REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del giudice Andrea Luce, ha deliberato di pronunziare la seguente
S E N T E N Z A
nei processi civili iscritti al n. 6723 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021
ed al n. 2940 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, riuniti e rimessi in decisione all'udienza del 26 febbraio 2025 e pendente
TRA
, nata a [...] il [...] (c.f. Parte_1
), rappresentata e difesa, per procura speciale in calce alla citazione, C.F._1
dagli avvocati Maria Rosaria Nasti (c.f. ) e Diego Freda (c.f. C.F._2
), elettivamente domiciliati in LE, al Corso Giuseppe Garibaldi n. C.F._3
153, presso lo studio dell'avvocato Orazioantonio Viola
-attrice/resistente-
E
(c.f. ), (c.f. Controparte_1 C.F._4 Parte_2
, (c.f. ), (c.f. C.F._5 Parte_3 C.F._6 Parte_4
, (c.f. ), C.F._7 Parte_5 C.F._8 Parte_6
(c.f. ), (c.f. ),
[...] C.F._9 Parte_7 C.F._10
(c.f. ) e (c.f. Parte_8 C.F._11 Parte_9
, rappresentati e difesi, per procura speciale allegata alla comparsa C.F._12
di costituzione, dall'avvocato Josè Maria Lembo (c.f. ), presso il cui C.F._13 studio elettivamente domiciliano in Minori, alla Via C. Carola snc
-convenuti-
NONCHÉ
con sede in Positano, alla Via Pasitea n. 370 bis (c.f. Controparte_2
), costituitasi in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante P.IVA_1
pro tempore, rappresentata e difesa, per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione, dall'avvocato Candeloro Arpaia (c.f. , con il quale C.F._14
elettivamente domicilia in Pompei. alla Via Sant'Abbondio n. 30/B
-intervenuta/ricorrente-
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
1.- Con citazione notificata il 27 luglio 2021, evocò in giudizio Parte_1
dinanzi a questo Tribunale di LE , e Controparte_1 Pt_2 Pt_3 Parte_4
nonché , , e , esponendo che: il 25 CP Parte_9 Pt_4 Parte_8 Parte_5
settembre 1978 aveva acquistato la piena ed esclusiva proprietà di un immobile in Positano,
ubicato alla Via Guglielmo Marconi n. 138 e censito nel NCEU al foglio 4, particella 143,
sub. 1 e, per la parte rustica, nel NCT alla particella 145 del foglio 5; aveva posseduto quell'immobile ininterrottamente da oltre vent'anni, così compiendosi l'usucapione in suo favore;
e insieme ad e in data 22 CP CP_3 CP_4 Controparte_5
gennaio 2018 avevano promesso di vendere a e a parte rustica Pt_10 Persona_1
di quell'immobile, dichiarando nell'atto per notar che “attualmente parte Persona_2
di quanto oggetto non risulta correttamente rappresentato in planimetria, né risulta
correttamente censito”, così assumendo necessario incaricare un tecnico per le rettifiche catastali, in particolare per “meglio rappresentare e censire quanto insistente sulla minore
consistenza del mappale terreni 145, del foglio 4, attualmente intestato a , ma Parte_1
da sempre posseduto dagli attuali venditori e, prima di loro, dalla loro dante causa o CP_4
”; il 10 dicembre 2019, a sua insaputa, era stato presentato al protocollo Controparte_6
n. SA0221928 dell'Agenzia delle entrate di LE il Tipo Mappale che aveva soppresso la particella 145 e generato le particelle 1562/ente urbano e 1561/frutteto/3, senza la necessaria sottoscrizione dei titolari dei diritti reali sulla soppressa particella;
il 13 febbraio
2019 la nuova particella 1562 era allineata presso la medesima Agenzia delle entrate alla particella 1354/4, generando la particella 1562/1, intestata ad , , CP_7 CP CP_3
e nonché ; il 12 gennaio 2021 la nuova particella Controparte_5 Controparte_8
1562/1 era fusa con altre, generando la nuova particella 1562/2; il 13 gennaio 2021, infine,
gli indicati convenuti avevano prorogato il termine fissato nel richiamato compromesso per la stipula del contratto definitivo di vendita, comprendendo in tale impegno la parte dell'immobile di sua esclusiva proprietà; vane erano state le sue diffide. L'attrice, quindi,
reclamato il suo diritto di proprietà, chiese: “1) accertare e dichiarare che l'immobile riportato,
in data 25.09.1978, nel N.C.T. di Positano (SA), alla Partita 1930, Foglio 4, Particella 145,
è di proprietà piena ed esclusiva della dr.ssa ; 2) accertare e dichiarare Parte_1
che l'immobile riportato in data 25.09.197, nel N.C.T. di Positano (SA), alla Partita 1930,
Foglio 4, Particella 145, è, allo stato, illegittimamente posseduto e/o detenuto dai convenuti
, Controparte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_6
, , e , i quali sono Parte_9 Parte_7 Parte_8 Parte_5
titolari di nessun diritto reale, di qualsivoglia natura su di esso;
per l'effetto, 3) condannare i
i convenuti Controparte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_6
, , e
[...] Parte_9 Parte_7 Parte_8 Parte_5
all'immediato rilascio dell'immobile riportato, in data 25.09.1978, nel N.C.T. di Positano (SA),
alla Partita 1930, Foglio 4, Particella 145; 4) condannare i sigg. Controparte_1 Pt_2
, , ,
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_6 Parte_9 Parte_7
e a ripristinare, presso la competente “Agenzia delle Parte_8 Parte_5
Entrate” – Ufficio Provinciale di LE, l'originario stato documentale relativo all'immobile
riportato, in data 25.09.1978, nel N.C.T. di Positano (SA), alla Partita 1930, Foglio 4,
Particella 145, da loro illegittimamente modificato;
5) condannare i sigg. Controparte_1
, , Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_6 Parte_9 Parte_7 e al pagamento a favore della dr.ssa
[...] Parte_8 Parte_5 [...]
delle spese del presente giudizio petitorio, oltre C.P.A., I.V.A. e rimborso Parte_1
spese generali (ex D.M. 55/2014), con attribuzione ai sottoscritti procuratori antistatari;
6)
munire la pronuncianda sentenza di clausola di provvisoria esecuzione (così come per
legge)”.
Il processo fu iscritto al n. 6723 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2021 di questo Tribunale di LE
Costituendosi con comparsa del 22 dicembre 2021, , Controparte_1 Pt_2
e nonché , , e Pt_3 Parte_4 CP Parte_9 Pt_4 Parte_8 Parte_5
eccepirono l'omesso svolgimento della procedura di media conciliazione e dedussero che il loro dante causa aveva, in data 2 novembre 1963, ottenuto dal Comune di Persona_3
Positano l'approvazione del progetto di ampliamento del suo fabbricato rurale insistente sul mappale 144 del foglio 4 del NCT di quel comune e aveva in quell'occasione anche edificato
“sul terrazzamento antistante, peraltro già da lui posseduto, costituente porzione della
particella 145, posto alla medesima quota della sua proprietà, ad un livello superiore di circa
5 mt. rispetto alla rimanente consistenza della particella 145 del fondo confinante degli
attori”, in particolare realizzato “un terrazzo a livello della retrostante cucina ed accessori
mentre al livello inferiore, un locale deposito con antistante terrazzo e fiorire, esercitando
così il possesso continuo, pacifico, ininterrotto e manifesto”, poi proseguito dalla coniuge o , madre e nonna di essi convenuti, la quale aveva poi concesso CP_4 Controparte_6
in locazione detta consistenza alla famiglia di dal 1990 e fino al 2006; hanno Persona_4
aggiunto che non aveva mai contestato il loro possesso, neppure Controparte_9
in occasione di un giudizio da lei incardinato per la rimozione di un cancello posto all'accesso della Via Chiesa Nuova, nel corso del quale il nominato consulente tecnico d'ufficio aveva individuato esattamente la porzione di fabbricato in contestazione, e che la stessa attrice aveva, il 21 settembre 2009, informato il Comune di Positano che essi convenuti avevano demolito una fioriera e sopraelevato un muretto sul terrazzino insistente sull'area usucapita, così riconoscendo il loro diritto;
infine, che legittimamente avevano proceduto al corretto censimento catastale del bene. I convenuti, quindi, chiesero: “- in via preliminare, dichiarare
l'improcedibilità della domanda per il mancato espletamento del procedimento di
mediazione; - in via principale, respingere le domande avversarie tutte, di merito e di rito,
anche per sopravvenuta usucapione ventennale;
- in riconvenzionale, accertare dichiarare
l'intervenuta usucapione ultraventennale dell'area su cui è stata realizzata la porzione di
fabbricato, costituita da un terrazzo al piano superiore e, a livello inferiore, dal locale
deposito con antistante terrazzo e fioriere, oggi individuata in catasto alla particella 1562
sub 2 del foglio 4 (fra la maggiore consistenza dell'unità abitativa disposta su quattro livelli
riportata in catasto al foglio 4 particelle 143 sub 7, 1354 sub 5, 1562 sub 2, 1563 sub 1,
1566 sub 1, 1567 sub 2, 1568 sub2), che si è realizzata a favore dei convenuti, per
continuazione nel possesso, a far tempo dal 1963. - Ordinare la cancellazione della
trascrizione dell'atto di citazione dai pubblici registri, con oneri a carico della sig.ra ; - Pt_1
ordinare altresì la trascrizione della emananda sentenza dichiarativa della intervenuta
usucapione; - con vittoria di spese ed onorari del giudizio.”
Con ordinanza del 19 gennaio 2022, il giudice assegnò alle parti il termine di 15 giorni per avviare il procedimento di mediazione della controversia.
Il 15 marzo 2022 intervenne volontariamente la deducendo di Controparte_2
avere acquistato dai convenuti, con atto per notar del 4 agosto 2021, Persona_2
una più ampia consistenza immobiliare nella quale era compresa la particella catastale
1562, sub 2, del foglio 4 del Comune di Positano, oggetto della controversia, e rappresentando il suo interesse all'esito della lite. L'intervenuta aderì alle richieste e domande dei convenuti e chiese: “- rigettare tutte le domande proposte da Parte_1
con l'atto di citazione del 22/7/2021; - accogliere la domanda riconvenzionale
[...]
proposta dai convenuti , , , Controparte_1 Pt_4 Pt_2 Parte_3 Parte_4 [...]
, , e Parte_6 Parte_9 Parte_7 Parte_8 Parte_5
, e, per l'effetto, accertare e dichiarare l'avvenuto acquisto a titolo originario, da
[...] parte loro, per effetto del possesso ultraventennale, del bene identificato catastalmente con
la particella n. 1562 sub 2 del foglio 4 del comune di Positano (Sa), confinante a nord con
beni Società Tramonto Rosso s.r.l., ad ovest con scalinata comune, a sud con beni;
Pt_1
- ordinare all'Ufficio di Pubblicità Immobiliare di LE, con esonero da ogni sua
responsabilità, la cancellazione, a cura a spese di , della domanda Parte_1
giudiziale da costei proposta, trascritta il 2/8/2021 ai n. ri 3247/25495 nei confronti di
[...]
; - ordinare all'Ufficio di Pubblicità Immobiliare di LE, con esonero da Parte_5
ogni sua responsabilità, la trascrizione della emettenda sentenza in danno di Parte_1
e in favore di , , ,
[...] Controparte_1 Pt_4 Pt_2 Parte_3 Parte_4 [...]
, , e Parte_6 Parte_9 Parte_7 Parte_8 Parte_5
; - condannare alla rifusione delle spese sostenute dalla
[...] Parte_1
Società comparente, con attribuzione al procuratore.”
2.- Con ricorso del 2 aprile 2022, originante il procedimento iscritto al n. 2940/2022
R.G., la premesso di avere acquisito, insieme al diritto di proprietà, Controparte_2
anche il possesso dell'immobile costituito da “un piccolo locale delle dimensioni di mq. 7
circa, dal quale si accede, attraverso una porta di ferro, all'antistante terrazzo a livello, molto
panoramico, delle dimensioni di q. 14 circa”, lamentò l'impedimento all'accesso al terrazzo,
a cagione della “avvenuta sostituzione del lucchetto della catena della porta di ferro” e
“l'avvenuta occupazione del terrazzo, mediante l'installazione di una piccola scaletta in ferro
e legno … che ora ne consente l'accesso da una piccola corte, posta a valle, di proprietà di
, e la sua trasformazione in giardino con l'installazione di un prato Parte_1
sintetico”, con la “rimozione del parapetto di cinta (lato ovest del terrazzo) e della
sovrastante ringhiera di ferro”. La ricorrente quindi chiese: “a) accertata l'illiceità della
condotta della convenuta, come in premessa descritta, sia ordinato l'immediato rilascio del
locale e dell'antistante terrazzo (distinti in catasto con la particella n. 1562 sub 2 del foglio 4
di Positano), mediante la rimozione del lucchetto apposto alla catena della porta di ferro,
l'eliminazione della scaletta di ferri e legno e il ripristino del parapetto e della ringhiera;
b) sia condannata la resistente al rimborso delle spese, diritti ed onorari, nella misura dovuta
ai sensi della tariffa professionale vigente. Per la successiva fase di merito, si chiede sin da
ora che il Tribunale: 1) accerti definitivamente i fatti e l'illiceità della condotta della
convenuta, lesiva del possesso vantato dalla ricorrente sui beni;
b) condanni la convenuta
al risarcimento dei danni emergenti causati, in misura pari alla spesa necessaria per le
riparazioni e per il ripristino dello status quo antecedente;
c) condanni la convenuta al
risarcimento del lucro cessante, corrispondente al mancato godimento, diretto o indiretto,
degli immobili, per tutto il tempo dello spoglio e per quello necessario alla riparazione, sino
al ripristino completo dello status quo ante;
d) condanni la convenuta al pagamento delle
spese di causa.”
Costituendosi nel procedimento cautelare, ribadì il suo diritto Parte_1
di proprietà esclusivo dell'immobile in contestazione, eccepì la pendenza del giudizio petitorio, nel quale la domanda possessoria avrebbe dovuto essere fatta valere, negò di avere compiuto le azioni di spoglio addebitatele dalla ricorrente e contestò la sussistenza dei danni lamentati da controparte, insistendo per il rigetto della domanda possessoria e la condanna di controparte al ristoro delle spese.
3.- Riuniti i due procedimenti, con provvedimento del 1° febbraio 2023, le parti chiesero concessione dei termini di cui all'art. 183 c.p.c., insistendo la Controparte_2
nella proposta domanda cautelare di reintegra nel possesso.
Sentiti informatori, con provvedimento del 3 luglio 2023 il giudice, ravvisata nella condotta di gli estremi della turbativa del possesso, le di non accedere Parte_1
né frequentare il terrazzino in possesso della e di allontanare la Controparte_2
scaletta di legno e ferro da quel terrazzo.
Escussi testimoni, il giudice dispose lo svolgimento di una consulenza tecnica d'ufficio allo scopo di descrivere i luoghi e ricostruire lo storico di tutte le operazioni e procedure catastali che avevano interessato l'immobile controverso.
All'udienza del 26 febbraio 2025 la causa, sulle conclusioni delle parti, fu riservata a sentenza, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., l'ultimo dei quali è
scaduto il 19 maggio 2025.
4.- Le parti hanno così, rispettivamente, concluso:
- l'attrice: “1) preliminarmente, si riportano [i suoi difensori, n.d.e.] – per quanto di
interesse della loro assistita – a tutti i pregressi atti e verbali di causa, reiterando tutte
le deduzioni, eccezioni e richieste ivi formulate, da intendersi, qui, integralmente
ripetute e trascritte;
2) precisano le loro conclusioni, insistendo perché l'Ill.mo Giudice
adito, rigettata ogni contraria istanza, voglia a) accertare e dichiarare che l'immobile
riportato, in data 25.09.1978, nel N.C.T. di Positano (SA), alla Partita 1930, Foglio 4,
Particella 145, è di proprietà piena ed esclusiva della dr.ssa ; Parte_1
per l'effetto, b) accertare e dichiarare la nullità del contratto di compravendita
stipulato, in data 04.08.2021, tra i sigg. Controparte_1 Parte_2 [...]
, , , Pt_3 Parte_4 Parte_6 Parte_9 Parte_7
, e la società “ , in Parte_8 Parte_5 Controparte_2
persona del legale rappresentante “pro tempore”, e trascritto ai nn°33693/26455,
presso l'“Ufficio provinciale – Territorio”, della Direzione Provinciale di LE
dell'”Agenzia delle Entrate”, per la parte in cui esso trasferisce il diritto di proprietà
sull'immobile riportato, in data 25.09.1978, nel N.C.T. di Positano (SA), alla Partita
1930, Foglio 4, Particella 145; conseguentemente, c) ordinare la trascrizione della
emananda sentenza, presso i pubblici registri competenti per territorio;
d) accertare
e dichiarare che l'immobile riportato, in data 25.09.1978, nel N.C.T. di Positano (SA),
alla Partita 1930, Foglio 4, Particella 145, è, allo stato, illegittimamente posseduto e/o
detenuto dai sigg. Controparte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
, , , , Parte_6 Parte_9 Parte_7 Parte_8
e/o dalla società “ , in persona del legale Parte_5 Controparte_2
rappresentante “pro tempore”, i quali non sono titolari di nessun diritto reale, di
qualsivoglia natura, su di esso;
per l'effetto, e) condannare i sigg. Controparte_1 , , Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_6 Parte_9
, , e/o la società “ Parte_7 Parte_8 Parte_5 [...]
, in persona del legale rappresentante “pro tempore”, all'immediato CP_2
rilascio dell'immobile riportato, in data 25.09.1978, nel N.C.T. di Positano (SA), alla
Partita 1930, Foglio 4, Particella 145; f) condannare i sigg. Controparte_1
, , Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_6 Parte_9
, , e/o la società “ Parte_7 Parte_8 Parte_5 [...]
, in persona del legale rappresentante “pro tempore”, tutti in solido tra CP_2
loro, al ripristino dello stato “quo ante” dei luoghi per cui è causa, condannandoli,
quindi, tutti in solido tra loro, all'immediata demolizione di tutti i manufatti che – anche
a mezzo della disposta ed espletata c.t.u. – è stato accertato i medesimi e/o i loro
danti causa hanno illegittimamente edificato sull'immobile di proprietà della dr.ssa
, riportato, in data 25.09.1978, nel N.C.T. di Positano (SA), alla Parte_1
Partita 1930, Foglio 4, Particella 145; g) condannare i sigg. Controparte_1
, , Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_6 Parte_9
, , e/o la società “ Parte_7 Parte_8 Parte_5 [...]
, in persona del legale rappresentante “pro tempore”, tutti in solido tra CP_2
loro, a ripristinare, presso la competente “Agenzia delle Entrate” – Ufficio Provinciale
di LE, l'originario stato documentale relativo all'immobile riportato, in data
25.09.1978, nel N.C.T. di Positano (SA), alla Partita 1930, Foglio 4, Particella 145,
da loro illegittimamente modificato;
h) condannare i sigg. Controparte_1
, , Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_6 Parte_9
, , e/o la società “ Parte_7 Parte_8 Parte_5 [...]
, in persona del legale rappresentante “pro tempore”, tutti in solido tra CP_2
loro, al pagamento a favore della dr.ssa delle spese del Parte_1
presente giudizio petitorio, oltre C.P.A., I.V.A. e rimborso spese generali (ex D.M.
55/2014), con attribuzione ai sottoscritti procuratori antistatari;
i) munire la pronuncianda sentenza di clausola di provvisoria esecuzione (così come per legge);
per il giudizio possessorio, l) condannare la società “ , in Controparte_2
persona del legale rappresentante “pro tempore”, al pagamento a favore della dr.ssa
, delle spese, dei diritti e degli onorai del presente giudizio, oltre Parte_1
C.P.A., I.V.A. e rimborso spese generali (ex D.M. 55/2014), con attribuzione ai
sottoscritti procuratori antistatari;
m) in via istruttoria, ordinare, ai sensi dell'art.210
c.p.c., ai sigg. Controparte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
, , , e Parte_6 Parte_9 Parte_7 Parte_8
di esibire in atti il contratto di locazione, regolarmente registrato, Parte_5
da essi più volte menzionato nei loro scritti difensivi ed oggetto della prova orale dai
medesimi articolata”;
- i convenuti: “rigettare tutte le domande proposte da con l'atto Parte_1
di citazione del 22/7/2021; - accogliere la domanda riconvenzionale proposta dai
convenuti , , , Controparte_1 Pt_4 Pt_2 Parte_3 Parte_4 Parte_6
, , e
[...] Parte_9 Parte_7 Parte_8 Parte_5
, e, per l'effetto, accertare e dichiarare l'avvenuto acquisto a titolo originario,
[...]
da parte loro, per effetto del possesso ultraventennale, del bene identificato
catastalmente con la particella n. 1562 sub 2 del foglio 4 del comune di Positano
(Sa), confinante a nord con beni Società Tramonto Rosso s.r.l., ad ovest con
scalinata comune, a sud con beni;
- ordinare all'Ufficio di Pubblicità Pt_1
Immobiliare di LE, con esonero da ogni sua responsabilità, la cancellazione, a
cura a spese di , della domanda giudiziale da costei proposta, Parte_1
trascritta il 2/8/2021 ai n. ri 3247/25495 nei confronti di;
- ordinare Parte_5
all'Ufficio di Pubblicità Immobiliare di LE, con esonero da ogni sua
responsabilità, la trascrizione della sentenza in danno di e in Parte_1
favore di , , , Controparte_1 Pt_4 Pt_2 Parte_3 Parte_4 Parte_6
, , e
[...] Parte_9 Parte_7 Parte_8 Parte_5 ; - condannare alla rifusione delle spese sostenute
[...] Parte_1
dalla Società Tramonto Rosso nell'intervento spiegato, con attribuzione al
procuratore che si dichiara antistatario”;
- l'intervenuta “Nell'azione possessoria (R.G. 2940/2022) - Controparte_2
Voglia il Tribunale adito condannare a rimborsare alla società Controparte_10
ricorrente le spese del giudizio, con attribuzione al procuratore che si dichiara
antistatario. Nell'azione petitoria (R.G. 6723/2021) Voglia il Tribunale adito: - rigettare
tutte le domande proposte da con l'atto di citazione del Parte_1
22/7/2021; - accogliere la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti CP
, , , ,
[...] Pt_4 Pt_2 Parte_3 Parte_4 Parte_6 Parte_9
, e , e, per l'effetto,
[...] Parte_7 Parte_8 Parte_5
accertare e dichiarare l'avvenuto acquisto a titolo originario, da parte loro, per effetto
del possesso ultraventennale, del bene identificato catastalmente con la particella n.
1562 sub 2 del foglio 4 del comune di Positano (Sa), confinante a nord con beni
Società Tramonto Rosso s.r.l., ad ovest con scalinata comune, a sud con beni;
Pt_1
- ordinare all'Ufficio di Pubblicità Immobiliare di LE, con esonero da ogni sua
responsabilità, la cancellazione, a cura a spese di , della Parte_1
domanda giudiziale da costei proposta, trascritta il 2/8/2021 ai n. ri 3247/25495 nei
confronti di;
- ordinare all'Ufficio di Pubblicità Immobiliare di Parte_5
LE, con esonero da ogni sua responsabilità, la trascrizione della sentenza in
danno di e in favore di , , Parte_1 Controparte_1 Pt_4 Pt_2
, , , Parte_3 Parte_4 Parte_6 Parte_9 Parte_7
e;
- condannare alla Parte_8 Parte_5 Parte_1
rifusione delle spese sostenute dalla Società Tramonto Rosso nell'intervento
spiegato, con attribuzione al procuratore che si dichiara antistatario”.
5.- reclama, in primo luogo, l'accertamento e la dichiarazione Controparte_10
del suo pieno ed esclusivo diritto di proprietà dell'immobile censito in NCT alla particella 145 del foglio 4 del Comune di Positano, proponendo un'azione che è qualificabile come rivendica. Per comprovare le sue ragioni, l'attrice invoca l'atto di acquisto del 13 ottobre
1978, col quale il diritto di proprietà dell'area le era stato trasferito da e Pt_2 Per_5
, che a sua volta l'avevano acquistato il 19 novembre 1970 da;
ha
[...] Persona_6
aggiunto che “possedeva l'immobile "de quo" sin dal momento dell'acquisto”, inferendone
la maturazione del “periodo ventennale che dimostra l'avvenuto compimento
dell'usucapione in proprio favore” (pagina 1 e 2 della citazione).
È noto che l'attore in "rei vindicatio" deve dimostrare la proprietà dei beni attraverso una serie di regolari passaggi durante tutto il periodo di tempo necessario all'usucapione.
Al fine di tale dimostrazione non è sufficiente la prova della continuità delle risultanze catastali ed ipotecarie, trattandosi di forme di pubblicità prive di effetti costitutivi sulla titolarità del diritto dominicale. Neppure è sufficiente esibire un titolo di acquisto, perché un tale titolo non prova con certezza che è divenuto proprietario del bene: egli potrebbe avere acquistato dal non proprietario. Pertanto il rivendicante, per assolvere l'onere probatorio gravante a suo carico, deve dimostrare o che egli è fornito di un valido titolo derivativo proveniente, direttamente o tramite i suoi autori, da un soggetto cui possa attribuirsi la qualità di dominus nel senso precisato, di legittimo titolare della proprietà del bene in contestazione, per averlo acquistato a titolo originario, o che egli stesso possa vantare un acquisto a titolo originario, per avere posseduto il bene per il tempo necessario all'usucapione, eventualmente sommando il proprio possesso a quello dei precedenti danti causa: deve quindi risalire sino ad arrivare al primo titolo di acquisto, di regola a titolo originario, come l'edificazione di un immobile o l'usucapione. Tale rigore probatorio trova giustificazione nella fondamentale regola per cui nessuno può trasferire ad altri maggiori diritti di quanti ne abbia egli stesso, ragion per cui non può considerarsi sufficiente la prova dell'acquisto a titolo derivativo, che al più indica la legittimazione a possedere.
Ebbene, dall'istruttoria è emerso unicamente che acquistò, con Parte_1
atto pubblico del 25 settembre 1978 rogato dal notaio , il pieno Persona_7 diritto di proprietà di “una casetta in Positano (LE) alla via G. Marconi 206 (ex
provinciale), composta da tre piani con due vani al primo piano e due ridotti terranei in
verticale, terrazzo ed accessori, con piccola zonetta di terreno di pertinenza già con accesso
da via Chiesa nuova”, quest'ultima – oggetto della presente controversia – riportata “nel
N.C.T. di Positano alla partita 1930 fol. 4 n, 145”, per averglieli venduti e CP
, i quali s'erano dichiarati unici ed esclusivi proprietari dei cespiti per averli, a loro Pt_2
volta, acquistati da con atto del 19 novembre 1970, regolarmente trascritto Persona_6
nei registri immobiliari di LE ai nn. 28762/25195 (v. in prod. att.).
Posta l'insufficienza del titolo negoziale, non risulta dimostrato, con il necessario rigore, l'acquisto a titolo originario, tantomeno l'usucapione, non avendo l'attrice dato prova del possesso ultraventennale dell'area in contestazione, vieppiù per avere i convenuti eccepito di avere, a loro volta, posseduto l'immobile dal 1963 fino a usucapirlo.
Vero è, per altro, anche in caso di azione di rivendica, l'intensità e l'estensione della prova a carico dell'attore devono stabilirsi in relazione alla peculiarità di ogni singola controversia, sicché il criterio di massima innanzi indicato può subire opportuni temperamenti secondo la linea difensiva adottata dal convenuto. Così, si ammette concordemente che il rigore probatorio a carico dell'attore in rivendicazione trova temperamento nella ipotesi in cui il convenuto ammetta in tutto od in parte il diritto di proprietà del rivendicante, riconoscendo l'esistenza del diritto stesso fino ad un dato momento ed a un determinato acquisto.
Ma è parimenti vero che, essendo l'usucapione un titolo d'acquisto a carattere originario, la sua invocazione, in termini di domanda o di eccezione, da parte di chi sia convenuto con l'azione di rivendicazione, non suppone, di per sé, alcun riconoscimento idoneo ad attenuare il rigore dell'onere probatorio a carico del rivendicante, il quale, anche in caso di mancato raggiungimento della prova dell'usucapione, non è esonerato dal dover provare il proprio diritto, risalendo, se del caso, attraverso i propri danti causa fino ad un acquisto a titolo originario o dimostrando che egli stesso o alcuno dei suoi danti causa abbia posseduto il bene per il tempo necessario ad usucapirlo. Il rigore probatorio rimane attenuato solo quando il convenuto, nell'opporre l'usucapione, abbia riconosciuto, seppure implicitamente, o comunque non abbia specificamente contestato, l'appartenenza del bene al rivendicante o ad uno dei suoi danti causa all'epoca in cui assume di avere iniziato a possedere: per contro, la mera deduzione, da parte del convenuto, di un acquisto per usucapione il cui "dies a quo" sia antecedente al titolo del rivendicante o di uno dei suoi danti causa, non comporta alcuna attenuazione del rigore probatorio a carico dell'attore.
Nel caso di specie, i convenuti hanno eccepito – e chiesto accertare e dichiarare – di avere usucapito i beni in contestazione in forza del possesso utile risalente al 1963, in ragione di un possesso remoto rispetto ai titoli invocati dall'attrice.
In difetto di prova certa del diritto di proprietà di , va pertanto Controparte_10
respinta la domanda di rivendicazione da quella proposta, al pari delle consequenziali domande di rilascio e di condanna, che l'accoglimento della prima necessariamente presuppongono.
6.- Al rigetto della domanda di rivendicazione segue, a norma dell'art. 2688 c.c., la fondatezza della domanda dei convenuti e dell'intervenuta diretta alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di parte attrice, effettuata il 2 agosto 2021 ai numeri
3247/25495 nei confronti di . Parte_5
7.- I convenuti reclamano l'accertamento e la dichiarazione della piena ed esclusiva proprietà del cespite in contestazione, per intervenuta usucapione. La domanda è stata fatta propria dall'intervenuta che nel corso del processo ha acquistato Controparte_2
l'immobile, col contratto di compravendita del 4 agosto 2021, trascritto ai nn. 33693/26455,
dell'Agenzia delle entrate – Direzione Provinciale di LE - Ufficio provinciale – Territorio.
La prova del possesso utile ad usucapionem dell'area in contestazione – che i convenuti assumono avere posseduto, per mano del loro dante causa già Persona_3
prima del 21 novembre 1963, allorquando quello aveva ottenuto dal Comune di Positano
l'autorizzazione del progetto di ampliamento del suo fabbricato rurale ed aveva edificato un locale deposito, lasciando l'antistante terrazzino – è affidata dalla parte alle dichiarazioni dei testimoni escussi, alla locazione del cespite a prima del 1990 e fino al 2006, Persona_4
alla edificazione di un muretto in sostituzione della preesistente fioriera, alla mancata rivendicazione da parte dell'odierna attrice in occasione di un precedente giudizio inter partes risalente al n. 1861/1996 R.G. Tali prove sono insufficienti a fondare la domanda.
Anche tale domanda è infondata.
Va premesso che il nominato consulente tecnico d'ufficio, ing. , dopo Persona_8
puntuale descrizione – anche grafica, fotografica e catastale – dei luoghi di causa (da pagina
15 a della relazione del 25 novembre 2024), ha appurato “la Presenza su Porzione ex
Part.145 acquistata dall'Attrice nel 1978, di un Corpo di Fabbrica locale deposito con
terrazzi, per promiscuità d'intercomunicazioni e tracce impiantistiche, correlato all'ex
Fabbricato Rurale Part.144 di indiscusso Possesso/Proprietà Convenuta e poi Intervenuta
dopo l'accatastamento all'Urbano, e tuttavia di struttura cementizia diversa dalla struttura
tufacea dell'ex Fabbricato Rurale, frutto di Ampliamento e sconfinamento non coperto dalla
Licenza Edilizia del 1963, e la cui Epoca di Realizzazione se ante o post '67 è incerta,
comparendo taluni suoi elementi con chiarezza solo in Ortofoto 1985” (a pagina 41).
Rileva che l'ausiliario abbia così riferito, sulla scorta della visione dei luoghi e dell'esame dei rilievi fotografici in atti: con riferimento ai “Dettagli dei Materiali costitutivi di
Pareti e solaio Deposito, non in tufo originario come l‟ex Fabbricato rurale Part.144 NCT,
questo sicuramente di epoca remota, novellato in titoli di proprietà (Atto per Notaio Per_9
) a cavallo della prima metà del „900, e la cui ristrutturazione e sopraelevazione fu
[...]
assentita con Licenza Edilizia del 1963. Piuttosto invece le Pareti di cls alleggerito ed il
solaio di copertura in cls armato, materiali peraltro espressamente diniegati in Licenza
edilizia 1963 (titolo Edilizio peraltro non dichiarato in Atto Notarile per Notaio Per_2
2021), fanno presumere verosimile realizzazione dello stesso a partire dagli Anni ‟70 e non
ante ‟67, e NON GIA‟ PREESISTENZA UNITAMENTE AL FABBRICATO RURALE ex
Part.144. D‟altronde IL LOCALE DEPOSITO NON COMPARE nelle Rappresentazioni grafiche allegate alla Licenza Edilizia del 1963, come sarà illustrato anche visivamente nel
prosieguo” (a pagina 25 della relazione). E tale affermazione, pienamente condivisa da questo giudice perché fondata su dati documentali e sulla datazione dei materiali di costruzione, confuta la tesi dei convenuti circa l'epoca di edificazione del locale,
immotivatamente fatta risalire al 1963. Non smentisce tale conclusione la data della licenza edilizia rilasciata a dal Comune di Positano il 21 novembre 1963 per la Persona_3
ristrutturazione del suo fabbricato rurale, comunque con salvezza dei diritti dei terzi, che non comprova in nessun modo l'epoca in cui fu effettivamente realizzato l'ampliamento del vano in discussione, posto su un terrazzamento inferiore alla sua proprietà.
Irrilevante ai fini petitori è la dichiarazione dell'informatore che ha Persona_10
riferito di avere avuto conoscenza dei luoghi solo dal 2015.
Il teste ha dichiarato di avere eseguito “nel 2006 o 2007”, per conto di Testimone_1
una anziana donna a cognome dei lavori nell'immobile condotto in locazione da CP
, precisamente il rifacimento delle fognature, degli scarichi della cucina e del CP2
bagno, e di togliere una fioriera posizionata su un terrazzo, sostituita da un muretto di blocchi cementizi: la collocazione cronologica di tale intervento, non necessariamente espressivo di una relazione della committente con la cosa assimilabile all'esercizio di fatto del diritto di proprietà, potendo un appalto essere affidato anche da chi non possiede il bene, neppure comprova il possesso per il tempo utile ad usucapire il diritto di proprietà dell'immobile.
, poi, ha dichiarato di avere condotto in locazione per “circa 30 anni” CP2
un immobile di proprietà di “tale , che comprendeva il locale oggetto di causa, con CP
l'antistante terrazzino, sul quale si apre il vano nel quale suo padre ricoverava i cani da caccia ed al quale non c'era altro accesso se non dall'immobile locato. Ma appare inverosimile che abbia condotto in locazione “già da prima degli anni '90 e CP2
fino al 2006” (così a pagina 4 della comparsa di costituzione dei convenuti) un immobile di proprietà di “tale senza conoscerne il nome (ha riferito: “credo si chiamasse CP
”). Va aggiunto, poi, che di tale locazione non v'è traccia documentale e che il teste ha Per_11 riferito del ricovero dei cani all'interno del “vano” piuttosto che “sul terrazzino”, come dichiarato da . In generale, poi, il fatto di aver concesso in locazione a terzi Testimone_2
un immobile non può esser ritenuto, isolatamente considerato, un atto di dominio, perché il contratto di locazione può esser stipulato anche da soggetto diverso dal proprietario, purché
abbia la disponibilità di fatto della cosa in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, mentre il possesso deve corrispondere all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale, non ravvisabile nel mero godimento di una cosa ove non si traduca in un'attività
materiale incompatibile con l'altrui diritto: nel caso di specie, la separazione fisica del locale e dell'antistante terrazzo dal resto dell'immobile della locatrice (nelle DOCFA a firma del geom. del 13 febbraio 2020 e dell'11 gennaio 2021 il locale deposito è descritto Tes_2
come “ripostiglio non autonomamente utilizzabile”, ma accessibile dalla scala che, come si
è detto, è comune alle parti) non consente di identificare nella locazione la manifestazione di un possesso corrispondente al diritto di proprietà dell'area in contestazione.
Il teste , infine, ha riferito di conoscere i luoghi di causa sin da bambino Testimone_2
(è nato a [...] il [...]), che al locale si accedeva da un varco poi sostituito da una porta di legno, che l'antistante terrazzino “fa parte della consistenza immobiliare
[...]
/ , che detto terrazzo, posto a una quota superiore alla proprietà , CP_6 CP Pt_1
“dalla quale non esistevano accessi diretti”, era stato “sempre nella disponibilità della
famiglia poi di tal , che sul terrazzino ricoverava i suoi cani da caccia”. Il CP CP2
teste è il geometra che ha curato le pratiche edilizie e catastali interessanti il cespito oggetto di controversia, su incarico dei convenuti, prima, e della società intervenuta, poi;
ha precisato di essersi accorto, nel 2012, che il terrazzino esterno al locale ricadeva su un'area catastalmente intestata all'attrice e di avere personalmente predisposto il tipo di frazionamento poi depositato, che avrebbe modificato il censimento catastale dell'immobile;
risulta intervenuto alle operazioni peritali quale consulente tecnico di parte intervenuta,
nominato in data 13 settembre 2024, ed era in possesso delle chiavi di accesso al locale (v.
a pagina 12 della relazione di CTU). Pur non legittimando tali circostanze la sua partecipazione al giudizio, il che esclude la sua – pur eccepita – incapacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c., non può non rendersi necessario un attento e prudente scrutinio delle sue dichiarazioni, per i dichiarati rapporti, anche di lavoro, con le parti e l'opera professionale svolta con riferimenti ai cespiti in contestazione. È significativo, quindi, e sufficiente a minarne la credibilità che il teste abbia dichiarato che il locale, dal quale si accedeva all'antistante terrazzino, esistesse in loco “sin da prima degli anni '60”, circostanza invece –
come si è detto innanzi – smentita dalla corretta e condivisibile ricostruzione del consulente tecnico d'ufficio.
Il quadro probatorio è, quindi, insufficiente a dimostrare il possesso utile ad usucapire in capo ai convenuti.
E tale conclusione non è inficiata dalla circostanza che il consulente tecnico d'ufficio nominato in altro giudizio inter partes (iscritto al n. 1861/1996 R.G. di questo stesso tribunale, ad oggetto una domanda di reintegrazione proposta dall'odierna attrice) avesse riferito che “Scendendo ulteriormente la scala , sempre sulla sinistra, è situato un accesso
privo di porta (foto 14 e 15) alla corte aggraffata (foto 16) al fabbricato censito al NCT del
Comune di Positano su Foglio 4, mappale 144” (così la relazione versata in atti da parte convenuta): l'ausiliare in quel processo ha fatto esclusivo riferimento ad una situazione risultante dalle visure catastali, che nulla provano in punto di possesso ad usucapionem.
È mero indizio, insufficiente ai fini di causa, che il avesse fatto Controparte_13
ordine a , , e di demolire le fioriere e il muretto CP CP_5 CP_4 CP_3
realizzato sul terrazzino (ordinanza n. 12556/2009 del 21 settembre 2009, in prod. conv.),
avendo l'ente territoriale predicato il diritto di proprietà di costoro senza motivazione;
anzi,
dalla relazione dell'Area tecnica Urbanistica del 29 agosto 2007 (sempre in prod. conv.)
risulta che i tecnici dell'ente si limitarono all'esame di documentazione fotografica dello stato dei luoghi, senza nessuna concreta indagine e verifica circa l'effettiva titolarità dei cespiti,
recependo la sollecitazione ad intervenire dell'esponente Che Controparte_9
costei non avesse contemporaneamente esercitato le sue pretese di rivendica non consente di ravvisare né il riconoscimento dell'altrui diritto di proprietà né l'abdicazione al suo. Così è
irrilevante il posizionamento del cancello lungo la scala che si diparte dalla via Chiesa
Nuova, posto dopo la porta che dà ingresso al locale in discussione, atteso che la scala è
stata riconosciuta e dichiarata comune alle parti (a pagina 18 della relazione di CTU). Non
dirimente è il posizionamento all'interno del locale di impianti idrici ed elettrici riferibili alla proprietà dei convenuti, ben potendo tale presenza essere ricondotta alla costituzione e all'esercizio abusivo di servitù. Irrilevante è che il locale non abbia accesso diretto dalla proprietà , non incidendo tale circostanza col diritto di proprietà e non avendo impedito Pt_1
all'attrice di accedervi e di utilizzare, nel 2022, quantomeno il terrazzino, tale comportamento avendo originato il giudizio possessorio. Neppure rilevano, infine, gli atti negoziali (contratto preliminare del 22 gennaio 2018) e le dichiarazioni di successione (del 13 gennaio 2021 e del 27 gennaio 2021) invocate dall'intervenuta, trattandosi di dichiarazioni di parte. Nè rileva,
ovviamente, la “convinzione [dei convenuti, n.d.e.] di essere proprietari della porzione di
immobile distinta in catasto con la particella n. 1562 sub 2 del foglio n. 4” (così nella comparsa conclusionale del 27 aprile 2025), in assenza di prova certa del possesso con le caratteristiche necessarie ex art. 1158 c.c.
In conclusione, la domanda di accertamento e dichiarazione dell'usucapione dell'immobile, proposta in via riconvenzionale dai convenuti e fatta propria dalla intervenuta,
va respinta, al pari di quelle consequenziali in punto di cancellazione della trascrizione della relativa decisione.
8.- L'intervenuta non ha riproposto, né con le memorie integrative autorizzate a norma dell'art. 183 c.p.c. né all'udienza fissata per la precisazione delle conclusioni, le domande possessorie, allorquando ha avanzato la sola richiesta della vittoria delle spese del relativo giudizio (cfr. il punto 1 delle note d'udienza depositate ex art. 127 ter c.p.c. il 5 febbraio
2025), domanda da ritenersi implicitamente abbandonate, rendendo evidente la perdita d'interesse alla loro coltivazione la condotta processuale della parte e la mancata illustrazione delle ragioni di parte negli scritti conclusionali. 9.- La reciprocità della soccombenza giustifica l'integrale compensazione tra le parti delle spese del giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di LE, Seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa o reietta:
1) rigetta le domande dell'attrice ; Parte_1
2) ordina la cancellazione della trascrizione della domanda attrice effettuata il 2 agosto
2021 ai numeri 3247/25495 nei confronti di;
Parte_5
3) rigetta le domande dei convenuti , e Controparte_1 Pt_2 Pt_3 Parte_4
nonché , , e e CP Parte_9 Pt_4 Parte_8 Parte_5
dell'intervenuta Controparte_2
4) compensa interamente tra le parti le spese del giudizio.
LE, 4 giugno 2025. Il giudice
Andrea Luce