REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI FERRARA
SEZIONE CIVILE
in persona della dott.ssa Monica Bighetti in funzione di giudice unico all'udienza di discussione del
12/06/2025, ha pronunciato mediante lettura integrale la seguente
SENTENZA CONTESTUALE
nella causa n. 554/2024 R.G. promossa
DA
• e rappresentate e difese dall'Avv. Parte_1 Parte_2
MARVELLI FILIPPO del Foro di Ferrara
RICORRENTE
CONTRO
• rappresentato e difeso dall'Avv. BOVA ALBERTO del Foro di Ferrara;
Controparte_1
RESISTENTE

OGGETTO: risoluzione del contratto di locazione uso abitativo
*****
CONCLUSIONI DELLE PARTI: conclusioni per e : “L'avv. Marvelli Parte_1 Pt_2 conclude per l'accertamento dell'inadempimento del conduttore nel pagamento del canone e per la risoluzione del contratto di locazione, nonché la liberazione dell'immobile essendovi disponibilità sul termine per il rilascio. Chiede la condanna di controparte al pagamento della somma € 14.400 corrispondente ai canoni dal mese di luglio 2023 compreso a tutto il mese di giugno 2025”.
Conclusioni per “L'avv. Barboni chiede il rigetto dell'avversa domanda sul Controparte_1 rilievo che l'inquilino ha pagato la somma non contestata di € 20.000 per il ripristino del tetto e quindi ha il diritto al pagamento di una somma maggiore di quella dei canoni non corrisposti e in subordine chiede il termine più ampio per il rilascio in ragione delle condizioni di salute del sig.
. CP_1
MOTIVAZIONE
1 Richiamati, quanto al fatto e allo svolgimento del processo, tutti gli atti e i verbali di causa, sulle conclusioni assunte dalle parti all'udienza odierna, all'esito della discussione orale, si osserva quanto segue.
Le sorelle e proprietarie dell'immobile sito in Ferrara, frazione San Parte_1 Pt_2
Bartolomeo in Bosco, via Scuole 11, concesso in locazione a con contratto del 30 Controparte_1 novembre 2011 registrato in Bologna l'8 febbraio 2024 hanno introdotto con le forme del rito sommario di cui all'art. 658 c.p.c. un procedimento per convalida di sfratto per morosità sul presupposto della mora del conduttore a far data da luglio 2023; hanno chiesto altresì lo sfratto per finita locazione, poi rinunciato all'udienza del 31 luglio 2024.
Si è costituito l'intimato, il quale, riguardo allo sfratto per morosità, ha dedotto l'insussistenza dell'inadempimento del conduttore giacché il medesimo aveva dovuto sostenere spese documentate per €20.000 per la riparazione urgente del tetto, circostanza ben nota alla controparte.
Ha eccepito altresì l'avvenuto pagamento dei canoni di luglio e agosto 2023.
Disposta la trasformazione del rito, depositata solo da parte intimante memoria integrativa, dopo alcuni rinvii volti alla conciliazione la causa è pervenuta in decisione.
La domanda attorea, divenuta procedibile a seguito dell'esperimento della mediazione obbligatoria dinanzi alla Camera di Commercio di Ferrara (cfr. verbale agli atti del fascicolo Marvelli), è fondata nel merito e va accolta.
Com'è noto, costituisce principio ormai consolidato in giurisprudenza quello affermato dalla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 13533/2001, pronuncia che, risolvendo un precedente contrasto giurisprudenziale, ha statuito che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (conf., tra tante,
Cass. n. 9351/2007; Cass. n. 1743/2007; Cass. n. 13674/2006; Cass. n. 8615/2006; Cass. n.
20073/2004; Cass. n. 18315/2003; Cass. n. 982/2002).
Nella fattispecie in esame, a fronte del grave inadempimento contrattuale dedotto in atti dalla parte locatrice, il conduttore ha inteso dimostrare il pagamento dei canoni di luglio e agosto 2023 mediante il documento 5 allegato alla costituzione.
Trattasi tuttavia di contabili di pagamento riguardanti i canoni di maggio e giugno 2023.
Ne consegue che non può ritenersi provato il pagamento dei canoni relativi alle mensilità di luglio e agosto 2023.
2 Per il resto, avrebbe dovuto provare di aver compiutamente adempiuto agli Controparte_1
obblighi negoziali assunti con il contratto di locazione oggetto di causa, onere probatorio che, invece, non è stato assolto, non avendo dato dimostrazione del pagamento dei canoni da luglio 2023
a giugno 2025.
Il conduttore ha inteso contrapporre al credito del locatore un proprio controcredito di €20.000 dovuto alla riparazione urgente del tetto (vedi docc. Da 1 a 4 allegati alla costituzione Avv. Bova).
Ha dedotto che compensando i controcrediti, si evince l'insussistenza della gravità dell'inadempimento.
I locatori, sul punto, hanno eccepito l'esistenza di una clausola limitativa delle eccezioni contenuta nell'art.3 del contratto di locazione, cosicché il conduttore non avrebbe potuto sospendere il pagamento dei canoni in ragione del controcredito.
La tesi della parte intimante è fondata.
L'art.3 del contratto di locazione dispone quanto segue: “il canone annuo di locazione è convenuto in €7200 che il conduttore si obbliga a corrispondere a mezzo bonifico bancario in 12 rate eguali anticipate scadenti il giorno del mese corrispondente a quello di inizio della locazione. Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo….(omissis)”
Il conduttore, in ragione della predetta clausola, non può pertanto sollevare una eccezione di compensazione per sospendere il pagamento del canone, perché ciò è espressamente vietato dal contratto sottoscritto.
Ne consegue che il contratto di locazione oggetto di causa va dichiarato risolto ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento della parte conduttrice – che non paga i canoni da luglio 2023- non assolvendo al fondamentale obbligo del conduttore previsto dall'art.1587 c.c.
Il convenuto deve essere altresì condannato a corrispondere i canoni arretrati, oltre interessi legali da ogni singola scadenza al saldo in ragione del fatto che il canone è da pagarsi al domicilio del creditore mediante bonifico (e in ogni caso ex art.3 del contratto di locazione)..
Quanto al rilascio dell'immobile, viene richiesto un termine ampio in ragione delle condizioni di salute del convenuto, non comprovate in alcun modo. In ragione della disponibilità di parte locatrice sul punto si ritiene di fissare la data dell'esecuzione nel giorno 31 ottobre 2025 ai sensi dell'art.56 l.
392/1978.
Le spese di lite sono regolate dal principio generale della soccombenza e sono quindi poste a carico del convenuto. La relativa liquidazione è fatta in dispositivo sulla base del valore effettivo della causa con applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 onorari minimi, anche per la fase di mediazione..
3 P . Q . M . definitivamente decidendo sulla causa N.R.G. 1804/2017, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa e respinta:

1. accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento della parte conduttrice;

2. ordina a di rilasciare entro il 31 ottobre 2025 l'immobile di Ferrara, Controparte_1
frazione di San Bartolomeo in Bosco, via Scuole 11 in favore delle proprietarie e Parte_1
Pt_2

3. condanna a corrispondere a e la Controparte_1 Parte_1 Parte_2 somma di €14.400 a titolo di canoni locatizi da luglio 2023 compreso a giugno 2025 compreso oltre interessi legali da ogni singola scadenza al saldo.

3. Condanna a rifondere alla controparte le spese di lite, che liquida in Controparte_1
complessivi € 3202 (€ 2540 per compensi fase giudiziale €662 per compensi mediazione) oltre spese forfetarie, tributi e contributi come per legge.
Così deciso in Ferrara in data 12 giugno 2025
Il giudice
Monica Bighetti
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