REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VASTO

Il Giudice, Dott. Aureliano Deluca, dato atto della trattazione della presente controversia in data 04.12.2024 ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., ha emesso ex art. 281- sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA

nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 700/2024
TRA
(C.F.: ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. S. Labbate (C.F.:
) C.F._1
Ricorrente

CONTRO

(C.F./P.IVA: Controparte_1
), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa P.IVA_2
dall'Avv. C. Di Carlo (C.F.: e V. Di Carlo (C.F.: C.F._2
) C.F._3
Resistente
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con ricorso depositato in data 11.09.2024, la società ricorrente in epigrafe indicata ha convenuto in giudizio la società e, dopo Controparte_1
aver premesso di essere proprietaria dal 23.12.2021 dell'immobile ad uso commerciale ubicato in Vasto Marina, Lungomare Cordella, in precedenza concesso in locazione dal precedente proprietario alla società resistente in data 09.05.2002, con contratto di locazione definitivamente risolto a seguito di un iter giudiziario conclusosi con ordinanza della Corte di Cassazione n. 20643/23 e depositata in data 17.07.2023, cui seguiva il rilascio forzoso del predetto immobile soltanto in data 05.12.2023, all'esito di azione esecutiva introitata con atto di precetto notificato in data 28.08.2023, ha domandato accertarsi il suo diritto al risarcimento del danno pari all'ammontare di tutti i canoni maturati nel tempo di occupazione sine titulo per ritardata restituzione dell'immobile, ossia nel periodo compreso tra la data di acquisto dell'immobile
(23.12.2021) e quella di riconsegna dello stesso (05.12.2023). Ha rassegnato, quindi, le seguenti conclusioni: “Affermare e dichiarare la responsabilità ex art. 1591 c.c. della resistente per ritardata restituzione Controparte_1
dell'immobile sito in Vasto Marino, Lungomare Cordella n° 25, già condotto in locazione in virtù di contratto dell'1/01/1990 (modificato con successivo accordo del
09/05/2002) dichiarato risolto per inadempimento della conduttrice con sentenza n°
819/2020 della Corte d'Appello di L'Aquila, integralmente confermata dalla Suprema
Corte di Cassazione con ordinanza n° 20643/23, depositata il 17/07/2023;
Condannare per l'effetto la società resistente al pagamento in favore della
[...]
della indennità di occupazione senza titolo a far data dal 23/12/2021 Parte_1
al 05/12/2023, determinata in Euro 35.310,02=, oltre interessi e rivalutazione monetaria come per legge”. Il tutto, con vittoria di spese di giudizio, con distrazione. Costituitasi in giudizio, parte resistente, in via pregiudiziale e in rito, ha eccepito il difetto di legittimazione attiva di parte ricorrente e, nel merito, ha domandato la rideterminazione in minus del quantum richiesto dal ricorrente.
Il ricorso è fondato e, in quanto tale, merita accoglimento, per i motivi di seguito esposti.
Il petitum del giudizio richiede di vagliare la responsabilità risarcitoria dell'odierna resistente per aver la stessa omesso di restituire alla ricorrente l'immobile per cui è causa, sì da impedirle di rientrarne in possesso e di usufruirne, nel periodo compreso tra la data di acquisto dell'immobile (23.12.2021) in cui la ricorrente ne è divenuta legittima proprietaria e quella di riconsegna dello stesso (05.12.2023), avvenuta forzosamente all'esito di apposita procedura esecutiva.
In via pregiudiziale e in rito, va disattesa l'eccezione di difetto di legittimazione attiva di parte ricorrente sollevata da parte resistente.
Sul punto, deve rammentarsi che la legittimazione ad agire individua il soggetto legittimato ad esperire la domanda in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa e spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare: la parte di un processo è, quindi, il soggetto che in proprio nome agisce. Come la giurisprudenza ha ripetutamente stabilito, si tratta di una condizione dell'azione (o presupposto processuale) intesa come diritto potestativo ad ottenere dal giudice una decisione di merito, favorevole o sfavorevole, mediante la deduzione di fatti in astratto idonei a fondare il diritto azionato, secondo la prospettazione dell'attore, prescindendo dalla effettiva titolarità del medesimo rapporto, la quale, all'opposto, costituisce questione di merito del giudizio (Cass. n.14177/2011; Cass. n.13568/2011; SSUU
n.1912/2012). Pertanto, la sua sussistenza o meno si evince già dalla prospettazione della domanda attorea, dovendosi ritenere mancante laddove la parte, al di fuori delle ipotesi espressamente e tassativamente consentite dalla legge di sostituzione processuale (art. 81 c.p.c.), assuma di far valere un diritto che non le è proprio.
Orbene, nel caso di specie, come emerge dalla prospettazione della domanda e dalle conclusione ivi formulate, parte ricorrente ha agito assumendo di essere la legittima titolare tanto del diritto alla restituzione dell'immobile (nelle more acquisito dall'originario proprietario e locatore), quanto, per conseguenza, del diritto al risarcimento del danno commisurato convenzionalmente ai canoni maturati durante tutto il periodo di mancato rilascio e di occupazione sine titulo ai sensi dell'art. 1591
c.c., così facendo valere non già un diritto in astratto spettante ad altri, bensì un diritto proprio, ciò che evidentemente radica la sua legittimazione attiva ad agire nei confronti della convenuta. Di contro, l'eventuale mancanza del titolo in forza del quale sono state invocate le poste risarcitorie per una parte del periodo dedotto in giudizio, secondo la prospettazione della resistente, costituisce questione di merito, la cui valutazione positiva può comportare, al più, un rigetto nel merito nel ricorso, non già la sua inammissibilità in radice per mancanza di una condizione dell'azione, id est la legittimazione attiva del ricorrente.
Venendo al merito, deve anzitutto richiamarsi l'art. 1591 c.c., a tenore del quale “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”.
La norma contempla una disposizione di favore nei confronti del locatore verso cui il locatario ritarda la restituzione dell'immobile locato successivamente alla messa in mora, la cui ratio va rintracciata nella possibilità di prestabilire in anticipo una somma da versare a titolo di danno al fine di evitare che nascano giudizi finalizzati solo allo scopo di quantificarlo. Difatti, il ritardo nella restituzione della cosa importa un prolungamento del godimento di essa da parte del conduttore, ed impone necessariamente che, per l'ulteriore periodo di godimento, il locatore riceva un corrispettivo nella misura pattuita nel contratto;
l'obbligo della riconsegna nasce dalla legge, per cui il conduttore è tenuto ad adempierlo senza particolare intimazione, mentre l'obbligo del ristoro dei danni incombe soltanto al conduttore in mora, cioè a seguito di intimazione o richiesta nelle forme stabilite dall'art 1219 c.c.; l'azione per danni e quella per riconsegna possono cumularsi, ma possono anche esperirsi indipendentemente, atteso che alcuna norma specifica depone in senso difforme, sicché nessuna preclusione sorge per il locatore all'esercizio dell'azione per danni dal fatto che egli abbia già in precedenza esercitato quella per riconsegna.
Ne deriva che la menzionata norma prevede l'obbligo, in capo al conduttore, di pagare al locatore un corrispettivo che si identifica nella c.d. “indennità di occupazione”, rappresentante una forma di risarcimento minimo, cioè una liquidazione forfettaria del danno previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile, a prescindere dalla prova di un concreto danno subito dal locatore, poiché intrinsecamente collegata alla natura del rapporto, assicurando, quindi, al locatore danneggiato dalla ritardata restituzione, una liquidazione automatica del danno, incentrata sulla presunzione secondo cui esso deve essere almeno pari al canone precedentemente pagato. Quindi,
l'obbligo di pagare il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna del bene locato deve considerarsi una forma di risarcimento minimo previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile, e ciò a prescindere dalla prova di un danno concreto subito dal locatore, che presuppone, invece, una più concreta e rigorosa prova di una effettiva lesione del patrimonio del locatore (ex multis Cass. n. 6291/1995; Cass. n. 8913/2002;
Cass. n. 2525/2006; Cass. n. 7499/2007; Cass. n. 27287/2021).
L'inadempimento all'obbligo restitutorio, dunque, genera il diritto in capo al locatore al risarcimento del danno, in via predeterminata ex lege ed automatica, per il periodo di mancata restituzione, e solo il maggior danno eventualmente invocato necessità di ulteriore e specifica allegazione e prova da parte del locatore medesimo, atteso che il canone pattuito ben può costituire il parametro normativo di riferimento per il calcolo del risarcimento minimo spettante, di talché, versandone l'importo al locatore, il conduttore non dà corso all'adempimento di una obbligazione contrattuale - ossia quella di “dare il corrispettivo nei termini convenuti” ai sensi dell'art. 1587, comma 2, c.c. - bensì adempia ad una obbligazione risarcitoria, la quale, peraltro e sulla base di questa prospettazione, si sostituisce quella contrattuale di pagamento del canone, ciò che ne determina la qualifica come debito di valore, quindi soggetto a rivalutazione monetaria (Cass. n. 27287/2021 cit.).
Applicando i suddetti parametri normativi e giurisprudenziali al caso di specie, deve osservarsi come risulta documentalmente comprovato che la società ricorrente sia divenuta legittima proprietaria dell'immobile per cui è causa in data 23.12.2021, giusta atto notarile a firma del Notaio di San Salvo del 23/12/2021, Rep. n. Persona_1
70.484, Racc. n. 28.881, reg.to in pari data a Vasto al n° 4533, Serie 1T (cfr. doc. n. 5 fascicolo parte ricorrente), così subentrando alla precedente proprietaria nel rapporto locatizio in trattazione, a sua volta comprovato dai contratti di locazione e modifica del
01.01.1990 e del 09.05.2002 (cfr. doc. nn. 1 e 2 fascicolo parte ricorrente) con cui l'immobile era stato concesso in godimento, infine, alla società resistente. E' documentata, altresì, la definitiva risoluzione del prefato contratto di locazione, a seguito dell'iter giudiziario conclusosi con la sentenza n. 20646/2023 pronunciata dalla
Corte di Cassazione in data 17.07.2023 (cfr. doc. n. 4 fascicolo parte ricorrente).
Ancora, è documentato che la società resistente ha rilasciato l'immobile solamente in data 05.12.2023 (cfr. doc. n. 7 fascicolo parte ricorrente) e solo a seguito di apposita procedura esecutiva introitata dall'avente diritto con atto di precetto del 28.08.2023
(cfr. doc. n. 6 fascicolo parte ricorrente).
Ciò posto, non sono meritevoli di pregio le argomentazioni addotte da parte resistente in ordine al difetto di titolarità attiva (difetto di legittimazione, come da prospettazione della resistente, riqualificato, nei termini già indicati nella parte in rito, in difetto di titolarità attiva) di parte ricorrente ad azionare la pretesa fatta valere in giudizio.
A tal riguardo, si osserva che, nelle ipotesi di trasferimento a titolo particolare della cosa locata, in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell'immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest'ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore (Cass. n. 8556/1991; Cass.
n. 674/2005); inoltre, colui che sia convenuto in giudizio dal locatore (o dal comodante) per la restituzione dell'immobile locato (dato in comodato) non può avvalersi di un'eccezione de iure tertii per contestare la legittimazione dell'attore allegando la mancanza del diritto reale sul bene in capo al medesimo ovvero il trasferimento a terzi della proprietà del bene, o, ancora, la perdita da parte del medesimo della relativa disponibilità (Cass. n. 1940/2004); infine, deve ulteriormente osservarsi che la compravendita dell'immobile locato comporta la successione a titolo particolare nel rapporto di locazione del compratore, il quale diviene parte nei confronti del conduttore per tutti gli ulteriori diritti ed obblighi inerenti alla prosecuzione del contratto dopo la data di acquisto, con conseguente sua legittimazione a richiedere il rilascio dell'immobile alla scadenza ed il risarcimento del danno per ritardata restituzione, ex art. 1591 c.c.: invero, l'acquirente di un immobile locato, subentrando al precedente proprietario nei diritti e negli obblighi relativi all'immobile trasferito, assume dal giorno dell'acquisto la qualità di locatore ed ha quindi azione nei confronti del conduttore per il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, ancorché verificatisi anteriormente all'acquisto (Cass. n. 442/1987; Cass. n.
1685/1997).
Ebbene, sulla scorta dei suddetti principi, non è revocabile in dubbio la sussistenza in capo a parte ricorrente, acquirente e, quindi, legittimo proprietario dell'immobile in trattazione per subentro al precedente proprietario e locatore sin dal 23.12.2021, a pretendere la restituzione del bene, ovvero come nel caso di specie, il risarcimento del danno a termini dell'art. 1591 c.c.
Allo stesso modo, non colgono nel segno le argomentazioni addotte da parte resistente in merito alla effettiva data da cui far decorrere il tempo di indebita detenzione dell'immobile in trattazione, in ragione del fatto che solo dalla menzionata sentenza n.
20646/2023 pronunciata dalla Corte di Cassazione in data 17.07.2023 si è definitivamente chiusa, con sentenza passata in giudicato, la controversia giudiziaria che ha portata alla formazione del titolo esecutivo e definitivo reggente la pretesa al rilascio del bene, titolo, quindi, definitivamente formatosi alla data del 17.07.2023.
A tal proposito, si osserva che il contratto di locazione assurge pacificamente ad un contratto di durata, ad esecuzione continuata, di talché, per le ipotesi di risoluzione, deve trovare applicazione l'art. 1458 c.c., a termini del quale “La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite”. Tuttavia, in tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo (come nel caso di specie), la conservazione del godimento dell'immobile dopo la notificazione dell'atto di citazione in giudizio con la quale si chiede la risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto di locazione per inadempimento è espressione non già di un godimento giustificato dalla pendenza della locazione, ma, al contrario, un comportamento tenuto dopo la provocazione della sua cessazione con la proposizione dell'azione di risoluzione, con la conseguenza che gli effetti della risoluzione si producono sin dalla notifica dell'atto di citazione e, quindi, da tale momento il conduttore, ex art. 1591 c.c., è tenuto a versare al locatore il corrispettivo convenuto per la locazione fino all'effettiva consegna dell'immobile
(Cass. n. 20894/2014). Pertanto, l'arco temporale che perimetra il diritto del locatore e legittimo titolare a pretendere il risarcimento ex art. 1591 c.c. deve ritenersi decorrente dal momento in cui costui ha agito in giudizio per la risoluzione del contratto di locazione, e ciò - contrariamente a quanto sostenuto dalla resistente - indipendentemente dal momento in cui la risoluzione è divenuta definitiva a seguito della conclusione dell'iter giudiziario con la citata pronuncia della Corte di Cassazione del 17.07.2023.
In omaggio ai suddetti principi, va osservato come, nel caso di specie, il diritto a pretendere dalla resistente il risarcimento ex art. 1591 c.c. per la indebita detenzione dell'immobile per cui è causa deve farsi risalire al momento della proposizione dell'azione di risoluzione del contratto di locazione. Tuttavia, come non contestato in giudizio e comprovato dalla documentazione prodotta in atti, in detto momento il bene era ancora di proprietà dell'originario proprietario e locatore, atteso che solo in data
23.12.2021 è stato trasferito all'odierna ricorrente, così determinando, per le ragioni già esposte, il subentro di quest'ultima nei diritti del suo dante causa sin da tale momento. Pertanto, come correttamente sostenuto da parte ricorrente, dal 23.12.2021
(data in cui la ricorrente è divenuta proprietaria dell'immobile e, quindi, legittima titolare del diritto al rilascio una volta risolto il rapporto locatizio) al 05.12.2023 (data di effettivo rilascio forzoso), l'odierna resistente ha continuato a detenere l'immobile, così continuando a goderne e precludendo, per conseguenza, al legittimo titolare di rientrarne in disponibilità. Si è concretizzata, dunque, per il predetto periodo, una occupazione sine titulo, tale da legittimare il legittimo proprietario a vantare la pretesa risarcitoria azionata in giudizio.
Conclusivamente, risulta dimostrato l'an del diritto al risarcimento del danno invocato da parte ricorrente ex art. 1591 c.c., per tutto il periodo compreso tra il 23.12.2021 al
05.12.2023.
Venendo, ora, al quantum debeatur, non colgono nel segno le argomentazioni addotte da parte resistente.
Invero, in disparte le considerazioni svolte circa l'esatta perimetrazione dell'oggetto della locazione e la titolarità del piazzale antistante il locale locato – questione diversa e ultronea rispetto al thema decidendum del presente giudizio, che ben avrebbe potuto e dovuto essere fatta valere in altra sede -, ciò che rileva nel presente giudizio, in modo dirimente, è che il conduttore ha occupato sine titulo l'immobile per cui è causa per un dato periodo di tempo, di talché egli è tenuto al pagamento dell'indennizzo ex art. 1591
c.c. da commisurarsi ai canoni astrattamente maturati in detto periodo di godimento indebito della res così come previsti da contratto. Né, per le medesime ragioni, ha ragion d'essere la richiesta di parte resistente di quantificare correttamente, a mezzo di
CTU contabile, il valore locatizio dei soli tre locali asseritamente oggetto della locazione (escluso, quindi, il piazzale antistante), atteso che parte ricorrente non ha inteso quantificare il risarcimento sulla base valore locatizio della res locata, bensì sulla base dell'ammontare dei canoni già predeterminati e pattuiti in contratto ai sensi dell'art. 1591 c.c., rispetto al quale le argomentazioni e la domanda della resistente appaiono ultronee.
In ragione di tanto, dunque, risultano corrette le modalità di calcolo del quantum debeatur allegate da parte ricorrente
Più nello specifico, risulta provato documentalmente che il canone pattuito di cui agli originari contratti di locazione era pari ad € 18.075,96 annui (cfr. doc. nn. 1 e 2 fascicolo parte ricorrente cit.), da cui si ricava, per conseguenza, un ammontare mensile che, moltiplicato per i giorni di mancato rilascio dell'immobile, determina un complessivo per € 35.310,02.
Alla luce di tutte le argomentazioni innanzi svolte, dunque, il ricorso va accolto, nei termini che seguono.
Deve dichiararsi la responsabilità ex art. 1591 c.c. di parte resistente per ritardata restituzione a parte ricorrente dell'immobile sito in Vasto Marino, Lungomare Cordella
n. 25, nonché, per l'effetto, il diritto di parte ricorrente al risarcimento del danno per una somma pari ad € 35.310,02, oltre interessi e rivalutazione come per legge;
per l'ulteriore effetto, deve condannarsi parte resistente al risarcimento del danno in favore di parte ricorrente per una somma pari ad € 35.310,02, oltre interessi e rivalutazione come per legge.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e la liquidazione è affidata al dispositivo che segue, sulla scorta dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022; per la determinazione del compenso si ha riguardo ai valori previsti dalle tabelle allegate al D.M. n. 55/14, in relazione alla tipologia di causa (procedimento di cognizione innanzi al Tribunale), al valore della controversia (scaglione da € 26.001,00 ad € 52.000,00) e alle fasi in cui si è articolata l'attività difensiva espletata nel presente giudizio (studio, introduttiva, trattazione, decisionale). La liquidazione viene effettuata secondo parametri prossimi ai minimi, in considerazione della non particolare complessità delle questioni di fatto e di diritto trattate.
Le considerazioni sinora svolte sono dirimenti e assorbono ulteriori questioni in fatto o in diritto eventualmente contestate tra le parti.
Tali sono i motivi della presente decisione.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione rigettate o assorbite, così provvede:
- accoglie il ricorso e, per l'effetto, dichiara la responsabilità ex art. 1591 c.c. di parte resistente per ritardata restituzione a parte ricorrente dell'immobile sito in Vasto
Marino, Lungomare Cordella n. 25, nonché il diritto di parte ricorrente al risarcimento del danno per una somma pari ad € 35.310,02, oltre interessi e rivalutazione come per legge;

- condanna parte resistente al risarcimento del danno in favore di parte ricorrente per una somma pari ad € 35.310,02, oltre interessi e rivalutazione come per legge;

- condanna parte resistente al pagamento, in favore di parte ricorrente, delle spese di lite, che liquida in € 3.820,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Vasto, 04.12.2024
Il Giudice
Dott. Aureliano Deluca