R.G. 23432/2020

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice onorario, dott. Maria Esposito, all'esito dell'udienza di discussione del 14.07.2025, ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione ai sensi dell'art. 429
c.pc., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 23432/2020 R.G.
TRA
“ , C.F. e P. IVA: 1216, con sede legale in Napoli, via Michelangelo Parte_1 P.IVA_1
Schipa n° 91, in persona del suo amministratore unico e legale rappresentante p.t. CP_1 rapp.ta e difesa dall'avv Stefano Marzano e dall'avv. Giorgia Marzano, come da procura in atti;
ricorrente
E
nato a [...] l'[...] (C.F. ) e CP_2 C.F._1 Controparte_3 nato a [...] il [...] (C.F. rappresentati e difesi dall'avv. C.F._2
CAVALIERE ERMELINDA, come in atti;
resistente
C.F. , nato a Napoli il [...], in [...] erede Controparte_4 C.F._3 di , C.F. , nata a [...] il [...], rapp.to e difeso Persona_1 C.F._4 dall'avv. Lucia Scala, come da procura in atti;

chiamato in causa
, nata a [...] il [...] (C.F. ), Controparte_5 C.F._5 CP_6 nata a [...] il [...] (C.F. ) , nato a [...] il [...] C.F._6 Parte_2
(C.F. ), rapp.ti e difesi dall'avv. EN AP TE, come da procura C.F._7 in atti;

chiamati in causa
1 , (C.F. ), nato a [...] il [...], rapp.to e difeso CP_7 C.F._8 dall'Avv. EN Moschiano , come da procura in atti;

chiamato in causa
nato a San Giorgio a [...] il [...] (C.F. Controparte_8
e nato a San Giorgio a [...] il C.F._9 Controparte_9
22.2.1963 (C.F. , rapp.ti e difesi dall'avv. EN AP TE come C.F._10 da procura in atti
chiamati in causa

L'avv. PAPPA MONTEFORTE EN (C.F. ), quale procuratore di se C.F._11 stesso,
chiamato in causa
nata a [...] il [...] (C.F-. ), residente in Castellammare CP_10 C.F._12 di Stabia alla via Cosenza n. 27;
nata a [...] il [...] (C.F. ), residente in [...];
nata a [...] il [...] (C.F. ), residente in Controparte_12 C.F._14
Napoli alla via Posillipo n. 69;
(C.F. ), nata a [...] il [...], nella qualità di CP_13 CodiceFiscale_15 coniuge superstite / erede legittima del sig. (nato il [...] e deceduto il Parte_2
01.01.2014), residente in [...];
(C.F. ), nata a [...] il [...], nella CP_14 CodiceFiscale_16 qualità di figlia / erede legittima del sig. (nato il [...] e deceduto il Parte_2
01.01.2014), residente in [...];
( C.F. ), nata a [...] il [...], nella qualità di figlia / Parte_3 C.F._17 erede legittima del sig. (nato il [...] e deceduto il 01.01.2014), residente in Parte_2
80127 Napoli, via Cimarosa n° 79;
chiamati in causa
contumaci
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
La presente decisione è resa ai sensi dell'art. 132 c.p.c. come novellato dall'art. 45, 17 co. della L. n.
69 del 2009 applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla sua entrata in vigore mediante
2 concisa esposizione dei fatti e dei motivi posti a fondamento della stessa. Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo del giudizio, sia la comparsa di costituzione e risposta dei convenuti e dei chiamati in causa, sia i verbali di udienza in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, dalla cui lettura potrà agevolmente desumersi lo svolgimento del processo.
Con ricorso in opposizione al decreto ingiuntivo n° 5691/2020 pronunciato il 29.09.2020 dal
Tribunale Ordinario di Napoli – 9^ Sezione Civile su ricorso dei sigg. e CP_2 [...]
la società ricorrente “ contestava la richiesta di pagamento della CP_3 Parte_1 somma di € 1.607,70 avanzata con detto atto relativamente ai canoni di locazione per i mesi di febbraio, marzo, aprile e luglio 2020, avanzando a sua volta domanda riconvenzionale per ottenere la restituzione di quanto versato in più per effetto dell'illegittima applicazione da parte locatrice, della variazione piena degli indici ISTAT e non nella misura del 75% come contrattualmente convenuto, oltre all'accertamento che per il periodo da marzo a maggio 2020 nulla fosse dovuto a titolo di canone di locazione stante l'emergenza Covid e che andasse ridotto adeguatamente il canone di locazione per il periodo successivo e fino alla cessazione dell'emergenza epidemiologica
Covid, tenuto conto dell'attività di parrucchiere svolta dalla ricorrente nell'immobile oggetto di locazione.
In via preliminare la ricorrente chiedeva di chiamare in causa gli altri comproprietari e co-locatori
, , , , Persona_1 Parte_2 CP_6 Controparte_5 CP_13 Controparte_8
EN AP TE, , nei cui confronti andava
[...] Controparte_9 opportunamente integrato il contraddittorio anche in ragione della spiegata domanda riconvenzionale.
Si costituivano i convenuti opposti, precisando che i canoni non corrisposti erano relativi ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020 e che l'importo relativo a tale inadempimento era esattamente quello richiesto con il decreto ingiuntivo opposto di €. 1607.70, essendo incorsi in un mero errore materiale. Con riferimento alle domande riconvenzionali avanzate dall'opposta eccepivano preliminarmente il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione e nel merito contestavano la richiesta di restituzione degli importi che si assumevano versati in più, impugnando il prospetto di calcolo così come le cd. “ricevute di pagamento e lo stralcio dell'estratto conto” in quanto in copia e prive di data certa, eccependo in ogni caso l'intervenuta prescrizione quinquennale ai sensi dell'art. 2948 c.c. del relativo diritto all'azione di restituzione dei maggiori importi percepiti a titolo di aggiornamento ISTAT, fatto valere per la prima volta in questa sede, a far data dal lontano 2011. Impugnavano in ogni caso la richiesta di non debenza dei canoni ingiunti
3 e quella di riduzione ad equità del canone di locazione in ragione della sopravvenuta emergenza epidemiologica Covid.
Fallito il tentativo di conciliazione, con ordinanza del 10.01.2022 il Tribunale adito disponeva l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei comproprietari e co-locatori a cura della parte ricorrente. All'esito di tale integrazione si costituivano in giudizio a mezzo del suo Persona_1 amministratore di sostegno , nonchè , e Controparte_4 Parte_2 CP_6 CP_5
, , ed EN AP TE, quest'ultimo anche quale procuratore
[...] CP_8 Pt_2 degli ultimi due e di se stesso, impugnando la domanda riconvenzionale dell'opponente e chiedendo in via preliminare che venisse integrato il contraddittorio nei confronti degli altri comproprietari e co-locatori, nata a [...] il [...] , nato a [...] il [...], CP_10 CP_7
nata a [...] il [...] nata a [...] il [...], con onere CP_11 Controparte_12
a carico di parte ricorrente.
Veniva quindi disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tali ulteriori soggetti, all'esito della quale si costituiva solo mentre gli altri, unitamente a CP_7 CP_13
, e rimanevano contumaci.
[...] CP_14 Parte_3
Con successiva ordinanza dell'08.03.2023, dichiarata la sopravvenuta morte di dal Persona_1 suo procuratore, il giudizio veniva interrotto.
Riassunto tempestivamente il processo, si costituiva , quale erede di Controparte_4 Persona_1
Espletato il procedimento di mediazione obbligatoria con esito negativo;
rigettate le istanze istruttorie orali perché superflue ed inammissibili, rassegnate dalle parti le rispettive conclusioni la causa viene decisa all'udienza odierna fissata per la discussione.
Va preliminarmente esaminata la domanda di pagamento della somma di €. 1607,70 avanzata dagli opposti a titolo di quota parte di canoni di locazione non corrisposti in relazione al contratto di locazione stipulato nell'anno 2006, in atti.
Nel corso del processo è stato precisato, fermo l'importo ingiunto, che i canoni di riferimento erano quelli di marzo, aprile e maggio 2020 e non quelli di febbraio, aprile, maggio e luglio indicati nel d.i. opposto.
Parte opponente al riguardo ed in via riconvenzionale, non disconoscendo il mancato versamento degli stessi, chiede accertarsi la loro non debenza in relazione all'eccezionale evento epidemiologico che ha colpito l'umanità intera, impedendo lo svolgimento di qualsiasi attività proprio nei mesi in contestazione, tenuto conto della particolare attività svolta nell'immobile oggetto di locazione, che prevede uno stretto e continuo contatto fisico con la clientela, vietato nel periodo in esame per i detti motivi sanitari.
4 La domanda di pagamento avanzata dagli opposti è parzialmente fondata, nei limiti di quanto si chiarirà di seguito, atteso che in tema di contratti ad esecuzione continuata, periodica o differita,
l'art. 91, comma 1, del decreto legge 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. decreto “Cura Italia”), assume rilievo ai fini del giudizio di imputabilità dell'inadempimento nelle fattispecie di responsabilità contrattuale, attribuendo all'impedimento derivante dal rispetto delle misure anti–Covid la natura di impedimento non prevedibile, né superabile con la diligenza richiesta al debitore e quindi di causa non imputabile della non esecuzione della prestazione da parte sua, liberandolo dall'obbligo di risarcimento del danno ed escludendo la legittimazione della controparte all'azione di risoluzione per inadempimento;
dalla norma in questione, invece, non può farsi derivare l'esistenza di un diritto potestativo giudiziale di ottenere la riduzione della prestazione dovuta in esecuzione di un rapporto contrattuale a prestazioni corrispettive e ad esecuzione continuata o periodica per effetto dell'incidenza su tale rapporto delle suddette misure restrittive anti–pandemiche, atteso che, stante il principio di tipicità dei rimedi giudiziali potestativi diretti a suscitare sentenze di carattere costitutivo (art. 2908 cod. civ.), un potere conservativo di riduzione ad equità della prestazione va riconosciuto alla parte eccessivamente onerata soltanto nell'ipotesi di contratto a titolo gratuito (art. 1468 cod. civ.), mentre, al di fuori di tale ipotesi, essa parte resta legittimata all'azione di risoluzione per eccesiva onerosità sopravvenuta, spettando in tal caso alla controparte che intenda evitare lo scioglimento del rapporto contrattuale un diritto potestativo di rettifica (da esercitarsi mediante negozio giuridico unilaterale e recettizio), analogo a quello previsto in tema di contratto annullabile per errore (art. 1432 cod. civ.) e di contratto rescindibile (art. 1450 cod. civ.) e fondato sul principio di conservazione del contratto, avente ad oggetto la riduzione ad equità non della singola prestazione, ma più in generale, del contenuto del contratto (art. 1467, terzo comma, cod. civ.) al fine di ripristinarne l'originario equilibrio.
Nella fattispecie in esame i creditori opposti non hanno agito per la risoluzione del contratto, ma hanno solo preteso il pagamento dei canoni non pagati, sia pure limitatamente alla quota di loro spettanza.
Infondate sono quindi le domande riconvenzionali avanzate dall'opponente al riguardo, sia quella di accertamento di non debenza dei canoni non corrisposti, sia quella di riduzione del canone ad equità, in quanto quest'ultima può essere fatta valere solo in ipotesi di richiesta risoluzione per eccessiva onerosità come precisato dalla Cassazione in occasione di due recentissime ordinanze chiarificatrici ( Corte di Cassazione|Sezione 3|Civile|Ordinanza|7 luglio 2025| n. 18535 e Corte di
Cassazione|Sezione 3|Civile|Ordinanza|6 giugno 2025| n. 15134)
5 Rimane, quindi, da esaminare la domanda riconvenzionale avanzata dall'opponente di ripetizione di quanto pagato indebitamente in più per adeguamento ISTAT calcolato al 100% e non come per legge al 75% a far data dal 2011.
La disciplina dell'aggiornamento ISTAT nei contratti di locazione ad uso commerciale è contenuta nella legge n. 392/1978, la quale prescrive che tale aggiornamento si può applicare nella misura massima del 75%, con due eccezioni: la prima riguarda i contratti con durata superiore ai sei anni, la seconda eccezione riguarda i contratti in cui il canone sia superiore a €150.000,00. Per queste due tipologie di contratti commerciali, l'ISTAT si può applicare al 100% (art. 41 comma 16- duodecies DL 207/08 e art. 18 DL 133/2014).
La legge sopra richiamata (all'art. 32) precisa, altresì, che l'adeguamento del canone al variare dell'ISTAT deve essere previsto nel contratto con specifica clausola, in assenza della quale il conduttore non è tenuto a corrispondere adeguamento alcuno neppure se richiesto dal locatore per iscritto.
Ciò premesso, di fondamentale importanza risulta il fatto che la normativa oggi in vigore, per quanto attiene alle locazioni, prescrive che tale adeguamento vada richiesto da parte del conduttore di anno in anno risultando nulle eventuali pattuizioni che prevedano l'aggiornamento ISTAT automatico.
La ratio di tale nullità trova il suo fondamento in una esigenza di tutela del conduttore, al quale deve essere garantito di conoscere esattamente e puntualmente l'importo da corrispondere.
A medesime conclusioni è pervenuta la granitica giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “In base all'art. 32 della l. n. 392 del 1978, così come novellato dall'art. 1, comma 9-sexies del d.l. n.
12 del 1985, conv. dalla l. n. 118 del 1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta;
pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto” ( Cass. n. 27287/2021).
Tenuto conto delle nozioni sopra esposte, pertanto, il locatore avrà diritto a percepire gli adeguamenti ISTAT solo ove contrattualmente previsti e di volta in volta richiesti, nulla potendo pretendere in merito agli arretrati mai domandati.
A quanto sopra si aggiunga, poi, che gli importi afferenti gli aggiornamenti ISTAT soggiacciono a prescrizione quinquennale e che gli importi dovuti a tale titolo debbono essere calcolati “con il criterio della variazione assoluta, cioè prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo
6 conto dell'intera variazione Istat (ridotta al 75%) verificatasi per l'intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza
l'aggiornamento, giacché tale omissione impedisce soltanto l'accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi (c.d. arretrati ).” (Corte di Cassazione cfr. Cass.
15034/2004).
Fermo quanto innanzi in merito alla nullità di pattuizioni o richieste in deroga, l'art. 79 della L. n.
392 del 1978 espressamente prevede poi che "Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge".
La Suprema Corte, è conforme nel ritenere che "Il termine semestrale di decadenza per l'esercizio dell'azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, comma 2, fa sì che, se l'azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell'eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell'immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione" ( Cass. sez. III, sent. n. 16009 del 07.07.2010).
Si precisa che la domanda del conduttore diretta ad ottenere la restituzione dei canoni corrisposti in eccedenza alla misura legale è una ripetizione di indebito e come tale, è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale. La domanda inoltre è soggetta al termine semestrale di decadenza dalla riconsegna dell'immobile.
Nel caso che ci occupa la richiesta è stata avanzata vigente ancora il rapporto locativo e pertanto ciò abilita il conduttore a ripetere tutto quanto corrisposto in violazione di legge nel corso della locazione, senza limiti di prescrizione.
Tuttavia il conduttore è onerato della prova di quanto assunto e preteso al riguardo.
Nel caso che ci occupa invero agli atti si rinvengono i pagamenti eseguiti per le annualità 2012 e
2013, e con riferimento alla domanda di pagamento dei canoni non corrisposti, oggetto del decreto ingiuntivo opposto, sono gli stessi co-locatori che affermano che “a seguito degli aggiornamenti annuali Istat attualmente il canone mensile ammonta ad € 3.751,30” (pag. 2 del ricorso per d.i.), senza tuttavia specificare da quando tale importo venga percepito e quali fossero gli importi percepiti per le annualità precedenti.
Nell'anno 2012 è stato quindi versato un canone mensile di €. 3630,00 da gennaio a settembre a fronte di un canone aggiornato dovuto di €. 3529,48 mentre da ottobre 2012 fino a dicembre 2013 è
7 stato corrisposto un canone mensile di €. 3740,00 a fronte del canone dovuto in misura aggiornata di €. 3548,00 mensili.
Inoltre con riferimento ai canoni oggetto del decreto ingiuntivo gli stessi sono stati calcolati in misura maggiore dell'aggiornamento ISTAT dovuto mensilmente per €. 3612,14 e tanto anche sulla base delle tabelle prodotte dall'opponente che, opportunamente verificate, vanno ritenute congrue e consequenziali, peraltro non oggetto di specifica contestazione ex adverso.
Pertanto i locatori, in solido, non ricorrendo nella fattispecie in esame l'applicazione dell'art. 752
c.c., relativo alla sola ripartizione di debiti ereditari, devono restituire al conduttore a titolo di differenze percepite in più la somma di €. 100,52 per ciascun mese da gennaio 2012 a settembre
2012 per un totale di €. 904,68, mentre devono restituire la somma di €. 192,00 per ciascun mese da ottobre 2012 a dicembre 2013 per un totale di €. 2880,00, oltre ad €. 139,16 mensile in relazione ai canoni di gennaio, febbraio e luglio 2020 per un totale di €. 417,48, per un totale complessivo di
€. 4202,16, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Conseguentemente anche la quota di canone richiesta con l'ingiunzione che ci occupa va rideterminata sulla base dell'adeguamento ISTAT calcolato nella misura legale del 75% e pertanto, tenendo presente che per i ratei in contestazione il canone mensile aggiornato secondo le variazioni
ISTAT è di €. 3612,08, la quota mensile spettante agli opposti è di €. 516,01 per un totale di €.
1548,03, oltre interessi legali dalla maturazione del credito al soddisfo.
Pur trattandosi di poste omogenee, dovendo esaminare le sole richieste avanzate dagli opposti e dall'opponente in via riconvenzionale, non potendosi estendere la reciprocità di domande ai chiamati che non hanno avanzato alcuna richiesta di pagamento, si ritiene opportuno non dar corso alla chiesta dichiarazione di compensazione giudiziale.
Stante la reciproca soccombenza delle parti si ritiene infine di potere compensare tra esse integralmente le spese di lite.

P.Q.M.

Il Giudice del Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sull'opposizione proposta dalla soc. così provvede: Parte_1
- revoca il decreto ingiuntivo opposto n. 5691/2020, reso in data 29.09.2020 dal tribunale di Napoli-
IX sezione civile;

- condanna l'opponente al pagamento in favore dei sigg. e della CP_2 Controparte_3 quota parte dei canoni di locazione per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020, calcolata sulla base del canone mensile aggiornato al 75% delle variazioni Istat di €. 3612,08, per un importo di €.
516,01 mensili e per un totale complessivo di €. 1548,03, oltre interessi legali, come in parte motiva;

8 - rigetta la richiesta di accertamento avanzata dall'opponente di non debenza dei canoni di locazione per il periodo dal 7-3-2020 al 18-5-2020, nonché la richiesta di accertamento di riduzione congrua del canone di locazione per il periodo dal 19-05-2020 e fino alla cessazione dell'emergenza epidemiologica;

- in accoglimento parziale della domanda riconvenzionale della società opponente di ripetizione delle somme versate in più a titolo di canone di locazione aggiornato all'Istat, condanna i locatori in solido al pagamento in favore di quest'ultima della complessiva somma di €. 4202,16 oltre interessi legali, come in parte motiva;

- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Napoli, addì 14.07.2025
Il Giudice onorario
Dott. Maria Esposito
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