N. R.G. 18087/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marco Ciccarelli ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
all'esito delle note scritte depositate dalle parti ex art. 127-ter c.p.c.
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 18087/2024 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. , in Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
persona del procuratore speciale rappresentati e difesi dall'Avv. FIORE STEFANO, in Parte_3
forza di procura allegata all'atto di intimazione e di procura depositata con nota del 12.02.2025,
ATTORI contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._3
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: risoluzione contratto di locazione per morosità
CONCLUSIONI
e : “Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale di Torino, respinta ogni Parte_1 Parte_2
diversa istanza, eccezione e deduzione, accertare l'inadempimento grave del sig. rispetto alle CP_1
obbligazioni assunte con il contratto di locazione per cui è causa e conseguentemente dichiarare risolto ovvero risolvere tale contratto di locazione e conseguentemente:
a) confermare l'ordine di rilascio già emanato con l'ordinanza ex art. 665 c.p.c.;
pagina 1 di 7 b) dato atto del rilascio avvenuto in data 18/03/2025, condannare il convenuto al pagamento in favore degli attori, per i motivi di cui in narrativa, della complessiva somma di € 8.360,23, ovvero della somma veriore accertanda in corso di causa.
Con vittoria di spese e compensi di causa, anche per la fase di mediazione”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

I sig.ri e , in persona del procuratore speciale sig. Parte_1 Controparte_2 Pt_4
hanno intimato al sig. sfratto per morosità dall'immobile sito in
[...] Controparte_1
Torino, via Brandizzo n. 12, in considerazione del mancato pagamento dei canoni relativi alle mensilità da gennaio ad ottobre 2022; marzo, aprile, settembre, ottobre e novembre 2023; da aprile ad agosto
2024.
Il conduttore si è costituito in giudizio nel procedimento sommario, contestando la carenza di legittimazione dei nuovi conduttori ad agire per il pagamento dei canoni non corrisposti alla precedente locatrice ed ai di lei aventi causa, e chiedendo il rigetto delle avversarie pretese ed in via subordinata la concessione di ampio termine di grazia per sanare la morosità. All'udienza del
16.10.2024 il sig. ha insistito nelle conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione, CP_1
opponendosi alla convalida e contestando altresì la debenza di alcune somme dovute ai nuovi proprietari “per avere effettuato dei lavori da imbianchino e per problemi di muffa nel palazzo e al tetto”.
Con ordinanza ex art. 665 c.p.c. in data 21.10.2024 questo Tribunale non ha accolto la richiesta di concessione di un termine di grazia, non avendo il conduttore nemmeno allegato l'esistenza delle condizioni di difficoltà che gli hanno impedito il pagamento dei canoni di locazione;
ha ordinato il rilascio dell'immobile ed ha assegnato alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
Il convenuto, che non è comparso neppure all'incontro davanti al mediatore, non si è costituito nel giudizio di merito.
L'attore ha depositato memoria integrativa.
*** pagina 2 di 7 1. Parte attrice chiede che sia dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione relativo all'immobile sito in Torino, Via Brandizzo n. 12.
I sig.ri hanno assolto all'onere di provare l'esistenza del titolo su cui si fonda la domanda, Pt_1
costituito dal contratto di locazione ad uso abitativo, sottoscritto in data 1.10.2021 dalla originaria locatrice e registrato l'11.10.2021, a cui gli intimanti sono subentrati per effetto del CP_3
contratto di acquisto dell'appartamento dagli eredi (doc. attorei nn. 2- 8). CP_3
La domanda di risoluzione va accolta, poiché il conduttore, nella fase sommaria del procedimento, non ha contestato la morosità se non in termini assolutamente generici e privi di qualsivoglia allegazione, asserendo unicamente la non debenza di alcune somme dovute ai nuovi proprietari “per avere effettuato dei lavori da imbianchino e per problemi di muffa nel palazzo e al tetto”, ed è rimasto contumace nel procedimento ordinario scaturito a seguito dell'ordinanza ex art
665 c.p.c. non assolvendo, pertanto, all'onere di provare l'adempimento all'obbligazione di periodico pagamento dei canoni.
In termini generali si osserva che, in tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non possa esser rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma debba considerarsi predeterminata legalmente come già detto ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 27.07.1978 (vedi ex multis Trib. Torino, Sez VIII Sent. n. 627 del 11.02.2019, Trib.
Torino, Sez VIII, Sent. n. 244 del 18.01.2019, Trib. Torino, Sez VIII, Sent. n. 6048 del 24.12.2018, Trib.
Roma, Sez. VI, Sent. 22.11.2018, Trib. Roma, Sez. VI, Sent. 09.10.2018; e ancora Trib. Roma, Sez. VI,
Sent. 05.09.2018, il quale specifica che in tema di locazione ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto è ancorata dal legislatore ad un parametro - quantitativo e temporale - predefinito, che esclude ogni discrezionale considerazione ad opera del Giudice, tenuto unicamente a verificare il presupposto dell'inadempimento; e ancora, secondo Cass. Civ. 920/2013 e Cass. Civ. 6636/2006, la sanatoria della morosità del conduttore prevista dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 è subordinata al pagamento integrale dei canoni, degli interessi e delle spese, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità). Questa valutazione deve essere effettuata con esclusivo riferimento alla situazione esistente al momento della proposizione della domanda di risoluzione, non assumendo rilievo gli eventi successivi quali, ad pagina 3 di 7 esempio, degli adempimenti tardivi (Cass. 9200/2004; Cass. 1525/2000; Cass. 10632/1996; e ancora
Trib. Torino, Sent. 21.2.2007).
Si osserva, comunque, che il mancato pagamento dei canoni per le mensilità da gennaio ad ottobre 2022, da marzo ad aprile e da settembre a novembre 2023, da aprile 2024 all'effettivo rilascio occorso il 18.3.2025 costituisce inadempimento di indubbia gravità, tale da giustificare la risoluzione del contratto anche ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.
La domanda proposta dalla parte conduttrice va dunque accolta e va confermata l'ordinanza di rilascio dell'immobile, pronunciata il 21.10.2024 e già eseguita forzosamente con l'immissione dei locatori nel possesso dell'appartamento in data 18.03.2025.
2. I locatori hanno chiesto altresì la condanna del conduttore al pagamento della somma dovuta in forza del contratto di locazione, cristallizzata a seguito del rilascio dell'immobile in complessivi € 8.360,23, “di cui € 8.192,23 dovuti a tutto febbraio 2025 (cfr. paragrafo B. della memoria integrativa 10/01/2025, pagg. 5 e 6) ed € 168,39 per il periodo dal 1° al 18 marzo (€ 290,00 / 31 x 18)”
(cfr. nota scritta ex art. 127 ter c.p.c. depositata il 1.05.2025).
Il conduttore, nel costituirsi in giudizio nella fase sommaria del procedimento di intimazione di sfratto, ha chiesto il rigetto della domanda attorea, eccependo il difetto di legittimazione ad agire degli attori per il pagamento delle somme dovute dal conduttore in data antecedente alla cessione dell'immobile, a mente dell'insegnamento dell'arresto della Cassazione, Sez. III Civile, n. 14079 del
22.05.2023, secondo la quale “Il trasferimento del bene locato implica la continuazione del rapporto locatizio in capo all'acquirente, il quale, tuttavia, ancorché assuma la posizione di locatore, non acquista per subingresso il diritto al pagamento dei canoni non corrisposti dal conduttore prima del trasferimento in parola, diritto che resta del precedente proprietario in ragione dell'efficacia non retroattiva della successione a titolo particolare nel contratto di locazione”.
Anche alla luce delle eccezioni di controparte, parte attrice nella memoria integrativa del
10.01.2025, dopo aver distinto la posizione debitoria del sig. ante e post cessione, ha rilevato CP_1
che “La “scissione” del credito in due periodi è peraltro del tutto irrilevante, posto che gli eredi CP_3
hanno prima d'ora ceduto ai sig.ri i crediti derivanti dal rapporto locatizio per è causa;
la cessione Pt_1
(doc. n° 18) è stata debitamente comunicata al sig. a mezzo p.e.c. (docc. nn° 19 e 20) al suo CP_1
indirizzo personale risultante dal registro IniPec”.
pagina 4 di 7 Il summenzionato atto di cessione del credito, prodotto sub doc. 18 attoreo, è stato sottoscritto in data 4.12.2024 dall'Avv. Stefano Fiore, quale procuratore speciale degli eredi in forza di due CP_3
procure generali notarili menzionate nell'atto ma non prodotte in giudizio, e dal sig. , Parte_3
quale procuratore speciale dei sig.ri in forza di procura prodotta sub doc. 1 attoreo. Pt_1
2.1. Per quanto concerne il diritto degli odierni locatori ad ottenere il pagamento dei canoni non corrisposti dal conduttore prima del trasferimento del bene, va condiviso il su richiamato insegnamento della Suprema Corte laddove sancisce che si tratta di un diritto che permane in capo al precedente proprietario in ragione dell'efficacia non retroattiva della successione a titolo particolare nel contratto: pertanto, al momento dell'instaurazione del giudizio di intimazione di sfratto per morosità la domanda di parte attrice con riferimento al debito ante cessione non era sorretta da valida causa petendi.
Vero è che, con memoria integrativa del 10.01.2025, i sig.ri hanno riproposto la domanda Pt_1
di pagamento della morosità antecedente il subentro nel contratto di locazione fondando la propria pretesa creditoria su un diverso titolo: non più (o non solo) il contratto di locazione nel quale sono subentrati, ma l'atto di cessione del credito sottoscritto il 4.12.2024 tra i procuratori speciali degli aventi causa dell'originaria locatrice e degli odierni locatori.
Trattasi evidentemente, in ragione della mutata causa petendi, di una domanda nuova proposta dalla parte attrice nel nuovo ed autonomo procedimento ordinario instaurato a seguito dell'ordinanza di mutamento del rito: la giurisprudenza di legittimità è solida nel ritenere che, in tale procedimento, determinando l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento con rito locatizio, le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (ex plurimis, Cass. Civ., Sez. III, Ord. n. 17955/2021 ed anche SS.UU.
15.06.2015 n. 12310).
Quantunque ammissibile, la memoria integrativa contenente la nuova domanda di pagamento delle somme oggetto di cessione, doveva essere notificata al conduttore, a garanzia del principio del contraddittorio, tanto più laddove si consideri che il sig. è rimasto contumace nel presente CP_1
procedimento ordinario instauratosi dopo il mutamento del rito.
pagina 5 di 7 Inoltre, va rimarcato che l'atto di cessione del credito prodotto in giudizio non può essere considerato valido titolo giustificativo della pretesa creditoria azionata: non può ritenersi provata la legittimazione del procuratore speciale a disporre validamente dei diritti di credito degli eredi , CP_3
non essendo state prodotte in giudizio le procure generali notarili conferite dagli stessi all'Avv. Stefano
Fiore; né, d'altro canto, può ritenersi compreso nel mandato di gestione dell'immobile conferito dai sig.ri al sig. con la procura prodotta sub doc. 1 attoreo il potere di accettare il diritto di Pt_1 Pt_3
credito ceduto dagli eredi . CP_3
Alla luce delle considerazioni sovra esposte deve essere rigettata la richiesta di condanna del conduttore al pagamento della somma di € 6.452,23 per canoni ed oneri maturati e dovuti in data antecedente all'acquisto dell'immobile ed al subentro nel contratto di locazione da parte degli attori.

2.2. Nulla quaestio in ordine alle somme dovute in data successiva alla vendita ed al subentro nel contratto a titolo di canoni locativi dal mese di agosto 2024 sino all'effettivo rilascio occorso in data
18.03.2025, che il conduttore non ha dato prova di aver saldato e per le quali va quindi accolta la domanda attrice di condanna al pagamento di € 2.198,39 (€ 290 x 7 mesi + € 168,39).
3. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno poste a carico di Controparte_1
.
[...]
Esse sono liquidate come segue, sulla base dei parametri di cui alla Tabella A allegata al D.M.
Giustizia n. 37/2018 (come da ultimo modificate con D.M. 147/2022), scaglione compreso tra €
5.200,00 ed € 26.000,00, tenendo conto della complessità della controversia, del numero delle parti e delle questioni trattate, del pregio dell'attività difensiva, rapportato anche alle tecniche di redazione degli atti difensivi:
• fase di studio (sfratto) € 919
• fase introduttiva (sfratto) € 709
• fase di trattazione (proc. merito) € 900
• fase decisoria (proc. merito) € 851
E dunque in totale € 3.379,00, oltre € 629,93 per spese vive;
spese generali, IVA e CPA come per legge.
Oltre ad € 441,00 per la fase di attivazione del procedimento di mediazione.

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P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando sulla domanda come sopra proposta, così provvede: dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato fra le parti e registrato in data 11.10.2021, relativo all'immobile sito in Torino, Via Brandizzo n. 12 e, per l'effetto, conferma l'ordinanza di rilascio dell'immobile del 21.10.2024; condanna al pagamento in favore di e della Controparte_1 Parte_1 Parte_2
somma di € 2.198,39, a titolo di canoni locativi scaduti e non pagati dal mese di agosto 2024 sino all'effettivo rilascio occorso in data 18.03.2025; condanna al rimborso delle spese del giudizio in favore di e Controparte_1 Parte_1
, liquidandole in € 3.820,00, oltre € 629,93 per spese vive;
spese generali, IVA e Parte_2
CPA come per legge.
Torino, 23 maggio 2025
Il Giudice
Marco Ciccarelli
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