N. R.G. 535/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CHIETI
SEZIONE DISTACCATA DI ORTONA
Il Tribunale Ordinario di Chieti, sezione distaccata di Ortona, in persona del Giudice Onorario di Pace, dott.ssa Sofia Nanni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado, iscritta al n. r.g. 535/2022, promossa da:
(C.F. , rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Nicola Zingrillo (C.F. ed elettivamente domiciliata come in atti. C.F._2
ATTRICE-OPPONENTE contro
(P.IVA ), in persona del legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_1
p.t., rappresentata e difesa dall'Avv. Enrico DE PASCALE del Foro di Pescara (C.F.
), elettivamente domiciliata come in atti C.F._3
CONVENUTA-OPPOSTA contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_2 C.F._4 CP_3
), rappresentatati e difesi dall'Avv. Luca Presutti del Foro di Sulmona, C.F. C.F._5
, ed elettivamente domiciliati come in atti C.F._6
TERZI CHIAMATI IN CAUSA
OGGETTO: mediazione.
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le proprie conclusioni con note scritte ex art. 127 ter c.p.c. e con memorie ex art. 190 c.p.c. chiedendone l'accoglimento.
pagina 1 di 12 FATTO E PROCESSO
Con atto di citazione, notificato in data 7.11.2022, ha proposto opposizione Parte_1
a decreto ingiuntivo n. 218/2022 emesso da Codesto Tribunale in data 6.9.2022 in favore della per l'importo di euro 5.953,60 oltre accessori a titolo di Controparte_1 provvigione maturata per l'attività di intermediazione immobiliare inerente la compravendita dell'immobile sito in Ortona alla C.da Foro n 112, riportato in catasto fabbricati al fg 2 part. 228 sub. 5, per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “In via preliminare, autorizzare l‟odierna opponente
a chiamare in causa i coniugi e per le suesposte ragioni e, Controparte_2 Parte_2 per l‟effetto, differire la prima udienza di comparizione allo scopo di consentire la citazione dei terzi nei termini di legge e la relativa costituzione in giudizio;
- Revocare il decreto ingiuntivo opposto perché infondato in fatto e in diritto, con tutte le conseguenze di legge;
- In accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale: a) accertare e dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c.; b) per l‟effetto, condannare chi di ragione alla restituzione di quanto indebitamente ricevuto in esecuzione del contratto ai sensi dell‟art. 2033 c.c.; c) condannare chi di ragione, ovvero in solido, al risarcimento dei danni contrattuali ed extra contrattuali subiti dall‟attrice e da determinarsi in via equitativa o, comunque, nell‟importo corrispondente al doppio della caparra versata, pari ad € 10.000,00; - Condannare chi di ragione al pagamento di spese, diritti ed onorari del presente giudizio nonché alla ripetizione delle spese e degli esborsi sostenuti in esecuzione del decreto ingiuntivo opposto”.
A fondamento della domanda ha dedotto, in sintesi, e per quanto d'interesse:
a) che la somma ingiunta non è dovuta in quanto l'efficacia della proposta di acquisto era subordinata alla circostanza che l'immobile fosse venduto arredato;

b) che i venditori avrebbero asportato alcuni arredi rendendo l'immobile di minor pregio rispetto a quello proposto, generando un inadempimento contrattuale atto a giustificare la risoluzione del contratto preliminare;

c) il mediatore non ha diritto alla provvigione in quanto, per l'opera prestata, ha violato i principi di buona fede e correttezza e diligenza previsti dall'art. 1759 c.c.
La nel costituirsi in giudizio, ha contestato illimitatamente la Controparte_1 fondatezza delle avverse domande, assumendo, in sintesi e per quanto d'interesse: aa) che la proposta di acquisto non era subordinata ad alcuna condizione;
che era solo prevista la consegna dell'immobile arredato ma senza specificare con quali arredi e senza qualificare alcunchè come requisito essenziale per la conclusione dell'affare; la proposta veniva accettata dal venditore e consegnata all'opponente così determinandosi il contratto preliminare;
l'opponente sottoscriveva pagina 2 di 12 impegno a corrispondere la provvigione all'agenzia intermediaria e versava con bonifico la somma di euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria in favore dei promissari venditori;
bb) che l'attività di intermediazione svolta dalla è pacifica ed è proprio la setessa CP_1 opponente che, oltre a produrre documentazione a dimostrazione della detta attività, nell'atto di opposizione sostiene che è stata funzionale alla conclusione dell'affare; cc) l'attività è stata eseguita con correttezza e buona fede e le doglianze non sono state mai rappresentate all'agenzia prima della stipula del contratto preliminare.
Tanto premesso, la convenuta ha avanzato le seguenti conclusioni: a) rigettare l'infondata opposizione così come proposta e, per l'effetto, confermare il Decreto Ingiuntivo opposto, in ogni sua parte, con ogni conseguenza di legge;
b) con vittoria di spese e competenze di giudizio, sia del procedimento monitorio e sia di opposizione, da distrarre in favore del sottoscritto procuratore che, a tal fine, si dichiara antistatario”.
A seguito di autorizzazione alla chiamata del terzo, si costituivano in giudizio i sigg.ri CP_2
e (promissari venditori) per sentir accogliere le seguenti conclusioni:” nel
[...] CP_3
merito, - respingere la domanda avversaria perché nulla, inammissibile e comunque infondata per tutti
i motivi dedotti in narrativa, - accertare e dichiarare l'inadempimento del promissario acquirente e per l'effetto accertare e dichiarare il diritto dei promissari venditori a trattenere la caparra;
in ogni caso, - con vittoria di spese ed onorari di causa, da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato che a tal fine si dichiara antistatario, nonché conseguente condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c.”.
A sostegno delle loro richieste hanno dedotto quanto di seguito: aaa) nullità e/o inammissibilità della domanda poiché eccessivamente generica non essendo chiaro quali siano i termini dell'inadempimento del preliminare e non avendo parte opponente chiarito quali fossero gli arredi che avrebbero dovuto essere oggetto del contratto definitivo e quali arredi sarebbero stati asportati;
la domanda è generica anche nel petitum poiché viene chiesta la condanna alla restituzione e al risarcimento dei danni a “chi di ragione” senza specificare a chi sia indirizzata la domanda;
bbb) l'efficacia del contratto non era subordinata ad alcuna condizione;
ccc) inesistenza del diritto fatto valere: l'unico diritto che avrebbe potuto far valere è il rifiuto alla stipula del definitivo;
ddd) insussistenza dell'inadempimento del promissario venditore in quanto nel punto 3 della proposta
è prevista la consegna dell'immobile arredato e dalle foto allegate dall'opponente emerge che i mobili non sono stati mai asportati;

pagina 3 di 12 eee) insussistenza dell'importanza dell'inadempimento del promissario venditore ai sensi dell'art. 1455
c.c. poiché l'opponente chiede la risoluzione del contratto preliminare per mancata consegna di soprammobili ponendo tra l'altro in essere un'azione temeraria da sanzionare ex art. 96 c.p.c.; fff) sussistenza invece dell'inadempimento della promissaria acquirente che invitata a comparire dinanzi al Notaio per la stipula del definitivo non è comparsa, rifiutandosi così di sottoscrivere il definitivo;
ggg) insussistenza dei danni lamentati poiché, oltre a non essere chiaro a chi sia indirizzata la richiesta di risarcimento, non è illustrato il danno subito e non è dimostrato l'inadempimento del venditore;
hhh) condanna per lite temeraria ex art 96 c.p.c. poiché parte opponente ha intrapreso un'azione palesemente infondata per l'asportazione di soprammobili ed effetti personali ed inoltre ha utilizzato espressioni gravemente sconvenienti del tipo “in maniera fraudolenta” o “atteggiamento intenzionalmente fraudolento”.
Il processo - articolatosi nelle fasi di trattazione e di istruttoria orale e documentale – è giunto alla odierna decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente va risolta l'eccezione di nullità della citazione sollevata per genericità della medesima e per indeterminatezza dell'oggetto. Si osserva innanzitutto che la nullità della citazione si verifica quando mancano i requisiti essenziali previsti dal codice di procedura civile. In effetti, l'art. 164 c.p.c. disciplina espressamente le ipotesi di nullità che possono riguardare due aspetti principali, la vocatio in ius (vizi formali) e l'editio actionis (oggetto della domanda ed esposizione dei fatti che la giustificano).
La giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire in che termini ed entro quali confini si può parlare di nullità dell'atto introduttivo. A tal proposito la Corte di Cassazione con sentenza n. 1681 del
29.01.2015 ha statuito che “La nullità della citazione per omessa determinazione dell'oggetto della domanda ricorre nel caso in cui il petitum sia del tutto omesso o risulti assolutamente incerto;
ciò non può dirsi nel caso in cui tali elementi della domanda siano comunque individuabili attraverso un esame complessivo dell'atto introduttivo del giudizio, non limitato alla parte di esso destinata a contenere le conclusioni, ma esteso anche alla parte espositiva”. Ed ancora ha statuito che “ La declaratoria di nullità della citazione per omissione o assoluta incertezza del petitum postula una valutazione da compiersi caso per caso, nel rispetto di alcuni criteri di ordine generale, occorrendo, da un canto, tener conto che l'identificazione dell'oggetto della domanda va operata avendo riguardo all'insieme delle indicazioni contenute nell'atto di citazione e dei documenti ad esso allegati, dall'altro, che l'oggetto deve risultare "assolutamente" incerto;
in particolare, quest'ultimo elemento deve essere vagliato in pagina 4 di 12 coerenza con la ragione ispiratrice della norma che impone all'attore di specificare sin dall'atto introduttivo, a pena di nullità, l'oggetto della sua domanda, ragione che, principalmente, risiede nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese (prima ancora che di offrire al giudice l'immediata contezza del thema decidendum); con la conseguenza che non potrà prescindersi, nel valutare il grado di incertezza della domanda, dalla natura del relativo oggetto e dalla relazione in cui, con esso, si trovi eventualmente la controparte (se tale, cioè, da consentire, comunque, un'agevole individuazione di quanto l'attore richiede e delle ragioni per cui lo fa, o se, viceversa, tale da rendere effettivamente difficile, in difetto di maggiori specificazioni,
l'approntamento di una precisa linea di difesa).” (cfr Cassazione civile sezione II del 16/10/2014 n.
21957). Per la causa petendi si è pronunciata con sentenza del 15.5.2013 n. 11571 nel seguente modo: “La nullità della citazione di cui all'art. 164 comma IV del c.p.c. si verifica quando l'esposizione dei fatti costituenti le ragioni della domanda è stata omessa o risulti assolutamente incerta. La valutazione deve essere fatta con riferimento al caso specifico tenendo conto che per identificare la causa petendi va fatto riferimento all'insieme delle indicazioni contenute nella citazione e dei documenti allegati”.
Alla luce di ciò si può affermare che il giudice deve valutare l'indeterminatezza tenendo conto del contenuto totale dell'atto, dei documenti allegati, della natura dell'oggetto della domanda.
La nullità sussiste se, dopo aver considerato l'insieme delle indicazioni nell'atto di citazione e nei documenti allegati, la domanda risulta assolutamente incerta.
Nel caso in esame, le altre parti si sono costituite regolarmente e argomentando adeguate e puntuali difese anche nel merito sin dai primi scritti difensivi;
pertanto, nessuna incertezza si ravvisa nell'atto di citazione e l'eccezione di nullità sollevata al riguardo va rigettata.
Per quanto concerne l'eccezione tempestivamente formulata e ribadita in sede di precisazione delle conclusioni dai procuratori di parte convenuta e dei terzi chiamati in causa circa la capacità a testimoniare del sig. coniuge dell'attrice opponente, pur se rigettata all'udienza del Testimone_1
27.5.24 per i motivi indicati nel verbale di detta udienza cui si rimanda, ad oggi, l'ordinanza di ammissione del predetto teste va revocata in accoglimento dell'eccezione sopra evidenziata e va espunta dalle risultanze istruttorie la testimonianza del medesimo per incapacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c. Tale decisione è dovuta alla circostanza che il sig. in sede di escussione, ha Tes_1
affermato che la moglie gli ha chiesto di fare il bonifico di euro 5.000,00 dal conto corrente postale intestato ad entrambi. Quindi la somma di cui si chiede la restituzione è stata sborsata da un conto comune e ciò dimostra che anche il teste ha interesse alla restituzione della somma e Testimone_1 si tratta di interesse concreto ed attuale all'esito del giudizio in quanto la richiesta di restituzione della pagina 5 di 12 somma di euro 5.000,00 versata come caparra confirmatoria, come si vedrà di seguito, e la richiesta di risarcimento avanzate dalla di lui moglie, vanno anche a suo vantaggio in caso di accoglimento delle medesime. E'da aggiungere che dal certificato di matrimonio si evince il regime di comunione legale dei beni e dalla comunicazione dell'Ufficiale di Stato civile del Comune di Deliceto del 16.09.2024 si legge che i sigg.ri e sono in regime di comunione dei Controparte_4 Testimone_1
beni. La sig.ra ha pagato la caparra dal conto comune con il marito che allo stato ha palese e CP_4 specifico interesse all'esito favorevole del giudizio, in aderenza al contenuto del richiamato articolo del codice di procedure civile, secondo il quale“Non possono essere assunte come testimoni le persone aventi nella causa un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio”. In questi termini, essendo il sig. portatore dell'interesse sopra descritto, la sua testimonianza non può Tes_1
essere recepita nel presente giudizio, e va espunta per incapacità a testimoniare del medesimo ex art. 246 c.p.c. Va precisato che nel caso in esame non si è escluso a priori il teste solo perché Tes_1 coniuge dell'opponente con ciò rispettando la sentenza della Corte Cost. n. 248 del 1974 che ha fatto venire meno il divieto a testimoniare del coniuge e/o dei parenti sancito nell'art. 247 c.p.c. Ma successivamente, tenuto conto delle dichiarazioni rese in ordine al bonifico effettuato dal conto comune, quindi anche con denaro del teste, non si può non considerare che questi abbia un interesse concreto ed attuale all'esito del giudizio così come innanzi specificato.
Invece, in ordine all'eccezione, sollevata dall'opponente, di inammissibilità a testimoniare del teste CP_ in quanto socio nella quota del 33% dell'agenzia immobiliare convenuta è Testimone_2
principio noto che la capacità a testimoniare dei soci è ammessa solo in relazione alle società dotate di personalità giuridica data l'autonomia patrimoniale sottesa alla persona giuridica. In tali casi, il legale rappresentante non può testimoniare, al contrario il socio sì. (cfr. Trib. Catania, sent. del 13.7.2006).
Anche la Sezione Lavoro della Corte di Cassazione con la sentenza n. 1595 del 28 gennaio 2016, ha
Co decretato che è infondata l'incapacità a testimoniare di socio spa e sapa nonostante il legame dei soci con la società.
In altre parole, la norma di cui all'art. 246 c.p.c., così come costantemente interpretata dalla giurisprudenza, esclude dall'esperimento della prova testimoniale tutti quei soggetti terzi che a qualsiasi titolo potrebbero divenire parte del processo. Le pronunce giurisprudenziali, inoltre, tendono ad affermare la distinzione tra la nozione di incapacità a testimoniare del terzo e quella di inattendibilità della testimonianza: la prima è relativa alla sussistenza, in capo al terzo, di un interesse atto a renderlo
"potenzialmente" parte;
la seconda sottende la veridicità della testimonianza che deve essere liberamente valutata dal giudice, mediante il ricorso a parametri soggettivi - quali, a titolo di esempio, i rapporti tra le parti e l'eventuale interesse di fatto del testimone all'esito della lite - ed a parametri pagina 6 di 12 oggettivi, quali la precisione e la completezza della deposizione, oltre alle eventuali contraddizioni
(Cass. Civ. sent. n. 7763/2010; Cass. Civ. sent. n. 16529/2004; Cass. Civ. sent. n. 9640/1999; Cass.
Civ, sent. n. 9126/1993).
Nel caso in esame, quindi, il teste (risultato unicamente socio e non legale Testimone_2
rappresentante della società convenuta) ha capacità a testimoniare per cui la sua testimonianza è valida, ovviamente con le dovute attenzioni per la sua attendibilità, tenendo conto dei parametri sopra descritti.
Per quanto concerne il merito della causa, si osserva che parte attrice lamenta la violazione da parte dell'agenzia immobiliare e dei venditori del principio di buona fede sancito dall'art. 1337 c.c. per aver agito in mala fede nelle trattative contrattuali, lamenta altresì l'infondatezza della provvigione ex art. 1755 c.c. per l'attività di mediazione, posta a base del decreto ingiuntivo opposto nonché la mancanza delle qualità promesse o essenziali ex art. 1497 c.c. a giustificazione della richiesta di risoluzione del contratto.
Il principio di buona fede previsto dall'art. 1337 c.c. esprime l'obbligo di reciproca lealtà e correttezza sia nelle trattative che nell'esecuzione del contratto e la sua violazione può comportare responsabilità con obblighi risarcitori. Nel caso di specie, occorre accertare se vi è stata responsabilità dei promissari venditori per la asserita sottrazione degli arredi e se vi è stata responsabilità dell'agenzia immobiliare nella fase immediatamente successiva alle trattative ossia nella fase di esecuzione allorquando l'opponente ha manifestato alla medesima la volontà di risolvere il contratto, una volta accortasi della mancanza degli arredi nell'immobile oggetto di compravendita ed ha diffidato l'agenzia a mezzo pec per la negoziazione assistita appena ricevuta la fattura per la provvigione.
Innanzitutto, si osserva che nella proposta di acquisto del 16.10.2021 si legge una crocetta sulla parola
“arredato”; ciò dimostra che la volontà delle parti era di stipulare la compravendita dell'immobile arredato. Le parti non hanno specificato l'elenco degli arredi e nè hanno manifestato la volontà che la condizione della vendita con arredo fosse essenziale per la conclusione dell'affare. Si evince che l'efficacia della proposta di acquisto non era sottoposta a nessuna condizione. Inoltre, osservando e confrontando le foto prodotte ed allegate ai numeri 18,19,20 e 21 che rappresentano lo stato dei luoghi dell'oggetto in vendita, si nota che alcuni beni sono stati tolti dalla parete della cucina e che mancano la
Tv, il fornetto, n. 3 sedie e qualche quadretto e mensola. All'udienza del 27.5.24 il convenuto promissario venditore ha dichiarato che “ogni due-tre anni (quando iniziava Controparte_2
ad ingiallire il muro, non essendoci la cappa) pulivo ed imbiancavo le pareti sporche dal grasso della cucina. E'stata tolta l'oggettistica dalle pareti proprio per pulire ed imbiancare e gli oggetti sono stati messi nella stanza che si vede nelle foto dove c'è il letto e le sedie stavano nel piccolo lavatoio- ripostiglio dove si vede l'arco piccolo. Le lampade ci sono e si vede dalla foto n 20”. Tale circostanza è pagina 7 di 12 stata riferita con l'interrogatorio formale anche dall'altra promissaria venditrice sig.ra e Persona_1 confermata dal teste delle convenute che ha riferito testualmente:” Sono a Testimone_3
conoscenza che i proprietari avevano rimosso dei suppellettili per tinteggiare l'immobile per consegnarlo in modo più decoroso;
non sono a conoscenza se ci sono state sostituzioni di arredi e lampade come è detto nel capitolo ma vedo che nelle foto n 19 e n 20 non mi sembra che ci siano state sostituzioni”. Ed ancora dal teste che all'udienza del

1.7.24 ha affermato testualmente:” Tes_2
ricordo che aveva tolto delle cose per ritinteggiare e per il resto non ricordo”. CP_2
Le circostanze sopra riferite hanno dimostrato che il promissario venditore ha ritinteggiato le pareti dell'immobile. I terzi chiamati in causa (promissari venditori) e i testi escussi hanno affermato che la vendita sarebbe dovuta avvenire con arredo. Anzi, si nota dall'interrogatorio formale di CP_2
e alla risposta data al capitolo d) che la vendita dell'immobile doveva
[...] Persona_1 avvenire con arredo come da foto inviate dall'agenzia. Le foto inviate dalla agenzia immobiliare sono la n. 18 e n. 21 così come riferito dalla Teste Nelle predette foto si vedono Testimone_3
perfettamente i beni che parte opponente asserisce essere stati asportati. Secondo parte opponente la vendita sarebbe dovuta avvenire con tali beni perché l'agenzia ha inviato le foto contenenti i detti beni.
Come già detto, i testi hanno confermato che il promissario venditore ha ritinteggiato le pareti dell'immobile in vendita ma non vi è prova se i beni fossero stati effettivamente asportati o soltanto spostati per poter ritinteggiare come hanno affermato i promissari venditori. Occorre, allora, accertare se l'aver tolto i beni in questione possa essere di fondamentale importanza per la risoluzione del contratto o meno;
in altre parole, occorre verificare se l'inadempimento contrattuale derivante dalla mancanza di “arredo”, eccepito dall'attrice si possa considerare di fondamentale importanza tale da giustificare la risoluzione contrattuale invocata per responsabilità dei promissari venditori o meno.
L'art. 1497 c.c. prevede al primo comma espressamente:” quando la cosa venduta non ha più le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per l'inadempimento purchè il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi”. La giurisprudenza ha precisato: “In tema di compravendita, l'ipotesi di "aliud pro alio" si verifica quando la cosa consegnata sia completamente diversa da quella pattuita, appartenendo ad un genere diverso e rivelandosi del tutto inidonea ad assolvere la destinazione economico-sociale della "res" dedotta come oggetto del contratto. Pertanto, integra "aliud pro alio" la consegna di un'autovettura con impianto a GPL non omologato, in quanto chi acquista un'autovettura alimentata a GPL lo fa con l'evidente scopo di risparmiare sui costi del carburante, sicché la mancata omologazione dell'impianto fa venir meno la specifica utilità insita nell'acquisto, essendo irrilevante che il mezzo possa essere utilizzato a benzina. pagina 8 di 12 (Cfr Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 20996 del 13 settembre 2013) e vedasi anche la sentenza n.
26953/2008 Cass. civ. sez. II che statuisce: “In tema di vendita, è configurabile la consegna di aliud pro alio non solo quando la cosa consegnata è completamente difforme da quella contrattata, appartenendo ad un genere del tutto diverso, ma anche quando è assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente o abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ricompreso in tale istituto la consegna, da parte di un concessionario, di un veicolo poi sottoposto a sequestro penale in quanto munito di un motore rubato). Ed ancora la sentenza n.
18859 del 10.7.2008 Cass. Civ.” Si ha vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali della cosa consegnata qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, ovvero appartenga ad un tipo diverso o ad una specie diversa da quella pattuita;
si ha, invece, consegna di "aliud pro alio", che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di adempimento ai sensi dell'art. 1453 cod. civ., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione, qualora il bene consegnato sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della "res" promessa e, quindi, a fornire
l'utilità richiesta. (La S.C., sulla scorta dell'enunciato principio, ha rigettato il ricorso proposto ritenendo che, poiché nella specie, in base alla stessa prospettazione del ricorrente, era stato pur sempre allo stesso consegnato un fondo agricolo sfruttato effettivamente perla conduzione agricola, doveva escludersi che si era di fronte alla consegna di "aliud pro alio").
Più di recente la sentenza n. 13214 del 14.5.24 Sez. II Cass. civ. ha cassato con rinvio alla Corte
d'Appello di Perugia in quanto “In tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza che aveva ritenuto integrata la consegna di aliud pro alio in relazione ad una fornitura di calcestruzzo in considerazione della sola minore resistenza rispetto a quello commissionato, pur non emergendo dalla motivazione il grado di incidenza della predetta minore resistenza sulla capacità del bene fornito di assolvere alle sue funzioni).
Parte opponente avrebbe dovuto dimostrare che l'oggetto della vendita era diverso da quello pattuito e soprattutto l'importanza dell'inadempimento ma all'esito della fase istruttoria si può ritenere che parte pagina 9 di 12 attrice-opponente non ha fornito la prova cui era onerata;
in effetti, non ha provato né che i beni siano stati realmente asportati e né che la mancanza di “arredo” era condizione essenziale per la conclusione del contratto. Secondo la giurisprudenza sopra riportata, nel caso in esame non sussistono i presupposti per acclarare la sussistenza dell'importanza dell'inadempimento contrattuale.
Per le ragioni su esposte, non si può accogliere l'eccezione della vendita aliud pro alio invocata dall'opponente proprio per l'insussistenza dell'importanza dell'inadempimento prevista dall'art. 1455
c.c. Oggetto del contratto di compravendita è l'immobile, non avendo le parti subordinato l'efficacia del contratto ad alcuna condizione. Pertanto, non sussiste inadempimento contrattuale in capo ai promissari venditori e non può essere riconosciuto alcun risarcimento del danno all'opponente. Di contro, è dimostrato documentalmente in atti che quest'ultima che non si è presentata davanti al Notaio per la stipula del definitivo per cui sussiste il diritto dei promissari venditori a trattenere la somma versata di euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
Per quanto concerne l'eccepita responsabilità dell'agenzia immobiliare per mala fede, bisogna innanzitutto evidenziare che la proposta di acquisto del 16.10.2021 sottoscritta dall'opponente riporta a pag. 2 la seguente dicitura “solo in caso di sottoscrizione con firma elettronica a distanza euro 5.000,00 verranno versati al venditore con bonifico in suo favore ad avvenuta conoscenza da parte del proponente dell'accettazione della proposta di acquisto (art. 1326 c.c.)”. In effetti l'opponente ha effettuato tale bonifico. Nella stessa pagina è previsto che la predetta somma “diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) con l'avvenuta conoscenza, da parte del proponente dell'accettazione della proposta d'acquisto, che costituirà quindi contratto preliminare.
La proposta di acquisto è stata accettata dai promissari venditori, odierni terzi chiamati in causa.
In considerazione di quanto innanzi detto, tra le parti si è perfezionato un contratto preliminare di compravendita.
“Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'articoli 2932 del
Cc, per la risoluzione ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato” (Cassazione civile sez. II, 22/06/2022, n.20132). Nel caso in esame, in effetti si può dire che l'agenzia ha svolto l'attività di mediazione in quanto vi è prova che ha posto le parti in relazione tra loro. E'opportuno evidenziare che costituisce un fatto acclarato che le parti abbiano stipulato di fatto un contratto preliminare a seguito dell'accettazione della proposta e del versamento della somma di euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, oltre ad essere riportata tale volontà delle parti nella proposta di acquisto accettata dal venditore. L'opponente, proprio come pagina 10 di 12 statuito nella sentenza innanzi riportata, ha agito in giudizio per la risoluzione e per il risarcimento del danno confermando così il vincolo giuridico che si è costituito con il preliminare. Va precisato che l'ispezione ipotecaria prodotta dall'attrice, a dimostrazione della circostanza che l'immobile è stato venduto attraverso la medesima agenzia Immobiliare la quale ha percepito provvigione in merito alla nuova vendita, non rileva nel presente giudizio per cui non sarà oggetto di valutazione nel presente giudizio in quanto l'agenzia per la nuova vendita ha svolto altra attività di intermediazione con altri acquirenti.
Quindi, alla luce di tutto quanto sin qui detto, la provvigione è dovuta dall'opponente in favore della convenuta ed il decreto ingiuntivo va confermato. Controparte_1
In conclusione, l'opposizione avanzata da parte attrice è infondata per tutte le ragioni sopra esposte per cui non merita accoglimento.
Va rigettata altresì la richiesta di condanna dell'attrice per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. in quanto non ricorrono i presupposti di legge.
La disciplina delle spese di lite segue, ex lege, la soccombenza dell'attore e si liquida come da dispositivo per tutte le fasi del giudizio in base ai valori medi ricompresi nello scaglione tra euro
5.000,00 ed euro 26.000,00 e tenuto conto che in favore dell'avv. Luca Presutti, dichiaratosi antistatario delle spese ed onorari di causa, va riconosciuto l'aumento del 30% previsto dalle tabelle per aver assistito due parti.



P.Q.M.



Il Tribunale di Chieti, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al R.G. n. 535/2022, ogni contraria istanza ed eccezione disattese, così decide:

RIGETTA
L'opposizione formulata dall'attrice-opponente, confermando il decreto ingiuntivo opposto;

RIGETTA
La domanda riconvenzionale avanzata dall'attrice-opponente;
DICHIARA
l'inadempimento del promissario acquirente e di conseguenza il diritto dei Parte_1
promissari venditori a trattenere la somma di euro 5.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria;

Per l'effetto
CONDANNA
pagina 11 di 12 l'attrice-opponente alla refusione delle spese di lite sostenute da parte convenuta e dai terzi chiamati in causa che liquida in euro 5.077,00 in favore della convenuta opposta e in euro 6.600,10 (comprensivo dell'aumento del 30%) in favore dell'avv. Luca Presutti (patrocinatore dei terzi chiamati in causa, dichiaratosi antistatario delle spese) per compensi, oltre il 15% per rimborso spese forfettario, CPA e
IVA come per legge, se dovuti.
Alla Cancelleria per quanto di sua competenza.
Ortona, 26 agosto 2025 Il Giudice
Dott.ssa Sofia Nanni
pagina 12 di 12