nn. RR.GG. 10129 /2021 + 10131/2021 + 10150/2021
Repubblica Italiana In nome del popolo italiano Il Tribunale di Genova
Prima Sezione Civile

nella persona del Giudice Unico Dottor Daniele Bianchi, ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa introdotta da

E (R.G. 10129/21) rappresentati e Parte_1 Parte_2 assistiti dall'Avv. Mazzeo del Foro di Genova - attori-
(R.G. 10131/2021) rappresentato e assistito dall'Avv. Mazzeo Parte_3 del Foro di Genova - attore-
1 (R.G. 10150/2021) rappresentato e assistito dall'Avv. Mazzeo Parte_4 del Foro di Genova -attore- contro rappresentata e assistita dagli Avv.ti Bottaro, Controparte_1
Sciaraffa e Vignoli del Foro di Genova - convenuta – nonché contro rappresentato e assistito dagli Avv.ti Boglione, Ricciardi e CP_2
Briozzo del Foro di Genova - terzo chiamato–
rappresentato e assistito dall'Avv. Mamone del Foro di Controparte_3
Genova - terzo chiamato– appresentata e assistita dall'Avv. Controparte_4
Carassale del Foro di Genova - terza chiamata-
sulle seguenti conclusioni: come note depositate sul PCT in data 24 e 27.1.25
MOTIVI DELLA DECISIONE
Rilevato in fatto e considerato in diritto:
- che con atto di citazione ritualmente notificato (R.G. 10129/2021), , citavano la Parte_5 società allegando: Controparte_1
• di aver acquistato con atto del 03/07/2019 dalla società convenuta (cfr. atto di vendita doc. 2 attore) un immobile sito in Genova via Giovanni Cepollina 4;
• che a pochi mesi dalla compravendita si manifestavano copiose infiltrazioni in tutti gli immobili di proprietà degli attori;

2 • che adivano il Tribunale di Genova ex art. 696bis c.p.c. per ottenere un accertamento tecnico preventivo (RG 8226/2020) per valutare l'esistenza delle infiltrazioni, la loro causa e il costo della loro rimozione;

• che l'ATP accertava l'esistenza delle infiltrazioni, attribuiva la causa delle stesse a lavorazioni effettuate dal costruttore (la fallita società Gemaco), quantificando il costo complessivo degli interventi per il ripristino di tutte le unità immobiliari in € 23.600,00 (cfr. relazione ATP doc. 8 attore);
• che inoltre la relazione di ATP evidenziava una differenza di classamento energetico dell'immobile (classe B), rispetto a quello risultante nell'attestato di prestazione energetica (di seguito APE) allegato all'atto di vendita (classe A3, cfr. doc. 8 attore e APE unità La doc. 11 convenuto;
Parte_6 CP_2
- che quindi gli attori chiedevano in questa sede la condanna della all'esecuzione dei lavori necessari ad Controparte_1 eliminare le infiltrazioni e al risarcimento del danno patito per il deprezzamento dell'immobile derivato dall'errore di classamento dell'immobile descritto nell'APE;
- che con separati atti di citazione ritualmente notificati Pt_3
(R.G. 10131/2021) e (R.G. 10150/2021)
[...] Parte_4 convenivano in giudizio la società Controparte_1 allegando:
• di essere anch'essi proprietari di un immobile ciascuno siti in Genova via Giovanni Cepollina 4, acquistati dalla società convenuta (con atti del 12/02/2019 per e del 07/08/2019 , in Pt_3 Parte_7
3 cui si erano manifestate gravi problematiche infiltrative;

• di aver richiesto e ottenuto dal Tribunale di Genova l'espletamento di accertamento tecnico preventivo (iscritti rispettivamente ai nn. 9698/2020 e 9256/2020) poi riuniti al procedimento promosso da e iscritto al n. 8226/2020 recante (con Pt_1 Pt_2 riferimento a tali ultimi immobili) conclusioni analoghe a quelle relativa all'appartamento acquistato dai citati e Pt_1 Pt_2
- che anche gli attori e chiedevano in questa la Pt_3 Pt_4 condanna della all'esecuzione dei lavori Controparte_1 necessari ad eliminare le infiltrazioni e al risarcimento del danno patito per il deprezzamento dell'immobile derivato dall'errore di classamento dell'immobile descritto nell'APE allegata al contratto;

- che - costituitasi in tutti i Controparte_1 summenzionati giudizi - si opponeva alle domande attoree e avanzava richiesta di chiamata in garanzia di in CP_2 qualità di tecnico incaricato della predisposizione e della redazione dell'APE;
- che riunite le cause, all'udienza del 06/04/2022 (cfr. verbale di udienza del 06/04/2022) gli attori rinunciavano alle domande risarcitorie inerenti alle infiltrazioni accertate dal consulente in sede di accertamento tecnico preventivo, insistendo per la sola richiesta di risarcimento del danno derivante dal deprezzamento causato dall'errato classamento energetico;

4 - che autorizzata la chiamata del terzo quale CP_2
autore dell'APE, quest'ultimo si costituiva opponendosi nel merito alla domanda di manleva e comunque avanzando richiesta di chiamata in garanzia di ingegnere Controparte_3 responsabile della certificazione della stratigrafia dell'involucro esterno dell'immobile in questione, sulla base della quale CP_2 aveva redatto l'APE;
- che previa autorizzazione alla chiamata, si costituiva
[...]
che si opponeva allegando – tra l'altro - il corretto CP_3 adempimento delle proprie prestazioni professionali e avanzando richiesta di chiamata in garanzia di CP_4 Controparte_4
- che autorizzata la chiamata di terzo avanzata da CP_3 costituitasi in giudizio si Controparte_4 opponeva alle domande attoree e alla chiamata in manleva;

- che veniva licenziata CTU con lo scopo di quantificare il minor valore dell'immobile per effetto della classe energetica inferiore riscontrata e per l'identificazione dell'imputabilità di detta inferiore classificazione;

- che depositata la relazione peritale, le parti precisavano le rispettive conclusioni e la causa veniva assunta in decisione;

- che a seguito della rinuncia alle domande di risarcimento discendenti dalle infiltrazioni, l'oggetto residuo del presente giudizio è costituito dalle seguenti domande: A. domanda di risarcimento del danno derivante dall'erroneo classamento energetico dell'immobile avanzata da Parte_1 Parte_2
5 e nei confronti della Parte_3 Parte_4 convenuta Controparte_1
B. domanda di manleva di in Controparte_1 odio a;
CP_2
C. domanda di manleva di in odio a CP_2
Controparte_3
D. domanda di manleva di in odio a Controparte_3
Controparte_4
- che la domanda sub A) va respinta;
- che infatti tale richiesta risarcitoria dei danni “conseguenti al deprezzamento permanente dell'immobile” e al maggior consumo energetico prospettata dagli attori deve inquadrarsi quale domanda ex art. 1497 c.c. (mancanza di qualità promesse del bene oggetto di vendita), all'interno della quale è notoriamente consentito il rimedio estimatorio (Cass. 4245/24). Peraltro va precisato che la mera domanda di risarcimento da deprezzamento non qualifica l'odierna domanda come azione di garanzia ex art. 1490 cc, difettandone evidentemente nel caso in esame i presupposti. Infatti, non è stato mai dedotto in atti (né risulta provato) che il classamento inferiore renda l'immobile inidoneo all'uso abitativo, e neanche che ne diminuisca in modo apprezzabile il valore, circostanza questa comunque esclusa dalla CTU espletata, che ha quantificato l'ipotetico danno subito dagli attori tra i 3.000 e i 5.000 euro circa ciascuno (pag. 34), a fronte di un prezzo di vendita di circa 130.000, cfr. doc. 1 CP_1
- che quindi l'azione ex art. 1497 non costituisce azione di garanzia (Cass. 5845/13), anche in considerazione del richiamo espresso alle norme generali sull'inadempimento (art. 1453 e seguenti c.c.), con conseguente necessità del requisito della colpa del venditore;

6 - che infatti è noto che la colpa dell'alienante è “necessaria per promuovere l'azione risolutoria per difetto delle qualità promesse, […] sia per promuovere l'azione risarcitoria” (cfr. Cass. 11423/2009)¹;
- che tuttavia – nel caso di specie - non sussiste la prova della colpa in capo alla venditrice in quanto: Controparte_1
• la certificazione energetica (APE) può essere redatta esclusivamente da professionisti iscritti all'elenco dei tecnici abilitati di cui all'art. 30 della L.R. 22/2007 (cfr. elenco tecnici abilitati doc. 4 convenuta
[...]
; CP_1
• - non risultando iscritta in tale Controparte_1 elenco (per fatto non contestato) - ha diligentemente incaricato il geom. di redigere l'APE, CP_2 in qualità di professionista iscritto all'elenco di cui sopra;

• che - con il conferimento di detto incarico a soggetto a ciò abilitato - la società venditrice ha integralmente assolto ai propri specifici doveri contrattuali;

• che la responsabilità della predetta convenuta è esclusa anche dalla relazione del CTU, che - nell'identificazione del soggetto responsabile del danno - “sia da escludere il soggetto venditore,
[...]
perché non ha elaborato gli APE personalmente, CP_1
7 per i quali ha incaricato un professionista esperto” (cfr. relazione peritale p.16);
- che come sopra ricordato la domanda attorea è stata tempestivamente rivolta esclusivamente nei confronti di e CP_1 non già contro il professionista che ha rilasciato l'APE;
- che infatti la domanda di condanna in solido dei terzi chiamati è stata introdotta (al di là di ogni questione sulla ammissibilità della stessa quale emendatio libelli) esclusivamente in sede di precisazione delle conclusioni, e quindi tardivamente;

- che va osservato inoltre che la difesa attorea ha chiesto – all'udienza del 22/10/2024 – la precisazione delle conclusioni, con ciò rinunciando all'istanza di memorie ex art. 183 c.6 c.p.c. Ne consegue che ogni emendatio libelli risulterebbe comunque inammissibile;

- che comunque – in subordine e per mero scrupolo di completezza – nessuna truffa contrattuale (come allegato da parte attrice) appare prospettabile, in quanto non è stata offerta la prova che il prezzo offerto dagli attori sia stato condizionato da alcun raggiro ad opera della convenuta, raggiro volto a prospettare alla clientela un classamento energetico migliore rispetto a quello effettivo. E infatti:

1. la stessa parte attrice ha prodotto in atti (doc. 9 att.) la pubblicità effettuata dalla convenuta, in cui si specificava l'assenza di certificazione energetica, come risulta dall'immagine di seguito riprodotta
8 2. che inoltre parte attrice presentava al pubblico la costruzione come “edificata pensando ad un(a) ottimizzazione e risparmio energetico” (sempre doc. 9 att.). Orbene, riguardo a ciò, il classamento energetico accertato infine dal CTU (rispettivamente B1 per due appartamenti e A per il terzo, pag. 14 CTU) non smentisce affatto tale affermazione, in quanto la stessa CTU ha qualificato tale “differenza in negativo” (rispetto all'A3 indicata nell'APE) come “non particolarmente significativa riguardo alla classe energetica” (pag. 14). Va notato infatti che il CTU ha comunque attribuito agli immobili in oggetto un alto livello di classamento (la classe massima è A3, la minima è G). Ciò conferma che i fabbricati oggetto di causa vennero realizzati effettivamente “pensando all'ottimizzazione e al risparmio energetico”, come veridicamente dichiarato nell'annuncio pubblicitario.

3. le proposte di acquisto vennero avanzate dagli attori in data 1.12.2018 ( doc. 7 e in Parte_8 Per_1 CP_1
9 data 27.12.2018 (contratto preliminare doc. 8 Pt_3
e cioè in data precedente all'emissione CP_1 dell'APE (9.1.2029, cfr. ctu pag. 10). Ciò esclude in modo inequivoco che il classamento indicato nell'APE possa aver condizionato gli attori nel quantificare la propria offerta economica di acquisto. Con riguardo all'offerta di acquisto dell'attore Pt_4 lo stesso non ha ottemperato all'adempimento dell'ordine di esibizione della stessa ex art. 210 cpc (verbale di udienza del 25.10.23) e conseguentemente non può giovarsi di tale contegno processuale;

- che le eccezioni di prescrizione e decadenza risultano assorbite;

- che il rigetto della domanda avanzata da parte attorea sub A) comporta il rigetto delle restanti domande di manleva sub B), C) e D);
- che le spese (comprese quelle di CTU) seguono la soccombenza (valore della causa indeterminato - complessità media);

P.Q.M.

Il Giudice, nelle cause riunite (RR.GG. 10129/2021 – 10131/2021 – 10150/2021), disattesa ogni contraria e diversa istanza, così provvede:

1. rigetta la domanda di risarcimento promossa da Parte_1
, e nei Parte_2 Parte_3 Parte_4 confronti di Controparte_1

2. respinge le domande di manleva avanzate da Controparte_1
da e da;

[...] CP_2 Controparte_3

3. condanna , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 alla rifusione in favore Parte_4 Controparte_1
delle spese del presente procedimento, liquidate in € 5.500
[...]
10 per prestazioni professionali oltre esborsi forfettari e accessori di legge;

4. condanna , Parte_1 Parte_2 Parte_3 alla rifusione in favore delle Parte_4 CP_2 spese del presente procedimento, liquidate in € 5.500 per prestazioni professionali oltre esborsi forfettari e accessori di legge;

5. condanna , Parte_1 Parte_2 Parte_3
ALLA rifusione in favore Parte_4 Controparte_3 delle spese del presente procedimento, liquidate in € 5.500 per prestazioni professionali oltre esborsi forfettari e accessori di legge;

6. condanna , Parte_1 Parte_2 Parte_3
ALLA rifusione in favore Parte_4 [...]
delle spese del presente procedimento, Controparte_4 liquidate in € 5.500 per prestazioni professionali oltre esborsi forfettari e accessori di legge;

7. pone definitivamente a carico degli attori le spese di CTU, già provvisoriamente liquidate.
Così deciso in Genova, addì 18/07/2025
IL GIUDICE UNICO
(DANIELE BIANCHI)
11 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cassazione civile, sez. II, 18/05/2009, n. 11423. “Per l'esercizio dell'azione di risoluzione del contratto di compravendita per i vizi delle cose che di esso formano oggetto non è richiesta dall'art. 1492 c.c. la colpa dell'alienante, la cui sussistenza è, invece, necessaria sia per promuovere l'azione risolutoria per difetto delle qualità promesse, in quanto l'art. 1497 c.c., che disciplina quest'ultima, richiama, a differenza dell'altra norma, le disposizioni generali dell'istituto della risoluzione per inadempimento, il quale è fondato sulla colpa, sia per promuovere l'azione risarcitoria, nella quale l'art. 1494 c.c. presuppone la colpa del venditore, ponendo a suo carico una presunzione di conoscenza dei vizi”.