R.G. n. 2430/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Prato
Sezione Civile il giudice dott. Giulia Simoni pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2430/2022 promossa da:
, c.f. e , c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Andrea Natali ed C.F._2
elettivamente domiciliati in Prato, via G. Catani n. 28/A, presso lo studio del difensore;

ATTORI contro c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppina De Luca Controparte_1 P.IVA_1
ed elettivamente domiciliata in Campi Bisenzio, via Santo Stefano n. 41, presso lo studio del difensore;

CONVENUTA con l'intervento di
Geom. c.f. rappresentato e difeso dall'avv. CP_2 C.F._3
Cristina Arancio ed elettivamente domiciliato in Prato, viale della Repubblica n. 235, presso lo studio del difensore;

TERZO CHIAMATO
e di c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_3 P.IVA_2
Lamberto Galletti ed elettivamente domiciliata in Prato, Via del Serraglio n. 50, presso lo studio del difensore;

pagina 1 di 22

TERZA CHIAMATA
OGGETTO: mandato.
CONCLUSIONI
Parte attrice: come in atto di citazione [«Voglia il Tribunale di Prato, per i motivi di cui al presente atto accertato e dichiarato che la società in persona CP_1
dell'amministratore unico sig. ha omesso di effettuare le verifiche tecniche Controparte_4
relative all'immobile sito in Carmignano (PO), via Statale n. 254, di proprietà dei sigg.ri
e , come da contratto stipulato in data 03.10.2020, per Parte_1 Parte_2
l'effetto, dichiarato, pertanto, l'inadempimento contrattuale della società in CP_1
persona dell'amministratore unico sig. nei confronti del sig. Controparte_4 Parte_1
e della sig.ra con riferimento al contratto denominato incarico per
[...] Parte_2
vendita immobile civile abitazione sottoscritto in data 03.10.2020, per l'effetto, condannare, per i titoli e le causali di cui alla premessa, la società in persona CP_1
dell'amministratore unico sig. al risarcimento del danno patrimoniale Controparte_4
subito dagli attori quantificato in Euro 18.660,00, o nel diverso e anche minor importo che sarà ritenuto di giustizia, dovuto a titolo di rimborso delle spese sostenute dal sig. Parte_1
e dalla sig.ra per le seguenti causali: Euro 10.000,00 corrisposte ai
[...] Parte_2
sig.ri e a titolo di rimborso spese sostenute e risarcimento CP_5 Controparte_6
danni; Euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria versata dagli odierni attori al promittente venditore sig.ra ; Euro 3.660,00 versati a titolo di compenso alla Persona_1
società condannare altresì, per i titoli e le causali di cui alla premessa, la CP_1
società in persona dell'amministratore unico sig. al CP_1 Controparte_4
risarcimento di tutti gli ulteriori, anche non patrimoniali, danni subiti dai sigg.ri Parte_1
e determinati nel loro ammontare a seguito dell'espletanda
[...] Parte_2
istruttoria, anche in via equitativa. Con vittoria di spese e competenze professionali legali, comprensive di rimborso forfettario e accessori di legge»].
Parte convenuta: come in comparsa [«In via preliminare di rito, sospendere la presente procedura fissando un termine per la parte attrice per l'espletamento del tentativo obbligatorio di negoziazione assistita;
differire l'udienza già fissata per la comparizione delle parti al fine di consentire alla di potere chiamare in causa il Geom. CP_1 CP_2
nato a [...] il [...], (p.i. ), con studio in Montemurlo (PO
[...] P.IVA_3
59013) Via Battisti, 50, affinché sia rilevata indenne dalle davvero non credute responsabilità
pagina 2 di 22 che possano essergli ascritte, così come da qualunque condanna risarcitoria, assegnando termini per la chiamata in causa. Nel merito respingere le domande spiegate da parte attrice perché infondate in fatto e diritto. In ogni caso con vittoria di spese diritti ed onorari di causa. Con ogni riserva in via istruttoria nei termini di legge»].
Terzo chiamato geom. nel merito respingersi la domanda di manleva della CP_2 CP_1
di cui all'atto di chiamata in causa nonché tutte le domande spiegate dai sigg.ri
[...] Parte_1
e in quanto totalmente infondate, sia in fatto che in diritto, per i
[...] Parte_2
motivi esposti nei propri atti. Nella non creduta ipotesi di accoglimento della domanda di manleva proposta nei confronti del Geom. ritenere e dichiarare che la CP_2
compagnia assicurativa deve tenere indenne il Geom. Controparte_3 CP_2
da ogni esborso e, conseguentemente, condannare la , in
[...] Controparte_3
persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore del Geom. CP_2
i una somma pari a quella che dovesse essere condannato a pagare. In ogni caso con
[...]
vittoria di spese e competenze legali di causa. In via istruttoria Si insiste per l'ammissione delle prove richieste nelle memorie ex art. 183 comma 6 n. 2, 3 cpc, e non ammesse e, precisamente, prova per testi sui seguenti capitoli: (…).
Terza chiamata Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Prato, ogni Controparte_3
contraria istanza eccezione e deduzione disattese: in via principale, nel merito: rigettare integralmente le domande da qualunque parte proposte contro i Geom. e , per CP_2
l'effetto, ritenere assorbita la domanda di manleva formulata da quest'ultimo nei confronti della con ogni conseguenziale pronuncia in ordine alle spese di lite Controparte_3
da liquidarsi in favore della terza chiamata;
in via subordinata, nel Controparte_3
merito: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande svolte nei confronti del Geom. e di accertamento dell'operatività del contratto CP_2 assicurativo 2022/07/6278681 dichiarare l'obbligo di manleva ai sensi della polizza n.
2022/07/6278681 previa determinazione e ripartizione delle quote di responsabilità direttamente imputabili al Geom. in ragione del massimale, dedotta la CP_2
franchigia, e delle limitazioni di polizza applicabili;
con vittoria di spese e compensi oltre accessori di legge. Si reiterano le opposizione avverso le richieste istruttorie ex adverso formulate per le motivazioni già espresse in atti.
FATTO E DIRITTO
ed hanno convenuto in giudizio, con citazione, la società Parte_1 Parte_2
(di seguito, per brevità, solo « ) al fine di sentire accertare e dichiarare Controparte_1 CP_1
pagina 3 di 22 l'inadempimento contrattuale della medesima nei loro confronti, con riferimento al contratto denominato «incarico per la vendita dell'immobile civile abitazione» sottoscritto in data
3/10/2020 e, per l'effetto, condannarla al risarcimento del danno patrimoniale subito dagli attori e quantificato in € 18.660,00 ovvero nel diverso e minore importo che sarà ritenuto di giustizia dovuto a titolo di rimborso delle spese da questi sostenute, oltre ad ulteriori danni, anche di natura non patrimoniale, da determinarsi all'esito dell'espletanda istruttoria anche in via equitativa;
col favore delle spese di lite.
A fondamento della domanda, gli attori hanno allegato: che, in data 3/10/2020, hanno conferito incarico a per la vendita di un immobile ad uso civile abitazione, in CP_1
comproprietà tra i medesimi al 50%, sito in Carmignano (PO), via Statale n. 254, a fronte di un prezzo minimo di € 150.000,00, con validità fino al 30/06/2021; che, ai sensi del punto 7 dell'incarico de quo, la si impegnava a consegnare agli attori mandanti l'attestato di CP_1
prestazione energetica predisposto a sue spese e ad eseguire «le verifiche tecniche inerenti le porzioni immobiliari in oggetto che saranno espletate da un tecnico incaricato dalla Società.
A tal proposito, con la firma del presente mandato, il mandante autorizza la Società ad incaricare un tecnico di sua fiducia per reperire tutta la documentazione necessaria»; che, in data 19/11/2020, ha presentato agli attori la proposta irrevocabile di acquisto dei sig.ri CP_1
e al prezzo di € 150.000,00, che prevedeva il versamento di Controparte_6 CP_5 una caparra confirmatoria di € 5.000,00 e del saldo prezzo al momento del rogito del contratto definitivo, da stipulare entro il 31/05/2021; che detta proposta è stata accettata dai sig.ri e i quali, in data 10/02/2021, hanno versato alla società convenuta Parte_1 Pt_2
l'importo di € 3.660,00 pattuiti a titolo di compenso sia per l'intermediazione immobiliare sia per le verifiche tecniche della stessa svolte tramite un proprio tecnico di fiducia;
che, durante il sopralluogo effettuato in data 19/03/2021, la geom. incaricata dai Controparte_7
promittenti acquirenti di svolgere le predette verifiche tecniche sull'immobile di causa, ha sollevato perplessità circa la non corretta conformità urbanistica del bene, mettendosi all'uopo in contatto col geom. incaricato dalla società convenuta;
che, in data CP_2
26/05/2021, quest'ultimo ha formalmente comunicato agli attori la necessità di effettuare delle opere di adeguamento dell'immobile concernenti la «sostituzione del portoncino
d'ingresso con portoncino blindato con anta superiore apribile e la creazione di n. 2 mazzette nel vano cucina»; che, in pari data, in seguito alla formale comunicazione ricevuta dagli attori da parte dei promittenti acquirenti sig.ri e circa la loro disponibilità a CP_5 CP_6
prorogare il termine per la stipula del contratto definitivo per consentire la regolarizzazione pagina 4 di 22 tecnica dell'immobile, il legale degli attori ha inviato una comunicazione al geom. CP_2 con cui chiedeva specifiche circa le tempistiche necessarie per l'adeguamento dell'immobile e quest'ultimo, con email del 09/06/2021, ha illustrato agli attori gli adempimenti necessari, consistenti nella realizzazione di due fori di areazione e sostituzione del portoncino di ingresso, allegando successivamente il preventivo di spesa nel quale era specificata l'esclusione dell'eventuale «richiesta da parte dell'amministrazione della sanatoria al Genio
Civile per il rialzamento in gronda dell'edificio»; che legale Controparte_4
rappresentante di con email del 13/07/2021, si è offerto di farsi carico degli onorari CP_1
del geom. per la sanatoria presso il Comune di Carmignano, permanendo, tuttavia, CP_2
una situazione di incertezza in ordine alle pratiche da attivare per la risoluzione delle problematiche inerenti alla mancata regolarizzazione tecnico-urbanistica dell'edificio, oltre alla possibilità di ottenere la conformità dello stesso in sanatoria;
che il legale incaricato dagli attori, con lettera del 22/09/2021, ha notiziato dettagliatamente a le risultanze CP_1 dell'indagine effettuata dal tecnico di fiducia dei propri assistiti, il quale ha rilevato una serie di problematiche di entità tale per cui, qualora fossero state effettivamente conosciute dagli attori al momento della stipula contrattuale, questi non avrebbero mai accettato la proposta di acquisto dei sig.ri e tenuto conto che, in particolare, la rimessa pertinenziale CP_5 CP_6 dell'immobile avrebbe dovuto essere ripristinata come previsto dai titoli edilizi e che sarebbe divenuta una semplice tettoia aperta su più lati, oltre al fatto che la stanza indicata come camera nella planimetria allegata alla proposta di acquisto avrebbe dovuto essere qualificata come guardaroba in considerazione della superficie calpestabile;
che, con missiva del
4/10/2021, il legale dei sig.ri e ha domandato una cospicua riduzione del CP_5 CP_6 prezzo di acquisto dell'immobile ovvero, in alternativa, la restituzione del doppio della caparra versata ex art. 1385 c.c., il rimborso delle spese tecniche sostenute per € 3.224,78, degli oneri corrisposti all'agenzia immobiliare per € Controparte_8 CP_1
3.660,00, delle competenze legali di € 1.000,00, oltre al risarcimento dei danni subiti e, in conseguenza di ciò, gli attori hanno sottoscritto un atto di transazione con cui le parti hanno dichiarato l'avvenuta risoluzione del contratto «Proposta Irrevocabile di Acquisto»; che col predetto accordo transattivo gli attori hanno riconosciuto in favore dei sig.ri e CP_6 CP_5
€ 5.000,00 a titolo di restituzione della caparra confirmatoria;
€ 3.660,00 per gli onorari pagati dai proponenti l'acquisto a in relazione all'affare relativo all'immobile di cui al CP_1 contratto, € 3.224,78 a titolo di rimborso delle spese sostenute in relazione all'attività professionale svolta dal geom. € 1.000,00 a titolo di spese per le competenze Controparte_7
pagina 5 di 22 professionali dell'avv. Gino Consorti;
€ 2.115,22 a titolo di ristoro di tutti i danni patiti a causa dell'inadempimento contrattuale dei promittenti venditori per l'impossibilità di acquistare la proprietà dell'immobile; che, con missiva del 4/11/2021 rimasta inevasa, il legale degli attori ha poi chiesto alla società convenuta il pagamento di € 10.000,00 a titolo di ristoro delle somme versate ai promittenti acquirenti a titolo risarcitorio.
Contestualmente alla vicenda sopra illustrata, gli attori hanno poi addotto di aver sottoscritto, in data 17/02/2021, una proposta di acquisto avente ad oggetto un immobile sito nel comune di Montespertoli (FI), via Schifani n. 48, di proprietà di pattuendo un Persona_1 corrispettivo di € 210.000,00, di cui € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e i restanti €
205.000,00 da corrispondere all'atto del rogito notarile, da stipulare entro la data del
30/05/2021, provvedendo già a liberare della propria mobilia e dei propri effetti personali l'immobile di loro proprietà sito in Carmignano ed iscrivendo il figlio presso la Scuola CP_9
Materna Carcheri in Lastra a Signa (FI). Tuttavia, in seguito all'intervenuta risoluzione della proposta d'acquisto tra gli attori e i promittenti acquirenti e veniva dichiarata CP_5 CP_6 la risoluzione anche della proposta d'acquisto avente ad oggetto l'immobile di Montespertoli, con conseguente disagio della famiglia degli attori per aver dovuto rivoluzionare tutti i propri piani di vita.
Ciò premesso in fatto, in diritto gli attori hanno allegato l'inadempimento contrattuale della società la quale si era contrattualmente impegnata ad eseguire tutte le verifiche CP_1 tecniche necessarie al fine di consentire la vendita dell'immobile di proprietà
incaricando all'uopo un tecnico di propria fiducia, che mai ha effettuato Persona_2
tali verifiche, spingendo così gli attori con l'inganno alla firma della proposta d'acquisto e causando loro un pregiudizio patrimoniale corrispondente alle spese dagli stessi sostenute, per un totale di € 18.660,00, oltre che non patrimoniale per quanto sarà determinato dal giudicante all'esito dell'espletanda istruttoria, anche in via equitativa.
Si è costituita in giudizio chiedendo, in via preliminare, la sospensione della presente CP_1 procedura per l'espletamento del tentativo obbligatorio di negoziazione assistita e il differimento dell'udienza già fissata per la comparizione delle parti al fine di consentirle la chiamata in causa del geom. nel merito, il rigetto della domanda attorea CP_2
perché infondata in fatto ed in diritto.
La convenuta ha negato il proprio inadempimento contrattuale e ha eccepito di non aver mai garantito, in occasione della proposta del 19/11/2020, di aver già effettuato tutte le verifiche tecniche necessarie a stimare eventuali irregolarità urbanistiche dell'immobile promesso in pagina 6 di 22 vendita, come si evince dal disposto di cui al punto 4 della proposta d'acquisto de qua in cui si legge che «la “Parte Venditrice” garantisce che il fabbricato di cui la porzione immobiliare in oggetto fa parte è stata edificata con regolari autorizzazioni edilizie che saranno riportate nel contratto definitivo di compravendita precisando che, qualora nell'ambito delle verifiche tecniche relative alla porzione immobiliare in oggetto, possa eventualmente configurarsi difformità di natura catastale e/o urbanistica, gli adempimenti che ne scaturiscono saranno a totale cura e spese della "Parte Venditrice" da effettuarsi prima dell'atto definitivo di trasferimento, per garantire alla "Parte Proponente" la conformità urbanistica e catastale della porzione immobiliare in oggetto nonché la sua commerciabilità». Dunque, risulta che siano stati gli stessi attori – i quali avevano sempre sostenuto di aver acquistato l'immobile nel 2007 senza avere effettuato modifiche rilevanti e tali da compromettere la suddetta conformità - a dichiarare e garantire la conformità urbanistico-catastale del bene in oggetto nei confronti dei promittenti acquirenti, assumendo altresì l'onere di provvedere agli adempimenti necessari per sanare eventuali irregolarità prima del rogito, e che la scelta di accettare la proposta d'acquisto è stata frutto di una libera e consapevole iniziativa degli attori, i quali sapevano che l'immobile era gravemente viziato e avrebbero dovuto informare di ciò l'agenzia convenuta. ha poi contestato, in primis, la responsabilità del tecnico nella CP_1 CP_2 causazione del pregiudizio subito dagli attori a causa dell'asserito inadempimento, poiché questi aveva verificato tempestivamente le irregolarità dell'immobile di causa, indicando pure nel preventivo di spesa del 23/06/2021 l'eventuale necessità di una sanatoria al Genio Civile,
e, in secundis, la corresponsabilità degli attori nella suddetta vicenda in quanto gli stessi erano a conoscenza o, quanto meno, avrebbero dovuto essere a conoscenza mediante l'ordinaria diligenza, dei vizi dell'immobile, che avrebbero dovuto tempestivamente essere comunicati al mediatore immobiliare che non gode delle competenze tecniche necessarie per avvedersi autonomamente dei difetti riscontrati sul bene. Infatti, l'agente immobiliare è responsabile ex art. 1759 c.c. qualora, conoscendo o potendo conoscere con la normale diligenza l'esistenza di vizi tali da diminuire il valore della cosa venduta, non ne dia poi informazione al cliente, il quale a sua volta, ai sensi dell'art. 1749 c.c., deve agire con lealtà e buona fede nei confronti dell'agente, condividendo con il medesimo le informazioni necessarie all'esecuzione del contratto.
Infine, la convenuta ha contestato la fondatezza della pretesa risarcitoria degli attori, poiché, in primo luogo, non può essere addossata alcuna responsabilità all'agente per le spese e i pagina 7 di 22 danni che, a seguito di una intervenuta transazione stragiudiziale, gli attori hanno inteso risarcire al proponente acquirente e, in secondo luogo, non può essere addossata nessuna responsabilità al mediatore per il fatto che gli attori abbiano dovuto rinunciare all'acquisto dell'immobile di Montespertoli per assenza di liquidità, in quanto l'opportunità di acquistare un bene con i proventi di una compravendita non ancora conclusa rappresenta una scelta del tutto aleatoria. Del pari, la convenuta ha eccepito che non potranno trovare accoglimento le domande ex adverso avanzate di restituzione della provvigione già pagata al mediatore, il quale si è adoperato per la conclusione di un contratto valido ed efficace tra le parti, né di risarcimento dei danni non patrimoniali asseritamente subiti dagli attori perché sfornita di prova.
Differita l'udienza di prima comparizione ex art. 269 c.p.c. al fine di consentire la chiamata in causa del terzo a cura di parte convenuta, si è costituito in giudizio il geom. il CP_2
quale ha contestato integralmente la fondatezza della domanda attorea e della domanda di manleva avanzata nei suoi confronti di in quanto prive di fondamento sia in fatto che CP_1
in diritto.
In via preliminare, il terzo chiamato in causa ha dichiarato di essere assicurato per responsabilità civile verso terzi presso la con polizza n. Controparte_3
2022/07/6278681 con decorrenza dal 27/01/2023 al 27/01/2024, per cui ha richiesto, a sua volta, di essere autorizzato alla chiamata in causa della compagnia assicurativa de qua al fine di essere rilevato indenne per qualsiasi danni, onere, reclamo o semplice pretesa di o CP_1
dei sig.ri e ella denegata ipotesi di accoglimento delle relative domande. Parte_1 Pt_2
Nel merito, il geom. ha respinto ogni addebito in ordine ai fatti rappresentati dagli CP_2 attori e da dal momento che nessun incarico di eseguire verifiche sull'immobile CP_1
oggetto del contratto gli era mai stato affidato prima della sottoscrizione della proposta di acquisto datata 19/11/2020, avendogli demandato di condurre le verifiche de quibus CP_1
solo nel 2021. Al riguardo, il terzo chiamato ha allegato di aver svolto l'incarico ad esso demandato da con diligenza, eseguendo il primo sopralluogo sull'immobile di causa il CP_1
26/03/2021, durante il quale ha avuto modo di accertare le problematiche urbanistico-catastali insistenti sul bene e di individuare le migliori modalità di intervento al fine di eliminarle senza richiedere alcuna deroga per requisiti igienico sanitari - come si legge nella missiva sub doc. 3) - indicando poi successivamente, nel preventivo di spesa del 23/06/2021, l'eventuale necessità di una sanatoria al Genio Civile, facendo anche presente che non fosse possibile stimare con esattezza tutti i costi senza prima verificare i progetti da eseguire. Inoltre, in pagina 8 di 22 riferimento ai vizi effettivamente riscontrati sull'immobile, il geom. a rilevato come, CP_2 per quanto attiene alla rimessa pertinenziale dell'abitazione non conforme ai titoli edilizi, gli attori ne fossero già a conoscenza, avendo essi stessi realizzato l'abuso dopo l'acquisto dell'immobile nel 2007, così come per quanto attiene all'aumento di volume generato dalla maggiore altezza del fabbricato, che appare del tutto assente al momento della stipula della compravendita del 20/04/2007.
Dunque, il professionista ha contestato ogni sua eventuale responsabilità nella causazione della vicenda di danno, sostenendo di aver svolto diligentemente il proprio incarico, evidenziando che tutte le criticità sollevate dal tecnico degli attori erano già state rilevate dal medesimo e comunicate tempestivamente ai sig.ri e i quali, per loro Parte_1 Pt_2 spontanea decisione, hanno comunque deciso di risolvere la proposta d'acquisto.
Differita nuovamente l'udienza di prima comparizione ex art. 269 c.p.c. al fine di consentire la chiamata in causa della compagnia assicurativa a cura di si è costituita in CP_2
giudizio (di seguito: , la quale ha Controparte_3 Controparte_3
contestato integralmente la fondatezza della domanda attorea e della domanda di manleva avanzata nei suoi confronti, in quanto prive di fondamento sia in fatto che in diritto.
Innanzitutto, la compagnia assicurativa ha eccepito l'infondatezza della domanda spiegata nei suoi confronti dall'assicurato, il quale avrebbe mancato di provare l'operatività della polizza azionata, limitandosi ad allegarne la sussistenza e facendone perciò discendere il suo diritto alla manleva. Nello specifico, analizzati i termini contrattuali della Controparte_3
polizza stipulata dal geom. ha rilevato, in primo luogo, che l'assicurazione è stata CP_2 prestata con l'applicazione di una franchigia fissa di € 3.000,00 e che l'eventuale condanna di quest'ultima dovrà in ogni caso essere contenuta nei limiti del predetto massimale di polizza e, in secondo luogo, che in relazione all'ipotesi di responsabilità solidale, l'art.

7.5 delle condizioni generali stabilisce che «L'assicurazione vale anche per quanto l' sia Parte_3
tenuto a risarcire in virtù del vincolo di solidarietà con altri professionisti, non assicurati con il presente contratto, regolarmente iscritti all'albo professionale di appartenenza e soggetti all'obbligo di assicurazione. Questa deroga vale solo nel caso in cui la copertura assicurativa di tali professionisti non esista, sia insufficiente o non sia operante, per qualsiasi motivo, e fermo il diritto di regresso della Società nei confronti dei coobbligati di cui sopra responsabili. Salvo che non sia stata acquistata ed esplicitamente richiamata sulla scheda di polizza la Condizione Facoltativa E, l'assicurazione non opera invece per quanto
pagina 9 di 22 l' sia tenuto a risarcire in virtù del vincolo di solidarietà con soggetti diversi dai Parte_3
professionisti sopraindicati».
Inoltre, la compagnia assicurativa ha sottolineato che la società non riconosce le spese incontrate dall' per legali o tecnici che non siano stati da questa designati e non Parte_3
risponde di multe o ammende né delle spese di giustizia penale, riservandosi poi il diritto di sollevare ulteriori eccezioni di copertura al termine delle valutazioni in corso e delle nuove produzioni in giudizio.
Fermi i rilievi contrattuali sopra svolti, , nel merito, si è integralmente Controparte_3
riportata alle eccezioni e difese svolte in fatto ed in diritto dal suo assicurato CP_2
non avendo la medesima diretta contezza della vicenda per cui è causa, deducendo che nessuna responsabilità può essere addebita al geometra in quanto le domande CP_2
avanzate sia dagli attori che dai convenuti risultano sfornite di prova, sia in punto di an che di quantum debeatur.
All'esito dell'udienza ex art. 183 c.p.c., il G.I. ha rigettato tutte le istanze istruttorie formulate dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, ha rinviato il giudizio all'udienza del
27/01/2025 per la precisazione delle conclusioni, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127ter c.p.c.
Verificato il tempestivo deposito delle note sostitutive di udienza delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione alle medesime dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***

1. Le domande degli attori sono fondate e possono essere accolte per quanto di ragione.
I sig.ri ed da un lato, e dall'altro, in data Parte_1 Parte_2 CP_1
3/10/2020, conclusero un contratto (doc. 1 allegato alla citazione) intitolato «Incarico per vendita immobile civile abitazione» con cui i primi conferirono alla seconda l'incarico, con clausola di esclusiva, di trovare un potenziale acquirente dell'immobile di loro proprietà posto in Carmignano (PO), località Seano, via Statale n. 254 al prezzo minimo di € 150.000,00, con validità fino al 30/06/2021 e previsione del tacito rinnovo (artt. 1 e 10).
L'art. 4 dell'accordo prevede che la società ha diritto a una provvigione pari al 2% (del prezzo, oltre IVA) da versare solo nel caso in cui i mandanti accettino una proposta di acquisto, mentre nulla è dovuto se entro il periodo di validità contrattuale l'immobile non viene alienato.
pagina 10 di 22 È prevista all'art. 6 una penale del 3% del prezzo minimo concordato per la vendita, oltre
IVA, nell'ipotesi in cui i mandanti, nel periodo di validità dell'accordo, decidano di non vendere più l'immobile o lo vendano attraverso agli mediatori o direttamente.
Ai sensi dell'art. 7, si obbliga a consegnare ai mandanti l'attestato di prestazione CP_1
energetica predisposto a sue spese e a eseguire «le verifiche tecniche inerenti le porzioni immobiliari in oggetto che saranno espletate da un tecnico incaricato dalla Società. A tal proposito, con la firma del presente mandato, il mandante autorizza la Società ad incaricare un tecnico di sua fiducia per reperire tutta la documentazione necessaria».
Non è rilevante, al fine di dirimere la controversia, se il contratto debba essere qualificato come mediazione atipica unilaterale oppure come mandato senza rappresentanza (su cui cfr.
Cass.,10/01/2019, n. 482; Cass., Sez. Unite, 02/08/2017, n. 19161) perché in questa sede non
è in discussione il diritto alla provvigione (in relazione al quale verrebbe in rilievo, per l'attività di mediazione, l'iscrizione al ruolo di cui all'art. 2, legge n. 39/1989 o l'iscrizione all'apposita sezione del registro delle imprese ai sensi dell'art. 73, d.l.vo n. 59/2010), che è stata già pacificamente pagata dagli attori.
In data 19/11/2020 presentò agli attori la proposta irrevocabile di acquisto dei sig.ri CP_1
e (doc. 2 allegato alla citazione), al prezzo di € 150.000,00, Controparte_6 CP_5
che prevedeva il versamento di una caparra confirmatoria di € 5.000,00 e del saldo prezzo al momento del rogito del contratto definitivo, da stipulare entro il 31/05/2021, accettata dai sig.ri e Parte_1 Pt_2
All'art. 4 della proposta irrevocabile di acquisto si dichiara che l'immobile è stato edificato in base a regolari autorizzazioni edilizie e che, qualora durante le verifiche tecniche dovessero emergere difformità di natura urbanistica o catastale, i conseguenti adempimenti saranno a cura e a spese della parte venditrice e saranno eseguiti prima del contratto definitivo di trasferimento per garantire alla parte acquirente la conformità urbanistica e catastale del bene, nonché la sua commerciabilità, precisando che l'immobile non è dotato del certificato di agibilità o abitabilità.
Gli attori sostengono che, al momento della presentazione della proposta di acquisto, CP_1 assicurò loro la commerciabilità dell'immobile posto in vendita e la sua conformità urbanistica e catastale;
il fatto è stato contestato dalla convenuta, ma la prova testimoniale sul punto dalla stessa dedotta (capitolo 2 della memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c.) non è stato ammesso in quanto, come si vedrà, irrilevante ai fini della decisione.
pagina 11 di 22 Non è contestato che, a seguito di un sopralluogo eseguito il 19/03/2021, il geom. CP_7
tecnico incaricato dai possibili acquirenti, manifestò alcune perplessità sulla
[...] conformità urbanistica dell'immobile di proprietà degli attori e prese contatti con il geom. tecnico incaricato da Risale infatti al 26/05/2021 la email dello CP_2 CP_1
stesso tecnico, odierno chiamato, con cui egli comunicò al sig. la necessità di Parte_1
effettuare opere di adeguamento dell'immobile concernenti la «sostituzione del portoncino
d'ingresso con portoncino blindato con anta superiore apribile e la creazione di n. 2 mazzette nel vano cucina» (doc. 3 allegato alla citazione).
Da quel momento in poi seguirono interlocuzioni tra gli attori, anche per il tramite del proprio legale avv. Natali, i possibili acquirenti, il geom. e (doc.

4-12 allegati alla CP_2 CP_1
citazione), nel corso delle quali i proprietari dell'immobile cercavano di comprendere la tipologia e l'entità delle difformità esistenti e i costi da sostenere per eliminarle o per sanarle,
i sig.ri e manifestavano l'interesse a comprare il bene anche a costo di dover CP_6 CP_5 attendere, mentre la convenuta cercava di salvare l'affare, offrendosi di remunerare il geom.
n caso di sanatoria. CP_2
In mancanza di risposte chiare ed esaurienti da parte di e del tecnico da essa CP_1
incaricato, gli attori consultarono un proprio tecnico il quale rilevò molteplici difformità dell'immobile sotto il profilo urbanistico, catastale e igienico-sanitario, in relazione alla rimessa pertinenziale dell'abitazione, all'aumento di volume generato dal rialzamento delle falde di copertura, all'impianto di depurazione a servizio dell'abitazione privo dell'autorizzazione agli scarichi, all'insufficiente rapporto aero-illuminante del locale cucina, alla posizione del tramezzo posto al piano primo, interposto tra il disimpegno e la camerina, e all'insufficiente superficie calpestabile di quest'ultima, compatibile solo con un locale guardaroba.
I sig.ri e ritenendo di non essere in grado di potersi vincolare a una Parte_1 Pt_2
nuova proposta di acquisto, tenuto conto dei non preventivabili costi e tempi degli interventi di sanatoria, con raccomandata del 22/09/2021 comunicarono al sig. il recesso dalle CP_6
trattative (doc. 13 allegato alla citazione).

2. Gli attori hanno allegato l'inadempimento di al contratto concluso il 3/10/2020 per CP_1
avere la società omesso di eseguire le necessarie verifiche sulla conformità catastale e urbanistica dell'immobile oggetto dell'incarico di vendita prima di presentare loro la proposta di acquisto dei sig.ri e CP_6 CP_5
pagina 12 di 22 La convenuta ha replicato che furono gli attori, i quali avevano sempre sostenuto di avere acquistato l'immobile nel 2007 senza avere effettuato modifiche rilevanti e tali da compromettere la suddetta conformità, a dichiarare e a garantire, accettando la proposta d'acquisto, la conformità urbanistica e catastale del bene, assumendo altresì l'onere di provvedere agli adempimenti necessari per sanare eventuali irregolarità prima del rogito definitivo.
Ha inoltre sostenuto che non aveva assunto alcun obbligo di espletare i controlli sulla CP_1 regolarità del bene prima di presentare una proposta di acquisto ai proprietari dell'immobile, ben potendo queste verifiche essere eseguite anche in un momento successivo, in tempo utile per il rogito del contratto di compravendita definitivo;
corollario di questa prospettazione è che furono gli attori a decidere autonomamente di recedere dalle trattative e di non vendere l'immobile ai proponenti l'acquisto, sebbene questi si fossero dichiarati disponibili ad aspettare per consentire le varie sanatorie.
Nessuna delle suesposte prospettazioni è condivisibile.

2.1. In primo luogo, il fatto che i sig.ri e nell'accettare la proposta di Parte_1 Pt_2
acquisto dei sig.ri e avessero dichiarato la conformità urbanistica CP_6 CP_5 dell'immobile e in ogni caso si fossero obbligati a eliminare eventuali difformità entro il termine per la stipula del contratto di compravendita costituisce proprio la conseguenza dell'inadempimento di che, pacificamente, non effettuò le verifiche alle quali si era CP_1 obbligata nei confronti degli attori con l'incarico di vendita. In particolare, considerata l'ampiezza della locuzione usata all'art. 7 del contratto inter partes, in cui la società convenuta si fa carico, oltre che dell'attestato di prestazione energetica, delle «verifiche tecniche» relative all'immobile attraverso un tecnico dalla stessa incaricato, deve ritenersi che avesse assunto una specifica obbligazione di verificare, nell'interesse dei mandanti, CP_1
tutti i profili potenzialmente incidenti sulla piena commerciabilità dell'immobile.

2.2. In secondo luogo, sebbene il contratto non indichi un termine entro il quale la mandataria avrebbe dovuto effettuare tali verifiche, in base a un'interpretazione secondo buona fede (art. 1366 c.c.) e in favore dei contraenti che non hanno predisposto la clausole, redatte su carta intestata a riferibile a (art. 1370 c.c.), si deve ritenere che Controparte_8 CP_1
ciò dovesse avvenire prima della presentazione agli attori delle offerte o proposte di acquisto di terzi: anzitutto, l'incarico prevede che il diritto del mediatore alla provvigione sorga con l'accettazione, da parte dei mandanti, di una proposta di acquisto a un prezzo non inferiore a quello minimo stabilito di € 150.000,00, sicché è coerente, in una prospettiva sinallagmatica,
pagina 13 di 22 che in quel momento avesse già eseguito le obbligazioni a suo carico;
in ogni caso, CP_1 considerati gli obblighi che derivano dall'accettazione di una proposta irrevocabile - quand'anche non si configuri un contratto preliminare, quantomeno in termini di responsabilità precontrattuale -, la clausola di cui all'art. 7 sopra citato, per essere funzionale all'interesse dei mandanti, non può che imporre alla mandataria di effettuare le verifiche tecniche sull'immobile prima che essi assumano obbligazioni nei confronti dei terzi, così da consentire loro di adempiere e di avere una previsione degli esborsi da sostenere per eventuali regolarizzazioni.

2.3. Per le suesposte ragioni, come accennato, è irrilevante che avesse o meno CP_1
comunicato agli attori, in occasione della consegna della proposta di acquisto dei sig.ri e che l'immobile era conforme e commerciabile: in considerazione delle CP_6 CP_5 obbligazioni assunte con l'incarico di vendita, un eventuale silenzio non avrebbe potuto che essere interpretato come «nulla osta» all'accettazione perché, se vi fossero state (come in effetti vi erano) difformità, la mandataria avrebbe dovuto segnalarle tempestivamente ai mandanti, in ossequio alla regola della buona fede esecutiva di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c..

2.4. La convenuta ha allegato che i sig.ri e erano a conoscenza delle Parte_1 Pt_2 difformità dell'immobile di loro proprietà per averle essi stessi realizzate, ma il fatto, specificamente contestato dagli attori, non è stato provato dalla convenuta, la quale neppure ha dedotto mezzi di prova sul punto. In ogni caso, non verrebbe meno l'obbligo di di CP_1
effettuare a proprio carico tutti i necessari controlli e di comunicarne ai mandanti le risultanze prima di presentare loro una proposta di acquisto: la società convenuta, infatti, svolge professionalmente l'attività di intermediazione immobiliare e si presume che abbia le competenze tecniche, che i mandanti potrebbero non avere, non solo per accertare l'esistenza di determinate difformità (in ipotesi già note ai clienti), ma soprattutto per stabilire se queste siano ostative alla compravendita e se possano essere eliminate.

2.5. La convenuta ha richiamato l'art. 1759 c.c. ed evidenziato che il mediatore è responsabile unicamente nei confronti dell'acquirente dell'immobile e non nei confronti dei proprietari venditori, che sapevano o avrebbe dovuto sapere, in base all'ordinaria diligenza, in che condizioni si trovasse l'immobile posto in vendita.
La richiamata disposizione è stata interpretata dalla consolidata giurisprudenza di legittimità nel senso che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico- giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento,
pagina 14 di 22 mediante le cosiddette visure catastali e ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle (cfr. da ultimo: Cass., 34503 del 11/12/2023).
Nel caso di specie, a prescindere dall'interpretazione che si intenda dare al citato art. 1759
c.c., viene in rilevo la deroga contemplata dalla S.C., avendo ricevuto dai sig.ri CP_1
e uno specifico incarico avente ad oggetto le verifiche tecniche Parte_1 Pt_2 sull'immobile.

3. Poiché gli attori hanno provato la fonte del proprio diritto e hanno allegato l'inadempimento contrattuale della convenuta, sarebbe stato onere di debitrice della CP_1
prestazione, dimostrare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, o la sopravvenuta impossibilità di adempiere per causa non imputabile, ai sensi dell'art. 1218 c.c. (Cass., Sez. Unite, n. 13533 del 30/10/2001).
Tuttavia, non solo la convenuta non ha provato di avere eseguito le verifiche tecniche alle quali si era obbligata nei tempi sopra indicati, ma è stato accertato in giudizio che il geom. venne incaricato da solo nel marzo 2021, dopo l'accettazione della proposta CP_2 CP_1
di acquisto e a ridosso del termine per il rogito di compravendita, fatto incompatibile con l'esatto adempimento e pacifico nel presente processo: infatti, tale circostanza, allegata dal terzo chiamato nella comparsa di costituzione e risposta, non è stata specificamente e tempestivamente contestata dalla convenuta all'udienza ex art. 183 c.p.c. e neppure entro la scadenza del primo termine dell'appendice di trattazione scritta, con la conseguenza che, ai sensi dell'art. 115 c.p.c., deve ritenersi non bisognevole di prova. Per tale ragione non è stata ammessa la prova per testi richiesta dalla convenuta sul capitolo 1 della memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c..

4. Si deve ora accertare se, dall'inadempimento di siano derivati i danni allegati dagli CP_1
attori.
Al riguardo non è accoglibile la tesi della convenuta secondo cui questi ultimi, rinunciando a firmare una nuova proposta di acquisto a seguito della scoperta delle difformità dell'immobile, abbiano dato causa o abbiano concorso a causare i pregiudizi patrimoniali e non patrimoniali lamentati: se è vero che i proponenti l'acquisto erano disposti ad attendere le pagina 15 di 22 sanatorie, posticipando la data del rogito di compravendita, è altrettanto vero che essi pretendevano una cospicua riduzione del prezzo di acquisto, oltre ovviamente alla regolarizzazione del bene;
sono quindi immuni da colpa gli attori che, non avendo a disposizione una previsione sui tempi e soprattutto sulle spese da sostenere per le sanatorie, non hanno voluto assumere ulteriori obbligazioni che avrebbero potuto non riuscire ad adempiere.
Sul punto mette conto ulteriormente rilevare che, già dalla corrispondenza intercorsa tra gli attori e il geom. nel mese di giugno 2021, era emersa la necessità di sostenere delle CP_2 spese per rendere l'immobile commerciabile (doc.

7-9 allegata alla citazione): con email del
9/06/2021 il tecnico aveva illustrato agli attori gli adempimenti necessari (realizzazione di due fori di areazione e sostituzione del portoncino di ingresso) per ottenere dalla una Pt_4
deroga ai requisiti igienico-sanitari quanto al locale cucina, funzionale alla successiva sanatoria presso il Comune di Carmignano;
con email del 23/06/202, lo stesso geometra aveva inviato agli attori un preventivo delle proprie competenze professionali per la sanatoria
(€ 2.000,00, oltre accessori); con successiva email del 25/06/2021 il geom. aveva CP_2
fatto presente che, se non vi fosse stato il deposito del progetto al Genio Civile in relazione alle differenze dell'altezza in gronda del fabbricato, sarebbe stata necessaria un'ulteriore pratica di sanatoria con pagamento di una sanzione che non era in grado di quantificare.
legale rappresentante di con email del 13/07/2021 (doc. 10 Controparte_4 CP_1
allegato alla citazione), si era offerto di farsi carico degli onorari del geom. per la CP_2
sanatoria presso il Comune di Carmignano, ma permaneva l'incertezza in relazione alla possibile sanatoria al Genio Civile.
Inoltre con missiva del 3/09/2021, l'avv. Natali, per conto dei sig.ri e Parte_1 Pt_2
aveva chiesto a e al geom. di chiarire se fossero necessarie opere di CP_1 CP_2
adeguamento per il rispetto della normativa igienico-sanitaria al fine di ottenere il parere positivo della con l'indicazione dei costi approssimativi, e se oggetto della sanatoria Pt_4
edilizia potesse essere anche la rimessa pertinenziale o se fosse necessario demolirne le pareti perimetrali con rispristino dello stato dei luoghi a tettoia;
in mancanza di riscontro, con lettera del 22/09/2021, l'avv. Natali, all'esito delle verifiche effettuate dal tecnico incaricato dagli attori, aveva elencato tutte le problematiche emerse, anche aggiuntive rispetto a quelle genericamente prospettate dal geom. potenzialmente ostative al conseguimento CP_2 dell'accertamento di conformità in sanatoria. La convenuta non ha contestato né in via stragiudiziale né in questo processo l'esistenza delle questioni tecniche sollevate dagli attori,
pagina 16 di 22 ma si è limitata ad eccepire che si tratta di difformità conseguenti a modifiche apportate all'immobile dai proprietari dopo il loro acquisto nell'anno 2004, circostanza come già detto indimostrata.
È quindi provato il nesso di causalità tra l'inadempimento contrattuale di e l'evento CP_1 lesivo, quest'ultimo costituito dall'avere gli attori accettato una proposta irrevocabile di acquisto che non avrebbero firmato se fossero stati preventivamente informati delle difformità sopra descritte e dalla quale si sono sciolti – non già arbitrariamente, ma – per evitare danni ulteriori.

5. Quanto alle conseguenze pregiudizievoli dell'evento così descritto, con specifico riguardo agli esborsi sostenuti in forza della transazione conclusa con sig.ri e in data CP_6 CP_5
22/10/2021 (doc. 15 allegato alla citazione), la convenuta non ha contestato la responsabilità contrattuale degli attori nei confronti dei proponenti l'acquisto, ma ha eccepito che l'eventuale risarcimento dovrebbe essere limitato all'importo di € 5.000,00, corrispondente alla caparra incamerata dagli attori con la sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, da restituire ai proponenti l'acquisto, in quanto le altre voci di danno dipendono da una libera scelta dei sig.ri e di cui non potrebbe essere chiamata a Parte_1 Pt_2
rispondere CP_1

5.1. Con l'accordo transattivo sopra richiamato gli attori hanno riconosciuto in favore dei sig.ri e € 5.000,00 a titolo di restituzione della caparra confirmatoria;
€ CP_6 CP_5
3.660,00 per gli onorari pagati dai proponenti l'acquisto a in relazione all'affare CP_1 relativo all'immobile posto in Carmignano, via Statale n. 254; € 3.224,78 a titolo di rimborso delle spese sostenute in relazione all'attività professionale svolta dal geom. € Controparte_7
1.000,00 a titolo di spese per le competenze professionali dell'avv. Gino Consorti;
€ 2.115,22
a titolo di ristoro di tutti i danni patiti a causa dell'inadempimento contrattuale dei promittenti venditori, per l'impossibilità di acquistare la proprietà dell'immobile.
I pagamenti eseguiti in forza della transazione sono stati provati documentalmente con la produzione di un assegno circolare di € 14.000,00 intestato a e di un assegno Controparte_6 bancario di e 1.000,00 intestato all'avv. Consorti, che fanno presumere l'effettivo esborso
(doc. 32 allegato alla seconda memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c.).
Non essendovi, come detto, contestazione sul fatto che i sig.ri e siano Parte_1 Pt_2
stati inadempienti nei confronti di e per avere violato le obbligazioni assunte CP_6 CP_5
con l'accettazione della proposta irrevocabile, non è fondata la tesi della convenuta secondo cui, in sostanza, gli attori dovrebbero subire le conseguenze di avere spontaneamente pagina 17 di 22 corrisposto somme superiori a quelle eventualmente dovute. In primo luogo, dalle premesse dell'accordo transattivo, si evince che i sig.ri e pretendevano, oltre a tutte le CP_6 CP_5
altre voci di danno, anche la restituzione del doppio della caparra versata, come previsto dall'art. 1385 c.c., mentre hanno poi acconsentito a vedersi restituire solo l'importo di €
5.000,00 versato. In secondo luogo, le spese di cui hanno ottenuto il rimborso dagli odierni attori, tutte documentate (doc. 33-35 allegati alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c. degli attori), costituiscono conseguenza diretta e immediata dell'inadempimento dei promittenti venditori o quantomeno della loro responsabilità precontrattuale (a seconda della qualificazione giuridica che si voglia dare alla proposta irrevocabile accettata il 19/11/2020), perché sostenute in vista dell'acquisto dell'immobile o comunque per risolvere la controversia insorta con i sig.ri e non è contestato l'intervento del geom. Parte_1 Pt_2 CP_7
che si occupò di effettuare le verifiche necessarie in vista della futura compravendita;

[...]
non è contestato che i sig.ri e essendosi avvalsi dell'intermediazione di CP_6 CP_5
corrisposero a quest'ultima la provvigione;
è documentato anche l'intervento CP_1 dell'avv. Gino Consorti in favore degli stessi che inviò all'avv. Natali una CP_10
raccomandata in data 4/10/2021 (doc. 14 allegato alla citazione) e condusse le trattative che portarono alla stipula della transazione. L'unico danno oggetto dell'accordo transattivo che non è provato corrisponde all'importo di € 2.115,22, ma il riconoscimento di tale voce rientra pur sempre nella logica delle reciproche concessioni che sono l'essenza della transazione, tanto più se si considera che, per converso, i sig.ri e avevano rinunciato al CP_6 CP_5
doppio della caparra.
Per le suesposte ragioni, le spese sostenute dagli attori per adempiere alla transazione costituiscono conseguenza diretta e immediata dell'inadempimento della società convenuta, ai sensi dell'art. 1223 c.c., secondo un criterio di regolarità causale.
È allora accertato il credito risarcitorio degli attori nella misura di € 15.000,00, oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi compensativi al tasso legale, questi ultimi calcolati dalla data di emissione degli assegni consegnati in pagamento dagli attori ai sig.ri e CP_6
(22/10/2021) sull'importo via via rivalutato anno per anno fino alla pubblicazione CP_5
della presente sentenza, trattandosi di debito di valore.
5.2. È provato anche il collegamento causale tra l'inadempimento di e il danno CP_1
patrimoniale conseguente alla perdita della caparra confirmatoria di € 5.000,00 corrisposta dagli attori a a seguito della sottoscrizione di una proposta di acquisto in data Persona_1
17/02/2021, avente ad oggetto un immobile sito nel Comune di Montespertoli (FI), via pagina 18 di 22 Schifani n. 48, al prezzo complessivo di € 210.000,00, di cui i restanti € 205.000,00 sarebbero stati versati contestualmente al rogito notarile da stipulare entro il 30/05/2021 (doc. 17 allegato alla citazione).
Anche in questo caso la convenuta invoca il principio di autoresponsabilità, rilevando come gli attori abbiano liberamente assunto il rischio di impegnarsi in vista dell'acquisto di un nuovo immobile prima di avere venduto l'abitazione di loro proprietà.
Neppure questo assunto può essere condiviso.
La condotta dei sig.ri e non è stata affatto imprudente o irrazionale Parte_1 Pt_2
perché essi hanno firmato la proposta di acquisto dopo avere ricevuto e accettato la proposta per il proprio immobile da parte dei sig.ri e indicando la medesima data per la CP_6 CP_5
stipula del contratto di compravendita;
inoltre, come già evidenziato, gli attori avevano prestato un legittimo affidamento sul fatto che avesse già effettuato tutte le verifiche CP_1
necessarie e che pertanto l'immobile di loro proprietà fosse commerciabile senza necessità di adempimenti o sanatorie, cosicché, al momento dell'impegno assunto con la sig.ra Per_1
era ragionevole prevedere che la vendita della loro casa sarebbe andata a buon fine nei tempi stabiliti, così da disporre delle provvista per comprare un immobile a un prezzo maggiore.
La copia dell'assegno bancario di € 5.000,00 allegata alla proposta irrevocabile di acquisto del 19/02/2021 fa presumere l'effettivo esborso sostenuto dai sig.ri e che Parte_1 Pt_2
dà luogo a un danno risarcibile. In questo caso, non sono dovuti la rivalutazione monetaria e gli interessi compensativi perché non è dimostrato il momento in cui l'assegno è stato incassato.

5.3. Costituisce un danno emergente conseguente all'inadempimento di anche CP_1
l'importo di € 3.660,00, pagato alla stessa società a titolo di provvigione (doc. 36 allegato alla memoria di cui all'art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c. degli attori), perché, come si è visto, si presume che i sig.ri e non avrebbero accettato la proposta di acquisto di Parte_1 Pt_2
se fossero stati informati della non conformità urbanistica e catastale CP_10 dell'immobile di loro proprietà; poiché l'art. 4 del contratto recante l'incarico di vendita prevede che il diritto della mandataria alla provvigione sorga con l'accettazione di una proposta di acquisto e l'art. 8 dispone che, in mancanza, nulla è dovuto a neppure a CP_1
titolo di rimborso o per spese accessorie, si inferisce che, se gli attori non avessero firmato per accettazione la proposta pervenuta tramite la convenuta, non avrebbero neppure sostenuto l'esborso per i compensi della mandataria.
pagina 19 di 22 Non essendo contestato che il pagamento è avvenuto il giorno 10/02/2021, trattandosi di credito di valore, sono dovuti la rivalutazione monetaria e gli interessi compensativi al tasso legale, questi ultimi decorrenti da tale data sulla somma rivalutata anno per anno fino alla pubblicazione della presente sentenza.

5.4. Non è provato, invece, il lamentato danno non patrimoniale conseguente alla necessità, per gli attori, di iscrivere il figlio a una scuola dell'infanzia più vicina all'abitazione di CP_9
Seano, dopo averlo iscritto a una scuola dell'infanzia a Ginestra Fiorentina (Lastra a Signa), prossima all'immobile che avrebbero dovuto acquistare, e di effettuare due traslochi (uno per svuotare la casa promessa in vendita e l'altro per riportarvi successivamente la mobilia).
In primo luogo i fatti allegati non sono provati:

considerato che

a settembre 2021 erano ancora in corso gli scambi di corrispondenza con ed era stato prorogato alla fine di CP_1
ottobre il termine per il rogito di compravendita con i sig.ri e si presume che, CP_6 CP_5
ove anche gli attori avessero iscritto il figlio alla scuola di Ginestra, il piccolo non l'abbia mai iniziata in quel luogo, talché si tratterebbe di una mera complicazione burocratica, senza alcuno sradicamento dello stesso dalla classe in cui fosse stato inserito;
non sono poi dimostrati i due traslochi.
In ogni caso non vi è prova di un disagio psicologico patito dagli attori e dal loro figlio (in relazione al quale, peraltro, i primi sarebbero privi di legittimazione attiva, non avendo allegato di agire anche quali legali rappresentanti del minore), incidente sul diritto alla salute costituzionalmente garantito, posto che non sono risarcibili i meri disagi o fastidi (in questo senso si è espressa, con orientamento consolidato, la giurisprudenza di legittimità, secondo cui il danno non patrimoniale derivante dalla lesione dei diritti inviolabili della persona è risarcibile a condizione che l'interesse leso abbia rilevanza costituzionale, che la lesione dell'interesse sia grave, nel senso che l'offesa superi la soglia minima di tollerabilità imposta dai doveri di solidarietà sociale, che il danno non sia futile e, cioè, non consista in meri disagi o fastidi, e che, infine, vi sia specifica allegazione del pregiudizio, non potendo assumersi la sussistenza del danno in re ipsa: cfr. ex plurimis: Cass., n. 33276 del 29/11/2023).

6. Passando ad esaminare l'azione proposta dalla convenuta nei confronti del terzo chiamato, deve rilevarsi l'infondatezza della domanda di garanzia impropria.
È stato accertato che i danni patiti dagli attori si sono verificati perché non ha curato CP_1
le verifiche tecniche alle quali si era obbligata prima che i clienti accettassero la proposta irrevocabile di in data 19/11/2020, e che il geom. è stato incaricato CP_10 CP_2
solo nel marzo 2021.
pagina 20 di 22 Lo sviluppo temporale degli eventi esclude in radice la responsabilità del geometra nei confronti della società convenuta. Quest'ultima, peraltro, ha difeso l'operato del proprio tecnico rimarcando che, «pur in assenza delle necessarie informazioni che la parte venditrice avrebbe dovuto indicare, ha verificato tempestivamente alcune irregolarità e si adoperato anche per risolvere, come risulta dalla comunicazione del 09.06.2021 (doc.7 citazione). Lo stesso tecnico, poi, aveva anche correttamente indicato nel preventivo di spesa del
23.06.2021 (doc.8 citazione) l'eventuale necessità di una sanatoria al Genio Civile, replicando correttamente alle insistenze del Sig. (doc.9 citazione), che non era Parte_1
possibile stimare con esattezza tutti costi senza prima verificare i progetti al Genio Civile»; in effetti, non ha neppure allegato in cosa sarebbe consistito l'inadempimento del terzo CP_1
chiamato, essendosi limitata ad affermare apoditticamente che, se mai fosse accertato un inadempimento, questo dovrebbe essere addebitato al geom. CP_2
La domanda di manleva dev'essere allora rigettata.

7. Resta infine assorbita la domanda di garanzia formulata dal terzo chiamato nei confronti del proprio assicuratore Controparte_3

8. Le spese processuali, in base alla soccombenza, sono poste a carico di che dovrà CP_1
rifonderle alle altre parti: sia agli attori e al geom. in quanto vittoriosi, sia alla CP_2
Compagnia, il cui intervento è stato causato dall'infondata domanda nei confronti del professionista, posto che l'azione di garanzia da quest'ultimo proposta non appare manifestamente infondata o arbitraria (Cass., n. 10364 del 18/04/2023), non avendo
[...]
contestato la copertura assicurativa. CP_3
I compensi professionali sono liquidati secondo i parametri di cui alla tabella n. 2 allegata al d.m. n. 55/2014 e succ.ve mod.ni, in base al valore della controversia (scaglione da € 5.200,01
a € 26.000,00) e alla sua complessità, nella misura media per le fasi di studio, introduttiva e decisionale e ridotti del 50% per la fase istruttoria, limitata al deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c..
Esclusivamente in favore degli attori che vi hanno partecipato, devono essere liquidati anche i compensi professionali per le fasi di attivazione e di negoziazione della procedura di cui all'art. 3, decreto-legge n. 132/2014, conv. con mod.ni dalla legge n. 162/2014, ridotti del
50% in quanto il caso era stato già approfonditamente studiato e impostato con l'introduzione del giudizio pendente e si è tenuto un unico incontro tra le parti (cfr. verbale di mancato accordo prodotti da parte attrice in data 7/06/2023).


P. Q. M.


pagina 21 di 22 il Tribunale di Prato, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, eccezione e deduzione, così provvede:
1) accerta e dichiara l'inadempimento di al contratto intitolato «Incarico Controparte_1
per vendita immobile civile abitazione» stipulato con ed Parte_1 [...]
n data 3/10/2020; Pt_2
2) in parziale accoglimento della domanda, condanna al risarcimento del Controparte_1
danno in favore di ed che liquida in € 18.660,00, Parte_1 Parte_2
oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi compensativi al tasso legale (art. 1284, comma 1, c.c.), questi ultimi calcolati sull'importo di € 10.000,00 rivalutato anno per anno dal 22/10/2021 fino alla pubblicazione della presenza sentenza e sull'importo di € 3.660,00 rivalutato anno per anno dal 10/02/2021 fino alla pubblicazione della presenza, oltre agli interessi legali successivi;

3) rigetta la domanda proposta da nei confronti del geom. Controparte_1 CP_2
4) dichiara assorbita la domanda proposta dal geom. nei confronti di CP_2
Controparte_3
5) condanna la convenuta alla rifusione delle spese processuali in favore degli attori che liquida per la negoziazione assistita in € 662,00 per compensi professionali e per il giudizio in € 264,00 per esborsi ed € 4.237,00 per compensi professionali, in entrambi i casi oltre al rimborso forfetario delle spese generali pari al 15% dei compensi, CPA e
IVA come per legge;

6) condanna la convenuta alla rifusione delle spese processuali in favore del geom. che liquida in € 4.237,00 per compensi professionali, oltre al rimborso CP_2
forfetario delle spese generali pari al 15% dei predetti compensi, CPA e IVA come per legge;

7) condanna la convenuta alla rifusione delle spese processuali in favore di
[...] che liquida in € 4.237,00 per compensi professionali, oltre al Controparte_3
rimborso forfetario delle spese generali pari al 15% dei predetti compensi, CPA e IVA come per legge.
Dispone che, in caso di diffusione, ai sensi dell'art. 52, commi 2 e 3, d.l.vo n. 196/2003, siano omessi le generalità e gli altri dati identificativi degli interessati.
Prato, 30/04/2025
Il giudice dott. Giulia Simoni
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