REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCO
- SEZIONE PRIMA -
Nella persona del dott. Mirco Lombardi, in qualità di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa con atto di citazione notificato il 5.7.2022 ed iscritta al n. 1429 del Ruolo
Generale Affari Contenziosi per l'anno 2022 da:
- (C.F.: , (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F.: ) e C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
(C.F.: , rappresentati e difesi dall'Avv. del foro di Lecco ed C.F._4 Parte_4
elettivamente domiciliati presso lo studio dello stesso in Lecco, Via Cavour n. 74, giusta procura agli atti telematici
ATTORI
contro
- (C.F.: ), in persona dell'amministratore pro tempore, Controparte_1 P.IVA_1 [...]
rappresentato e difeso dall'Avv. Fabrizio Goretti del foro di Parte_5
Lecco ed elettivamente domiciliato presso lo studio dello stesso sito in Ballabio, via Mazzini n. 37,
giusta procura agli atti telematici
CONVENUTO
All'udienza del 7 novembre 2024 la causa veniva trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per parte attrice: “Voglia codesto Tribunale di Lecco, disattesa ogni contraria domanda, eccezione, deduzione ed
istanza, sia di rito sia di merito che istruttoria, così statuire:
IN VIA PRINCIPALE E DI MERITO
pagina 1 di 16 Dichiarare la nullità e/o illegittimità delle delibere assunte in data 10/05/2022 dal Controparte_2
o dichiararne il loro annullamento per tutti i motivi indicati nell'atto di citazione del 5/07/2022.
[...]
In ogni caso, apportare al verbale di assemblea le variazioni e aggiunte relative a quanto discusso e non verbalizzato.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio compresa la fase di Mediazione”.
Per parte convenuta: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito così giudicare
Nel merito: rigettare la domanda di parte attrice per i motivi indicati in atti e per l'intervenuta cessazione della materia del
contendere e per l'effetto confermare le delibere assunte in data 10.5.22 dal . Controparte_1
In ogni caso non dovrà essere apportata al verbale alcuna variazione o aggiunta in quanto inutili ai fini delle delibere
stesse.
In ogni caso: con vittoria di spese diritti ed onorari di causa tenendo conto del fatto che controparte non ha aderito al
procedimento di mediazione”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - , , e sono Parte_1 Parte_2 Parte_4 Parte_3
proprietari di unità immobiliari nello stabile denominato , sito a Lecco in Via Controparte_1
Petrarca n.

7. Nella presente sede hanno esposto che sin dall'anno 2010 alcune rotture della lastra di copertura del tetto avevano causato danni alla proprietà del e CP_3 Parte_6
infiltrazioni nei muri perimetrali di altre unità. Dopo anni di rinvii, è stato conferito incarico all'ing.
di redigere una perizia, completata il 19.7.2019 e che ha evidenziato la scarsa qualità della Per_1
copertura, l'assenza di manutenzione e la presenza di diffuse infiltrazioni. Così, in data 4.2.2020,
l'assemblea condominiale ha deliberato di richiedere chiarimenti all'ingegnere: questi avrebbe provveduto a fornirli all'amministratore in data 10.2.2020, ma solo durante l'assemblea del 7.7.2021
l'amministratore ha riferito ai condomini che l'intervento risultava urgente ed ha inoltre comunicato che il Comune di Lecco aveva imposto una serie di prescrizioni relativamente all'impianto termico, tra cui l'obbligo di una verifica tecnica per valutare l'efficienza della caldaia. L'assemblea, a fronte dei costi esposti dall'amministratore per eseguire la verifica richiesta dal Comune, ha deciso di chiedere una proroga in ordine alla stessa verifica, al fine di procedere direttamente all'esecuzione di più ampi lavori di efficientamento energetico, che avrebbero comportato la sostituzione della caldaia (rendendo pagina 2 di 16 quindi inutile la verifica richiesta dal Comune), oltre al rifacimento/coibentazione del tetto di copertura,
sì da permettere anche di accedere al Superbonus 110%.
Se non ché il mutando la precedente decisione, con delibera del 9.3.2022 ha CP_1
deciso di sostituire solamente la caldaia, rinunciando alle altre opere di efficientamento energetico.
Gli odierni attori hanno impugnato (in altro procedimento) la delibera, ritenendola illegittima.
La decisione assunta il 9.3.2022 è stata confermata nella nuova assemblea del 10.5.2022, per modo che gli attori hanno incardinato anche il presente giudizio, impugnando la nuova delibera con atto di citazione notificato il 5.7.2022 (previa mediazione esperita, che non ha sortito esito positivo) per chiederne la nullità e/o illegittimità e/o l'annullamento, per la principale ragione che “la decisione di sostituire l'impianto termico impedisce in radice la possibilità di accedere alla procedura prevista dal
Superbonus 110%”.
Più esattamente, i motivi di nullità/annullabilità rilevati dagli attori sono i seguenti:
• Illegittimità/illiceità della mancata contestuale verbalizzazione e verbale inviato agli attori solo 10 giorni dopo l'assemblea;
• Annullabilità per mancata indicazione dell'avvenuta effettuazione della prima convocazione e della mancata verifica della regolare convocazione dei condomini;

• Annullabilità perché la delibera sarebbe meramente reiterativa di quella assunta in data

9.3.2022 e già impugnata: i punti nn. 1) e 2) della delibera sarebbero viziati da eccesso di potere in quanto nulla aggiungerebbero o correggerebbero rispetto alla delibera assunta in data 9.3.2022;
• Nullità/annullabilità della delibera di cui al punto 2) dell'ODG perché avrebbe deliberato su un oggetto “impossibile”, dovendosi ritenere tale il conferimento dell'incarico per la sostituzione del generatore di calore;

• Annullabilità della delibera di cui al punto 2) dell'ODG perché l'assemblea avrebbe proceduto alla scelta del fornitore, cui affidare l'incarico di sostituzione dell'impianto termico,
nonostante la precedente impugnazione della delibera del 9.3.2022 e senza aggiungere alcuna ulteriore motivazione;
inoltre, quanto verbalizzato in relazione al punto n. 2) non corrisponderebbe al vero, perché l'assemblea aveva deciso, durante l'adunanza del 7.7.2021, di sostituire l'impianto termico
“solo nell'ambito della fruizione del Superbonus 110%”. Gli attori hanno poi aggiunto che non vi pagina 3 di 16 sarebbe prova alcuna che la centrale termica da sostituire non rispondesse ai parametri richiesti dal
, posto che nessuna perizia in tale direzione era stata mai eseguita. La scelta della Controparte_4
tipologia di caldaia da installare sarebbe poi stata effettuata unilateralmente dall'amministratore e l'assemblea avrebbe deciso di sostituire anche la “pompa gemellare”, nonostante la pompa esistente funzionasse perfettamente, senza fornire alcuna spiegazione della necessità di questa spesa. Infine, hanno sostenuto che l'amministratore non avrebbe indicato con esattezza a quanto sarebbero ammontate le ulteriori spese tecniche previste per la sostituzione della centrale termica.
• Nullità della delibera di cui al punto 2) perché l'assemblea non avrebbe costituito il fondo speciale vincolato per le opere di sostituzione della centrale termica, come previsto dall'art. 1135
comma 1 n. 4 c.c.;
• Nullità della delibera al punto 5) per verbalizzazione differente rispetto a quanto effettivamente deciso dall'assemblea: gli attori sostengono che l'assemblea non avrebbe deliberato di richiedere all'ing. un nuovo preventivo tenendo conto di un importo diverso dai lavori (come Per_1
verbalizzato), bensì solamente di chiedere un secondo preventivo all'ing. e allo stesso ing. CP_5
e di affidare l'incarico al professionista che, tra i due, avrebbe presentato la migliore offerta Per_1
economica.
2. - Si è costituito in giudizio il eccependo preliminarmente che la Controparte_1
costituzione in giudizio di parte attrice fosse avvenuta tardivamente. Inoltre, ha sottolineato che gli attori, pur avendo introdotto il procedimento di mediazione, non vi avrebbero partecipato, nonostante la disponibilità del Condominio a ricercare una soluzione transattiva.
Ha poi affermato che tutto quanto riferito da controparte nelle premesse del proprio atto introduttivo non sarebbe rilevante nel presente giudizio, in quanto il procedimento in esame ha ad oggetto la delibera del 10.5.2022 e non già le decisioni assunte dall'assemblea il 7.7.2021 e nemmeno quelle assunte nell'adunanza del 9.3.2022, oggetto di separato giudizio impugnatorio.
Il ha poi contestato nel merito specificatamente tutte le ragioni oppositive svolte CP_1
dagli attori, sostenendo la piena validità delle decisioni assunte dall'assemblea il 10.5.2022.
3. - All'udienza del 17.11.2022 sono stati assegnati i termini per memorie ex art. 183 VI comma c.p.c.. Alla successiva udienza del 28.2.2023, i procuratori delle parti, pur rappresentando di non aver pagina 4 di 16 avanzato richieste istruttorie, hanno affermato di voler attendere gli sviluppi dei lavori nel frattempo deliberati: come infatti chiarito nelle rispettive memorie, le parti hanno dato atto che il CP_1
aveva iniziato i lavori di efficientamento energetico richiesti dagli attori (cfr., in particolare, la memoria n. 2 di parte attrice, ove si legge che “Parte attrice deposita nuova e recentissima delibera del
assunta in data 19 dicembre 2022 con la quale l'assemblea ha deciso di Controparte_1
procedere alla esecuzione dei lavori richiesti dagli attori usufruendo delle agevolazioni fiscali previste dal c.d. Superbonus 110%”; doc. 27 degli attori). Alla nuova udienza del 6.6.2023 i procuratori delle parti hanno dato conto di una nuova decisione assembleare in data 27.3.2023, nella quale si stabiliva l'effettiva data di inizio dei lavori: hanno quindi chiesto (ed ottenuto) la concessione di un nuovo rinvio all'esito degli stessi. Su istanze congiunte delle parti sono stati concessi altri rinvii, sino all'ultimazione delle opere. All'esito, non essendosi raggiunta un'intesa sulla sorte della presente causa, all'udienza del

7.11.2024 le parti hanno precisato le conclusioni e richiesto i termini per memorie conclusive ex art. 190 c.p.c..
4. - Va preliminarmente sgombrato il campo dall'eccezione del relativa alla CP_1
tardività della costituzione di parte attrice: come da quest'ultima ampiamente dimostrato (relativi docc.
25 e da 30 a 35), l'iscrizione a ruolo è avvenuta in data 11.7.2022 (e non già in quella del 22.7.2022, indicata dal e relativa invece alla “lavorazione della busta” da parte della Cancelleria) e CP_1
quindi tempestivamente rispetto alla notifica del 5.7.2022.
5. - Parimenti infondata è l'asserzione del convenuto secondo la quale gli attori non avrebbero partecipato “senza giustificato motivo al procedimento di mediazione”, atteso che il verbale di mediazione (doc. 24 degli attori e doc. 4 del convenuto) dà per presenti entrambe le parti, precisando in
primis il mancato raggiungimento dell'accordo e, solo in seconda battuta, indicando la volontà del di proseguire nel procedimento di mediazione, evidentemente ritenuto inutile dagli attori. CP_1
6. - Venendo al merito, il ha sostenuto che è “senza dubbio cessata la materia del CP_1
contendere per carenza di interesse ad agire in capo all'attore” in quanto la delibera impugnata è stata superata dalle successive, con le quali sono stati approvati i lavori “di cui al superbonus 110%”. Gli
attori hanno aderito in termini meramente probabilistici a questa asserzione, come si legge nella comparsa conclusionale: “probabilmente la materia del contendere, costituita dalla delibera del
pagina 5 di 16 Condominio di “conferimento incarico per sostituzione generatore calore e scelta dell'impresa sulla base dei preventivi acquisiti” deliberata nella precedente assemblea del 9/03/2022, anch'essa
impugnata da parte attrice (R.G. n. 1390/2022 – Giudice: dott. Nicola Cianciaruso) e confermata con
la delibera qui impugnata, è da considerarsi cessata”.
Ora, la cessazione della materia del contendere richiede che le parti riconoscano congiuntamente il sopravvenuto mutamento della situazione giuridica sostanziale dedotta in giudizio e formulino conclusioni conformi al riguardo dinanzi al Giudice. Diversamente, qualora il sopravvenire di un fatto idoneo a determinare la cessazione della materia del contendere sia dedotto da una sola parte e non vi sia adesione da parte dell'altra, il Giudice è chiamato a verificare l'incidenza dell'evento sopravvenuto sulla domanda e sull'interesse delle parti (Cass. 30.8.2024 n. 23396; Cass. 23.9.2022 n.
27979; Cass.

4.7.2022 n. 21087; Cass. 29.7.2021 n. 21757).
Nello specifico, il fulcro delle impugnazioni attoree consiste inequivocabilmente nel fatto che il aveva deciso, nel corso dell'assemblea del 9.3.2022, di non procedere ai lavori di CP_1
efficientamento energetico auspicati dagli odierni attori e la decisione sarebbe stata confermata nell'adunanza del 10.5.2022 (oggetto di impugnazione nel presente giudizio). La delibera del
19.12.2022, assunta in corso di causa e con la quale è stato deciso di procedere con i lavori attesi dagli attori e che sono stati realmente effettuati (come documentato dalla “fine lavori” in data 22.3.2024, allegata dal alla propria comparsa conclusionale), ha certamente soddisfatto l'interesse CP_1
degli attori stessi, che infatti non hanno impugnato detta delibera (a differenza delle precedenti).
Deve allora pronunciarsi la cessazione della materia del contendere, non ricorrendo più
l'interesse a rimuovere il decisum assembleare contrario alla realizzazione di quei lavori di efficientamento energetico voluti dagli attori e successivamente posti in essere.
7. - Ma la cessazione della materia del contendere non implica, sic et simpliciter, la compensazione delle spese: in mancanza di un accordo fra le parti, le spese di giudizio vanno regolate dal Giudice secondo il criterio generale della soccombenza (art. 91 c.p.c.), che però sarà meramente potenziale (c.d. soccombenza virtuale: il punto è pacifico in giurisprudenza, dove, fra le tante, v. Cass.
31.10.2023 n. 30251; Cass. 16.6.2023 n. 17256; Cass. 23.9.2022 n. 27979; Cass. 21.6.2022 n. 20005;
Cass. 28.3.2022 n. 9899; Cass.

4.11.2021 n. 31643; Cass. S.U. 21.9.2021 n. 25478; Cass. 21.1.2021 n.
pagina 6 di 16 1098; Cass. 19.11.2020 n. 26352; Cass. 14.7.2020 n. 14939; Cass.

8.6.2020 n. 10847; Cass. 17.1.2020
n. 1005).
E' dunque in quest'ottica che si passano in rassegna i motivi di impugnazione.
8. - Illegittimità/illiceità della mancata contestuale verbalizzazione - Verbale inviato agli attori
10 giorni dopo rispetto all'assemblea - Verbalizzazione differente da quanto deliberato dall'assemblea.
Osserva il Giudice come il verbale dell'assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata (Cass. 15.12.2020 n. 28509). La sua redazione assolve ad una funzione probatoria: lo scopo principale è quello di permettere a tutti i condomini,
compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative in punto di eventuale impugnazione (con chiarezza Cass. 22.5.1999 n.
5014). Il verbale è dunque un atto dichiarativo, nel quale vengono riportati i fatti essenziali accaduti nell'adunanza e riproduce quanto in essa è stato deciso.
8.1 - Non vi è alcuna disposizione di legge che prescriva che il verbale debba essere approvato in assemblea (cfr. Cass. 31.3.2015 n. 6552). Allo stesso modo, nessuna norma impone la contestuale redazione del verbale. Pertanto, la circostanza – peraltro non contestata – che il verbale dell'assemblea
10.5.2022 sia stato materialmente predisposto dopo la conclusione di essa non rappresenta di per sé
solo motivo di invalidità.
Analoga questione era già stata sollevata fra gli stessi condomini ed il in Controparte_1
una causa nel 2016, decisa da questo Tribunale con sentenza n. 676/2017 del 2.12.2017 (doc. 14 degli attori) e già in tale sentenza è stato correttamente affermato che, sebbene sia “deprecabile la prassi di
prendere in assemblea soltanto alcuni appunti durante la discussione, per poi, nei giorni seguenti, redigere il verbale della riunione” , tuttavia “il verbale ben può essere redatto (e, quindi, a maggior
ragione, corretto, ove si riscontrasse un errore materiale) al termine o dopo la conclusione dell'assemblea (…) nonostante sia preferibile procedere alla contestuale redazione in assemblea dello stesso, dovendo questo fotografare quanto avvenuto in questa sede”.
8.2 - Analogamente, non può trovare accoglimento la doglianza di parte attrice laddove afferma che, essendo il verbale stato inviato 10 giorni dopo l'assemblea, sarebbero stati “sottratti” 10 giorni ai condomini dissenzienti per esperire l'impugnativa: anche in questo caso, difatti, non vi è alcuna pagina 7 di 16 disposizione di legge che prescrive un termine tassativo entro il quale l'amministratore debba far pervenire il verbale ai condomini, anche se non v'è dubbio che ciò debba avvenire nel più breve tempo possibile. In ogni caso, è inconfutabile che gli odierni attori siano riusciti comunque a redigere un atto di citazione di ben 29 pagine contenenti plurimi motivi di impugnazione, analiticamente illustrati,
seppur entro un lasso di tempo più ridotto. Inoltre, stante la necessità della preventiva fase di mediazione, la concreta redazione dell'atto di citazione avviene alla conclusione della mediazione con esito negativo e ciò, di fatto, allunga i tempi della redazione dell'atto di citazione.
8.3 - Gli attori hanno contestato che non sarebbero state verbalizzate specificamente le loro richieste e/o osservazioni. Più precisamente, non sarebbe stata correttamente verbalizzata al punto n. 1) dell'ODG né la loro richiesta di acquisire e allegare al verbale il preventivo formulato dall'ing. relativo ad uno studio di fattibilità del Superbonus 110%, oltre che l'offerta degli stessi di CP_5
farsi carico del relativo costo (con la conseguenza che, soprattutto i condomini assenti, non hanno potuto visionare il preventivo e non sono nemmeno stati resi edotti della proposta degli attori di farsi carico del costo della perizia di questo professionista); non sarebbe stato chiarito, nel punto n. 2) dell'ODG, che l'opposizione alla sostituzione dell'impianto termico fosse dovuta al fatto che “da un lato non vi sono prove dell'urgenza della sostituzione, dall'altro lato che gli istanti non vogliono
usufruire di agevolazioni fiscali diverse dal Superbonus 110% e, dunque, che non intendono usufruire del c.d. “sconto in fattura”; al punto n. 5) l'assemblea non avrebbe deliberato, come invece riportato in verbale, di richiedere all'ing. un nuovo preventivo, tenendo conto di un importo diverso dei Per_1
lavori, ma avrebbe invece deciso di chiedere un secondo preventivo all'ing. e di affidare CP_5
l'incarico a quel professionista, tra i due, che avesse presentato la migliore offerta economica.
Rileva il Giudicante come dal verbale dell'assemblea qui impugnato risulti con adeguata chiarezza la volontà degli attori di non voler procedere alla sola sostituzione della caldaia bensì al più ampio intervento di efficientamento energetico dell'immobile per ottenere il Superbonus 110% (a pag.
2 del verbale si legge che l'avv. “evidenzia come il punto centrale della impugnazione sia Parte_4
quello della decisione di non procedere con i lavori di efficientamento energetico ribadendo l'assoluta illegittimità delle motivazioni dedotte”; a pag. 5 del verbale si legge che “i condomini Parte_4
, , esprimono voto contrario alla
[...] Parte_1 Parte_2 Parte_3
pagina 8 di 16 sostituzione della caldaia non sussistendo la prova che il rendimento sia inferiore ai limiti, non sussistendo la necessità e l'urgenza di procedere alla relativa sostituzione ed evidenziando come
l'intervento andrebbe eseguito unitamente ai lavori di efficientamento energetico”).
Quanto al preventivo dell'ing. nel verbale si trova scritto che “il condomino CP_5
consegna all'amministratore il preventivo da parte dell'ing. che, per eseguire lo Parte_4 CP_5
studio di prefattibilità, richiede un compenso di euro 3.500,00 oltre cassa ed Iva” (pag. 3 del verbale).
Non vi è prova, invece, che il preventivo sia stato effettivamente allegato al verbale. Anzi, il non ha dimostrato che il verbale recapitato ai condomini fosse corredato anche dal CP_1
preventivo in questione, che, evidentemente allora, non è stato aggiunto. Dalla lettura del verbale assembleare si ricava solo l'oggetto del preventivo (“studio di prefattibilità”) ed i costi (“compenso di
euro 3.500,00 oltre cassa ed Iva”). Quel che manca totalmente è la volontà manifestata in assemblea dagli attori di essere stati disponibili a farsi carico delle spese relative allo studio dell'ing. CP_5
circostanza indubbiamente di un certo rilievo nella valutazione ella convenienza dell'operazione.
Per di più, gli attori con e-mail del 27.5.2022 (relativo doc. 15) hanno fatto richiesta di inserire le dichiarazioni in esame nel verbale e l'amministratore si è reso disponibile (con comunicazione
27.5.2022 al doc. 16 degli attori) a inserirle a correzione del verbale, previa autorizzazione del presidente e del segretario, salvo poi non procedere in tal senso. Non di meno, la comunicazione del
27.5.2022 risulterebbe indirizzata a tutti i condomini, sebbene non vi sia prova del reale invio.
Sta di fatto che il mancato seguito all'istanza di correzione, se non ha sortito effettivo rilevanza con riferimento al fatto che gli attori volessero procedere all'efficientamento energetico del condominio usufruendo del c.d. superbonus 110% (in quanto, come detto, lo si ricava facilmente dal verbale) e tantomeno in ordine al fatto che non sarebbe stato allegato al verbale il preventivo (in quanto è stato comunque espressamente indicato l'oggetto dell'incarico ed il costo), sicuramente invece non ha sanato l'omessa indicazione a verbale della disponibilità degli attori di farsi carico delle spese relative allo studio di fattibilità, non permettendo così ai condomini assenti di venire a conoscenza di questa possibilità.
Riguardo all'ultima discrasia (l'assemblea non avrebbe deliberato di richiedere all'ing. Per_1
un nuovo preventivo tenendo conto di un importo diverso dei lavori ma di chiedere un secondo pagina 9 di 16 preventivo all'ing. e di affidare l'incarico a chi avrebbe presentato la migliore offerta), dalla CP_5
documentazione audio prodotta (doc. 22 degli attori, precisamente min 2.41.00 – 2.42.00) si evince che l'assemblea aveva deliberato di richiedere ad entrambi i professionisti di effettuare un nuovo preventivo, sulla base di un importo diverso dei lavori. Perciò, quanto verbalizzato su questo specifico punto non corrisponde a quanto effettivamente deciso in assemblea.
L'impugnazione degli attori avrebbe quindi trovato parziale accoglimento in relazione a queste ultime doglianze.
9. - Annullabilità per mancata indicazione dell'avvenuta effettuazione della prima convocazione
Secondo gli attori la delibera sarebbe viziata in quanto non sarebbe stato indicato nel verbale che l'assemblea non si era riunita in prima convocazione per mancanza di quorum.
Nell'avviso di convocazione dell'assemblea è riportato che “i signori condomini sono invitati all'assemblea straordinaria che si terrà in prima convocazione il giorno 09/05/2022 alle 09:00 presso
la Sala Parrocchiale di Castello, via Fogazzaro n. 36 Lecco, e nell'eventualità di insufficienza del
numero legale, in seconda convocazione il giorno 10/05/2022 ore 18.00 presso la Sala Parrocchiale di
Castello Via Fogazzaro n. 36 Lecco”.
Il verbale del 10.5.2022 riporta che “oggi 10/05/2022 ore 18:00, presso La Sala Parrocchiale di Castello via Fogazzaro n. 36 Lecco, si è radunata in seconda convocazione l'assemblea dei condomini del ”. Dalla lettura combinata dei due documenti si ricava, seppur Controparte_1
implicitamente ma con adeguata sicurezza, che l'assemblea non si è riunita in prima convocazione a causa del mancato raggiungimento del quorum legale per deliberare, tant'è che il 10.5.2022 si è
radunata in seconda convocazione con il quorum ridotto. Laddove i condomini, presenti alla seconda convocazione, avessero avuto dubbi sulla prima, avrebbero dovuto dedurlo all'amministratore e ben avrebbero potuto essi stessi svolgere un adeguato controllo, chiedendo quanti fossero stati presenti alla data della prima convocazione. Se ciò non è stato fatto, è perché era palese che nessuno si fosse recato alla prima adunanza, come normalmente accade.
Del resto, può dirsi ormai isolato il precedente di legittimità (Cass. 22.5.1999 n. 5014) che prescrive la redazione del verbale per qualunque assemblea condominiale convocata, a favore di un diverso e ben più logico indirizzo secondo cui, una volta accertata la regolare convocazione pagina 10 di 16 dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione né la rende invalida (Cass. 24.10.2014 n. 22685; Cass. 13.11.2009 n. 24132; Cass. 24.4.1996 n. 3862).
10. - Annullabilità per mancata verifica della regolare convocazione dei condomini.
Gli attori affermano altresì che l'amministratore non avrebbe verificato che tutti i condomini fossero stati regolarmente convocati ai sensi dell'art. 1136 c.c..
In realtà, nel verbale si legge che “il Presidente verifica le prove della regolare convocazione di
tutti gli aventi diritto;
constatato che gli stessi sono stati convocati con il preavviso previsto dall'art.
66 disp. att. c.c., procede all'appello degli intervenuti con l'ausilio del Segretario”.
Gli attori ribadiscono che quanto riportato nel verbale sarebbe “falsamente indicato”.
Anche tale asserzione non corrisponde a realtà, in quanto, dall'analisi della documentazione audio prodotta dagli stessi attori (doc. 22 cit.) il Giudicante constata che tale incombente sia stato regolarmente adempiuto dall'amministratore (da min.00:00 al min 01:00).
11. - Annullabilità perché la delibera sarebbe meramente reiterativa di quella assunta in data

9.3.2022 e già impugnata: eccesso di potere - Totale assenza di motivazioni - Pregiudizio ingiustificato dei diritti dei condomini con imposizioni arbitrarie, irrazionali e meramente emulative (abuso od eccesso di potere)
Come si evince dai rispettivi verbali, durante l'assemblea del 9.3.2022 (doc. 11 degli attori e doc. 5 del convenuto) i condomini hanno preso atto del fatto che la società Rina Prime di Milano, che avrebbe dovuto effettuare altre opere necessarie per ottenere l'accesso al c.d. aveva “fatto Parte_7
sapere di non essere disponibile a dar corso all'intervento di efficientamento energetico”; sicché, dopo ampia discussione (punto n. 4 dell'ODG dell'adunanza del 9.3.2022), l'assemblea ha deciso di non conferire alcun incarico e, conseguentemente, di non dar corso ad alcun intervento di efficientamento energetico, alla luce del fatto che la maggioranza dei condomini fosse “totalmente contrari(a) all'installazione del cappotto” e precisando di aver espresso il precedente parere favorevole perché convinta che l'intervento di efficientamento energetico potesse essere eseguito “senza l'assoluta necessità di installazione del cappotto” (pagg. 3 e 4 del citato verbale). Inoltre, dopo che l'amministratore aveva ricordato ai condomini quanto loro già noto circa l'indirizzo espresso in pagina 11 di 16 precedenza dal sulla necessità di presentare una relazione tecnica asseverata da cui Controparte_4
risultasse il rendimento medio stagionale della caldaia, l'assemblea ha confermato la decisione di sostituire la centrale termica, stante gli elevati costi per ottenere la relazione tecnica richiesta dal
Comune (punto n. 5 dell'ODG, pagg. 5 e 6 del verbale).
Durante l'adunanza del 10.5.2022 (quella qui impugnata) l'amministratore ha illustrato una serie di preventivi per le opere di sostituzione della centrale termica e, dopo discussione riguardante i prezzi e le modalità di pagamento, i condomini hanno deciso quale ditta incaricare (segnatamente la
Termoidraulica IN s.r.l.: cfr. punto n. 2 dell'ODG, pagg. 4, 5 e 6 del verbale al doc. 1 degli attori).
Non può allora fondatamente sostenersi che l'assemblea del 10.5.2022 sia stata “meramente reiterativa” della precedente del 9.3.2022 e nemmeno che i condomini abbiano assunto decisioni senza motivazioni o addirittura in modo arbitrario ed irrazionale, fino ad integrare una condotta emulativa:
per quanto a verbale non siano state riportate le ragioni della scelta maturata dai diversi condomini – e tanto, in effetti, non doveva essere verbalizzato – è stato però dato conto della “discussione” intervenuta – e registrata dagli attori nel già citato doc. 22 – “nel corso della quale vengono espressi i pareri da parte dei singoli condomini”. E' certo, quindi, che il punto n. 2) dell'ODG è stato oggetto di ampia discussione e che per diverse ragioni, dibattute oralmente in assemblea, la maggioranza è poi giunta ad una decisione, che, sebbene invisa alla minoranza che qui agisce come attore, non per questo può essere etichettata come arbitraria o irrazionale.
Parte attrice ha dedicato molte pagine della propria comparsa conclusionale per illustrare la tesi
“dell'eccesso di potere/abuso di posizione dominante”, sostenendo che l'assemblea condominiale, con la delibera del 10.5.2022, avrebbe deliberato in contrasto con la corretta gestione dei beni comuni ed
“ai diritti della minoranza”. Il Giudice non ravvisa gli estremi per configurare la situazione denunciata dagli attori: molto più semplicemente, dopo ampia discussione nel corso dell'adunanza del 9.3.2022,
l'assemblea, a differenza di quanto in precedenza deciso, ha cambiato il proprio indirizzo, non essendo convinta di poter beneficiare del c.d. e nutrendo anche un giustificato timore dei rischi Parte_7
connessi alla realizzazione di un intervento così oneroso. Nel corso dell'adunanza del 10.5.2022 la maggioranza dei condomini ha confermato questa decisione ed è passata alla determinazione conseguente, ossia scegliere a quale impresa affidare la sola sostituzione della caldaia. Vero è che nella pagina 12 di 16 successiva assemblea del 19.12.2022 il ha nuovamente mutato idea, deliberando di dar CP_1
corso ai lavori di efficientamento energetico: nondimeno, non appare possibile qualificare tale determinazione quale esito favorevole alle pretese azionate in giudizio dagli attori, bensì – al pari di quanto già avvenuto in passato – come un ulteriore e legittimo ripensamento dell'assemblea condominiale che, sulla scorta di nuove valutazioni, ha deciso di intraprendere i lavori in precedenza esclusi.
In ogni caso, in tema di condominio degli edifici, il sindacato dell'Autorità Giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini. Il rimedio previsto dall'art. 1137 c.c., infatti, non è finalizzato a controllare l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla maggioranza, ma unicamente a stabilire se la decisione impugnata costituisca il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea, in primis perché rispettoso delle norme di legge e del regolamento condominiale;
il sindacato può effettivamente abbracciare anche l'eccesso di potere, che però non può predicarsi sussistente ogni qual volta la delibera non sia apprezzata dalla minoranza, ma che ricorre invece solo allorquando la causa della deliberazione risulti falsamente deviata dal suo modo di essere (Cass. 13.5.2022 n. 15320; Cass. 22.4.2022 n. 12932; Cass. 25.2.2020 n. 5061; Cass.
28.2.2018 n. 4686; Cass. 17.8.2017 n. 20135). E quest'ultima situazione non ricorre nello specifico,
atteso che la decisione assembleare è stata il frutto di ponderazioni, anche economiche, della maggioranza e non certo voluta al solo scopo di contrastare una parte dei condomini.
12. - Nullità/annullabilità della delibera per oggetto impossibile
Affermano gli attori che non sarebbe possibile, come indicato al punto 2) dell'ODG, limitarsi a decidere la “sostituzione del generatore di calore”, atteso che nella precedente adunanza del 7.7.2021
l'amministratore aveva espressamente verbalizzato che doveva valutarsi “l'opportunità di procedere ad un intervento di riqualificazione dell'impianto (non essendo possibile la mera sostituzione del generatore)” (cfr. punto 4 della delibera prodotta al doc. 7 degli attori).
Rileva preliminarmente il Giudice come il termine “generatore di calore” sia un termine ampio e generico, che può riferirsi a qualsivoglia dispositivo in grado di produrre calore, includendo, tra i tanti, caldaie, stufe, pompe di calore, etc.. Invero, l'art. 283 D.Lgs.

3.4.2006 n. 152 (Codice
pagina 13 di 16 dell'Ambiente) definisce generatore di calore “qualsiasi dispositivo di combustione alimentato con
combustibili al fine di produrre calore, costituito da un focolare ed eventualmente uno scambiatore di calore”. Anche il D.Lgs. 10.6.2020 n. 48 - adottato in attuazione delle prescrizioni europee sull'efficienza energetica - definisce, all'art. 3, il generatore di calore come “la parte di un impianto
termico che genera calore utile avvalendosi di uno o più dei seguenti processi: 1) la combustione di combustibili, ad esempio in una caldaia …”. È quindi evidente che la caldaia è solo uno dei tanti tipi di generatore di calore, ma non l'unico. D'altra parte, nei propri scritti difensivi gli stessi attori spesso utilizzano alternativamente i termini “centrale termica”, “impianto termico”, “generatore di calore”,
“caldaia”.
Fatta questa premessa, come si ricava dal verbale del 10.5.2022, l'assemblea aveva deliberato la sostituzione della caldaia, intervento che comprende non solo la rimozione della stessa e l'installazione di una nuova, ma anche ulteriori lavorazioni.
Non si comprende, dunque, come l'oggetto della delibera possa considerarsi impossibile, non ravvisandosi né un'impossibilità materiale, in quanto l'intervento era fisicamente realizzabile, né un'impossibilità giuridica, in quanto la delibera assembleare non ha esulato dalle proprie competenze e tanto meno violato le norme imperative.
13. - Gli attori hanno poi elencato una serie di “ulteriori motivi” di annullabilità della delibera
10.5.2022, molti dei quali già esaminati nelle pagine che precedono.
Per completezza, va aggiunto che è infondata la critica secondo la quale non vi sarebbe prova che la centrale termica (oggi sostituita) non rispondesse ai parametri previsti dal . Controparte_4
Come sottolineato da stessa parte attrice, durante l'assemblea del 7.7.2021 i condomini avevano deciso di non procedere alla verifica richiesta dal Comune di Lecco, ma di chiedere una proroga per procedere alla relativa sostituzione: pare quindi ovvio che non vi sia la prova definitiva circa il fatto che la caldaia rispondesse o meno ai requisiti richiesti, posto che l'assemblea aveva valutato più conveniente sostituire direttamente la caldaia, non volendo sostenere i costi di un'ulteriore perizia.
Parimenti infondato è il rilievo riguardante il fatto che “la scelta della tipologia di caldaia da installare è stata fatta unilateralmente dall'amministratore”, posto che durante l'assemblea del
10.5.2022 sono state esaminate le varie tipologie e marche di caldaie proposte dall'amministratore pagina 14 di 16 (Riello, IE, IA, Remeha) e suggerite da diverse ditte (Invernizzi, TU, IN, EP,
AR) e la decisione è stata assunta liberamente dall'assemblea.
Gli attori lamentano anche che l'assemblea avrebbe proceduto alla sostituzione della seconda pompa gemellare esistente senza che fosse stata fornita “alcuna spiegazione della necessità di detta spesa aggiuntiva”. Dal verbale emerge che, siccome “nel computo metrico era prevista in via
opzionale una seconda pompa gemellare, i condomini si esprimono in senso favorevole a tale seconda pompa ancorché solo raramente dovrebbe essere utilizzata”. Solo da ciò si evince come vi sia stata per certo discussione sul tema e come, conseguentemente, i condomini avessero scientemente deciso di sostituire la pompa gemellare. In ogni caso parte attrice avrebbe potuto chiedere spiegazioni durante l'adunanza, posto che era presente in quella sede. Infine, si evidenzia come, anche in questo caso, si tratti di una decisione attinente alla discrezionalità dell'assemblea, e, dunque, non sindacabile nel merito da questo Giudice.
14. - Nullità della delibera di cui al punto 2) per mancata costituzione del fondo speciale.
Gli attori hanno sottolineato come l'assemblea del 10.5.2022 non ha provveduto a costituire il fondo speciale vincolato per le opere di sostituzione della centrale termica, in violazione di quanto previsto dall'art. 1135 c.c..
In effetti, corrisponde al vero che nella delibera non si parli in modo espresso di fondo speciale, ma è altrettanto vero che è esplicitamente prevista la modalità per arrivare ad ottenere l'importo richiesto “per l'intervento straordinario”, ossia l'emissione di una “rata a carico dei signori condomini della quota loro rispettivamente spettante pari a complessivi euro 25.000,00” (pag. 6 del verbale prodotto al doc. 1 cit. degli attori). Inoltre, dalla delibera non si ricava che i lavori sarebbero dovuti iniziare prima del pagamento della rata né che avrebbero dovuto essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevedesse il pagamento graduale in base al progressivo stato di avanzamento dei lavori: ciò dimostra che la raccolta delle somme è stata deliberata preventivamente rispetto all'esecuzione dell'opera, in coerenza con la ratio dell'art 1135 c.c., che impone la costituzione del fondo per garantire la copertura economica prima dell'inizio dei lavori. A rafforzare ulteriormente questa conclusione vi è il fatto che l'intervento non è mai stato realizzato, a causa della rinuncia della
Termoidraulica IN s.r.l. (doc. 7 del convenuto). In conclusione, la somma richiesta ai condomini pagina 15 di 16 può essere considerata, nella sostanza e nella finalità, come il fondo speciale previsto dalla normativa,
sicché non ricorre il profilo di nullità invocato.
Da ultimo, non merita accoglimento anche la censura, collegata a quanto in esame, dell'inserimento a verbale dell'importo di complessivi euro 25.000,00 a fronte di un preventivo della ditta Termoidraulica IN di euro 21.414,58, con una differenza di euro 3.585,42 che non sarebbe adeguatamente specificata. Di contro, nel verbale si legge che l'importo di 25.000,00 euro era
“comprensivo del costo dell'intervento, delle presunte spese tecniche per i necessari adempimenti e del compenso dell'amministratore per l'intervento straordinario” (pag. 6 del verbale).
15. - In conclusione, se non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere, la delibera assembleare del 10.5.2022 sarebbe stata annullata unicamente per la non corretta verbalizzazione del punto riguardante la volontà manifestata in assemblea dagli attori di essere disponibili a farsi carico delle spese relative allo studio dell'ing. e della decisione di CP_5
richiedere all'ing. un nuovo preventivo tenendo conto di un importo diverso dei lavori e di Per_1
affidare l'incarico al professionista che avrebbe presentato la migliore offerta. Tutti i plurimi altri motivi di nullità/annullabilità avrebbero incontrato il rigetto. Tanto impone di compensare integralmente fra le parti le spese di lite.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Lecco, in persona del dott. Mirco Lombardi, definitivamente pronunciando, così
provvede:
ACCERTA E DICHIARA la cessazione della materia del contendere
COMPENSA integralmente fra le parti le spese di lite.
Così deciso in Lecco il 9 maggio 2025.
IL GIUDICE
dr. Mirco Lombardi
Provvedimento redatto con la collaborazione del dott. Riccardo De Alberti, tirocinante ex art. 73 D.L. 21.6.2013 n. 69, convertito in Legge 9.8.2013 n. 98. pagina 16 di 16