TRIBUNALE DI PRATO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Prato, Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Francesca Vanni,
Giudice Onorario, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA CONTESTUALE AI SENSI DELL'ART. 281 SEXIES cpc nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 2089/2023
promossa da:
IMMOBILIARE AT AV & C. s.n.c., (P.IVA 00232380972) in persona del legale rappresentante pro tempore;
(Avv. ti Pietro Turri e Renzo Turri )
PARTE RICORRENTE

Contro

:
FE IA Srl(C.F. e P.IVA 06548670485), in persona del legale rappresentante pro tempore;
(Avv.ti Paolo Rosini e Valentino Irenei)
PARTE CONVENUTA RESISTENTE
Conclusioni delle parti:
Parte Ricorrente: “Per la condanna della FE IA SR a pagare a Immobiliare AT VI & C. snc la somma di € 32.698,45 o quella diversa che risulterà di giustizia, quale risarcimento danni per le causali di cui al ricorso introduttivo, oltre al risarcimento del maggior danno da svalutazione monetaria secondo ISTAT dalla data del rilascio dell'immobile alla data del pagamento ed interessi legali. Vittoria di spese ed onorari di causa.”
Parte Resistente: “contrariis rejectis, -in via principale,respingere integralmente le domande avversarie perchè totalmente infondate in punto di ane quantum, per tutti i motivi in fatto ed in diritto di cui alla narrativa del presente atto;
-in via subordinata,nella denegata ipotesi in cui venisse accertata e riconosciuta la responsabilità di FE IA Srl dei lamentati danni, condannare la FE IA Srl esclusivamente per la somma che verrà accertata nel corso del presente giudizio;
-in ogni caso,con vittoria di spese ed onorari di causa.”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. presentato in data 25/9/2023, la società IMMOBILIARE AT AV & C. s.n.c. (nel proseguo, per brevità, 'AT') adiva questo Tribunale, al fine di ottenere l'accertamento della responsabilità di FE IA SR per tutti i danni cagionati all'immobile concesso a quest'ultima, dapprima in comodato e, poi, in locazione, nonché la condanna della medesima al pagamento della somma di € 30.000,00 (corrispondente ai danni stimati dal CTU nominato nel procedimento di accertamento tecnico preventivo R.G. n. 2510/2021 -Tribunale di Prato-) oltre alle spese sostenute per la relazione del CTU e del CTP pari ad € 2.698,45 e quindi di complessivi € 32.698,45 ovvero alla diversa somma determinata nel corso di causa. Narrava la ricorrente di aver concesso a FE IA SR (nel proseguo, per brevità, 'FE'), prima in comodato d'uso gratuito dal 15/10/2015 al 31/12/2015 e, successivamente, in locazione, come da contratto sottoscritto tra le parti in data 19/11/2015, con decorrenza a partire dal 1/01/2016, per lo svolgimento di attività di produzione industriale di pane e prodotti assimilati, l'immobile ad uso commerciale posto in Prato, tra le vie G. Marconi e F. Ferrucci, con ingresso principale da Viale
Marconi 16, del quale è proprietaria.
Il suddetto contratto di locazione, con sentenza del Tribunale di Prato, emessa in data 2/12/2020 nel giudizio R.G.1825/2020 , è stato dichiarato risolto per grave inadempimento del conduttore e fissata, come data per il rilascio, il 4/1/2021. La ricorrente, a seguito di procedura esecutiva, in data 6/8/2021, è stata immessa nel possesso dell'immobile ed ha incaricato un tecnico di sua fiducia, Geom. LI, di effettuare un'ispezione generale dello stato dei luoghi. A seguito del sopralluogo svolto in data 11/8/2021, questi, redigeva una relazione comprensiva di fotografie (versata in atti) rilevando che le “condizioni dello stato di manutenzione sono ben oltre il normale stato d'usura (…) si evidenziano carenze in varie parti del fondo dovute sia alle operazioni di trasloco ma anche alle modifiche apportate al fondo per esercitare l'attività sopra citata (produzione industriale di pane e prodotti assimilati) non ripristinate” e quantificando i costi, per il ripristino del fondo commerciale/produttivo a seguito dei danni e delle carenze riscontrate a seguito del rilascio da parte conduttrice, in complessivi € 42.350,00. Tra le altre cose, il perito evidenziava che aveva rilevato“una diversa distribuzione degli spazi (…) ovvero realizzate delle pareti in cartongesso in parte rivestite con piastrelle in ceramica con relative porte d'accesso del tipo tagliafuoco. Da accertamenti presso gli uffici pubblici competenti tali opere risultano eseguite senza una regolare presentazione di titolo edilizio, pertanto sono da ritenersi abusive. (…). Per le suddette opere la società conduttrice non ha mai richiesto autorizzazione (alla Proprietà) pertanto sono da considerarsi da rimuovere per riportare lo stato dei luoghi allo stato inziale.” L'odierna ricorrente in data 6/10/2021 introduceva, quindi, anche a fini conciliativi, un ricorso per accertamento tecnico preventivo ex. Art 696 cp.c. e 696 bis c.p.c. (R.G. n. 2510/2021 ) avendo interesse ed urgenza a procedere all'immediato inizio dei lavori per evitare il rischio dell'aggravarsi dei danni al proprio immobile, anche al fine di poterlo convenientemente locare a terzi, oltre a scongiurare la possibilità di ulteriori sanzioni amministrative (già ricevute per modifiche esterne a suo tempo fatte da parte conduttrice per lo svolgimento della propria attività).
Pag. 2 di 7 FE si costituiva nel predetto giudizio contestando in toto le richieste della AT. Il Tribunale di Prato, ritenuta l'ammissibilità del ricorso, nominava CTU il geom. Luca Fornasini, disponendo nel quesito¹ che l'accertamento dovesse tener necessariamente conto anche “degli interventi svolti (da FE IA SR) durante la vigenza del contratto di comodato” oltre che di tutti i danni conseguenti alle operazioni di rilascio dell'immobile a seguito di sfratto per morosità. Il CTU, nelle sue conclusioni, rispondendo voce per voce al quesito sottopostogli dal
Tribunale, rilevava (in sintesi):
1) [DESCRIZIONE DELLO STATO DEI LUOGHI]: “evidenti segni di degrado generalizzato in conseguenza dell'uso, delle modifiche apportate e del trasloco (effettuato da FE IA SR)”
2) [VERIFICA ED ACCERTAMENTO DEI DANNI LAMENTATI DA PARTE RICORRENTE NEL RICORSO, A SEGUITO DEL RILASCIO (…)]: intra alia a) una “diversa distribuzione interna degli spazi mediante realizzazione di pareti in cartongesso, con porte interne tipo tagliafuoco impiantistica elettrica”; b) danni alla pavimentazione causati con congrua probabilità dall'utilizzo di carrelli e/o urti di oggetti trasportati;
c) danni nel locale magazzino causati da urti vari;
d) mancanza di lavandino nel locale servizi igienici;
e) cavi tagliati negli impianti elettrici con “cavi sfilati e lasciati penzoloni”. In alcuni locali la mancanza di corpi illuminanti;
f) in varie zone dei locali, principalmente in prossimità di quelle dove erano posti i macchinari, presenti due piccole tubazioni utilizzate come scarico acque reflue di lavorazione, impropriamente collegate alla rete acque pluviali del tetto.
3) [CAUSE DEI DANNI RISCONTRATI, NATURA ED ENTITÀ DEGLI STESSI, PRECISATO ANCHE QUALI DI QUESTI ULTIMI DEBBANO ESSERE IMPUTATI, SOTTO IL PROFILO CAUSALE, A
SFERA ITALIA S.R.L. E DEBBANO RICONDURSI AL RILASCIO DEL BENE DA PARTE DI QUEST'ULTIMA, TENENDO CONTO CHE IL TRIBUNALE DI PRATO, CON SENTENZA N. 455/2020, NON IMPUGNATA, HA ACCERTATO LE MODALITÀ E L'IMPUTAZIONE, ANCHE IN TERMINI ECONOMICI, DEI LAVORI SVOLTI DALLA SOCIETÀ SFERA ITALIA DURANTE LA
Pag. 3 di 7 VIGENZA DEL CONTRATTO DI COMODATO (15 OTTOBRE- 31 DICEMBRE 2015)]: tutti i danni riscontrati, imputabili alla FE IA SR, sono derivati dalle operazioni di trasloco ed opere realizzate per uso dell'attività (panificazione industriale). 4) [INTERVENTI NECESSARI PER L'ELIMINAZIONE DEI DANNI RISCONTRATI E QUANTIFICAZIONE DEI COSTI, COMPRESI GLI EVENTUALI COSTI TECNICI NECESSARI PER L'EFFETTUAZIONE DELLE OPERE DI RIPRISTINO, CON RIFERIMENTO AI DANNI ACCERTATI COME CONSEGUENTI AL RILASCIO DEL BENE IMMOBILE DA PARTE DELLA RESISTENTE, IN VIRTÙ DELL'ACCERTAMENTO CONTENUTO NELLA SENTENZA DEL TRIBUNALE DI PRATO, N. 455/2020]: complessivi € 30.000,00, con la precisazione che le opere ed interventi elencati da FE in controcredito non risulta che siano da scomputare con i danni e le opere oggetto della presente procedura. (…) si tratta di opere e lavorazioni differenti e pertanto non saranno scomputate”. Sulla base delle conclusioni raggiunte del CTU in sede di TP, AT avviava, dunque, il presente giudizio.
Si costituiva ritualmente la convenuta resistente contestando integralmente la pretesa azionata ed evidenziando l'erroneità delle valutazioni tecniche espresse dal CTU che determinerebbero l'infondatezza della domanda. In particolare evidenziava:
1) che nel contratto di comodato che ha preceduto quello di locazione le era stata espressamente concessa la facoltà di effettuare, a proprie spese, migliorie e modifiche, con obbligo di ripristino, previa richiesta del comodante, al termine del contratto, ma tale richiesta non le era stata rivolta allo scadere del comodato né le erano state contestate le opere effettuate (peraltro conformi alle pattuizioni contrattuali, cioè finalizzate alla specifica attività svolta nell'immobile), pertanto 'al momento della stipula del successivo contratto di locazione l'immobile presentava già delle migliorie e modifiche eseguite da un legittimato e non osteggiato comodatario'. Pertanto, non essendovi prova che i lamentati lavori siano stati effettuati dopo la scadenza del comodato, in assenza di tempestiva richiesta di ripristino, la ex conduttrice non sarebbe più obbligata a provvedervi ed errate sarebbero le conclusioni del CTU : “a parere del sottoscritto CTU, a prescindere se eseguite durante il periodo di validità del comodato e/o con l'affitto, devono a richiesta della proprietà,essere ripristinate e/o eliminate”.
2) Non vi sarebbe prova che il “degrado generalizzato”, riscontrato dal CTU, sia riconducibileall'attività prestata dalla FE IA Srl.
3) Tra il rilascio dell'immobile, avvenuto il 6/8/2021 ed il sopraluogo del CTU, sarebbero trascorsi otto mesi , per cui non è dimostrato che la situazione di cui al sopralluogo fosse quella effettivamente esistente anche al momento del rilascio dell'immobile. Né risulta evidenziata alcuna problematica nel verbale di riconsegna dell'immobile.
4)Il Dott. Fornasini non ha verificato il momento in cui le opere (modifiche) siano state compiute, né l'origine degli asseriti danni
5)Nella propria perizia il CTU non ha preso in considerazione il fatto che tra le parti fossero stati instaurati anche altri procedimenti aventi ad oggetto le caratteristiche strutturali dell'immobile oggetto del comodato/locazione, né ha considerato che alcune pareti risultavano danneggiate dalle continue infiltrazioni meteoriche dal tetto e dagli scarichi condominiali. In ogni caso ed in sintesi viene contestata la CTU in quanto i danni sarebbero stati attribuiti a FE 'esclusivamente sulla base di probabilità e presunzioni, stante
Pag. 4 di 7 l'assenza inoltre di un riscontro oggettivo e di valutazioni rese all'esito di completezza di documentazione e della situazione complessiva dell'immobile' così come la quantificazione di essi. In prima udienza il Giudice concedeva alle parti termini sfalsati per il deposito di memorie integrative.
La ricorrente contestava le difese della convenuta rilevando che nelle more del rilascio era stato richiesto il ripristino dell'immobile nella stato di fatto e di diritto sussistente al tempo della consegna, che il contratto di comodato e quello di locazione, si sono susseguiti senza interruzione
(comodato sottoscritto in data 15/10/2015 mutato in locazione in data 19/11/2015) e la proprietà è rientrata nel possesso dell'immobile solo 6 anni dopo tramite intervento dell'ufficiale giudiziario a seguito di ordinanza di rilascio e che, in ogni caso, sarebbe stato onere di FE dimostrare che tutte le modifiche interne sono state eseguite durante la prima fase del rapporto e non durante il periodo della locazione evidenziando, altresì, come il breve contratto di comodato gratuito fosse funzionale, così come indicato nelle premesse dello stesso, alla stipula della successiva locazione e conseguentemente si possa dedurre un collegamento negoziale (tra comodato e locazione) funzionale a soddisfare un unico interesse di FE ad acquisire la disponibilità dell'immobile per la propria attività di panificazione . La ricorrente produceva la planimetria dell'immobile relativa al periodo di locazione con il precedente conduttore ( Coop. La Legnaia) che, messa a confronto con quella utilizzata dal CTU Fornasini in TP dimostra come vi sia stata una modifica dei luoghi da parte di FE IA ribadendo che non sussista preclusione al suo diritto di richiedere il ripristino dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui era stato a suo tempo consegnato dal momento che, come rilevato dal tecnico di parte della comparente, da accertamenti effettuati presso gli uffici competenti le opere realizzate da FE risultano eseguite senza una regolare presentazione di titolo edilizio, e come rilevato anche dal
CTU secondo il quale le modifiche strutturali realizzate da FE sono abusive, in quanto prive di titoli abilitativi e conseguentemente, anche sotto questo aspetto, da demolire/rimuovere con spese a carico di controparte dal momento che la comparente non ha mai autorizzato l'esecuzione di lavori né tantomeno abusivi. Rilevava inoltre che il verbale di rilascio del 6/8/2021 contiene, come evidenziato anche dal CTU l'espressa riserva per la proprietà di effettuare tutte le valutazioni circa lo stato dei luoghi (anche in virtù del fatto che si tratta di un immobile di 650 mq oltre 800 mq di piazzale) una volta rientrata nel possesso, evidenziando che i rilievi a firma del Geom. LI sono stati eseguiti 5 giorni dopo il rilascio, come da sopralluogo con foto (prodotte in atti) con precisa verifica e relativa quantificazione dei danni.
La ricorrente contestava inoltre le deduzioni avversarie circa la possibilità di accesso alle zone del magazzino da parte del precedente conduttore (Coop. La Legnaia): questi ha restituito i locali (e le chiavi degli stessi) alla Immobiliare AT in data
18/9/2015, ovvero, ben un mese prima della stipula del contratto di comodato e pertanto non avrebbe avuto alcuna possibilità di accedere ai locali né prima né dopo il momento in cui questi erano stati consegnati a FE, (fermo restando che, se soggetti terzi avessero avuto la possibilità di accedere ai locali durante il periodo in cui erano detenuti da FE, tutto sarebbe comunque imputabile alla stessa FE quale detentore con obbligo di custodia e che, comunque, sarebbe stato onere di FE provare che i
Pag. 5 di 7 danni erano imputabili all'opera di terzi, circostanza peraltro esclusa dalla CTU. La ricorrente, infine, evidenziava come tutte le altre contestazioni incluse nella comparsa fossero ripetitive delle osservazioni che il CTP di FE aveva effettuato rispetto alla bozza di CTU preventiva nel giudizio RG 2510/2021, e che tutte erano state puntualmente respinte dal CTU.
La resistente rinnovava le sue contestazioni. Il Giudice, disposta l'acquisizione del fascicolo di TP, fissava udienza di p.c. sostituendola con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. quindi rinviava la causa per la discussione all'udienza del 14/1/2025 ed all'esito si riservaava il deposito della sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies, 3 c.p.c. (riformato).
La domanda merita accoglimento. E' pacifico che FE abbia detenuto l'immobile ininterrottamente dall'inizio del comodato fino al forzoso rilascio e che, a quel momento, l'immobile presentasse i danni e le modifiche rilevati dal perito di parte, geom. LI, che li ha descritti, oltre che documentati mediante eloquenti fotografie, nella relazione asseverata (versata in atti), redatta a seguito di sopralluogo svolto pochi giorni dopo il rilascio. Il comodato deve ritenersi funzionalmente collegato alla locazione, come espressamente dichiarato nel relativo contratto, stipulato 'per la necessità di FE IA di essere immessa nella detenzione' nel 'corso delle trattative per la stipula di contratto di locazione'. Ciò determina l'irrilevanza dell'eccezione proposta dalla convenuta in ordine alla mancata richiesta di riduzione in pristino alla scadenza del comodato, obbligo (di riduzione in pristino) che deve ritenersi posposto alla conclusione dell'intero rapporto, costituito dalla detenzione goduta, senza soluzione di continuità, dall'inizio del comodato alla fine della locazione. Lo stato di fatto immobile, come risulta per tabulas (vedi contratto di comodato e contratto di locazione), al momento dell'immissione nella detenzione, era noto ed accettato dalla comodataria/conduttrice ed in normale stato di manutenzione e come tale avrebbe dovuto essere riconsegnato, fatto che non risulta avvenuto. Il deterioramento e le modifiche apportate sono fatti esclusivamente ascrivibili alla odierna convenuta, come, peraltro, ha affermato, con motivazione logica, coerente e condivisibile, il CTU dell'TP (“lo stato dell'immobile, come oggettivamente accertato nel corso del sopralluogo, non può essere attribuito ad una situazione antecedente al contratto di locazione (inteso anche il contratto di comodato”). Il CTU, inoltre, all'esito della sua indagine, ha' conferma(to) la sussistenza dei danni ed opere in aggiunta lamentati da parte della ricorrente' elencati e descritti nella sua relazione ed essi appaiono, nel loro complesso, assai verosimilmente causati, i primi, e motivati, le seconde, dalla specifica attività svolta dalla conduttrice (panificazione). Le contestazioni e perplessità sollevate dalla conduttrice non valgono a contrastare efficientemente le conclusioni del CTU in ordine alla sussistenza dei danni e delle modifiche apportate all'immobile, nonché in ordine alla riferibilità di essi alla conduttrice stessa, per cui, legittima appare la domanda di ristoro dei danni proposta dalla ricorrente, derivata dal non aver avuto restituita la res nello stato in cui la comodataria/conduttrice l'aveva ricevuta, come dovuto per legge (1590 c.c.) e per contratto.
Pag. 6 di 7 Il Giudice ritiene condivisibili le conclusioni del CTU anche in ordine agli interventi necessari per l'eliminazione dei danni riscontrati ed alla quantificazione dei costi, compresi gli eventuali costi tecnici, necessari per l'effettuazione delle opere di ripristino. A ciò consegue la condanna della convenuta -a detto titolo- al pagamento in favore della ricorrente della complessiva somma di € 30.000,00.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono il principio della soccombenza. La ricorrente ha anche diritto al rimmborso delle spese liquidate nel procedimento di TP e quelle sostenute per la consulenza tecnica di parte (nel medesimo procedimento), non risultando eccessive né superflue.

P.Q.M.

Il Tribunale di Prato in persona della dott. dott. Francesca Vanni, Giudice Onorario, definitivamente pronunciando, nella causa individuata come in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, per le ragioni di cui in parte motiva così provvede:
-accertata la responsabilità di FE IA SR per tutti i danni cagionati all'immobile per cui è causa, condanna la medesima al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di € 30.000,00 nonché al rimborso delle spese sostenute per la relazione del CTU e del CTP pari ad € 2.698,45 e quindi, al pagamento di complessivi € 32.698,45;
- condanna FE IA SR alla rifusione in favore della ricorrente IMMOBILIARE
AT AV & C. s.n.c., delle spese processuali, che liquida, sulla base dei parametri (medi per tutte le fasi, applicata la riduzione del 50% alla fase istruttoria svolta mediante le sole produzioni documentali ed alla fase decisionale, svolta mediante discussione ) di cui all'art. 4 del D.M.55/2014 e successivi aggiornamenti ed allegate tabelle, applicato lo scaglione valore della causa, in complessivi € 5.261,00, oltre rimborsi forfettari al 15% ed oneri di legge.
Depositato il dì 1/2/2025
Il Giudice
Dott. Francesca Vanni
(Giudice Onorario)
Pag. 7 di 7 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ “il consulente, letti gli atti e i documenti di causa, nel contraddittorio delle parti, espletato ogni accertamento tecnico necessario, con autorizzazione a chiedere chiarimenti alle parti e ad esaminare la documentazione in possesso di amministrazioni pubbliche e/o di terzi cui le parti abbiano fatto riferimento, nel contraddittorio tra le parti medesime:
1) descriva lo stato dei luoghi anche mediante rappresentazione fotografica;

2) verifichi e accerti la sussistenza dei danni lamentati da parte ricorrente nel ricorso, a seguito del rilascio, da parte della società FE IA, dell'immobile a uso produttivo/commerciale ubicato in Prato, con ingresso principale da viale Marconi n. 16, per effetto dell'esecuzione dello sfratto in data 06.08.2021;
3) in caso di riposta affermativa alla verifica di cui al punto n. 2), individui e descriva le cause dei danni riscontrati, la natura e l'entità degli stessi, precisando anche quali di questi ultimi debbano essere imputati, sotto il profilo causale, a FE IA s.r.l. e debbano ricondursi al rilascio del bene da parte di quest'ultima, tenendo conto che il Tribunale di Prato, con sentenza n. 455/2020 (doc.10), non impugnata, ha accertato le modalità e l'imputazione, anche in termini economici, dei lavori svolti dalla società FE IA durante la vigenza del contratto di comodato (15 ottobre- 31 dicembre 2015);
4) nell'ipotesi che ricorrano più cause, dicano in quale misura ciascuna di esse abbia concorso a provocare i danni accertati;

5) descriva gli interventi necessari per l'eliminazione dei danni riscontrati e ne quantifichi i costi, compresi gli eventuali costi tecnici necessari per l'effettuazione delle opere di ripristino, con riferimento ai danni accertati come conseguenti al rilascio del bene immobile da parte della resistente, in virtù sempre dell'accertamento contenuto nella sentenza n. 455/2020;
6) tenti la conciliazione tra le parti”