REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 7514/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati              Presidente  
Dr.ssa Assunta Marini     Consigliere
Avv. Paolo Caliman        Cons. Ausiliario Rel.      ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
CE LI ed elettivamente domiciliato presso il suo studio C.F._2
sito in Roma alla Via Tiburtina n. 352, giusta procura in calce al presente atto, pec:
; appellante Email_1
e
( ) ( , elett.te Controparte_1 C.F._3 CP_2 C.F._4
domiciliati in Roma, Via Vittoria Colonna n. 32, presso lo studio dell'Avv.Federico
CC ( che li rappresenta e difende congiuntamente all'Avv. C.F._5
RB De DE ( ,giusta procura in atti Pec. CodiceFiscale_6
e Email_2
Email_3
appellati
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nell'atto d'appello e per parte appellata quelle rese nella Memoria di Costituzione, nonché per entrambe quelle rese all'udienza, ex art.127 ter c.p.c., del 26.11.2025. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 10447/2021 nel procedimento Rg. 46470/20, avente ad oggetto opposizione a convalida di sfratto per morosità uso abitazione, il Tribunale di Roma ha emesso il seguente dispositivo: “ il Tribunale di Roma, …………. così provvede: - dichiara risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di Pt_1 Parte_1
locazione sottoscritto in data 13.12.14 e registrato il 28.08.20 relativamente all'immobile sito in Roma, via Alberto Trionfi 5 sc. A. int. 1 dichiara cessata 1a materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile; -condanna il convenuto a corrispondere in favore degli attori 1a somma di euro 5850,00 per canoni di locazione insoluti oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;
- condanna il convenuto a rifondere in favore degli attori il pagamento delle spese del giudizio che liquida in €
200,00 per esborsi, ivi comprese le spese di mediazione ed euro 1700,00 per compensi professionali (quantificati questi ex drn n.55/2014), oltre spese generali al 15%, iva e cpa;
-manda alla Agenzia delle Entrate per quanto di competenza. Così deciso in Roma,
3 giugno 2021. Il G.U. f.to “ .
Il procedimento di primo grado ha avuto il seguente svolgimento: “ Con atto di citazione regolarmente notificato gli attori intimavano a lo sfratto per Parte_1
morosità relativamente all'immobile sito in Roma, via Alberto Trionfi 5, chiedendo la convalida dello sfratto per il mancato pagamento dei canoni di locazione per 1a somma di € 2600,00 per i mesi da marzo 2020 a giugno 2020, in virtù di contratto di locazione ad uso abitativo transitorio sottoscritto tra gli intimati e la Sig.ra in data 13.12.14 Pt_2
per la durata di 12 mesi, e registrato in data 28.08.20.
Parte intimante dava atto che il contratto doveva ritenersi per legge, un contratto a durata legale 4+4, prorogato sino al 13.12.2022 e chiedeva al tribunale di emettere anche il decreto ingiuntivo con il favore delle spese di lite, ed, in caso di opposizione dell'intimato, ordinanza di rilascio ex art. 665 C.P.C..
Si costituiva in giudizio il convenuto proponendo opposizione alle domande attrici e deducendo, in via preliminare, il difetto di legittimazione attiva degli intimanti, rilevando
pag. 2/8 che il contratto di locazione era stato sottoscritto dalla Sig.ra e gli odierni Parte_3
intimanti non avevano provato la loro qualità di eredi legittimati e in via preliminare eccepiva la nullità del contratto di locazione per la registrazione tardiva eseguiva dopo il termine dei 30 giorni previsti dalla legge, osservando che per legge ed eccependo la insanabilità di tale nullità; per l'effetto chiedeva la restituzione dei canoni di locazione corrisposti dal conduttore nel corso del rapporto di locazione. La difesa di parte convenuta deduceva altresì che la morosità intimata era o dovuta a problemi finanziari del convenuto a causa del periodo Covid.
Concludeva chiedendo di accertare, in via preliminare la carenza di legittimazione passiva degli attori e, nel merito, di rigettare le domande attrici attesa la nullità del contratto di locazione per omessa registrazione;
in subordine di accertare e dichiarare il diritto del convenuto alla restituzione dei canoni di locazione per euro 40.950,00.
All' udienza di convalida la difesa dell'intimante dichiarava a verbale la persistenza della morosità intimata e insisteva per l'emissione della ordinanza di rilascio a fronte dell'opposizione spiegata dalla controparte;
esibiva certificato di morte della de cuius e la dichiarazione di successione dei figli, odierni intimanti;
rilevava altresì, in ordine alla nullità per la tardività della registrazione, che la sentenza della Cassazione a Sezioni
Unite n. 23601 del 2017 aveva stabilito la efficacia ex tunc della registrazione tardiva.
Con ordinanza del 2.09.20 il giudice, ritenuta l'opposizione non fondata su prova scritta, ordinava il rilascio dell'immobile con contestuale mutamento del rito, concedendo termine alle parti per il deposito delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c.
La parte attrice nella propria memoria integrativa insisteva per la risoluzione del contratto per inadempimento grave del convenuto e per la condanna del medesimo al pagamento dei canoni insoluti, con il favore delle spese di lite.
Parte convenuta coltivava le eccezioni già svolte in fase sommaria e deduceva la irritualità dell'azione, atteso che era stato registrato solo il contratto transitorio scaduto
e che, pertanto, per le annualità successive il contratto non risultava registrato, dovendo agire l'intimate per l'occupazione senza titolo e non per la convalida di sfratto per morosità. Precisava che la registrazione era avvenuta dopo l'iscrizione a ruolo della
pag. 3/8 causa, chiedendo che venisse dichiarata inammissibile la registrazione e nullo il contratto di locazione.
Parte conduttrice dava atto dell'intervenuta spontanea riconsegna dell'immobile da parte del conduttore come da verbale di rilascio depositato in atti e concludeva chiedendo che venisse dichiarata cessata la materia del contendere in ordine a tale punto, nonché di accertare e dichiarare che la sanatoria della registrazione, effettuata sull'originario contratto di locazione di natura transitoria, avesse prodotto i propri effetti limitatamente a detto contratto e che, pertanto, la morosità contestata dovesse ritenersi inammissibile e/o comunque non intimabile in quanto relativa a periodi non riferibili al contratto registrato.
All'udienza di discussione la difesa attrice confermava che la morosità maturata da parte convenuta ammontava ad euro 5850,00 sino al rilascio del novembre 2020”.
Seguiva sentenza gravata.
Con ricorso in appello del 21.12.2021 il conduttore , in proprio e Parte_1
n.q., impugnava la sentenza indicata contestandola sotto diversi profili e chiedendone la riforma con vittoria di spese. Co Si costituivano i locatori e , come in atti, che impugnava Controparte_1 CP_2
l'atto d'appello perché inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
Con decreto del 07.01.2022 veniva fissata l'udienza del 04.05.2022 per la trattazione e successivamente, non concessa la sospensiva, veniva fissata l'udienza di conclusioni e discussione del 26. 11.2025, ai sensi degli artt. 437 e 447 bis c.p.c..
Le parti hanno precisato le conclusioni, ex art. 127 ter c.p.c., all'udienza indicata e la
Corte si è riservata all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi.
§.1— Difetto di motivazione in ordine alla contestazione attinente alle irregolarità nella procedura d mediazione obbligatoria.
pag. 4/8 Parte appellante si duole della sentenza del Tribunale laddove è incorso in difetto di motivazione nella misura in cui non si è pronunciato in relazione alle contestazioni mosse dallo scrivente con riguardo alle irregolarità nello svolgimento della procedura di mediazione obbligatoria poiché non è stato rispettato il termine di giorni 15 concesso dal Giudice con l'ordinanza del 27.11.2020 che, oltre a mutare il rito, ordinava l'esperimento del tentativo di mediazione.
§.2 –Nullità del contratto di locazione per le annualità successive alla prima registrazione.
In particolare, ci si duole della conclusione cui è giunto il Giudice di prime cure nella misura in cui ha dichiarato la piena legittimità del contratto di locazione in oggetto, in quanto la tardiva registrazione, per giurisprudenza costante, avrebbe efficacia sanante ex tunc, senza tuttavia prendere in considerazione le eccezioni mosse dall'intimato e dall'odierna difesa, circa l'intervenuta validità sanante esclusivamente per il periodo di valenza del contratto originario, pari a soli 8 mesi.
La tardiva registrazione del contratto, nel caso specifico che qui ci occupa e a sommesso avviso di chi scrive, deve ritenersi del tutto inammissibile in quanto lesiva del principio della litispendenza e del contraddittorio poiché intervenuta non prima dell'esperimento dell'azione di intimazione di sfratto per morosità, unica ipotesi in cui potrebbero dirsi eventualmente applicabili le pronunce giurisprudenziali sulla tardiva registrazione sanante, ma successivamente alla notifica dell'atto di intimazione e all'iscrizione a ruolo, avvenuta circa due giorni prima dell'udienza di convalida. Il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare la nullità del contratto di locazione registrato tardivamente e la registrazione stessa avrebbe dovuto essere dichiarata inammissibile.
La Corte così ragiona
In ordine alla sanatoria del contratto effettuato ritiene il Collegio di riportarsi all'orientamento ormai consolidato della Cassazione tra le altre l'arresto del 06.09.2017 con Ordinanza n.20858 “ In tema di locazione immobiliare (nella specie per uso abitativo), la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell'art. 1, comma
pag. 5/8 346, della l. n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418
c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall'istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con
l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998”.
Il contratto di locazione registrato riguarda l'immobile in Roma, alla Via L. Trionfi n.5, sc.
A int.1 originariamente con durata transitoria a decorrere dal 13.12.2014 sino al
12.8.2015 e trasformato, ex lege, in quello ordinario di anni 4 più 4.
Il contratto transitorio è stato convertito automaticamente in un contratto ordinario a canone libero con durata di quattro anni poiché erano venuti a mancare i presupposti della durata transitoria e la registrazione in sanatoria è relativa al contratto oramai trasformato in ordinario.
La giurisprudenza prevalente ha chiarito in più occasioni che la nullità della clausola di durata comporta la sostituzione automatica con la durata legale ordinaria (Cass. Civ.
n. 4075/2014 e n. 5955/2023).
Va disattesa l'eccezione d'inefficacia della registrazione per essere stata effettuata il
28.08.2020 pochi giorni dopo l'introduzione dello sfratto per morosità; infatti secondo la giurisprudenza prevalente la mancata registrazione di un contratto di locazione ne causa la nullità (L.431/2008), ma questa nullità può essere sanata con la registrazione tardiva, che ha effetto retroattivo (sanatoria ex tunc), purché avvenga prima di un giudicato definitivo che ne dichiari la nullità.
Il motivo d'appello va disatteso.
Anche il secondo motivo d'appello va disatteso in quanto la mediazione risulta ritualmente esperita il 13.03.2021 e secondo l'indirizzo conforme della Cassazione tra le pag. 6/8 altre, Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 n. 32454/2024, ha stabilito il seguente principio di diritto: “la circostanza che la mediazione imposta dalla legge […] sia iniziata oltre il termine di 15 giorni fissato dal giudice […] non rende improcedibile la domanda, se la mediazione si sia comunque infruttuosamente conclusa prima dell'udienza fissata per la prosecuzione del giudizio.”.
L'appello è infondato e deve essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il DM.147/2022, il valore della causa di € 5.850,00, la non particolare complessità della materia giuridica trattata,
l'attività svolta, gli scritti difensivi, la mancanza dell'attività istruttoria (riduzione del
50%) va liquidata in complessive € 2.120,00 oltre il 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge.
Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
nei confronti di e avverso la sentenza Parte_1 Controparte_1 CP_2
del Tribunale di Roma n. 10447/2021 così provvede:
1) Rigetta l'appello.
2) condanna la parte appellante al pagamento, in favore della parte appellata, delle spese del presente grado del giudizio, che liquida in € 2.120,00, oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

3) Dichiara tenuto al versamento in favore dell'erario di un Parte_1
importo ulteriore, pari a quello del contributo unificato previsto per il gravame, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 02/12/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente
relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
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