N. R.G. 14218/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elena Codecasa ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 14218/2021 promossa da:
(C.F. ), rappresentato e Parte_1 P.IVA_1
difeso dall'avv. PITTARI ALESSANDRO giusta procura in atti.
ATTORE contro
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. SCARDACI CP_1 P.IVA_2
DI GRAZIA FRANCESCO giusta procura in atti.
CONVENUTA
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Parte attrice ha chiesto di dichiarare la risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita stipulato da in favore di Parte_1 CP_1
con atto notaio dell'8.10.2013 Notar Saporita di Acireale avente ad oggetto l'immobile adibito a struttura alberghiera sito in Acireale via Capomulini n. 30/34, meglio individuato in atti;
ha allegato a tal fine l'inadempimento grave di , CP_1
pagina 1 di 6

che si era obbligata a stipulare atto pubblico di avveramento della condizione sospensiva (il contratto invero era sottoposto alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione in favore del Ministero
[...]
ed al pagamento del saldo del prezzo, pari ad euro 450.000,00 Controparte_2
contestualmente alla stipula del predetto atto ed era rimasta invece inadempiente.
Parte attrice ha chiesto anche la restituzione dell'immobile.
Si è costituita la , chiedendo il rigetto della domanda e negando il proprio CP_1
inadempimento. In particolare, la convenuta ha allegato di avere pagato l'intero prezzo di acquisto dell'immobile (pari ad euro 700.000,00) in quanto, appena verificatasi la condizione sospensiva, in data 01.02.2014, ed Parte_1
, tramite scrittura privata, avevano regolato le modalità di corresponsione CP_1
del residuo prezzo di acquisto di euro 450.000,00 mediante concessione in godimento da parte di ad per la durata di 90 mesi, della CP_1 Parte_1
parte dell'immobile compravenduto adibita ad albergo, consentendogli l'esercizio in esso dell'attività alberghiera e riservando a sé la parte di immobile adibita ad attività di ristorazione. In caso di accoglimento della domanda attorea, la convenuta ha chiesto la restituzione della parte di prezzo già versata ed il pagamento di un equo indennizzo per il godimento dell'immobile da parte di
. Parte_1
Con note autorizzate del 7.5.2024, parte attrice ha dichiarato essere cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di restituzione dell'immobile, in quanto, nell'ambito della esecuzione immobiliare (R.G.ES.IMM. 304/2016) promossa nei confronti della società fallita da Banca Nuova spa, il compendio pignorato è stato trasferito all'aggiudicatario con decreto del 28 novembre 2023 in danno della Parte_1
§§§
pagina 2 di 6 Nel merito, la domanda attorea è fondata e merita accoglimento.
E' pacifico che “in materia di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto deve solo dimostrare la fonte del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi a sostenere l'inadempimento della controparte, invece, il debitore convenuto, ha l'onere di provare il fatto estintivo della pretesa altrui, rappresentato dall'avvenuto adempimento (cfr. da ultimo “Cassazione civile, sez. III, 28/06/2024, n. 17915).
Nel contratto di compravendita stipulato per atto Notar Saporita di Acireale dell'8.10.2013, è specificatamente previsto che “nel caso in cui la prelazione non verrà esercitata… le parti si obbligano a stipulare atto pubblico di avveramento della condizione sospensiva sopra richiamata entro 15 giorni dal verificarsi dell'evento suddetto. La consegna dei beni, unitamente al conseguimento del possesso, verrà effettuata al momento della sottoscrizione dell'atto pubblico di avveramento della detta condizione”.
Inoltre, in detto contratto, quanto al prezzo, le parti avevano pattuito che “i rimanenti euro 450.000,00 verranno corrisposti alla stipula del verbale di avveramento della condizione sospensiva di cui sopra”.
Parte convenuta ha eccepito di avere adempiuto ad entrambe le obbligazioni, mediante stipula di una scrittura privata, asseritamente in data 1.2.2014, con la quale alla (acquirente) era stato trasferito il possesso dell'intero bene CP_1
compravenduto, la aveva concesso alla (venditrice) la CP_1 Parte_1
detenzione della parte del bene adibita ad albergo per la durata di 90 mesi e si era pattuita la compensazione tra la restante parte di prezzo ancora da versare (euro
450.000,00) e detta concessione in godimento al fine di esercitare l'attività alberghiera.
pagina 3 di 6 Nella stessa scrittura privata, inoltre, a partire dal 90° mese di locazione, si era pattuito che il canone di locazione sarebbe stato di euro 8.000,00 annui.
Tale scrittura privata, tuttavia, non prova affatto l'adempimento di . CP_1
In primo luogo, nel contratto del quale parte attrice domanda la risoluzione,
l'obbligazione avrebbe dovuto essere adempiuta mediante atto pubblico di avveramento della condizione con contestuale versamento del residuo prezzo, che avrebbe senza dubbio attribuito certezza sia alla data che all'adempimento contrattuale in riferimento al pagamento del prezzo.
La scrittura privata prodotta da , che è stata contestata dal CP_1 [...]
, invece, non ha data certa e come tale non è opponibile al Parte_1
. Parte_1
Inoltre, trattandosi di fatto di un contratto di locazione ad uso alberghiero, avrebbe dovuto essere registrato (adempimento che avrebbe anche attribuito data certa), ai sensi dell'art. 1 co. 346 della legge n. 311/2004 ed è pertanto affetto da nullità insanabile.
Ma, ad ogni buon conto, non c'è nessuna prova che detta scrittura privata sia stata adempiuta e la stessa operazione contrattuale in essa costruita appare discutibile.
In primo luogo, è da evidenziare che l'esercizio dell'attività alberghiera da parte di era precluso dal fatto di avere venduto ad , Parte_1 CP_1
antecedentemente alla vendita dell'immobile, con atto notaio del 18.4.2013,
l'azienda commerciale svolgente attività di albergo e ristorante e non risulta stipulato, contestualmente alla presunta locazione dell'immobile, anche l'affitto del relativo ramo d'azienda. Tale esercizio, inoltre, è smentito dal fatto che l'ultimo bilancio depositato (come emerge dalla sentenza di fallimento) è del 2017.
In secondo luogo, appare sospetto che il canone locativo per 90 mesi sia stato pattuito in euro 5.000,00 mensili, per poi divenire, per il periodo successivo, di soli pagina 4 di 6 € 666,66 al mese. Come pure appare sospetto che i 90 mesi previsti in detta scrittura siano andati a scadere esattamente in data 1.8.2021, a fronte della sentenza di Fallimento emessa in data 16.9.2021, apparendo piuttosto tale
“coincidenza” funzionale a far apparire il bene come uscito dal patrimonio di ed acquisito a quello di , con pregiudizio delle ragioni dei Parte_1 CP_1
diversi creditori di . Parte_1
Da ultimo, appare altrettanto “di comodo” la fattura, non quietanzata, emessa da per l'intero prezzo di euro 700.000,00 in data 28.12.2018, ben due Parte_1
anni e mezzo prima del decorso dei 90 mesi previsti nel presunto contratto e, quindi, prima ancora che il prezzo fosse stato effettivamente tutto pagato.
A connotare di sospetto l'intera operazione contrattuale di cui alla scrittura privata si aggiunge la ulteriore considerazione (evincibile dalla sentenza di revocatoria prodotta da parte attrice n. 4961/19) che sottoscrittori di detta scrittura sono
(quale amministratore unico di ) e Persona_1 Parte_1 Per_2
amministratore unico di , della quale, fino al 14.6.2012, era
[...] CP_1
stato amministratore unico marito di e socio Persona_3 Persona_1
maggioritario di . Parte_1
Alla luce delle superiori considerazioni, dunque, il contratto di compravendita di cui alla presente azione va dichiarato risolto per grave inadempimento della convenuta Controparte_1
Va invece dichiarata la cessazione della materia del contendere sulla domanda di restituzione dell'immobile.
§§§
Con riferimento alle domande, proposte in via “subordinata” da , di CP_1
restituzione della somma di euro 250.000,00 versata in acconto prezzo e indennizzo pagina 5 di 6 per il godimento dell'immobile concesso ad , esse, senza esame nel Parte_1
merito, vanno dichiarate inammissibili, in quanto soggette al rito speciale previsto dagli art. 93 e ss. legge fall. per l'accertamento del passivo (cfr. cassazione civile sez.
I, 24/11/2011, n.24847).
§§§
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- Dichiara risolto il contratto di compravendita stipulato tra le parti con atto
Notar Saporita di Acireale dell'8.10.2013 avente ad oggetto l'immobile meglio descritto in atti, per grave inadempimento di CP_1
- Dichiara cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di restituzione dell'immobile;
- Dichiara inammissibili le domande di parte convenuta;

- Condanna la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le CP_1
spese di lite, che si liquidano in € 29.193,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese generali, da distrarre in favore dell'Erario.
Così deciso in Catania, il 14 gennaio 2025
Il GIUDICE
dott. Elena Codecasa
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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