N. 10264/2021 R.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
Il Tribunale di Napoli, XII sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice onorario Dott.ssa Annalisa Speranza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 10264 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021
avente ad oggetto: mediazione immobiliare
TRA
con sede in alla via Parroco Parte_1 Pt_1
Roberto Canale n.4 e sede operativa in alla via le Botteghe n.36 (C.F. Pt_1
, in persona del legale rapp.te p.t. , elett.te P.IVA_1 Parte_2 dom.ta in alla via P.R. Canale n.7, presso lo studio degli avv.ti Vincenzo Pt_1
Iovino ( Maria Rosaria Apicella (C.F. CodiceFiscale_1 C.F._2 che la rappresentano e la difendono in virtù di procura allegata all'atto ci citazione;
PEC: Email_1
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ATTRICE
E

, (C.F. – res.te in Napoli alla _1 CodiceFiscale_3
Via S.Maria a Cubito n.596, , (C.F. NT [...]
res.te in Napoli –Via Luigi Caldieri n.97- entrambi elett.te C.F._4 dom.ti in Napoli alla Via G.A.Campano n.23 presso lo studio dell'Avv.
Massimo Marasca (C.F. ) dal quale sono rapp.ti e CodiceFiscale_5 difesi in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione;
PEC
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CONVENUTI
E
(c.f. , residente in [...] C.F._6
Maria Cristina di Savoia n. 5, elettivamente domiciliato in Napoli, alla Via
Riviera di Chiaia n. 276, presso lo studio dell'avv. Vincenzo Pansini (c.f.
), dal quale è rapp.to e difeso in virtù di procura in C.F._7 calce all'atto di costituzione;
PEC:
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CONVENUTO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da conclusioni rassegnate in data 21.10.2024
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente, deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo” e, dunque, ai sensi del combinato disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., immediatamente applicabili ai giudizi pendenti al momento dell'entrata in vigore della legge n. 69/2009, e pertanto essa viene redatta indicando succintamente le ragioni di fatto e di diritto della decisione, considerando integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo, sia la comparsa di costituzione del convenuto, sia gli altri scritti difensivi delle parti ed i verbali delle udienze in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa.
La domanda proposta dalla è infondata Parte_1
e, pertanto, va rigettata per i motivi di seguito indicati.
- 2 - Preliminarmente, va dichiarato il difetto di legittimazione passiva di CP
.
[...]
Al riguardo, infatti, si evidenzia che l'art. 8 dell'incarico di mediazione immobiliare del 29.10.2018, allegato al fascicolo di parte attrice e non contestato, prevede il pagamento all'agente immobiliare, nei casi di vendite dopo la scadenza dell'incarico, di una penale pari alla provvigione pattuita, da parte dei soli venditori, e non anche da pare dei futuri acquirenti.
Deriva da tanto che, essendo il acquirente dell'immobile in CP
questione e non promittente venditore, va dichiarata la sua estraneità alle pretese della società attrice.
Tanto premesso, dall'esame della documentazione prodotta in giudizio e dalla lettura degli atti in corso di causa, risultano fatti non contestati e,
[... quindi, provati, le circostanze secondo cui in data 29.10.2018 i coniugi
, proprietari degli immobili siti nel comune di Anacapri (NA) alla via CP_1
Tuoro 23/29, conferivano l'incarico di mediazione immobiliare in esclusiva per sei mesi, senza proroga e con scadenza in data 29.04.2019, alla
[...]
al fine di reperire acquirenti per i citati immobili Parte_1
per un prezzo non inferiore ad €690.000,00 (cfr. incarico di mediazione immobiliare). Risulta altresì che nei primi mesi del 2019 la società attrice intratteneva rapporti con il quale, interessato all'acquisto Controparte_3
di un immobile sull'isola di visionava gli appartamenti anzidetti e in Pt_1
data 13.09.2019 richiedeva via mail all'agenzia detta le visure catastali, i titoli di proprietà e la documentazione relativa a tali cespiti (cfr. all.2 – fasc. parte attrice), tuttavia senza poi concludere l'affare. Emerge ancora dagli atti che in data 04.08.2020, dopo più di un anno dalla scadenza dell'incarico di mediazione, con atto N. Rep. 20520 per Notar i coniugi Per_1 CP_1
vendevano al medesimo l'immobile de quo, mediante Controparte_3
- 3 - l'intermediazione di altra agenzia, lo Studio Musco servizi immobiliari- di
, a cui veniva poi anche corrisposta la relativa provvigione di Per_2
€20.000,00 per l'incarico svolto (cfr. atto notarile di vendita).
Orbene, quanto al merito della domanda, il diritto del mediatore alla provvigione non risulta sufficientemente provato, sia documentalmente, sia sulla base delle contestazioni dei convenuti circa l'attività di intermediazione espletata dall'agenzia immobiliare ai fini della conclusione dell'affare successivamente concretizzatosi tra le parti.
Nel caso di specie, infatti, la non forniva alcuna prova Parte_1
utile del contributo causale tra la propria attività e la vendita dell'immobile oggetto dell'accordo di mediazione, apporto causale che costituisce il presupposto fondamentale ai fini dell'ottenimento della provvigione nel contratto de quo.
Sul punto, va ricordato che la giurisprudenza di legittimità riconosce il diritto alla provvigione ogni qualvolta l'attività del mediatore sia da riconoscersi causa efficiente per il buon esito dell'affare, e ciò a prescindere sia dalla continuità con cui tale attività si svolge nel periodo intercorrente tra il contatto iniziale tra le parti (procurato dall'intermediario) e l'accordo definitivo, sia dall'attività concretamente svolta dall'agente: “il diritto alla provvigione sorge ogni qualvolta vi sia un rapporto causale tra l'attività di intermediazione e la conclusione dell'affare non essendo necessario che il nesso eziologico sia immediato e diretto ma essendo solo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti in modo da costituire
l'antecedente indispensabile per la conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla
- 4 - stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso (cfr. Cass. n. 11443 del 2022 l Cass;
Cass. n. 9884 del 2008;
Cass. n. 23438 del 2004).
Orbene, dalla lettura dell'art. 9 del contratto di mediazione allegato agli atti emergeva, quale principale obbligazione dell'incarico affidato alla società attrice, quella di mettere in contatto le parti ai fini della vendita dell'immobile e di tale contatto non è stata fornita dalla Parte_1
alcuna prova. Quest'ultima, infatti, in alcun modo provava di aver dato comunicazione ai venditori circa l'interesse del all'acquisto CP
dell'immobile di loro proprietà, né di eventuali trattative intercorse tra loro.
Tanto meno agli atti risulta depositata alcuna proposta di acquisto sottoscritta dal e trasmessa ai convenuti ovvero l'accettazione o CP
anche il rifiuto della stessa da parte loro, né vi è la prova che essi abbiano avuto con il promittente acquirente un qualche incontro presso la sede dell'agenzia immobiliare ovvero presso l'immobile in vendita.
La totale assenza di contatti portava, pertanto, la parte promittente venditrice, dopo più di un anno dalla scadenza del contratto con la
[...]
, a conferire nuovo incarico ad altra agenzia. lo Studio Musco Parte_1
servizi immobiliari, e, di seguito, ad accettare la proposta di acquisto del
, intervenuta successivamente e poi formalizzata. CP
Pertanto, si rileva come la compravendita dell'immobile, benché successiva al periodo di incarico di mediazione, sia avvenuta per esclusivo intervento della , legittimata a ricevere l'incarico e la cui attività è da Controparte_4
ritenersi unico e solo antecedente causale indispensabile all'effettiva conclusione dell'affare.
- 5 - A tanto si aggiunga che, a fondamento della propria pretesa ed a sostegno dei rapporti intercorsi con i convenuti e , la società attrice CP_1 CP
produceva alcuni screenshot di messaggi Whatsapp risalenti al periodo tra il
08.03.2019 ed il 10.11.2020, di cui allega altresì la relazione copia autentica del 02.11.2021 (cfr. doc. 4 produzione parte attrice).
Orbene, fermo restando l'ammissibilità di tali conversazioni che, per oramai pacifica giurisprudenza, sono perfettamente utilizzabili in giudizio ai fini probatori, le stesse risultano comunque irrilevanti ai fini della decisione. Al riguardo, si rileva infatti che, al momento della comunicazione tra il e CP
la , il contratto di mediazione era già scaduto in data Parte_1
29.04.2019, in quanto conferito con un accordo di esclusività per un periodo di sei mesi decorrenti dal 29.10.2018, data della sottoscrizione dell'incarico e per il quale dalle parti non veniva prevista alcuna proroga. Pertanto, solo dopo più di un anno dalla scadenza dell'incarico alla , in Parte_1
particolare a far data dal mese di gennaio 2020, i coniugi CP_1
affidavano l'incarico di mediazione alla seconda agenzia immobiliare, riconoscendo al mediatore altresì la relativa provvigione e cià a riprova del fatto che l'affare si fosse concluso unicamente per effetto dell'attività di quest'ultimo e del fatto di non voler posticipare l'accordo per sottrarsi al pagamento dei compensi di mediazione.
Sul punto, va ricordato che ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, il nesso tra l'attività intermediatrice e la conclusione dell'affare non deve essere interrotto, poiché, in caso di interruzione dell'attività di mediazione immobiliare per effetto di trattative indipendenti ed autonome rispetto alle precedenti, il diritto alla provvigione per il mediatore viene meno.
- 6 - A sostegno di tanto, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale,
“non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicchè possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore”(Cass. 11443/2022).
Nel caso di specie, si rileva come il suddetto nesso causale sia stato interrotto non solo dalla scadenza del contratto di mediazione in data
29.04.2019, dal notevole lasso di tempo intercorso tra una prima fase delle trattative avviate con l'intervento della mediazione della Parte_1
e le successive trattative proseguite in autonomia, che hanno di fatto poi condotto all'effettiva conclusione dell'affare avvenuta solo nell'agosto 2020 ma soprattutto dall'intervento di altra agenzia immobiliare. A tanto si aggiunga che la vendita si è conclusa al prezzo di €520.000,00, somma nettamente inferiore rispetto a quella oggetto del primo incarico di mediazione.
Deriva da tanto che il primo incontro di volontà delle parti risulta concretamente scollegato e, quindi, svincolato rispetto al secondo incontro di volontà determinante la vendita dell'immobile de quo.
Tali determinazioni trovano valido riscontro probatorio anche nelle testimonianze rese all'udienza del 26.01.2023 dalla legale rappresentante della sig.ra , dalle cui affermazioni non Parte_1 Parte_2
emerge alcun riferimento ad eventuali contatti tra il ed i venditori;
CP
mentre, con riguardo ai contatti intercorsi tra l'agenzia e l'acquirente
, la stessa confermava che quest'ultimo, dopo aver visionato gli CP
immobili di proprietà dei e richiesta la relativa documentazione, CP_1
- 7 - effettivamente non formulava all'agenzia alcuna proposta di acquisto ai fini della conclusione dell'affare, essendo scemato l'interesse alla vendita.
Analogamente, il teste all'udienza del 05.10.2023 confermava Per_2
che il successivo coinvolgimento del secondo intermediatore veniva sollecitato dal , e solo a seguito di tale intervento, è stata Controparte_3
svolta e conclusa la trattativa che conduceva poi alla vendita del cespite, con incasso da parte de mediatore, dell'importo di €20.000,00 a titolo di provvigione.
Alla luce di tutto quanto su esposto, la domanda formulata dalla
[...]
[... volta alla condanna di e Parte_1 _1
, nonché di al pagamento NT Controparte_3
dell'importo di €15.600,00 ciascuno, per una somma complessiva di
€31.200,00 va rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo in base ai parametri minimi dello scaglione da 26.001 a 52.001 di cui al D.M.
147/2022, vista la non particolare durata e complessità del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale ordinario di Napoli, XII sezione, in persona del Giudice on.
Dott.ssa Annalisa Speranza, pronunciandosi sulla domanda proposta dalla in persona del legale rapp.te p.t., nei Parte_1
confronti di e , nonché di _1 NT
, disattesa ogni contraria istanza, così provvede: Controparte_3
• rigetta la domanda proposta dalla in Parte_1
persona del legale rapp.te p.t, nei confronti di per Controparte_3
carenza di legittimazione passiva;

- 8 - • rigetta la domanda proposta dalla in Pt_1 Parte_1
persona del legale rapp.te p.t. nei confronti di e _1 [...]
e, per l'effetto: NT
- Condanna la al pagamento delle Parte_1
spese di lite in favore di e _1 NT
spese che si liquidano in € 3.809,00 per competenze, oltre
[...]
spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a. se dovute.
- Condanna la al pagamento delle Parte_1
spese di lite in favore di spese che si liquidano Controparte_3 in € 3.809,00 per competenze, oltre spese generali nella misura del
15%, i.v.a. e c.p.a. se dovute.
Così deciso in Napoli, 10.02.2025
Il giudice on.
Dott.ssa Annalisa Speranza
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