernardi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n° 51 del R.G.A.C. dell'anno 2025 vertente
TRA Parte 2 (c.f. C.^F. ¹ ), elettivamente domiciliato in Cepagatti (PE),
Via Marche n°4, presso lo studio degli Avv.ti Giuliana Pacione e Ilia Di Carlo, che lo rappresentano e difendono, giusto mandato allegato all'atto di intimazione di sfratto attore
CONTRO
CP 1 (c.f. P.IVA 1 ), in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Montesilvano (PE), Via G. Mazzini n°7, presso lo studio dell'Avv. Carlo Alfani, che lo rappresenta e difende, giusto mandato allegato alla comparsa di costituzione convenuta
OGGETTO: altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI: come da note scritte ex art 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 17
Luglio 2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
1) Con atto di citazione Parte 2 (giudizio iscritto al n°3770/2024 R.G.), premesso di aver concesso in locazione alla società CP 1 una quota parte dell'intera unità
immobiliare sita in Cepagatti – C.da Buccieri, via Nazionale n. 61, identificato in Catasto al foglio 3, particella 163, subalterno 7 cat. Catastale C3 classe4, consistito in un piano terra composto da un locale più servizi, di superficie complessiva di circa 300 mq, oltre una quota parte della corte esclusiva, come indicato nell'allegato tecnico, giusto contratto di locazione di immobile ad uso deposito/magazzino, redatto e sottoscritto in data 21.12.2020 (registrato presso DPPE AR (TAU) l'11.01.2021, serie 3T, n. 00016), stante il persistere dell'inadempimento della conduttrice nel pagamento dei canoni, tanto premesso, conveniva in giudizio la società CP_1 per sentire accogliere le seguenti conclusioni: a) "
convalidare lo sfratto come sopra intimato ai sensi dell'art. 658 c.p.c.; b) in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, ex art. 665 c.p.c.; c) fissare la data di esecuzione a brevissimo termine ex art. 56 L. 392/78;d) in ogni caso, con condanna dell'intimato alla refusione delle spese e competenze di lite, comprese quelle forfetariamente calcolate;
e) emettere, nei confronti di (c.f./p.iva Controparte_2 ^P.^IVA 1 ), in persona del 1.r.p.t. sig. Controparte 3 (c.f.
), nato a [...]F. 2
Penne (PE) il 11.07.1984, dom.cto in 65126-Pescara, alla via Pineta di Roio 23, con sede legale in Cepagatti (PE), alla via Lago Maggiore 8, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ai sensi degli artt. 658,664 e 447 bis c.p.c., per i canoni scaduti e a scadere fino all'effettivo soddisfo o rilascio dell'immobile oltre accessori, interessi di legge e spese di procedura.".
2) A seguito di deposito di relativa comparsa, proponeva opposizione CP_1 ^formulando ^le seguenti conclusioni: "Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni avversa eccezione e conclusione, accertare e dichiarare l'inadempimento da parte della locatrice delle obbligazioni di cui agli artt. 1575 c.c. e 1578 c.c. e per l'effetto risolvere il contratto di locazione per fatto e colpa esclusiva del locatore;
ritenere e dichiarare che nulla è dovuto all'intimante e, per l'effetto, respingere la richiesta di ingiunzione di pagamento per i canoni di locazione in proporzione all'entità del mancato godimento dell'immobile. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di giudizio con distrazione delle stesse in favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario".
3) Con ordinanza provvisoria del 9.1.2025, veniva ordinato il rilascio dell'immobile in favore dell'intimante, fissando la data della esecuzione e veniva disposto il mutamento del rito, concedendo alle parti termine per l'integrazione degli atti difensivi con il deposito di memorie e documenti fino a venti giorni prima nelle forme di cui all'art. 447 bis c.p.c., con contestuale onere di procedere alla mediazione obbligatoria.
4) Con memoria integrativa Parte 2 concludeva, chiedendo nel merito di “1) accertare e dichiarare infondata in fatto e diritto l'eccezione di inadempimento azionata da controparte, ex artt. 1575-1578 c.c., con risoluzione del contratto di locazione a carico del sig. ^Parte 2 ; 2) rigettare ogni avversa domanda quanto infondata in fatto diritto e dichiararla nulla per genericità in violazione del contraddittorio, dunque, procedere alla decisione della causa, rigettando ogni ulteriore domanda;
3) accertare e dichiarare, dunque, il diritto del sig. Parte 2 al pagamento della complessiva somma di €
12.968,00 (dodicimilanovecentosessantotto/00) per canoni scaduti fino al mese di marzo
2025 oltre quelli a scadere fino al rilascio dell'immobile oltre accessori ed interessi di legge;
4) accertare e dichiarare la responsabilità ex art. 96 c.p.c. per azione processuale aggravata con condanna di parte convenuta a quanto ritenuto in via equitativa dal prudente apprezzamento del Giudice;
5) Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, nonché di tutte le fasi del procedimento richiesto dalla locatrice".
5) Con memoria integrativa ^CP_1 così concludeva, "..Affinché il Tribunale, ferma restando la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della convenuta al versamento dei canoni di locazione, in via riconvenzionale Voglia condannare l'intimante al rimborso in favore della convenuta della somma corrispondente al minor valore tra l'importo della spesa sostenuta, pari ad Euro 100.650,00 ed il valore del risultato utile delle opere alla data dell'ordinanza provvisoria di rilascio, importo da portare in compensazione parziale con quello dovuto all'intimante per i canoni di locazione maturati e maturandi fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile..".
6) Con ordinanza resa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 9/04/2025, veniva dichiarata la inammissibilità della domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta opponente e, ferme le produzioni documentale, la causa veniva rinviata per discussione orale, con termini per il deposito di note autorizzate. Con separato decreto veniva disposta la trattazione scritta.
7) Va ribadita la inammissibilità della domanda riconvenzionale svolta da parte intimata opponente nella memoria integrativa in atti depositata (tesa a far accertare l'inadempimento del locatore per presunte carenze dell'impianto elettrico, non corrispondente alle normative di sicurezza e per il difetto della relativa certificazione dell'impianto), non essendo stato richiesto il differimento dell'udienza. Invero, nelle controversie soggette al rito di cui agli artt.409 e ss.c.p.c. l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 c.p.c. a carico del convenuto, di chiedere la fissazione di una nuova udienza comporta la decadenza dalla riconvenzionale e l'inammissibilità di questa, decadenza che non è sanata dall'emissione da parte del giudice, in difetto della specifica istanza, del decreto di fissazione della nuova udienza o dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte o per aver quest'ultima sollevato l'eccezione esclusivamente nel corso del giudizio di appello e che, attenendo alla regolarità del contraddittorio, è rilevabile anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo (cfr. Cass. Civ., Sez. III, sentenza n° 23815 del 16/11/2007). 8) Ciò posto, parte ricorrente, con la produzione del contratto di locazione posto a fondamento della domanda, dalla quale risulta la pattuizione delle obbligazioni di pagamento sia dei canoni nella misura richiesta (dal secondo anno canone di locazione annuo pari ad euro
10.200,00 da pagare in rate mensili da euro 850,00 entro il 5 di ogni mese) che degli oneri accessori, ha dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697,
1 comma, c.c. Secondo una giurisprudenza ormai consolidata, infatti, il creditore, tanto in causa di adempimento che di risoluzione, è tenuto a provare la sola esistenza dell'obbligazione, spettando al debitore, ai sensi del secondo comma dell'articolo 2697 c.c., la prova di fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'avversa pretesa (cfr., per tutte, Cass.
SS. UU., 30 ottobre 2001, n. 13533).
9) Occorre rammentare che il dovere del conduttore di pagare i canoni rappresentata un obbligo primario ed essenziale per cui anche il mancato pagamento di una sola mensilità in relazione a locali adibiti ad uso commerciale è sufficiente per giustificare la domanda di risoluzione. Ciò in quanto tale omissione incide su tutta l'economia del contratto stesso, pertanto ai fini della domanda di risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento (cfr. Cass. Civ. Sez. III, n. 4096 dell'11/09/78;
Cass. Sez. III, n. 1709 del 1972). La giurisprudenza di legittimità è infatti costante nel ^ritenere ^che qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni 66
primarie ed essenziali del contratto quale, in ipotesi di locazione, quella del pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455 C.C., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita" ( così ex plurimis Cass. Civ. Sez. III, 17.09.2013 n.21156; Cass. Civ
Sez. III, 28.07.2004 n.14234).
10) Venendo al caso in esame resta accertato l'inadempimento della società conduttrice rispetto al pagamento dei canoni scaduti sino alla data dell'avvenuto rilascio dell'immobile avvenuto il 27/05/2025 (peraltro a seguito di due accessi pregressi effettuati dall'U.G. incaricato), pari ad euro 14.668,00, oltre accessori ed interessi di legge.
11) Sicché, in accoglimento della domanda attorea, deve essere dichiarato risolto per grave inadempimento della società conduttrice il contratto di locazione intercorso tra le parti. 12) Non appaiono sussistere adeguati margini probatori a sostegno di una declaratoria di responsabilità dell'intimata ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
13) Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate (secondo D.M. n°55/2014 e s.m.i., scaglione di valore da euro 5.201,00 ad euro 26.000,00, valori minimi, avuto riguardo ai parametri di cui all'art. 4, co. I°, cennato decreto), come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: previa conferma delle ordinanza di rilascio, dichiara risolto per inadempimento della società conduttrice il contratto di locazione già in essere tra ^Parte ² CP 1 ^redatto ^e e '
sottoscritto in data 21.12.2020 (registrato presso DPPE AR (TAU) 1'11.01.2021, serie 3T, n. 00016);
condanna parte convenuta al pagamento, in favore di parte attrice, della somma di euro
14.668,00, a titolo di canoni di locazione insoluti, oltre accessori ed interessi di legge;
conferma l'ordinanza con la quale è stata dichiarata la inammissibilità della domanda riconvenzionale svolta da parte convenuta intimata nei confronti di parte attrice;
rigetta ogni ulteriore domanda;

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condanna parte convenuta alla refusione, in favore di parte attrice, delle spese del giudizio, che liquida in complessivi euro 1.438,50, di cui euro 145,50 per spese ed euro 1.293,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge (iva, cap. e r.f.) relativo alla fase convalida di sfratto e complessivi euro 2.804,00 di cui euro 264,00 per spese ed euro 2.540,00 per competenze professionali relative alla fase di cognizione, oltre accessori di legge (iva, cap e r.f.).
Sentenza provvisoriamente esecutiva, come per legge
Pescara, li 26 Settembre 2025
Il Giudice
dott. Emilio Bernardi