N. R.G. 670 / 2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO
Procedimenti Speciali Sommari
ORDINANZA
emessa nel procedimento cautelare iscritto al n. r.g. 670/2025 promosso da
, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1
CELEGHIN ANTONIO e dall'avv. CELEGHIN ELENA, giusta delega in atti;

- parte ricorrente - contro
, corrente in 39100 Bolzano, Via B. Buozzi nr. 7/A, p.iva e codice fiscale , CP_1 P.IVA_1
in persona del legale rappresentante pro tempore;
- parte resistente, non costituita -
Il giudice,
a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 26/03/2025, osserva quanto segue:

1. Con “ricorso ex art. 669 bis e 700 c.p.c.” la ricorrente ha adito questo Tribunale Parte_1
deducendo tra l'altro
- di avere con contratto di affitto di ramo d'azienda di data 25.07.2022, Rep. 202/Racc. 175
Avv. Notaio in Bolzano, concesso in affitto alla ” il ramo della Persona_1 CP_1
propria azienda costituito da arredi e corredi, impianti, macchinari, merci, licenza nonché gli immobili ove viene esercitata l'attività all'insegna “Soul Kitchen” (cfr. doc. 3 e 4); tra i beni aziendali figurano anche gli immobili ove si svolge l'attività dell'azienda, tavolarmente identificati in p.ed. 2635/1 e p.f. 2753 in P.T. 2041/II CC Dodiciville, di proprietà della ricorrente ” (doc. 2 di parte ricorrente); Parte_1
- che con ulteriore scrittura privata, perfezionata pochi giorni prima del rogito dell'affitto del ramo d'azienda, la ” ha riconosciuto in favore della ”, del legale CP_1 Parte_1
rappresentante Sig. e di suoi eventuali ospiti, l'uso gratuito ed esclusivo della Persona_2
porzione degli immobili aziendali p.ed 2635/1 CC Dodiciville, evidenziati in giallo, per tutta la durata dell'affitto del ramo d'azienda (cfr. doc. 5 di parte ricorrente);
- che la è gravemente inadempiente alle proprie obbligazioni contrattuali, poiché CP_1
pagina 1 o non ha prestato la cauzione di euro 60.000 contrattualmente prevista;

o è rimasta morosa nel pagamento dei canoni di affitto per un totale di euro 102.055,95
(importo aggiornato alla data dell'udienza del 26/03/2025 in euro 111.815,95) oltre che per gli importi dovuti a titolo di IVA e di IMI;

o inibisce alla ricorrente l'accesso ai locali concessi in comodato d'uso gratuito alla ricorrente avendone sostituito il lucchetto;

o non esercita personalmente l'attività come invece prescritto dall'art. 7 del contratto d'affitto;
o consente a persone terze di “risiedere proprio nell'edificio” (cfr. pag. 4 del ricorso);
o in violazione delle obbligazioni contrattuali non esercita l'attività con la diligenza del buon padre di famiglia, posto che è stata interrotta la fornitura della energia elettrica da parte del fornitore Edyna a causa della mora maturata;

o a seguito di diffida ad adempiere inoltrata dalla ricorrente alla resistente con pec di data 13/12/2024, quest'ultima non ha sanato la morosità, con conseguente risoluzione di diritto del rapporto contrattuale, ma sino ad oggi la resistente non ha riconsegnato l'azienda alla ricorrente;

- che la ricorrente insiste per la urgente restituzione dell'azienda affittata quale conseguenza della risoluzione del contratto per grave inadempimento della resistente, sussistendo anche fumus boni iuris e periculum in mora;
e formulando le seguenti conclusioni: “[…] affinchè voglia: in principalità, accertate e dichiarate con sommaria cognizione le plurime gravi inadempienze alle obbligazioni assunte dall'affittuario nel contratto di affitto di ramo Pt_2 CP_1
d'azienda dd.25.07.2022 e nel contratto di comodato d'uso gratuito 16.07.2022, come esposto in narrativa;
accertata e dichiarata la maturata risoluzione del contratto di affitto d'azienda e valutata altresì l'estrema urgenza in capo alla ricorrente di rientrare immediatamente nel pieno possesso del proprio ramo d'azienda e dei beni che lo compongono, emettere inaudita altera parte provvedimento di rilascio immediato e senza alcuna dilazione in favore della ricorrente affittante Soc. “ ”, in odio all'affittuaria Soc. “ ” e/o di ogni altro soggetto Parte_1 CP_1
che ne abbia effettiva detenzione, del ramo d'azienda di cui al contratto di affitto di data
25.07.2022, Rep. 202/Racc. 175 Avv. Notaio in Bolzano, ovvero emettere ogni Persona_1
altro provvedimento ritenuto idoneo ed efficace a tutela delle esposte ragioni della ricorrente;
in via subordinata, ove ritenuti insussistenti i presupposti per l'emissione dell'invocato decreto inaudita altera parte, fissare la comparizione delle parti in contraddittorio, procedendo nel
pagina 2 modo ritenuto opportuno agli atti di istruzione ritenuti indispensabili e, con ordinanza, provvedere come richiesto in principalità.
In ogni caso: spese e competenze di lite rifuse.
NEL MERITO
Si ritiene che l'onere di esporre le ragioni sottese alla richiesta di tutela cautelare siano state ampiamente esplicate nella narrativa;
ad evitare eccezioni di parte istanziata e/o pronunce
d'inammissibilità, si precisa in ogni caso le seguenti
CONCLUSIONI
- accertate e dichiarate le plurime gravi inadempienze alle obbligazioni assunte dall'affittuario
Soc. “ ” nel contratto di affitto di ramo d'azienda dd.25.07.2022 e nel contratto di CP_1 comodato d'uso gratuito 16.07.2022, come esposto in narrativa;

- accertata e dichiarata la maturata risoluzione del contratto di affitto d'azienda con effetto dd.29.12.2024 ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1454 CC ovvero, in subordine, accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di affitto di ramo d'azienda 25.07.2022 per inadempimento/inesatto adempimento delle obbligazioni assunte da Soc. “ ”; CP_1
-accertata e dichiarata la persistente mora di Soc. “ ” nel pagamento dei canoni CP_1 corrispettivo dell'affitto del ramo d'azienda per importo pari ad attuali €.102.055,95 per sorte capitale, oltra agli interessi maturati dalle singole scadenze, al tasso moratorio, oltre a canoni ed interessi successivi alla domanda,
- ordinare all'affittuaria Soc. “ ” e/o di ogni altro soggetto che ne abbia effettiva CP_1
detenzione il rilascio immediato e senza alcuna dilazione in favore della ricorrente affittante
Soc. ” del ramo d'azienda di cui al contratto di affitto di data 25.07.2022, Rep. Parte_1
202/Racc. 175 Avv. Notaio in Bolzano, compresi tutti i beni che lo Persona_1
compongono;
- condannare al pagamento in favore di ” dell'importo di Controparte_2 Pt_2 Parte_1
€.102.055,95 per sorte capitale, oltre agli interessi maturati dalle singole scadenze al tasso moratorio, per canoni e corrispettivi non corrisposti, ovvero dell'importo maggiore o minore ritenuto di giustizia;

- condannare ” al risarcimento dei danni subiti e subendi da ” CP_2 Parte_3
a fronte dell'inadempimento e della risoluzione del contratto, per importo pari ad €.100.000,00, od a quello maggiore o minore ritenuto di giustizia;

- spese e competenze rifuse.”

2. Questo giudice, respinta la richiesta emissione di provvedimento inaudita altera parte, fissava udienza di comparizione delle parti per il giorno 26/03/2025, dove non compariva la resistente pagina 3 (nonostante regolare notifica alla stessa di ricorso e decreto di fissazione udienza) e dove la ricorrente confermava le proprie deduzioni e richieste già formulate nel ricorso introduttivo.

3. Il ricorso è fondato nei termini di seguito indicati.
a. Va premesso che
- gli accertamenti chiesti dalla parte ricorrente in punto inadempimento grave e risoluzione del contratto di affitto sono espletati nel presente procedimento soltanto in via incidentale al fine del richiesto ordine di restituzione dell'azienda (quest'ultimo unico effetto della futura eventuale sentenza di merito, la cui anticipazione va garantita nel presente procedimento cautelare) e non in via principale, non prestandosi il presente giudizio cautelare a declaratorie definitive in punto accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto;

- le istanze di parte ricorrente in punto condanna al pagamento di somme di danaro sono in questa sede inammissibili, poiché manca la residualità richiesta dall'art. 700 c.p.c., offrendo l'ordinamento a tale riguardo altri mezzi di tutela come quello di cui agli artt.
633 ss c.p.c.;
- è, per contro, ammissibile l'istanza di rilascio di ordine di restituzione dell'azienda affittata: la peculiarità degli accertamenti incidentali da compiere nel caso di specie
(interazione tra contratto di affitto di ramo di azienda e contratto di comodato d'uso) e la molteplicità degli inadempimenti allegati (inadempimenti che non si esauriscono nella mera morosità della resistente) rendono ammissibile il presente ricorso ex art. 700 c.p.c. al fine di rilascio di ordine di riconsegna, dal momento che la tutela urgente invocata - presupponendo appunto un accertamento incidentale peculiare - non avrebbe potuta essere garantita da altra misura prevista dall'ordinamento (come ad esempio tramite uno sfratto per morosità, da ultimo espressamente esteso anche all'affitto di azienda, o tramite uno sequestro giudiziario).
b. Sussiste il fumus boni iuris riguardo all'invocato ordine di riconsegna dell'azienda: sul punto basta constatare che tra le parti è stato stipulato un contratto d'affitto di ramo d'azienda e che la parte resistente non adempie da molto tempo le obbligazioni contrattuali come sopra precisato. Ai sensi dell'art. 1372 c.c. “il contratto ha forza di legge tra le parti”, non potendo quindi la resistente sottrarsi al pagamento e alle altre obbligazioni concordate senza il consenso della controparte.
L'onere di prova riguardo al proprio adempimento incombeva sul punto alla parte resistente la quale – non costituendosi – non ha fornito tale prova. Sussiste quindi il fumus boni iuris.
pagina 4 c. Sussiste anche il periculum in mora. Come la ricorrente ha dedotto nel ricorso,
l'inadempimento della resistente si protrae da molto tempo ed è fonte di potenziale danno irreparabile per la ricorrente (sia in punto danni all'avviamento, occupazione dei locali da parte di terzi sconosciuti con ogni rischio che ne deriva, sia in punto danno economico e patrimoniale) e (in considerazione dell'inadempimento totale della resistente con contestuale rifiuto di restituire l'azienda affittata) costituisce contegno manifestamente abusivo e di mala fede.
d. Le spese di lite seguono la soccombenza sicché la parte resistente va condannata a rifondere alla parte ricorrente le spese del presente giudizio che sono liquidate ai sensi del decreto ministeriale 10/03/2014 numero 55. Tenuto conto del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, natura e difficoltà dell'affare trattato oltre che della complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate (cfr. art. 4 d.m. 10/03/2014 n.
55), le spese processuali vengono liquidate come segue: Euro 2.430,00 per la fase di studio, Euro 1.145,00 per la fase introduttiva, Euro 2.700,00 per la fase di trattazione e decisionale (che nel caso di specie sono confluite in unica attività) e quindi complessivamente Euro 6.275,00 per compenso totale nonché Euro 286,00 per spese documentate e 15% sul compenso totale per spese generali forfettarie (cfr. art. 2 d.m.
10/03/2014 n. 55), oltre CPA e IVA sulle poste soggette come per legge.


P.Q.M.


il Tribunale di Bolzano, nella persona del giudice dott. Simon Tschager, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione reietta o assorbita, in parziale accoglimento del ricorso ex art. 700 c.p.c. presentato dalla parte ricorrente Parte_1
così dispone:


1. ordina a ” di rilasciare e restituire immediatamente e senza alcuna dilazione in CP_1 favore della ricorrente “ ” il ramo d'azienda di cui al contratto di affitto di data Parte_1
25.07.2022, Rep. 202/Racc. 175 Notaio in Bolzano, compresi tutti i beni Persona_1
che lo compongono ivi inclusi a titolo esemplificativo:
- gli immobili ove si svolge l'attività dell'azienda, tavolarmente identificati in p.ed.
2635/1 e p.f. 2753 in P.T. 2041/II CC Dodiciville, di proprietà della ricorrente “ Pt_1
”; il giudice precisa che i detti immobili devono essere restituiti liberi da persone;

[...]
- gli arredi e corredi, impianti, macchinari, merci, licenza facenti parti dell'azienda affittata (cfr. doc. 4 di parte ricorrente - contratto d'affitto di ramo d'azienda di data
25.07.2022, Rep. 202/Racc. 175 Notaio in Bolzano); Persona_1
pagina 5

2. dichiara inammissibili le domande di condanna al pagamento di somme di danaro,
formulate dalla parte ricorrente nel presente procedimento;



3. condanna a rifondere a le spese del presente procedimento che CP_1 Parte_1
liquida come segue: euro 6.275,00 per compenso totale nonché euro 286,00 per spese documentate e 15% sul compenso totale per spese generali forfettarie, oltre CPA e IVA sulle poste soggette come per legge.
Si comunichi.
Bolzano, 26/03/2025.
Il giudice dott. Simon Tschager
pagina 6