REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 38282 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2019 tra
(C.F. ), in giudizio con gli avv.ti Laura Parte_1 C.F._1
Della Rosa e Francesco Villa Pizzi
-parte attrice-
(C.F. ), in persona del legale rappresentante Parte_2 P.IVA_1 pro tempore, in giudizio l'avv. Enzo Giardello;

-parte convenuta-
e
(C.F. ), in giudizio con gli avv.ti Piero CP_1 C.F._2
Celere e Claudio Gatta
-parte convenuta-
OGGETTO: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti hanno così precisato le rispettive conclusioni:
- per parte attrice: “come da foglio di precisazione delle conclusioni” del 30.10.2023
e quindi: “IN VIA PRELIMINARE: respingersi l'eccezione di prescrizione della domanda attorea, in quanto decennale e tempestivamente interrotta dalla notifica
1 dell'atto introduttivo del presente giudizio;

NEL MERITO: respinta ogni eccezione delle parti convenute,
1) accertata la sussistenza e conoscenza da parte del legale rappresentante della società venditrice della servitù non apparente di galleria ferroviaria trascritta il
14/7/2003 in favore della e contro la sul fondo CP_2 Parte_2 comprendente l'unità immobiliare venduta da tale società alla dott.ssa Parte_1 con l'atto stipulato a Roma il 4/6/2009 a ministero del notaio Rep. n. CP_1
27405 e Racc. n. 7702, e accertata altresì l'omissione informativa su tale vincolo sia da parte venditrice sia da parte del notaio rogante, condannarsi in solido entrambi i convenuti a pagare all'attrice l'importo capitale di € 20.000,00 determinato mediante
C.T.U. a titolo di congrua riduzione del prezzo conseguente ex art. 1489 c.c. e proporzionata all'incidenza negativa di tale servitù sul libero godimento e sul valore commerciale dell'unità abitativa in oggetto, cogli interessi legali maturati e maturandi sulla parte del prezzo così restituenda dal dovuto fino al saldo, oltre alle liquidande spese processuali, avendo i convenuti rifiutato la proposta conciliativa ex art. 185-bis
c.p.c. di pagare un pari importo all'attrice;
2) condannarsi inoltre il convenuto notaio a restituire all'attrice una CP_1 parte del complessivo importo di € 10.475,00 da lui già percepito per spese e competenze, in proporzione alla determinanda riduzione del prezzo di € 275.000,00 già pagato dall'attrice alla venditrice convenuta, cogli interessi legali maturati e maturandi dal dovuto fino al saldo, oltre alle liquidande spese processuali.”
- per parte convenuta “come da comparsa di costituzione e Parte_2 risposta e atto di citazione per la chiamata del terzo” e quindi: “Piaccia all'Ill.mo
Tribunale adito, ogni avversa deduzione ed eccezione disattesa, in via preliminare, dichiarare l'improcedibilità della domanda in tema di diritti reali per mancato esperimento del procedimento di mediazione ex art. 5 comma 1 bis del D.Lgs. 4 marzo
2010 n. 28.
Sempre in via preliminare, accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale e professionale del Notaio Rogante dottor nei confronti della CP_1 Parte_2
e pertanto dichiarare lo stesso tenuto a manlevare la Società convenuta da
[...] qualsiasi pregiudizio e/o esborso di somme dovesse conseguire all'accertamento di
2 fondatezza anche parziale della domanda attrice di riduzione del prezzo della compravendita.
Nel merito, ed in ogni caso, ferma la superiore domanda di manleva nei confronti del
Notaio rogante, respingere la domanda attorea di riduzione del prezzo della compravendita del 4/6/2009 e conseguente risarcimento del danno, in quanto infondata in fatto ed in diritto e comunque allo stato non provata nell'an e nel quantum.
Con vittoria delle spese e del compenso del presente procedimento, oltre spese generali ed oneri fiscali come per legge”;
- per parte convenuta “come da comparsa di costituzione e risposta” e CP_1 quindi: “Voglia l'Ecc. mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa, previo ogni opportuno accertamento e declaratoria:
a) rigettare ogni avversaria domanda, eccezione e/o pretesa poiché del tutto infondata in fatto e diritto per le ragioni di cui in narrativa;

b) con vittoria di spese, competenze ed onorari e con ogni salvezza”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Oggetto della controversia ed elementi del processo rilevanti per la decisione.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1
giudizio e domandando: Parte_2 CP_1
(i) la riduzione, ai sensi dell'art. 1489 c.c., del prezzo dell'immobile acquistato dalla convenuta con contratto del 4.6.2009, stipulato con atto pubblico a Parte_2
rogito del convenuto CP_1
(ii) la condanna dei convenuti, in solido fra loro e per i rispettivi titoli, al pagamento di un importo pari alla riduzione del prezzo, oltre interessi;

(iii) la condanna del convenuto alla restituzione di una parte del compenso CP_1
professionale dal medesimo ricevuto, oltre interessi.
A sostegno delle domande così proposte, parte attrice ha, in sintesi, allegato e dedotto:
- che la stessa attrice, con il già menzionato contratto di compravendita del 4.6.2009, aveva acquistato da un appartamento al piano interrato dell'edificio Parte_2
condominiale sito a Roma, in via della Motonautica n 15 (unità immobiliare censita nel
3 Catasto Fabbricati dello stesso Comune al foglio 239, particella 398, subalterno 22), al prezzo di euro 275.000,00;
- che l'art. 2 del contratto di compravendita conteneva la clausola di accettazione dell'unità immobiliare nello stato di fatto e di diritto attuale “con tutte le accessioni e pertinenze, servitù attive e passive”, senza che vi fosse alcuna specifica menzione dell'eventuale esistenza di alcuna servitù passiva, mai neppure in precedenza dichiarata verbalmente;

- che la attrice aveva saldato le fatture emesse dal notaio rogante per l'opera professionale dal medesimo prestata e precisamente la fattura n. 276 del 16.6.2009 per l'importo di euro 800,00 e la n. 328 del 14.7.2009 per l'importo di euro 9.675,00;
- che la attrice, in data 18.4.2019 e all'esito di interlocuzioni avute con l'amministratore del condominio di cui faceva parte l'immobile acquistato, era venuta a conoscenza che, con decreto emesso dal Prefetto di Roma il 18.3.2003, era stata disposta la costituzione coattiva di una servitù di galleria ferroviaria a carico di tutti gli immobili descritti nel prospetto interno dell'atto, tra cui l'edificio e l'area esterna del predetto condominio e che tale decreto era stato notificato per posta (contestualmente ad un decreto correttivo) il 17.7.2004 ai vari proprietari interessati, tra i quali
[...]
Parte_2
- che la attrice, in data 2.5.2019 e all'esito di un'ispezione ipotecaria, aveva appreso che l'atto costitutivo di tale servitù era stato trascritto il 14.7.2003 al n. 62308 R.G. e al n. 41232 R.P., sull'intera particella 398, in favore di e contro tutti i CP_2
condomini di allora, tra cui anche Parte_2
- che era evidente che parte venditrice fosse a conoscenza della sussistenza della servitù di galleria insistente sull'immobile, atteso anche che, in data 15.7.2008, i coniugi (rappresentante legale della società convenuta) e Persona_1 [...]
avevano venduto ad un terzo un altro appartamento dello stesso edificio CP_3
condominiale, con atto a ministero di altro notaio, nel quale era stata correttamente riportata la trascrizione del già menzionato diritto di servitù;
- che la attrice aveva poi anche appreso che, con delibera n. 134 del 10.7.2018, la
Giunta Capitolina aveva approvato un verbale d'intesa tra e Parte_3 CP_2 per gli interventi da realizzare all'interno del Nodo Ferroviario Controparte_4
4 di Roma, al fine di potenziare il sistema ferroviario e riqualificare le aree ferroviarie dismesse, con allegata una scheda tecnica di approfondimento che prevedeva il raddoppio della tratta esistente Valle Aurelia – Vigna Clara, che si sviluppava in prossimità dell'appartamento;
- che, nell'aprile 2019, uno studio tecnico aveva redatto, per conto di la CP_2
“specifica per l'esecuzione di misure vibrazionali”; documento questo che a pag. 3 indicava come scopo “Rilevare il segnale propagato all'interno degli ambienti critici e di civile abitazione […] per quanto riguarda gli effetti sul disturbo e l'eventuale danneggiamento agli edifici soprastanti”, mentre a pag. 9 segnalava di aver rilevato un
“ricoprimento di terreno” ridotto “fino a valori prossimi a 1 – 2 m. tra Via della
Farnesina e Via Orti della Farnesina”, tratto in cui rientrava via della Motonautica;

- che la attrice, con comunicazione a mezzo PEC del 16.5.2019, aveva pertanto denunciato al notaio l'omessa verifica preventiva della servitù di galleria CP_1
ferroviaria non apparente, richiedendo il risarcimento dei danni;

- che ricorrevano quindi i presupposti per la riduzione del prezzo di acquisto, ai sensi dell'art. 1489 c.c., in misura pari al trenta per cento o comunque in misura da accertare tramite CTU;

- che alla responsabilità contrattuale della venditrice si aggiungeva Parte_2
anche quella professionale del notaio il quale aveva omesso di rilevare CP_1
l'esistenza della servitù già trascritta, cagionando così un danno pari alla riduzione del prezzo.
1.2. Parte convenuta si è tempestivamente costituita in Parte_2 giudizio, eccependo l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento obbligatorio ex art. 5 comma 1 bis, d.lgs. 28/2010, concludendo in ogni per il rigetto della domanda attorea e chiedendo, nella denegata ipotesi di accoglimento della stessa, la condanna dell'altro convenuto a tenerla indenne da quanto fosse stata costretta a pagare all'attrice, proponendo quindi contestuale istanza di differimento della prima udienza ai sensi dell'art. 269, comma 2, c.p.c..
Per quanto qui più rileva, ha infatti allegato, eccepito e dedotto:
- che il decreto di asservimento, a differenza di quanto sostenuto da parte attrice, non era stato notificato alla stessa e che di tale notifica, infatti, non vi Parte_2
5 era prova agli atti;

- che al tempo della conclusione del contratto, non aveva conoscenza Parte_2 dell'esistenza della servitù, avendo confidato nell'operato del notaio tenuto per CP_1 legge ad effettuare tutti gli accertamenti prodromici all'atto di compravendita, necessari ad identificare il bene che ne era oggetto ed a garantirne la libertà da vincoli;

- che, pertanto, la responsabilità della omessa indicazione della esistenza della servitù di galleria doveva ascriversi esclusivamente alla responsabilità professionale e contrattuale del notaio rogante;

- che la attrice aveva abitato e continuava ad abitare l'immobile da oltre dieci anni dalla data di acquisto, senza patire alcuna forma di limitazione e pregiudizio al godimento derivante o connessa alla servitù;
- che parte attrice non aveva dato alcuna prova delle prospettate limitazioni alle facoltà dominicali;
limitazioni queste che apparivano comunque al più marginali, se non del tutto irrealizzabili, atteso il contenuto negativo della servitù (prevedendo la stessa, a carico dei proprietari dei fondi serventi, un non fare ovvero il divieto di effettuare scavi, pozzi, trivellazioni, costruzioni, ricostruzioni, ampliamenti e altre opere che comportassero la modificazione della situazione morfologica esistente, comunque realizzabili previa verifica di compatibilità con le opere ferroviarie da parte delle
Ferrovie dello Stato) e tenuto anche conto che la riattivazione della galleria si presentava del tutto eventuale, in quanto la stessa era stata ulteriormente sospesa ed erano state al momento effettuate solo effettuate misure vibrazionali (verifiche queste disposte nel corso di un giudizio amministrativo in cui era stata disposta l'inibitoria, nei confronti delle competenti Amministrazioni Pubbliche, alla riattivazione della linea ferroviaria in questione).
1.3. Il convenuto si è tempestivamente costituito in giudizio, CP_1
concludendo per il rigetto di ogni avversa domanda.
Ha infatti a sua volta allegato, eccepito e dedotto:
- che, poiché il contratto di compravendita era stato stipulato il 6.4.2009, il diritto fatto valere dalla attrice era prescritto per decorso del termine quinquennale di cui all'art. 2947 c.c. o, in subordine, del termine ordinario decennale ex art. 2946 c.c.;
- che la domanda ex art. 1489 c.c. proposta da parte attrice era comunque infondata,
6 atteso che la servitù di galleria – posta su un'area di 156 mq dei 1050 mq di superficie complessiva della particella 398 – non poneva alcuna limitazione alle facoltà di godimento dell'appartamento oggetto di contratto;

- che ciò era confermato dalla circostanza che, nonostante nell'atto di compravendita stipulato in data 15.7.2008 a rogito di altro notaio, prodotto da parte attrice, fosse stata menzionata la sussistenza della servitù passiva, non si era dato luogo ad alcuna riduzione del corrispettivo (che, anzi, è stato pattuito nel considerevole importo di ben euro 1.450.000,00), né erano stati presi gli accorgimenti che usualmente le parti pongono in essere in presenza di formalità effettivamente pregiudizievoli (ad es. la dichiarazione che il prezzo era stato determinato in un importo particolarmente contenuto per tener conto del minor valore del cespite, il rilascio di specifiche garanzie da parte del venditore, il deposito presso il notaio di parte del corrispettivo, ecc.);
- che inoltre la servitù era relativa ad un'opera pubblica (l'anello ferroviario cintura
Nord Roma San Pietro-Farneto-Vigna Clara) non operativa e funzionante, né alla data del rogito, né al momento dell'introduzione del giudizio;

- che il TAR Lazio, con sentenza n. 3418/18 del 28/3/2018, aveva condannato le competenti Amministrazioni “a non disporre la riattivazione della linea ferroviaria”, atteso che queste avevano approvato la realizzazione di un'opera diversa da quella originariamente assentita in difetto della necessaria preventiva Valutazione di Impatto
Ambientale (VIA) prevista all'articolo 20 del D.lvo n. 152 del 2006;
- che, come anche riferito dalla stessa parte attrice, il monitoraggio delle vibrazioni da effettuare in ottemperanza alla sentenza n. 3418/18 del TAR Lazio era stato rinviato a data da destinarsi;

- che, peraltro, l'eventuale realizzazione dell'opera avrebbe potuto determinare, anziché un pregiudizio, un vantaggio per la attrice, incrementando il valore dell'immobile acquistato in ragione della presenza di infrastrutture che migliorano la viabilità e la circolazione sul territorio;

- che anche il diritto azionato da nei confronti dello stesso era Parte_2 CP_1
prescritto, essendo anche in questo caso decorsi sia il termine quinquennale ex art. 2947 c.c. sia quello decennale ordinario;

- che la domanda di manleva era comunque infondata, poiché Parte_2
7 aveva certamente taciuto sulla sussistenza della servitù in sede di conclusione del contratto avendone pienamente contezza, atteso che il diritto reale era stato trascritto in data 14.7.2003 anche nei suoi confronti.
1.4. Assegnati i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. e rigettate le istanze istruttorie formulate da parte attrice, la causa, istruita mediante produzioni documentali e consulenza tecnica di ufficio (sulla base del seguente quesito “Letti gli atti ed i documenti di causa, sentite le parti ed i loro eventuali CT, svolta ogni indagine ritenuta opportuna, accerti e dica il C.T.U. se ed in che misura, alla luce del concreto stato dei luoghi, la servitù oggetto di controversia incida negativamente sulle facoltà dominicali della attrice e dunque di riflesso sul valore dell'immobile dalla medesima acquistato”) e relative integrazioni, è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra trascritte, con termini ex art. 190, comma 1, c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
2. La domanda di riduzione del prezzo, proposta dalla attrice nei confronti della convenuta va accolta nei limiti di seguito indicati. Parte_2
2.1. Preliminarmente, deve essere rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda sollevata da parte convenuta Parte_2
Come infatti già osservato con l'ordinanza del 27.12.2021, la controversia (che verte in materia di obbligazioni contrattuali e non di diritti reali) non rientra fra quelle per cui l'art. 5, comma 1 bis, del d.lgs. 28/2010 (nel testo ratione temporis applicabile al caso di specie) prevede come obbligatorio l'esperimento del procedimento di mediazione.
2.2. Ricorrono poi tutti i presupposti applicativi della garanzia prevista, in favore dall'acquirente, dall'art. 1489 c.c..
2.3. Costituisce innanzitutto circostanza pacifica la presenza, al momento della conclusione del contratto di compravendita, di una servitù non dichiarata nel contratto stesso ed avente il contenuto indicato da parte attrice (servitù coattiva costituita con decreto del Prefetto di Roma del 18.3.2003 in favore di . CP_2
2.4. E' altrettanto pacifico che parte attrice, al momento dell'acquisto, non abbia avuto conoscenza dell'esistenza della predetta servitù.
Nessuno dei due convenuti ha infatti allegato di avere reso edotta la attrice della
8 pregressa costituzione della predetta servitù.
Né emergono elementi tali da far ritenere che la attrice abbia avuto altrimenti conoscenza della servitù.
2.5. Non costituisce poi circostanza idonea ad escludere la garanzia il fatto che la servitù fosse già trascritta (v. doc. 14 del fascicolo di parte attrice) e dunque conoscibile, dalla parte acquirente, mediante la consultazione dei registri immobiliari.
In linea generale, va ricordato che l'elemento della conoscenza o conoscibilità dell'onere o diritto altrui da parte dell'acquirente perde rilevanza – nel senso che non vale da escludere l'applicabilità dei rimedi previsti dall'art. 1489 c.c. – nel caso in cui il venditore abbia espressamente dichiarato che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento.
Tale espressa dichiarazione del venditore esonera infatti l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti (così
Cass. 976/2006; in senso conforme v. anche Cass. 14289/2018).
Nel caso di specie, la espressa dichiarazione resa dal venditore nel contratto di compravendita (v. art. 3, dove di legge: “Garantisce, altresì, la parte venditrice che la porzione stessa è libera e franca da pesi, censi, canoni, privilegi, anche di natura fiscale, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione dell'ipoteca iscritta a
Roma 1 il 12 Marzo 2004 al n. 6101 di formalità, a garanzia di mutuo concesso dalla
il cui debito è Controparte_5 estinto virgola in corso di cancellazione modi e termini di legge”) rende quindi irrilevante la conoscibilità della servitù derivante dalla sua avvenuta trascrizione nei registri immobiliari.
2.6. La servitù di cui si tratta è inoltre da considerare idonea ad incidere sul libero godimento del bene.
Sul punto, è innanzitutto utile richiamare, per quanto di rilievo ai fini della presente decisione, le risultanze della C.T.U. disposta in corso di causa (v. relazione depositata in data 9.2.2023 e successive integrazioni depositate il 17.4.2023, il
9 13.11.2023 ed il 24.1.2024).
L'ausiliario del giudice, sulla scorta di un congruo esame dei luoghi e della documentazione agli atti, ha infatti fra l'altro accertato che:
- l'appartamento oggetto di controversia è situato nel piano seminterrato del fabbricato condominiale di via della Motonautica n. 15;
- all'esito dei sopralluoghi effettuati, l'appartamento si presenta in buono stato manutentivo e senza segni di dissesto;

- la servitù di galleria non ha attualmente influenza sulla vivibilità dell'appartamento, ma potrà consentire l'attivazione della linea ferroviaria nel tratto prospiciente via della
Motonautica n.15;
- dalle misure vibrazionali eseguite nell'aprile del 2019 per conto di CP_2 soggetto preposto allo svolgimento delle indagini preliminari all'attivazione della linea ferroviaria, si evince che il fabbricato in cui è sita l'unità immobiliare acquistata dalla attrice è tra le zone potenzialmente di maggior interesse dal punto di vista dell'impatto vibrazionale (essendo stato il fabbricato individuato fra i cinque edifici sede dei rilievi vibrazionali);
- pur non essendo stato individuato il preciso posizionamento della galleria ferroviaria rispetto all'immobile acquistato dall'attrice, dalla documentazione agli atti di evince che la galleria attraversa il sottosuolo del giardino pubblico posto in prossimità del fabbricato;

- nel momento in cui il trasporto di linea verrà reso operativo, il passaggio di mezzi ferroviari in gallerie interrate provocherà vibrazioni sia pure contenute nei limiti di legge, essendo peraltro anche possibile, secondo il CTU, un successivo superamento di tali limiti in caso di inadeguata manutenzione (v. pag. 16 dell'integrazione del
13.11.2023, dove, richiamando una pubblicazione in materia, si riferisce della evenienza di un aumento delle vibrazioni “nel caso di marezzatura delle rotaie ed irregolarità dei cerchioni delle ruote nel tempo, difetti che possono manifestarsi per scarsa manutenzione”).
La “Pronuncia di Verifica di assoggettabilità a V.I.A. ai sensi dell'art. 19 del
D.Lgs. n. 152/2006” del 3.12.2001, acquista agli atti nel corso del giudizio (v. doc. 5 prodotto dal convenuto in data 29.11.2023) non consente peraltro di escludere, CP_1
10 ma anzi conferma, che la messa in esercizio della galleria ferroviaria è comunque tale da comportare la presenza di vibrazioni, sia pure di entità non elevata e comunque ricompresa nei limiti di legge, nei fabbricati posti in adiacenza del suo passaggio.
Nel predetto documento, si legge infatti (v. pag. 24) che “I rilievi vibro-metrici relativi alle 5 sezioni di misura hanno tutte quante evidenziato uno scenario vibrazionale privo di criticità poiché i valori misurati all'interno degli edifici su tutti gli assi di misura e su tutti i piani risultano sensibilmente inferiori ai valori di riferimento riportati dalla norma UNI9614:1990 per il disturbo alle persone e dalla norma UNI9916 per il danno verso gli edifici”.
Il che sta a significare, in definitiva, che l'unità immobiliare è destinata ad essere attinta da fenomeni immissivi, anche se di livello lieve e tale da rientrare nei parametri normativi sopra indicati.
Va d'altra parte anche considerato che è dato di comune esperienza che anche soltanto la conoscenza dell'eventualità di poter subire disagi in conseguenza dell'attivazione di un servizio di trasporto nei pressi del proprio appartamento, da cui possano derivare vibrazioni o altre propagazioni, è idonea a ridurre il valore commerciale dell'immobile, incidendo sulla sua appetibilità e pregiudicando quindi – in modo più o meno significativo a seconda del prevedibile impatto delle predette immissioni – la posizione contrattuale del venditore in sede di trattative.
Né d'altra parte vi sono concreti elementi per ritenere che la riattivazione del servizio di trasporto possa portare un diretto beneficio in termini di valore di mercato, dell'immobile, avendo il CTU rilevato come le fermate più vicine, per l'accesso al servizio di trasporto pubblico, distano comunque qualche chilometro dall'immobile stesso.
Tanto basta quindi ad integrare il requisito dell'incidenza sul libero godimento del bene acquistato, come richiesto dall'art. 1489 c.c., dovendosi intendere detto godimento pregiudicato anche ove l'onere o il diritto di terzi non dichiarato impatti negativamente sulla facoltà dell'acquirente di disporre del bene.
2.7. Per la quantificazione dell'ammontare della riduzione del prezzo, va poi osservato che la legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, ed
11 il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorché non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all'origine e alla tradizione storica dell'“actio quanti minoris”, sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell'art. 1226 c.c. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno (v. Cass. 13332/2000).
Nel caso di specie, tenendo conto, per un verso, dell'impossibilità di reperire dati utili dal mercato immobiliare (in ragione della specificità della servitù in questione, come correttamente rilevato dal CTU) e, per altro verso, della prospettiva della futura presenza di vibrazioni, ma di entità limitata (come evincibile dalla già menzionata
“Pronuncia di Verifica di assoggettabilità a V.I.A. ai sensi dell'art. 19 del D.Lgs. n.
152/2006” e non potendo invece essere assunto come dato di valutazione l'ipotetica assenza di una corretta manutenzione della rete ferroviaria o dei mezzi utilizzati, sulla cui base il CTU prefigura l'evenienza di un aumento delle vibrazioni rispetto a quanto preventivabile dai rilievi vibro-metrici effettuati), appare equo determinare la riduzione del prezzo di compravendita – con ciò discostandosi quindi da quanto stimato dal CTU
– in una misura ricompresa fra il 3 ed il 5 per cento del prezzo stesso (euro 275.000,00)
e dunque, adottando il valore medio, in euro 11.000,00.
2.8. Essendo pacifico l'avvenuto integrale pagamento del prezzo di vendita, parte convenuta deve quindi essere condannata alla restituzione, in favore Parte_2 della attrice, dell'importo di euro 11.000,00, oltre interessi in misura legale (e dunque nella misura maggiorata di cui all'art. 1284, comma 4, c.c.) dal 3.6.2019 (data di notifica dell'atto di citazione) sino al soddisfo.
3. Deve invece essere rigettata la domanda con cui parte attrice ha chiesto la condanna del convenuto in solido con la convenuta al CP_1 Parte_2
pagamento del medesimo importo quantificato a titolo di riduzione del prezzo.
3.1. La domanda ha natura risarcitoria e si fonda sull'allegato inadempimento di un'obbligazione contrattuale assunta dal notaio rogante (quella di effettuare con la necessaria diligenza professionale le visure ipocatastali relative all'immobile oggetto di compravendita).
3.2. In via preliminare, deve essere pertanto disattesa l'eccezione di prescrizione
12 sollevata dal convenuto CP_1
Nel caso di specie, non si verte in ipotesi di responsabilità extracontrattuale, per cui sarebbe prospettabile il decorso del termine di prescrizione quinquennale di cui all'art. 2947 c.c..
L'attrice ha infatti prospettato una responsabilità contrattuale del notaio e domandato la riduzione del prezzo ai sensi dell'art. 1489 c.c..
Trova applicazione, pertanto, il termine ordinario di prescrizione decennale, il quale, decorrendo dal giorno della stipula dell'atto di compravendita immobiliare, ossia dal 4.6.2009, è stato tempestivamente interrotto con la diffida inviata da parte attrice a mezzo PEC del 16.5.2019 (v. doc. 24 del fascicolo di parte attrice).
3.2. La domanda va tuttavia rigettata per difetto di prova del danno lamentato.
Il pregiudizio economico asseritamente derivante dall'inadempimento – vale a dire il sovrapprezzo corrisposto alla società venditrice per l'acquisto dell'immobile – è infatti in ogni caso già ristorato dalla riduzione del prezzo accordata in accoglimento della domanda di garanzia ex art. 1489 c.c. proposta dall'attrice nei confronti della stessa venditrice.
4. Deve essere parimenti rigettata l'ulteriore domanda proposta da parte attrice nei confronti del notaio ossia quella con cui si chiede la restituzione di parte del CP_1 compenso già corrisposto a quest'ultimo per l'attività professionale svolta.
4.1. La domanda di ripetizione così formulata presuppone necessariamente la implicita proposizione di una domanda risoluzione parziale, per inadempimento, del contratto d'opera professionale concluso col convenuto (nel senso che la domanda di risoluzione possa essere ritenuta implicita in altra domanda che la presupponga cfr. fra le altre Cass. 19513/2020).
4.2. L'inadempimento imputabile al convenuto risulta accertato.
Non essendo stata rilevata l'esistenza della servitù trascritta, è infatti dimostrato l'erroneo svolgimento delle visure ipocatastali. Prestazione questa alla quale il notaio incaricato in relazione ad un acquisto immobiliare è comunque tenuto in forza del principio di buona fede oggettiva ex art. 1175 c.c. (v. fra le altre Cass. 2525/2019 e
Cass. 7185/2022).
4.3. Va tuttavia esclusa la ricorrenza dei presupposti per la risoluzione parziale del
13 contratto e, dunque, della conseguente pronuncia restitutoria.
Occorre infatti considerare che “la risoluzione parziale del contratto, esplicitamente prevista dall'art. 1458 cod. civ. per i contratti ad esecuzione continuata
o periodica, è possibile anche per il contratto ad esecuzione istantanea, quando il relativo oggetto sia rappresentato - secondo la valutazione del giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per violazione di legge o vizi logici - non da un'unica cosa infrazionabile, ma da più cose aventi propria individualità, quando, cioè, ciascuna di queste, separata dal tutto, mantenga un'autonomia economico- funzionale, che la renda definibile come bene a sé, suscettibile di diritti o di negoziazione distinti” (così Cass. 16556/2013).
Nel caso di specie, non è però individuabile – nell'ambito del contratto d'opera professionale, così come in concreto concluso dalle parti – una prestazione suscettibile di autonoma valutazione sotto il profilo economico-funzionale.
Lo svolgimento delle visure ipocatastali si appalesa infatti come prestazione strumentale al raggiungimento dell'unitario scopo del negozio giuridico, tale per cui alla stessa non risulta possibile riconoscere una considerazione autonoma sotto il profilo giuridico ed economico.
Conclusione questa che trova anche conferma nelle parcelle emesse dal professionista, in cui le spettanze sono infatti individuate in modo onnicomprensivo.
5. Va infine rigettata la domanda riconvenzionale trasversale, con cui
[...]
ha chiesto la condanna del a tenerla indenne nel caso di Parte_2 CP_1
accoglimento della domanda attorea.
5.1. Anche la domanda in esame, in quanto fondata sull'esistenza del contratto di prestazione d'opera professionale, deve essere qualificata come domanda di risarcimento danni da inadempimento contrattuale.
5.2. L'eccezione di prescrizione va disattesa pure in questo caso.
Il termine di prescrizione cui fare riferimento è infatti, nuovamente, quello ordinario decennale.
La sua decorrenza va poi fissata in data non antecedente al momento in cui si è manifestato l'asserito pregiudizio, ossia quello in cui, con l'introduzione del presente giudizio, parte attrice ha agito nei confronti della convenuta chiedendo Parte_2
14 la riduzione del prezzo di acquisto.
Motivo per cui la prescrizione è stata utilmente interrotta già con la formulazione della domanda riconvenzionale trasversale.
5.3. La domanda risarcitoria è tuttavia infondata in ragione dell'insussistenza del danno lamentato.
Occorre infatti considerare che la venditrice non ha subito alcun pregiudizio per effetto dell'accoglimento della domanda di riduzione del prezzo, essendosi comunque trovata a conseguire, per effetto della predetta riduzione, una somma corrispondente al reale valore dell'immobile venduto.
6. Le spese di lite vengono liquidate, come da dispositivo, secondo soccombenza
(ponendo quindi quelle sostenute dalla attrice a carico di e quelle Parte_2
sostenute dal e carico solidale della attrice e di e facendo CP_1 Parte_2
applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022
(valore della controversia ricompreso fra euro 5.200,00 ed euro 26.000,00; parametri medi per le fasi di studio, introduzione, istruttoria e decisione).
Per le stesse ragioni, le spese di CTU, liquidate come da decreto dell'11.3.2025, vengono poste in via definitiva a carico della convenuta Parte_2


P.Q.M.

il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) previa corrispondente riduzione del prezzo pattuito nel contratto di compravendita concluso da e con atto pubblico a rogito del notaio Parte_1 Parte_2
del 4.6.2009 (repertorio n. 27405, raccolta n. 7702), condanna CP_1 [...] alla restituzione, in favore di , dell'importo di euro Parte_2 Parte_1
11.000,00, oltre interessi nella misura maggiorata di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. dal 3.6.2019 al saldo;

2) rigetta le domande proposte da nei confronti di Parte_1 CP_1
3) rigetta la domanda proposta da nei confronti di Parte_2 CP_1
4) condanna al rimborso, in favore di , delle spese Parte_2 Parte_1
di lite, che si liquidano in complessivi euro 5.077,00 per compenso professionale ed euro 545,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre CPA e IVA
15 come per legge;

5) pone definitivamente le spese di CTU, liquidate come da decreto dell'11.3.2025
(euro 1418,13 per onorario, oltre C.P. e I.V.A. come per legge e se dovuti), a carico di
Parte_2
6) condanna e in solido fra loro, al rimborso, in Parte_1 Parte_2
favore di delle spese di lite, che si liquidano in complessivi euro CP_1
5.077,00 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre
CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Roma, il 18 marzo 2025.
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
Provvedimento redatto con la collaborazione del ott. Lorenzo Del Castello CP_6

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