N. R.G. 7481/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
03 Terza sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elisabetta Carloni ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7481/2023 tra le parti:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. ILARIA PACINI (C.F. ), C.F._2 C.F._3 elettivamente domiciliati in VIA XXIV MAGGIO 3, FIRENZE presso il loro difensore;

ATTORI
contro
C.F. , con il patrocinio dell'avv. RICCARDO Controparte_1 C.F._4
LI (C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA DEGLI ARTISTI 20, C.F._5
FIRENZE presso il suo difensore;

CONVENUTA
e
C.F. ); CP_2 C.F._6
RZ AT
OGGETTO: vendita di cose immobili
CONCLUSIONI PER PARTE ATTRICE:
“In via principale, nel merito
pagina 1 di 8 1) Condannare ex art. 1218 c.c. e ss. la Sig.ra a risarcire e/o rimborsare ai Sigg.ri CP_1
/ la somma di € 30.774,80 e/o quella diversa maggiore o minore somma risultante di Pt_2 Pt_1
Giustizia per tutti i motivi di cui alla narrativa del presente atto, oltre rivalutazione monetaria ed interessi dal dì del dovuto sin al saldo. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio.”.
“in via subordinata formula sin da ora - come conseguenza delle difese sollevate da parte resistente – domanda ex art. 2041 c.c. alla luce dell'illegittimo arricchimento ottenuto dalla Sig.ra (e CP_1 corrispondente successivo depauperamento in capo ai ricorrenti) pari agli esborsi sostenuti dai ricorrenti per le sanatorie e/o condoni dispiegati.”.
“Insistono altresì nell'accoglimento dei mezzi istruttori richiesti e non ammessi.”.
CONCLUSIONI PER PARTE CONVENUTA:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Firenze, disatteso e reietto tutto quanto in contrario espongasi e richiedasi:
a) nel merito, in tesi: respingere le domande dei ricorrenti giacché inammissibili e/o infondate in fatto
e in diritto;

d) nel merito, in via subordinata: nella denegata ipotesi in cui l'Ecc.mo Tribunale dovesse ritenere le domande avversarie meritevoli, in tutto o in parte, di accoglimento, accertare la responsabilità del
Geom. in ordine alle contestazioni contenute nel ricorso, e conseguentemente condannare il CP_2
Geom. a manlevare e tenere indenne la Sig.ra da ogni e qualsiasi onere e/o CP_2 CP_1 conseguenza pregiudizievole che dovesse derivare alla medesima dalla presente causa.
Con vittoria di spese e compensi di giudizio.”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., depositato in data 20 giugno 2023, e Parte_1 hanno chiesto la condanna di al pagamento della Parte_2 Controparte_1 somma di euro 30.774,80, a titolo di risarcimento del danno.
In particolare, gli attori hanno rilevato l'inadempimento della società convenuta, evidenziando:
- che, e in data 12 dicembre 2016, hanno acquistato da Parte_1 Parte_2 [...] rogito Notaio Dott. in Lastra a Signa, l'immobile sito in Lastra a Signa, Via CP_1 Per_1
Cardio n. 2, riportato al Catasto Fabbricati del Comune di Lastra a Signa al Foglio 14, particella 86, sub. 502, oltre alla loggia esterna in muratura adiacente al resede di pertinenza dell'appartamento predetto;
pagina 2 di 8 - che la venditrice ha garantito la conformità urbanistica ed edilizia dell'immobile oggetto di compravendita;

- che, nel corso del 2020, gli attori hanno avviato le trattative finalizzate alla vendita dell'unità immobiliare de quo a , la quale si era detta interessata all'acquisto; Parte_3
- che, in tali circostanze, tuttavia, a seguito delle opportune verifiche urbanistiche, edili e catastali, è emerso che l'immobile risultava sprovvisto di conformità urbanistica ed edilizia;

- che la suddetta mancanza di conformità è dipesa da alcune opere di ristrutturazione effettuate da parte della precedente proprietaria che non sono state debitamente denunciate al Genio Controparte_1
Civile, in quanto il tecnico incaricato non ha ritenuto necessario tale adempimento;

- che gli attori, al fine di poter ripristinare la commerciabilità del bene, previa comunicazione all'odierna convenuta, hanno sostenuto le spese necessarie a sanare le irregolarità ed hanno provveduto a pagare le relative sanzioni, sopportando un esborso complessivo pari ad euro 30.774, 80.
- che, in data 3 marzo 2021, e per tramite del proprio legale, hanno Parte_1 Parte_2 diffidato al risarcimento del pregiudizio patrimoniale subito. Controparte_1
- che a nulla sono valsi i tentativi di comporre bonariamente la vertenza.
Costituitasi in giudizio, eccependo preliminarmente l'inammissibilità della Controparte_1 domanda in forza dei termini di decadenza e prescrizione di cui agli artt. 1495 e 1497 c.c., ha chiesto il rigetto delle domande proposte da parte attrice, stante l'infondatezza delle argomentazioni prospettate da controparte.
In via subordinata, la convenuta ha domandato, previa autorizzazione alla relativa chiamata in causa, la condanna del Geom. quale tecnico incaricato delle opere di ristrutturazione per cui è CP_2 causa, a tenere indenne e manlevare la medesima dagli effetti di un eventuale accoglimento delle pretese avversarie.
Integrato il contraddittorio, il terzo chiamato non si è costituito.
All'udienza del 4 ottobre 2023 è stato disposto il mutamento del rito, stante la necessità di un'istruzione non sommaria.
A seguito del deposito delle memorie di cui all'art. 171 ter c.p.c., la causa è stata istruita documentalmente, tramite l'assunzione di prove testimoniali, nonché mediante l'esperimento di una consulenza tecnica d'ufficio.
pagina 3 di 8 Espletata l'istruttoria la causa è stata rimessa in decisione per l'udienza cartolare del 15 luglio 2025, previa assegnazione dei termini di cui agli artt. 281 quinquies e 189 c.p.c. per la precisazione delle conclusioni, il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
All'esito di tale udienza la causa è stata trattenuta in decisione.
* * *
La domanda è fondata nei limiti di seguito esposti.
1. In primis, è doveroso rammentare che “Il giudice del merito, nell'indagine diretta all'individuazione del contenuto e della portata delle domande sottoposte alla sua cognizione, non è tenuto ad uniformarsi al tenore letterale degli atti nei quali esse sono contenute, ma deve, per converso, avere riguardo al contenuto sostanziale della pretesa fatta valere, come desumibile dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte istante.” (Cass. 21087/2015).
2. Ciò posto, è anzitutto necessario esaminare l'eccezione di inammissibilità della domanda formulata da parte convenuta, fondata sull'asserito superamento dei termini decadenziali e prescrizionali brevi imposti dall'art. 1495 c.c..
Il quadro normativo di riferimento deve essere individuato nell'art. 1489 c.c..
L'art. 1489 stabilisce che “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480. Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488”.
La norma prevede una speciale tutela a favore del compratore in presenza di un onere reale che, pur in mancanza di definizione legislativa, deve essere inteso come un peso oggettivamente gravante sul bene, in grado di limitarne in concreto il libero godimento.
Detto vincolo può essere sia di natura privatistica, come nel caso degli oneri condominiali, sia di natura pubblicistica, come avviene per gli immobili realizzati in difformità dalle concessioni edilizie. In quest'ultimo caso, la circostanza che il bene sia soggetto a demolizione, oppure sia condonabile e regolarizzabile sotto il profilo urbanistico solo a condizione di dover sostenere determinate spese, costituisce un onere reale che dalla giurisprudenza viene considerato non apparente (cfr. Tribunale
Firenze 29 aprile 2014).
pagina 4 di 8 Nello stesso senso, si è espressa la giurisprudenza di legittimità, precisando che, ”In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489
c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile”
(Cass. n. 27559/2023 e n. 4786/2007).
Pertanto, non coglie nel segno il richiamo di parte convenuta ai termini previsti dall'art. 1495 c.c. per la garanzia in caso di vizi della cosa.
Come si è detto, infatti, nel caso di compravendita di immobile non conforme alla normativa edilizia, trova applicazione l'art. 1489 c.c. e la relativa azione di risarcimento del danno può essere proposta entro l'ordinario termine decennale di prescrizione, il cui dies a quo decorre dalla manifestazione oggettiva del danno e non dal momento in cui si produce l'effetto traslativo.
Sul punto, la Corte di cassazione ha infatti sottolineato che “Agli effetti previsti dall'art. 2935 c.c., il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente al risarcimento del danno, derivante dall'illegittimità edilizia dell'immobile oggetto di vendita, decorre non dalla data in cui si verifica l'effetto traslativo ma dalla manifestazione oggettiva del danno, perché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne
l'esistenza e le cause.” (Cass. n. 23236/2016).
Di conseguenza, risulta infondata l'eccezione di inammissibilità della domanda stante la prescrizione dell'azione, sollevata dalla convenuta.
Difatti, è pacifico, oltre che documentalmente provato, che la mancanza di conformità edilizia dell'immobile oggetto di causa è emersa solamente nel corso dell'anno 2020, come si evince dal deposito della relativa sanatoria (cfr. doc. 5 di parte attrice), posto che nel contratto di compravendita sottoscritto tra i sig.ri e e l'allora parte venditrice ha dichiarato Pt_1 Pt_2 Controparte_1 che “non sono stati posti in essere interventi edilizi abusivi”, garantendo “quindi, la commerciabilità di quanto venduto” (cfr. doc. 1 di parte attrice).
3. Premesso quanto sopra, va esaminata la fondatezza della pretesa risarcitoria formulata dagli attori.
Quanto alla ripartizione degli oneri probatori, la dimostrazione dei presupposti di fatto e di diritto previsti dalla legge per poter affermare la responsabilità del venditore non può che essere posta a carico del compratore (cfr. Cass. n. 29367/2011). pagina 5 di 8 Venendo al caso concreto, il consulente d'ufficio geom. all'esito delle operazioni Persona_2 peritali effettuate nel contraddittorio delle parti, ossia dei CTP, ha affermato che “A seguito di un attento esame dei documenti agli atti e dell'ampia documentazione tecnica a corredo dei procedimenti edilizi sopra riepilogati si ritiene evidente che al momento della stipula dell'atto di compravendita del
12 dicembre 2016 l'immobile in questione non conforme relativamente alle opere strutturali, da cui la necessità delle opere in sanatoria realizzate da parte attrice.”.
Il consulente d'ufficio, ha altresì evidenziato che “reputa verificata la tipologia delle opere eseguite sull'immobile in esame in forza delle DIA n.1079/1999 e n.1209/2000, comprendenti opere di rilevanza strutturale per le quali non era stato in precedenza provveduto al deposito di progetto strutturale che invece era da ritenersi obbligatorio. Per porre rimedio alle rilevate “difformità strutturali” si è reso necessaria la segnalazione al Comune di Lastra Signa (prot.17365 del 20/10/2020), cui seguiva
l'ordinanza n.103/2020 e di conseguenza il progetto strutturale per opere di adeguamento e sanatoria depositato all'ex Genio Civile per “richiesta di sanatoria strutturale con opere di adeguamento” registrato al prot.20200105215 del 29/11/2020 (progetto 88374).”.
In ultimo, il geom. ha ritenuto congruo “che l'ammontare di tutte le spese ritenute Persona_2 congrue da questo CTU sostenute da parte attrice per la sanatoria e relative opere di adeguamento strutturale dell'immobile risulta pari a € 29.724,80”.
Le conclusioni cui è pervenuto il CTU risultano condivisibili dal Tribunale, in considerazione della completezza ed analiticità della relazione e della logicità delle argomentazioni.
Orbene, è quindi provato che, all'atto dell'acquisto da parte degli attori, l'immobile sito in Lastra a
Signa, Via Cardio n. 2, non poteva definirsi conforme relativamente alle opere strutturali.
Parimenti si ritiene debitamente dimostrata la non conoscibilità di tali circostanze da parte degli acquirenti al momento della stipula del contratto, posto che, come si è già evidenziato, l'odierna convenuta garantì l'assenza di interventi edilizi abusivi.
Sussiste pertanto il diritto degli attori al risarcimento del pregiudizio patrimoniale costituito dalle spese sostenute per sanare le irregolarità gravanti sull'immobile oggetto di causa, nella misura quantificata in sede di CTU, pari ad euro 29.724,80.
4. Merita accoglimento, infine, la domanda di manleva svolta da nei confronti del Controparte_1 geom. CP_2
È infatti dimostrata la sussistenza del rapporto professionale instauratosi tra l'odierna convenuta ed il terzo chiamato. pagina 6 di 8 I testi e escussi all'udienza dell'11 febbraio 2025, hanno entrambi Tes_1 Testimone_2 confermato il conferimento dell'incarico al geom. di presentare al Comune di Lastra a CP_2
Signa le pratiche edilizie di cui alla DIA n. 1079 del 4 dicembre 1999, prot. n. 20875 e alla DIA n.
1209 del 24 maggio 2000, prot. n. 10108.
Inoltre, il CTU geom. nel rispondere alle osservazioni del consulente di parte Persona_2 convenuta, ha sottolineato che, dalle pratiche edilizie presenti agli atti della Pubblica Amministrazione, si evince come il terzo chiamato abbia ritenuto che le opere in esame “non richiedevano il deposito al
Genio Civile in quanto opere non strutturali”.
È di tutta evidenza, quindi, che il geom. sia responsabile nei confronti della propria cliente in CP_2 ordine ai fatti per cui è causa.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “L'architetto, l'ingegnere o il geometra, nell'espletamento dell'attività professionale consistente nell'obbligazione di redigere un progetto di costruzione o di ristrutturazione di un immobile, è debitore di un risultato, essendo il professionista tenuto alla prestazione di un progetto concretamente utilizzabile, anche dal punto di vista tecnico e giuridico. Rientra nella prestazione dovuta dal tecnico incaricato della redazione di un progetto edilizio, in quanto attività strumentalmente preordinata alla concreta attuazione dell'opera, l'obbligo di assicurare la conformità del medesimo progetto alla normativa urbanistica e di individuare in termini corretti la procedura amministrativa da utilizzare, così da garantire la preventiva soluzione dei problemi che precedono e condizionano la realizzazione dei lavori richiesti dal committente. Ne consegue che l'irrealizzabilità del progetto, per l'erroneità o l'inadeguatezza del progetto, anche per colpa lieve, conseguente alla difformità dell'opera ivi descritta alla normativa urbanistica ed edilizia in quel momento in vigore, costituisce inadempimento dell'incarico e consente al committente di rifiutare il pagamento del compenso, avvalendosi dell'eccezione di inadempimento di cui all'articolo
1460 del Cc, oppure, se lo stesso compenso sia stato già elargito, di chiedere la risoluzione del contratto a norma dell'articolo 1453 del Cc e domandare le conseguenti restituzioni”. (Cass. n.
13880/2018).
5. Venendo ai provvedimenti ex art. 91 c.p.c., le spese di lite sostenute da e Parte_1 [...] vengono poste a carico di stante la prevalente soccombenza sostanziale Pt_2 Controparte_1 nel quantum.
Le spese di lite sostenute da vengono poste a carico di in forza del Controparte_1 CP_2 principio generale della soccombenza.
pagina 7 di 8 Le spese processuali vengono liquidate secondo lo scaglione di valore del decisum come da dispositivo, in applicazione del D.M. n. 147/2022, avuto riguardo ai valori medi, tenuto conto della natura della controversia, delle ragioni della decisione e dell'attività processuale svolta.
Le spese di CTU già liquidate con separato decreto vanno parimenti poste a carico della parte convenuta soccombente.
Quanto agli oneri relativi alla consulenza tecnica di parte sostenuti dagli attori, nonché alle spese di mediazione, le medesime non possono ritenersi rimborsabili, in quanto non documentate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:
1) accoglie parzialmente la domanda proposta da e per Parte_1 Parte_2
l'effetto condanna l pagamento in favore degli attori della somma di Controparte_1 euro 29.724,80, oltre interessi legali dalla data della domanda al soddisfo;

2) condanna a rimborsare a e Controparte_1 Parte_1 [...] le spese di lite, che si liquidano in € 7.616,00 per compensi di Avvocato, spese generali Pt_2 nella misura del 15% dei compensi, oltre IVA e CPA come per Legge;

3) pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di CTU.
4) accoglie la domanda di manleva formulata da nei confronti di Controparte_1
e per l'effetto dichiara tenuto il terzo chiamato a tenere indenne la convenuta CP_2 dalla condanna di cui ai capi 1), 2) e 3);
5) condanna rimborsare a e spese di lite, che si CP_2 Controparte_1 liquidano in € 7.616,00 per compensi di Avvocato, spese generali nella misura del 15% dei compensi, oltre IVA e CPA come per Legge.
Firenze, 20 ottobre 2025 Il Giudice
dott. Elisabetta Carloni
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