N. 1918/2023 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.
IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile di I° grado iscritta al n. 1918
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2023
avente ad oggetto: risoluzione contrattuale per inadempimento – uso diverso.
TRA
(C.F. ) - PEC Parte_1 C.F._1 Email_1
avvocato di sé stesso, nella qualità custode giudiziario nel procedimento di esecu-
zione immobiliare incardinato innanzi a Questo Tribunale con R.G.E. n.163/2018,
giusto provvedimento reso dal G.E. dott.ssa n data 09.06.2021, elettivamente Per_1
domiciliato presso il suo studio in Trecase (NA) in Via Regina Margherita n. 3
– intimante-
E
1 (C.F. con sede in Torre del Greco (NA) in Via Ro- Controparte_1 P.IVA_1
magna n. 39, in persona del l.r.p.t. (C.F. ), Parte_2 C.F._2
nato il [...] a [...], rappresentata e difesa dall'Avvocato
Sonia Vitiello (C.F. ) – PEC C.F._3 Email_2
ed elett.te dom.ta presso lo Studio Legale Associato L. C. V. in Torre Annunziata
(NA) in Via Maresca n. 12,
-intimata-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la conva-
lida, l'avv. - nella spiegata qualità di custode giudiziario di immo- Parte_1
bile sottoposto a procedura di esecuzione immobiliare, precedentemente concesso in locazione alla società per l'esercizio di attività commerciale - Controparte_1
conveniva in giudizio , in qualità di amministratore p.t. della società Parte_2
al fine di ottenere convalida di sfratto e contestuale emissione di Controparte_1
decreto ingiuntivo di pagamento, asserendo la sussistenza di una morosità pari ad euro 24.000,00 dovuti a titolo di ratei del canone di locazione scaduti, relativi agli anni 2020/2021.
Si costituiva quale amm.re p.t. della società ed Parte_2 Controparte_1
impugnava integralmente quanto dedotto ed intimato dall'avv. , for- Parte_1
mulando opposizione in ordine alle richieste avanzate dallo stesso ed in particolare:
- inammissibilità dell'azione spiegata: le domande erano inammissibili stante la parziale inesigibilità delle morosità reclamate. All'atto della notifica dell'inti-
mazione di sfratto non era ancora maturato il termine per il pagamento relativo
2 all'anno 2021, in ossequio all'art. 5 del contratto di locazione, il conduttore si impegnava a corrispondere il canone di locazione di € 12.000,00 (euro dodici-
mila) con cadenza annuale il 26 giugno di ciascun anno. L'intimante, invece,
notificava l'intimazione in data 24.06.2021 reclamando anche le morosità non ancora scadute e, dunque, non esigibili prima del 26.06.2021;
- infondatezza delle domande: sussistenza di un controcredito in capo al Pt_2
di € 11.792,51 (euro undicimilasettecentonovantadue/51) come da computo con-
suntivo versato in atti per l'esecuzione dei lavori da parte dello stesso, di cui appariva inequivocabile ed incontrovertibile il diritto alla restituzione, somme giammai contestate dall'intimante che ne riconosceva la congruità unitamente al
CTU nominato nella procedura esecutiva. L'esperto stimatore, pur decurtando dalla somma totale € 1.129,99, ne dichiarava la congruità;
- impossibilità sopravvenuta della prestazione: i provvedimenti resi durante l'emergenza Covid 19 in ordine alla chiusura degli esercizi commerciali e di limitazione della circolazione delle persone, proprio perché straordinaria ed im-
prevedibile, consentiva l'applicazione dei rimedi codicistici dell'impossibilità
sopravvenuta della prestazione (artt. 1256 e 1464 c.c.). Il , infatti, pur Pt_2
disponendo del locale non aveva potuto goderne per tutto il periodo di vigenza del lockdown subendo gravissimi danni economici;

- eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione ex art. 1467 c.c., per il veri-
ficarsi di avvenimenti straordinari ed imprevedibili, tali da giustificare l'agire per ottenere la risoluzione del contratto con gli effetti stabiliti dall'art. 1458 c.c.;
- buona fede come fonte di integrazione dello statuto negoziale, atteso che l'inter-
pretazione secondo buona fede del contratto doveva operare nell'ottica di con-
temperare le esigenze di entrambe le parti del rapporto locatizio.
3 Il si dichiarava contestualmente creditore di un importo di € 11.792,50 e Pt_2
chiedeva, previo accertamento del proprio diritto di credito, la condanna dell'inti-
mante in via riconvenzionale. Con ordinanza del 24.03.2023, Questo Tribunale pro-
nunciava ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. e disponeva il muta-
mento del rito concedendo i termini per l'integrazione degli atti introduttivi.
Medio tempore l'immobile veniva rilasciato, ragion per cui la difesa del Pt_2
dichiarava di coltivare il presente giudizio per l'accoglimento della spiegata do-
manda riconvenzionale.
L'avv. si opponeva alla spiegata domanda riconvenzionale in Parte_1
quanto priva di adeguato supporto probatorio, atteso che: il computo metrico pro-
dotto era privo di sottoscrizione;
le fotografie allegate non avevano data certa;
non era stata fornita alcuna documentazione fiscale (fatture, ricevute) idonea a compro-
vare l'esecuzione dei lavori e l'effettivo sostenimento delle relative spese. Eviden-
ziava, altresì, che la difesa della non aveva mai contestato Controparte_2
la morosità, limitandosi a giustificarla con le restrizioni imposte dalla pandemia di
Covid-19. Tuttavia, i provvedimenti amministrativi (D.P.C.M.), adottati nel conte-
sto emergenziale, non costituivano fonti normative e non potevano legittimare l'ina-
dempimento dell'obbligo di pagamento del canone. Chiedeva dunque, in via prin-
cipale: confermare l'ordinanza provvisoria di rilascio già emessa e dichiarare la ri-
soluzione del contratto di locazione data 07.07.2016 per inadempimento della so-
cietà sempre in via principale: rigettare la domanda riconvenzio- Controparte_1
nale, in quanto non provata ed avente ad oggetto somme non spettanti alla parte locatrice;
condannare la al pagamento dei canoni/indennità non cor- Controparte_1
risposti nella misura di € 48.000,00, oltre interessi maturati e maturandi fino al giorno del pagamento.
4 In primis, si rileva l'avvenuto esperimento, del tentativo di mediazione obbligatoria ex art. 5, comma 1, d.lgs. 28/2010, convertito in L. 69/2013, con esito negativo.
Consegue l'assolvimento della condizione di procedibilità.
Nel merito:
Sulla risoluzione del contratto per inadempimento
La norma di cui all'art. 1455 c.c. richiede, ai fini della risoluzione del contratto, che l'inadempimento non abbia "scarsa importanza avuto riguardo all'interesse della controparte".
La recente sentenza del Tribunale di Roma n. 446/2022 - chiamato a pronunciarsi sulla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, in seguito all'intimazione, da parte del locatore, di sfratto per morosità - ha compiuto una valutazione degli elementi che connotano la gravità dell'inadempimento.
Tra gli elementi identificativi della gravità dell'inadempimento del conduttore vi sono:
• la durata del periodo di mancato pagamento;

• l'entità della morosità derivata;

La mancata corresponsione in toto del canone di locazione rientra dunque, eviden-
temente, nel novero delle cause idonee a giustificare la risoluzione del contratto.
Tuttavia, il Tribunale ha sottolineato che la valutazione della gravità va fatta consi-
derando tutti gli aspetti che incidono negativamente sull'equilibrio contrattuale, an-
che in relazione al comportamento della parte inadempiente. A queste conclusioni
è pervenuto sulla base del condiviso orientamento della giurisprudenza di legitti-
mità secondo cui "in tema di risoluzione del contratto per inadempimento nel pa-
gamento dei canoni, per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risolu-
zione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta per
5 compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei ca-
noni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadem-
piente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore
alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non
vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave ina-
dempimento" (tra altre, Cass. n. 26709/2011).
In ossequio a ciò, alcuni conduttori, per giustificare il proprio inadempimento,
hanno invocato la norma secondo la quale «il rispetto delle misure di contenimento
di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli
effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche rela-
tivamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o
omessi adempimenti (Art. 91 D.L. 18/2020)»
Ebbene, del tema si è occupato espressamente il Tribunale di Roma (sent.
3754/2022), affermando che, pur non volendo ignorare quanto avvenuto nel periodo emergenziale, tale disposizione non può legittimare il mancato pagamento dei ca-
noni già concordati per una locazione commerciale.
Per il Tribunale di Roma, non è possibile giustificare il mancato pagamento dei canoni di una locazione commerciale invocando l'emergenza sanitaria causata dall'epidemia per il COVID-19, atteso che non c'è alcuna norma che abbia previsto tale legittimazione e pertanto l'inadempimento del conduttore non può passare inos-
servato «va escluso che possa ricavarsi dalla normativa emergenziale una qualche
disposizione che autorizzi il conduttore alla sospensione o autoriduzione dei canoni
di locazione per le attività commerciali, fatta eccezione per quelle attività di cui il
legislatore si è occupato esplicitamente» e ancora «nessuna norma connessa all'e-
mergenza conseguente alla Pandemia COVID-19 ha precisato che il conduttore di
6 un immobile locato possa sospendere o rifiutare il pagamento del canone nell'ipo-
tesi in cui l'attività esercitata sia risultata interdetta dai provvedimenti emergen-
ziali (cfr. in proposito Trib. Pordenone 8.7.2020; Trib. Pordenone, 3 luglio 2020 e
Trib. Roma sez.VI 13 novembre 2020 ordinanza in RG. 27757/2020 pres. Bal-
duini)».

Per questi motivi

, la possibilità di escludere la responsabilità del conduttore, come sancito dal citato art. 91 del D.L 18/2020, non poteva essere presa in considera-
zione.
In materia di locazione è stato stabilito, altresì, da diverse e ulteriori pronunce di merito (Trib. Roma 9 settembre 2020; Trib Roma n. 11336/2021), che è da esclu-
dere che la grave situazione epidemiologica ed i provvedimenti limitativi della li-
bertà di iniziativa economica, emanati per effetto della diffusione del virus "Covid-
19", possano configurare un caso di impossibilità sopravvenuta.
Ciò, con riferimento sia all'obbligazione di pagamento del canone della parte con-
duttrice, data la natura fungibile del denaro, sia con riguardo all' utilizzo, in tutto o in parte (cosa che nella specie era avvenuto, come incontestabilmente dimostrato)
della prestazione della locatrice consistente nella messa a disposizione dell'immo-
bile locato.
In altre parole, è da escludersi l'impossibilità sopravvenuta poiché la causa del con-
tratto di locazione non è la garanzia dello svolgimento dell'attività commerciale bensì l'idoneità dell'immobile a tale attività (in tal senso, Trib. Roma, ord. del 25
febbraio 2021).
La conclusione cui sono giunti i giudici romani è nel senso di non ritenere applica-
bile la disciplina dell'impossibilità sopravvenuta di cui all'art. 1463 c.c., poiché "a
causa del factum principis, che vieta le attività socialmente pericolose, non è
7 l'immobile che diventa inidoneo all'uso ma l'attività che in essa vi si svolge ad es-
sere impedita e ciò ricade nella sfera di rischio dell'imprenditore-conduttore (Trib.
Roma, n. 17419/2021)".
Si ribadisce, l'omissione del pagamento del canone nella misura pattuita nel con-
tratto di locazione non è prevista, né consentita da alcuna norma neanche dalla le-
gislazione emergenziale, anche in considerazione del fatto che il legislatore ha pre-
visto una serie di misure volte ad attenuare gli effetti determinati dalla chiusura forzata delle attività commerciali quali la previsione della cessione del credito di imposta, i provvedimenti di proroga dei prestiti e degli adempimenti fiscali, la so-
spensione dei pagamenti dei ratei dei mutui e dei finanziamenti nonché le possibilità
di ricorso alla cassa di integrazione.
Sicché un comportamento di perdurante omissione nel versamento del canone nella misura integrale pattuita non può trovare alcuna giustificazione e non può escludere la gravità dell'inadempimento.
Quanto al principio di buona fede, in sede di esecuzione del contratto, impone a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra parte a prescindere dagli obblighi contrattuali e dal dovere del
neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico (ex
multis, Cass. n. 10182/2014; Trib. Roma n. 18646/2021).
Deriva, pertanto, in assenza di prova del pagamento dei canoni, da parte dell'inti-
mata, la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione in oggetto e la necessaria condanna della conduttrice al pagamento di tutti i canoni arretrati sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile ed al pagamento, altresì, delle spese di giudizio.
Dagli atti di causa emerge un canone di locazione pattuito pari ad euro 12.000,00
annui da versarsi entro il 26.06 di ogni anno. Risalendo l'intimazione di pagamento
8 al 24.06.2021, emerge la richiesta (e dunque il mancato pagamento, mai contestato da ) di euro 12.000,00 per l'anno 2020, ai quali si Controparte_3
aggiungono euro 12.000,00 per l'anno 2021 ed infine euro 12.000,00 per l'anno
2022.
Dal contratto di locazione in atti emerge la data del 26.06.2022 quale data di sca-
denza del contratto.
Dagli atti di causa si evince, inoltre, che l'immobile è stato rilasciato in corso di giudizio. Tale circostanza, non contestata dalla parte intimante, non è stata però
circostanziata nel tempo: “…Con ordinanza del 24/03/2023, il G.U., dr. Ciampa,
convalidava lo sfratto disponeva il mutamento del rito concedendo i termini per la
integrazione degli atti;
il giudizio di merito rubricato con RG 1918/2023 veniva
rinviato alla udienza dell'11/12/2023, differita d'ufficio al 18/03/2024. Medio tem-
pore l'immobile veniva rilasciato …”. (vd. note di parte intimata del 21.02.2025).
Consegue che la conduttrice deve essere condannata al pagamento del canone di locazione fino alla data del dicembre 2022, non potendo stabilirsi l'eventuale ma-
turazione del pagamento del canone dell'anno 2023, in ragione dell'assenza della precisa data di rilascio dell'immobile.
Pertanto, la conduttrice deve essere condannata al pagamento, a titolo di canoni di locazione inevasi, del complessivo importo di euro 36.000,00 in favore del locatore,
oltre interessi legali dalla data delle singole scadenze annuali fino all'effettivo sod-
disfo .
Sulla domanda riconvenzionale
La richiesta riconvenzionale dell'intimata è infondata e va rigettata, in quanto ri-
masta sfornita di ogni prova.
9 Va infatti evidenziato che l'ingegnere , nella sua qualità di esperto Testimone_1
stimatore nella procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 163/2018, relazionava in data 12.04.2021, all'esito del sopralluogo effettuato in data 08.03.2021, allegando documentazione fotografica relativa, quanto segue “la documentazione fotografica
allegata alla richiesta della , al fine di ottenere dal G. E. l'autorizzazione CP
alla decurtazione delle spese sostenute dal canone di locazione, non risulta datata
quindi la scrivente non può asserire con certezza che sia riconducibile al periodo
intercorso dal 20/02/2019 al 08/03/2021. Pertanto, tutto quanto innanzi premesso,
lo scrivente esperto, al fine di relazionare al G.E. circa l'entità dei lavori effettuati,
non può che limitarsi a confrontare l'attuale stato dei luoghi con quanto emerge
dalla predetta documentazione allegata all'stanza del conduttore ribadendo an-
cora l'impossibilità di acclarare univocamente che le lavorazioni edili de quo siano
state effettuate nel periodo indicato dalla società conduttrice.”
Infatti, non è in alcun modo provato che gli interventi di manutenzione dedotti nella comparsa di costituzione e risposta siano lavori straordinari. Anzi, si evince che i lavori eseguiti rientrano nell'ambito della manutenzione ordinaria, circostanza espressamente confermata dal legale rappresentante della società sig. CP
, nel verbale di sopralluogo del 08.03.2021. A rafforzare tale con- Parte_2
clusione, si richiama quanto previsto dall'art. 9 del contratto di locazione, che sta-
bilisce che tutte le riparazioni di ordinaria manutenzione, comprese quelle relative agli impianti e agli infissi, sono a carico della parte conduttrice e l'esperto stimatore rileva che “secondo quanto dichiarato dall'amministratore della , i lavori CP
eseguiti consistono essenzialmente in: rifacimento parziale del rivestimento in le-
gno e stoffa delle pareti interne all'interno della sala grande e del corridoio di
10 accesso ai wc;
rifacimento parziale dell'intonaco esterno;
ripristino dei rivesti-
menti in prossimità della piattabanda del locale adiacente la cucina”.
Da ciò deriva l'inidoneità delle prove allegate a dimostrare la fondatezza della do-
manda riconvenzionale proposta.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni di-
versa istanza, eccezione e deduzione disattesa, in accoglimento della domanda prin-
cipale, così provvede:
1) conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio, pronunciata in corso di giudizio;

2) dichiara la risoluzione del contratto di locazione in oggetto per inadempimento della società Controparte_1
3) nulla per il rilascio dell'immobile in quanto avvenuto in corso di giudizio;

4) rigetta la domanda riconvenzionale, dell'intimata, in quanto non provata;

5) condanna la società al pagamento dei canoni non corrisposti, in Controparte_1
favore dell'intimante, nella misura di complessivi euro 36.000,00 oltre interessi le-
gali dalla data della domanda fino all'effettivo soddisfo;

6) condanna al pagamento, in favore dell'intimante, delle spese e com- Controparte_1
petenze di lite che si liquidano in complessivi euro 5.000,00 per competenze pro-
fessionali, oltre spese generali nella misura del 15%, iva e c.p.a., come per legge.
Così deciso in Torre Annunziata il 20.04.2025
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
11