N. R.G. 9639/2013
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale nella persona della Giudice dott. Monica Zema
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 9639/2013 avente ad oggetto “recesso da contratto preliminare di compravendita”
promossa da
(C.F. ) Parte_1 C.F._1
elettivamente domicil. alla PIAZZA DELLA LIBERTA' N. 15 70025 GRUMO APPULA
(BA); rappres. e dif. dagli Avv.ti GISONDA MICHAEL (C.F. ) e C.F._2
CASALINO GILBERTO (C.F. ) C.F._3
ATTORE
contro
C.F. ) Controparte_1 P.IVA_1
1 elettivam. domicil. al CORSO ALCIDE DE GASPERI N. 292 70123 BARI;
rappres. e dif. dagli Avv.ti CARABELLESE SERGIO (C.F. ) e LEPORE C.F._4
STEFANIA MARIA (C.F. ) C.F._5
CONVENUTA
All'udienza del 28.1.2025, fissata per la decisione ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., sostituita mediante il deposito di note scritte ex art. 127-ter, la causa è stata posta in decisione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
1) SVOLGIMENTO DEL FATTO
Con atto di citazione, notificato in data 9.9.2013, ha adito questo Tribunale Parte_1
al fine di sentire dichiarare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385, co. 2, c.c., il proprio diritto a recedere dal contratto preliminare di compravendita del 29.9.2005 stipulato con la e del proprio conseguente diritto ad ottenere il pagamento del Controparte_1
doppio della caparra confirmatoria pari a € 33.500,00, versata a seguito della sottoscrizione del preliminare nonché, previa declaratoria dell'intervenuto recesso - manifestato mediante l'invio della raccomandata a.r. del 31.5.2013 – dichiarare la Controparte_1
tenuta alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria con condanna della stessa al pagamento in suo favore della somma di € 67.000,00, oltre agli interessi legali maturati sulla somma di € 33.500,00 a partire dal giorno della corresponsione all'effettivo soddisfo;
con vittoria di spese e compensi del giudizio, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
A fondamento delle proprie domande l'attore ha dedotto che:

2 - in data 29.9.2005 aveva sottoscritto un contratto preliminare di compravendita in virtù del quale si era obbligato ad acquistare dalla l'appartamento della Controparte_1
scala D tipo destro al piano secondo nonché il posto auto n. 135 nel primo piano interrato;

- nel predetto preliminare di compravendita del 29.9.2005 la si CP_1 Controparte_1
era riservata, a suo totale piacimento e discrezione, di apportare varianti al progetto originario, con modifiche sia planimetriche che volumetriche, riguardanti i prospetti, gli spazi esterni, i balconi ed i terrazzi, senza però alterare la conformazione e l'utilizzazione delle unità immobiliari promesse in vendita e aveva dichiarato che gli immobili da cedere in proprietà esclusiva sarebbero stati ultimati entro dicembre 2007;
- a seguito della sottoscrizione del suddetto contratto aveva versato alla
[...]
la somma di € 33.500,00, quale caparra confirmatoria;
Controparte_1
- a distanza di quasi otto anni dalla stipula del preliminare, la Controparte_1
non aveva ancora provveduto alla consegna degli immobili promessi in vendita;
infatti, sino alla data del 31.5.2013 nessuna comunicazione ufficiale attestante il completamento degli immobili promessi in vendita era intervenuta da parte della società promittente venditrice;

- con missiva del 29.5.2013 aveva manifestato alla la propria CP_1 Controparte_1
volontà di recedere dal contratto preliminare di compravendita del 29.9.2005 ai sensi dell'art. 1385, co. 2, c.c. e aveva invitato la a provvedere al Controparte_1
pagamento in suo favore del doppio, pari ad € 67.000,00, della caparra confirmatoria versata alla stipula del contratto preliminare di compravendita del 29.9.2005;
- la nel riscontrare la missiva del 29.5.2013, aveva comunicato Controparte_1
quanto segue: “... L'esercizio del diritto di recesso esercitato dal Suo assistito si fonda sull'erroneo presupposto dell'inadempimento della parte venditrice rispetto all'obbligo di consegna dell'immobile promesso in vendita giusto contratto del 29.9.2005. Invero, alla
3 medesima non è imputabile alcuna responsabilità in ordine al ritardo nella conclusione della relativa vendita, come testimoniato dall'esito delle vicende giudiziarie che hanno temporaneamente impedito il pacifico svolgimento dei lavori per circostanze indipendenti dalla” propria condotta.
Con comparsa di costituzione, depositata in data 8.1.2014, si è costituita in giudizio la chiedendo l'integrale rigetto delle domande attoree, Controparte_1
l'accertamento dell'inesistenza della propria responsabilità in ordine alle avverse doglianze e l'accertamento, in virtù dell'inadempimento del posto in essere a Pt_1
seguito del suo ingiustificato recesso unilaterale, della propria legittima detenzione della caparra confirmatoria, con vittoria di spese e compensi di giudizio.
A fondamento delle proprie difese, la convenuta ha dedotto che:
- la realizzazione del complesso di terziario residenziale denominato “Nuovo San Paolo
Due”, comprensivo di fabbricati per civili abitazioni, in Bari al Quartier San Paolo, si inseriva in un programma urbanistico finalizzato a superare le condizioni di emarginazione, degrado ambientale e urbanistico che avevano connotato il Quartiere San
Paolo sin dalla sua nascita, mediante l'insediamento di nuove funzioni pubbliche e private, anche di livello metropolitano, che avrebbero potuto contribuire a riqualificare la zona;

- l'esecuzione degli edifici residenziali era stata condizionata dallo svolgimento di un'indagine giudiziaria di carattere penale avviata in danno sia del proprio legale rappresentante, esecutore dei lavori di edificazione, sia del legale rappresentante dell'impresa committente e titolare del permesso di costruire;

- l'ufficio del P.M. aveva contestato agli indagati, nella spiegata qualità, la realizzazione, in difformità totale dalla concessione edilizia o con concessione edilizia illegittima, perché in contrato con gli strumenti urbanistici, su un bene ritenuto dal Piano Urbanistico Territoriale
Telematico per il Paesaggio meritevole di tutela, poiché annessa al biotopo “Lama Balice”
4 (parco naturale protetto), vincolato in quanto area protetta regionale, nonché la lottizzazione abusiva dell'area, la realizzazione in seguito all'esecuzione delle opere del mutamento di utilizzazione dei terreni e comunque della morfologia del territorio, ovvero la realizzazione delle opere in difetto di nullaosta paesaggistico e di tutti i provvedimenti autorizzatori e concessori previsti dalla legge e, infine, la distruzione ed alterazione di bellezze naturali di luoghi sottoposti alla speciale protezione dell'Autorità;
- sulla pretesa criticità in ordine alla distanza dal biotopo degli immobili in edificazione, ritenuta inferiore a m. 100 prescritti dalle N.T.A. del PUTT come fascia di protezione del sito di elevato valore naturalistico, ed alla distanza della medesima costruzione dalla S.P.
156, ritenuta dal P.M. inferiore rispetto a quella prevista dal D.M. n. 1404/68, così come in ordine alla carenza dei provvedimenti autorizzatori richiesti per legge, l'Ufficio del del Tribunale di Bari, in data 19.2.2007 aveva disposto il sequestro preventivo CP_2
d'urgenza degli immobili (del cantiere, del sedime e di ogni terreno interessato all'intervento) costituenti oggetto del Permesso di Costruire n. 261/03, riguardante la realizzazione proprio del complesso edilizio terziario – residenziale di cui trattasi;

- in data 28.4.2009, visto il provvedimento emesso in data 24.4.2009 dal Tribunale di Bari
– Sez. del G.I.P. era stato revocato il decreto di sequestro preventivo di cui innanzi, con conseguente dissequestro dell'area e degli immobili e relativa riconsegna di quanto dovuto agli aventi diritto;

- in accoglimento dell'appello interposto dall avverso detta ordinanza, in Parte_2
data 31.5.2010, il Tribunale del Riesame di Bari aveva disposto nuovo sequestro preventivo, nei confronti dei medesimi indagati, degli immobili costituenti oggetto del
P.d.C. n. 261/03;
- in data 26.9.2011 era intervenuto nuovo decreto di dissequestro dei complessi edilizi residenziali e delle loro pertinenze, a cura del Tribunale di Bari – Sez. G.I.P., che in parte
5 motiva aveva dato atto dell'esistenza di “interessi pubblici rappresentati dalla corretta attuazione dell'accordo di programma – che prevede la creazione di aree di pubblica fruizione – e privati dei terzi acquirenti in buona fede, estranei al processo penale, che vanno ritenuti preminenti al mantenimento del sequestro fondato su un'(improbabile) inottemperanza da parte del e dei privati costruttori alle prescrizioni dettate CP_3
dall'Autorità Regionale”;
- con provvedimento del 18.2.2013, il Tribunale di Bari aveva rigettato l'appello proposto dalla presso il Tribunale di Bari avverso il precitato decreto di Parte_3
dissequestro emesso dal G.I.P., posto che l'intervento edilizio era risultato allo stato non
(più) ricompreso in zona vincolata paesaggisticamente;

- con sentenza n. 514 del 28.3.2013, il G.U.P. del Tribunale di Bari aveva dichiarato “non luogo a procedere nei confronti di e in ordine Persona_1 Persona_2
ai reati loro ascritti perché il fatto non sussiste”, assolvendo con la medesima motivazione gli indagati per reati minori.
La convenuta ha dedotto che, nella missiva inviata alla controparte successivamente al recesso di quest'ultima comu,nicato con raccomandata datata 29.5.2013, si era dichiarata disponibile alla sottoscrizione dell'atto pubblico di compravendita essendo ormai stata ultimata la realizzazione dell'immobile promesso in vendita, ma che nessun riscontro era stato dato dalla parte acquirente.
La causa è stata posta in decisione a seguito dell'udienza del 28.1.2025, fissata per la decisione ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., sostituita mediante il deposito di note scritte ex art. 127-ter.
2) MOTIVI DELLA DECISIONE
Oggetto del presente giudizio è stabilire la legittimità del recesso dal contratto preliminare di vendita stipulato tra le parti in causa in data 29.9.2005 esercitato dalla parte attrice con
6 missiva del 29.5.2013 (ricevuta il 4.6.2013) e del diritto della stessa ad ottenere il doppio della caparra versata ai sensi dell'art. 1385, comma secondo, cc.
Va premesso, in via generale, che il recesso è una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null'altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l'inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto). Tale inquadramento sistematico dell'istituto postula, al fine di un legittimo esercizio del diritto di recesso e di conseguente ritenzione della caparra, l'esistenza di un inadempimento gravemente colpevole, di un inadempimento cioè imputabile (ex art. 1218 c.c. e art. 1256
c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.).
Invero, la disciplina dettata dall'art. 1385 c.c., comma 2 in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (v. Cass., Sez Unite, 2009 n. 553).
Nel caso di specie, la domanda è fondata e va accolta.
Invero, si ritiene che la società convenuta, promittente venditrice, si sia rese colpevolmente inadempiente rispetto alle obbligazioni assunte in favore della controparte con il contratto preliminare de quo e che detto inadempimento sia di non scarsa importanza in relazione all'interesse della parte attrice.
Premesso che, come evidenziato in comparsa conclusionale dal (che, in ogni caso, Pt_1
ha escluso che i disposti sequestri penali subiti dalla società convenuta fossero imputabili
7 a irregolarità poste in essere dalla stessa), non vi è prova – per quanto ciò possa rilevare ai fini del presente giudizio - che la rese note al promissario Controparte_1
acquirente le vicende di carattere penale ed amministrativo relative alla realizzazione del complesso di terziario residenziale “Nuovo San Paolo Due” di cui facevano parte gli immobili promessi in vendita, si osserva che dagli atti emerge:
- che, prima della data del 04.06.2013 (data di ricezione della comunicazione di recesso inviata dal , la promittente venditrice, la non comunicò Pt_1 Controparte_1
alla parte attrice il completamento degli immobili promessi in vendita né la invitò a prendere visione degli stessi come previsto dall'art. 9 del contratto preliminare che prevedeva l'ultimazione dei lavori entro il mese di dicembre 2007, e, cioè, dopo 823 giorni dalla stipula;

- che al momento del primo sequestro, intervenuto in data 19.02.2007, erano decorsi 508 giorni dalla stipula del contratto;
che tra la revoca della sospensione, intervenuta il
28.4.2009, e il secondo sequestro preventivo del 31.05.2010 erano decorsi 397 giorni e che tra la revoca di detto ultimo sequestro, intervenuta il 26.09.2011, e il 04.06.2013 (data di ricevimento della comunicazione di recesso da parte del erano trascorsi ulteriori Pt_1
617 giorni, con la conseguenza che, a fronte degli originari 823 giorni previsti in contratto per l'ultimazione dei lavori, la società convenuta ebbe a disposizione fino al giugno 2013
n.

1.522 giorni, durante i quali non effettuò alcuna comunicazione al promittente acquirente al fine di giustificare la mancata ultimazione degli immobili.
Si osserva, altresì, che la convenuta nel presente giudizio non ha dato prova alcuna della affermata ultimazione dei lavori limitandosi a dedurre di avere ripreso i lavori << nel tempo in cui … non era incolpevolmente impedita >> di aver << provveduto ad ultimare le abitazioni promesse in vendita >>.
8 Alla luce di quanto sopra, sussiste il colpevole inadempimento della società convenuta che,
a fronte di un termine di circa 800 giorni per ultimare gli immobili promessi in vendita, dopo circa n.1500 giorni decorsi al momento del recesso del non li aveva ancora Pt_1
ultimati né aveva invitato la parte attrice, ai sensi dell'art. 9 del preliminare, a prenderne visione per eventuali osservazioni e rilievi e, ciò, senza giustificato motivo.
Invero, i 1500 giorni avuti per completare gli immobili promessi in vendita sono stati calcolati al netto dei giorni di sospensione dei lavori dovuti agli intervenuti decreti penali di sequestro.
Successivamente al recesso del la società convenuta, con missiva datata 6.7.2013, Pt_1
ha comunicato - oramai inutilmente stante l'intervenuta risoluzione del contratto -
l'ultimazione degli immobili invitando il promittente acquirente a sottoscrivere il contratto di acquisto e senza, peraltro, invitarla a prenderne previamente visione.
Pertanto, a circa otto anni dalla stipula del contratto preliminare avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo va ritenuto che l'inadempimento della società convenuta sia di non scarsa importanza in relazione all'interesse del Pt_1
All'accertamento della legittimità del recesso, effettuato dalla parte attrice con missiva datata 29.5.2013, consegue il diritto della stessa ai sensi dell'art. 1385, comma secondo, cc ad ottenere il doppio della caparra versata pari ad € 67.000,00, oltre agli interessi legali sulla somma di € 33.500,00 dalla corresponsione della stessa al soddisfo (Cass.,
2013/28573).
Alla fondatezza della domanda di non può che conseguire l'infondatezza Parte_1
della domanda di recesso avanzata dalla società convenuta con richiesta di accertamento del diritto al trattenimento della caparra.
9 3) SPESE PROCESSUALI
Le spese seguono la soccombenza.
Giova osservare che la liquidazione delle spese di lite relative al presente giudizio deve essere effettuata, in considerazione del valore della controversia (da € 26.000,01 a €
52.000,00) e dell'attività difensiva spiegata, secondo i criteri di cui al d.m. 147/22, in quanto la stessa interviene successivamente all'entrata in vigore del citato decreto (Cass.
n. 2017/23318).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
dichiara risolto tra le parti in causa il contratto preliminare del 29.9.2005 per effetto del recesso esercitato da a mezzo raccomandata ricevuta il 4.6.2013 per Parte_1
inadempimento della;
Controparte_1
condanna la a pagare a la somma di € Controparte_1 Parte_1
67.000,00, oltre agli interessi legali maturati sulla somma di € 33.500,00 dal giorno della corresponsione sino al soddisfo;

condanna, altresì, la a rifondare a le spese di Controparte_1 Parte_1
lite che liquida in complessivi Euro 7.616,00 per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione/istruttoria e decisionale, oltre ad i.v.a., c.p.a. e spese generali, spese che distrae in favore dell'Avv. Michael Gisonda e dell'Avv. Gilberto Casalino.
10 Così deciso il 10 aprile 2025
LA GIUDICE
dott. Monica Zema
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011

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