R.G. 1198/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice monocratico dott.ssa Adriana Forastiere, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 1198/2022 r.g., vertente tra:
( , generalizzato in atto di citazione, con il Parte_1 C.F._1 patrocinio degli Avv.ti Matilde Vitello e Alessandro Buttelli del Foro di Palermo, e domiciliata presso lo Studio dell'Avv. Riccardo Vitello di Palermo;

ATTORE contro
(C.F. e P.IVA , con sede a Controparte_1 P.IVA_1
VA (RA) in via Caduti del lavoro n. 2, in persona del legale rappresentante pro-tempore, Dr. , nato a [...] il Controparte_2
17/03/1978, domiciliato a Ravenna, Via Vicoli n. 65/B, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Paolo Biavati e Michele Renato del Foro di Bologna, nel cui Studio in
Bologna, Piazza Galileo n. 5, ha eletto domicilio;

CONVENUTA
OGGETTO: recesso contratto preliminare di compravendita;

CONCLUSIONI: parte attrice ha precisato le conclusioni come da foglio di PC depositato telematicamente il 22.1.2025 (con sostanziale richiamo di quelle indicate in citazione); parte convenuta ha precisato le conclusioni come da comparsa di costituzione insistendo nelle istanze istruttorie non accolte;

1

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
L'attore esponeva: i) di aver concluso due contratti preliminari in data 20.10.2010 con cui si era reso promissario acquirente di un complesso industriale e dei relativi macchinari;
ii) di avere regolarmente versato la caparra confirmatoria pari ad € 200.000,00; iii) di non avere concluso i contratti definitivi (stipula prevista alla data del 31.3.2011), stante l'inadempimento della controparte.
L'inadempimento si sarebbe sostanziato in quanto segue (pag. 3 citazione):
Chiedeva quindi accertarsi l'inadempimento della Controparte_1
l'avvenuto esercizio di un legittimo recesso da parte dell'attore e il diritto (ma non la condanna) alla restituzione del doppio della caparra, oltre accessori.
(d'ora in poi solo “ ”) si costituiva ritualmente Controparte_1 CP_1 contestando ogni avversa deduzione ed eccependo in sintesi: i) la nullità della citazione per vizi della editio actionis; ii) la prescrizione dell'altrui diritto;
iii) la inammissibilità della domanda di recesso in relazione ad un negozio non più efficace, in quanto sciolto in forza del recesso di stessa;
iv) l'esatto CP_1 adempimento da parte di;
v) in subordine, il carattere non grave del CP_1 contestato inadempimento di;
vi) in ogni caso, l'inadempimento dell'attore. CP_1
Chiedeva quindi respingersi la altrui domanda.
Scambiate le memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., la causa veniva ritenuta documentalmente istruita e giunge oggi alla decisione sugli scritti conclusivi
(l'attore non ha depositato la conclusionale;
la convenuta non ha depositato la memoria di replica).
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2 La domanda è infondata, e deve essere respinta.
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Sono circostanze pacifiche quelle aventi ad oggetto: i) la stipula dei contratti preliminari ed il relativo contenuto;
ii) l'avvenuto incameramento da parte di della caparra confirmatoria per € 200.000,00 (di cui € 50.000,00 per i CP_1 macchinari ed € 150.000,00 per il complesso immobiliare); iii) la mancata stipula dei contratti definitivi.
Le parti, in buona sostanza, divergono unicamente sulla individuazione delle responsabilità in ordine al fatto di cui al punto iii).
Le parti, infine, in qualche modo “presuppongono” il collegamento negoziale tra i due contratti preliminari, che in effetti pare sussistere in forza del loro contenuto ed in particolare del loro oggetto (destinazione industriale dell'immobile e analoga natura dei macchinari).
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Si passano in rassegna le circostanze rilevanti seguendo, in diritto, l'ordine logico proposto dalla convenuta, applicandosi in ogni caso, come si dirà, il principio della cd. ragione più liquida.
Va precisato peraltro che, dal punto di vista dogmatico, è discussa la possibilità di applicazione del predetto principio laddove esso si basi su quanto veicolato attraverso una eccezione di merito, ed esistano – più a monte - delle eccezioni pregiudiziali di rito (in senso favorevole, Cass. SSUU 9936/2014 Est. Travaglino;
in senso contrario, oltre alla lettera dell'art. 276 c.p.c. ed a buona parte della Dottrina, Cass. Sez. VI 30475/2019 Est.
Rossetti), che quindi si esamineranno.
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In rito, la eccezione di nullità della citazione è infondata.
La citazione, infatti, è certamente valida, avendo tratteggiato in modo sufficientemente chiari i termini complessivi e globali della domanda. La convenuta, d'altronde, ha spiegato difese approfondite e contrastato appieno l'altrui pretesa, ad ulteriore conferma dell'assunto. L'eccezione di nullità del libello introduttivo è quindi destituita di fondamento.
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3 Nel merito, pure l'eccezione di prescrizione è infondata.
Come osservato dalla convenuta, la prima missiva idonea agli scopi interruttivi della causa di estinzione dell'altrui preteso credito è datata 15.3.2021 (e non
“2011” come indicato, per refuso, a pag. 15 della comparsa;
cfr. doc. 13 ). CP_1
Peraltro, non può condividersi la individuazione del dies a quo del decorso del termine di prescrizione.
Esso non si può far risalire alla data della stipula dei preliminari (21.10.2010), ma ad un giorno comunque non precedente a quello fissato per il definitivo (ossia, pacificamente, al 31.3.2011), considerato che prima di quella epoca alcun diritto poteva dirsi sorto, in capo a chicchessia, con riferimento ad eventuali inadempimenti legittimanti il recesso e la ritenzione della caparra o la pretesa del doppio della stessa ex art. 1385 c.c..
Operando il termine ordinario di prescrizione, ne deriva la infondatezza della eccezione.
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Nel merito, con riguardo agli aspetti sostanziali della vicenda, le risultanze di causa rendono ragione della insussistenza di qualsiasi inadempimento della convenuta (promittente alienante), e, in ogni caso e ancora a monte, del carattere assolutamente irrilevante sotto il profilo della gravità, a termini di contratto e nella ottica dell'art. 1455 c.c., del supposto inadempimento per come denunciato.
Nel corpo della citazione l'unico addebito rivolto dal alla controparte Pt_1 contrattuale è quello, riportato supra in estratto, circa l'esistenza di una causa di usucapione intentata da terzi nei confronti di e avente ad oggetto “buona CP_1 parte del complesso industriale”.
Non è invece, in effetti, comprensibile (come sostenuto dalla convenuta), la doglianza, contenuta a pag. 4 della citazione, secondo cui:
4 La allegazione è gravemente generica e, quindi, non rende possibile alcuno scrutinio.
Il fatto che un giudizio di usucapione fosse effettivamente pendente, invece, è stato ammesso da , che però ha approfonditamente controdedotto che: CP_1
1) esso avesse ad oggetto porzioni immobiliari minimali e percentualmente risibili, oltre che “periferiche”, del complesso industriale oggetto di preliminare;

2) la pendenza del giudizio fosse ben nota alla controparte, ed al Notaio da questa incaricato;

3) la mancata trascrizione della domanda di usucapione avrebbe reso la eventuale sentenza favorevole all'attore (di quel giudizio) inopponibile all'acquirente ; Pt_1
4) la promittente alienante, in ogni caso, avrebbe assunto ogni obbligo per il caso (giudicato remoto) di evizione parziale, così come previsto dalla legge e dal contratto.
La terza controdeduzione è priva di pregio: si veda al riguardo Cass. 8590/2022, la quale, in un solco costante, ha ribadito che “il conflitto fra l'acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del codice civile, a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e dall'anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall'art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell'art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa”.
Le altre tre controdeduzioni, invece, vanno lette globalmente e nel loro complesso,
e sono pienamente fondate.
Quanto alla portata concreta del giudizio di usucapione, la convenuta ha sostenuto (vd. punto 56 della comparsa) che esso: “riguardava una superficie dall'estensione assolutamente minima, nonché periferica rispetto al fabbricato industriale ivi insistente […] Per quanto riguarda l'estensione delle particelle
5 soggette ad azione di usucapione, esse avevano una estensione di mq. 1.437,06; di contro, il compendio immobiliare promesso in vendita era pari esattamente a mq.
161.708,75 […] Per quanto riguarda la collocazione delle particelle soggette ad azione di usucapione, esse si trovano tutte nelle zone di confine del compendio oggetto di promessa di vendita;
assolutamente all'esterno del fabbricato industriale che ivi vi insiste […].”.
Tali deduzioni, confortate dalle risultanze della perizia di cui al doc. 16, rimanevano prive di specifica contestazione da parte dell'attore: mai, nelle memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. il ha confutato che le porzioni Pt_1 immobiliari oggetto della domanda di usucapione fossero minimali e periferiche.
Opera quindi la relevatio ab onere probandi di cui all'art. 115 c.p.c.
Al riguardo, va ricordato che un determinato fatto giuridico – nel moderno processo civile – in tanto deve essere provato, in quanto sia specificamente contestato;
questa è precisamente la regola dettata dall'art. 115 c.p.c..
Se un'allegazione fattuale attorea sia specifica e precisa, infatti, e la contestazione del convenuto manchi o sia generica, l'attore è sollevato dall'onere di provare i fatti allegati ed ex adverso solo genericamente contestati (cfr., ex multis, Cass.
Sez. III n. 8376/2020).
Quanto appena detto consente di per sé solo di disattendere ogni domanda attorea, poiché l'eventuale “inadempimento” di (rappresentato, in ipotesi, CP_1 dal trasferimento di un immobile parzialmente potenzialmente altrui) non assurge comunque, per la sua consistenza, a causa legittimante il recesso della controparte.
Ed invero, laddove il contratto traslativo si fosse perfezionato (e si fosse verificato l'evento evizionale derivante dall'accoglimento, erga omnes, della domanda di usucapione), giammai il avrebbe potuto ottenere la risoluzione del Pt_1 contratto, in mancanza della rigorosa prova delle circostanze di cui all'art. 1480
c.c., richiamato espressamente dall'art. 1484 c.c..
Tale prova controfattuale (coincidente con l'assunto per cui l'acquirente non avrebbe acquistato, se avesse saputo che l'immobile era in parte altrui) non è
6 neppure stata offerta, dall'attore (che si è limitato a postularla), e ovviamente non
è stata raggiunta.
Anzi, sussistono elementi presuntivi di segno nettamente contrario, se è vero che le porzioni oggetto della domanda di usucapione costituiscono la frazione di
1/150 (un centocinquantesimo) del bene oggetto del preliminare, sono assolutamente marginali, e rappresentate da “strisce di terreno” a contorno di un vasto appezzamento che accoglie un importante opificio (vd. doc. 16 convenuto, di cui si riporta estratto planimetrico):
Ciò determina la impercorribilità (e comunque la illegittimità) del recesso da parte dell'attore, che, in mancanza della dimostrazione di cui sopra, avrebbe dovuto perfezionare l'acquisto, salvo esercitare l'eventuale actio quanti minoris (ex art. 1480 c.c.) in danno dell'alienante.
Che infatti la disciplina della evizione parziale sia “adattabile” alla fattispecie del contratto preliminare di compravendita è orientamento ormai consolidato della
Suprema Corte (a partire da Cass. Sez. II sent. n. 26367/2010).
In aggiunta a tutto quanto appena detto, può affermarsi anche come sia assolutamente verosimile che il ben sapesse della causa in corso, e che Pt_1 quindi non sia stata tale “scoperta” a indurlo a sottrarsi (illegittimamente) alla stipula.
7 E infatti, come sostenuto da : CP_1
- il Notaio rogante avrebbe dovuto essere scelto dal (art. 10 Pt_1 preliminare);
- il predetto Notaio (dott. sottoponeva alle parti, ivi compreso l'attore, la Per_1 ultima bozza del contratto definitivo;

- in tale bozza, è contenuta la previsione secondo cui l'acquirente si dichiarava edotto del giudizio pendente (vedi pag. 13 doc. 5 convenuta).
Orbene, alla luce di ciò, riesce difficile ipotizzare che la notizia della pendenza del giudizio di usucapione sia stata un “fulmine a ciel sereno” tale da indurre il a sottrarsi alla conclusione del definitivo. Pt_1
Rappresentano invece indizi significativi, in senso sfavorevole al medesimo attore:
- il fatto che eventuali bozze precedenti non siano state prodotte (al fine di dimostrare che la scoperta della pendenza della lite fosse emersa nella imminenza della stipula, come sostenuto dall'attore);
- il fatto che il abbia atteso quasi dieci anni per far valere i propri Pt_1 pretesi diritti derivanti dalla vicenda contrattuale de qua;
- il fatto che l'attore non abbia convincentemente smentito le allegazioni di controparte in ordine alla sua difficoltà economico-finanziarie (quale reale motivo del naufragio dell'affare), poi asseverate dal fallimento di società ad egli riconducibile.
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Per tutti i motivi sopra esposti, la domanda deve essere rigettata, con assorbimento (anche improprio) di ogni ulteriore questione.
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Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza dell'attore. Esse si liquidano in dispositivo secondo i parametri di cui al DM 55/2014, scaglione sino ad € 520.000,00 (art. 5 DM e 10 c.p.c.), fasi di studio, introduttiva e decisoria a valori prossimi ai minimi in ragione della semplicità delle questioni;
con esclusione della fase istruttoria, di fatto non celebratasi.

P.Q.M.

8 Il Tribunale di Ravenna, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, nella contumacia del convenuto, disattesa o assorbita ogni altra domanda o eccezione, così provvede:
- rigetta la domanda attorea;

- condanna l'attore alla rifusione delle spese di lite in favore della convenuta, che liquida in € 6.100,00 per compensi, oltre 15% per spese forfettarie, IVA e
CPA, se e come dovuti per legge.
Così deciso in Ravenna, il 20.5.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Adriana Forastiere
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