REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, costituito dal giudice dott. Luca Venditto, all'esito dell'udienza del 27/03/2025, tenutasi nelle forme previste dall'art. 127-ter
c.p.c.; vista l'ordinanza resa all'udienza del 18/11/2024, con cui è stata tra l'altro disposta la sostituzione con il deposito di note scritte dell'udienza fissata per la decisione ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.; lette le note scritte depositate in data 26/03/2025 da parte attrice;
lette le note scritte depositate in data 13/03/2025 da parte attrice Parte_1
lette le note scritte depositate in data 20/03/2025 da parte attrice
[...]
Controparte_1
lette le note scritte depositate in data 26/03/2025 da parte intervenuta pronuncia ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo comma, c.p.c., la seguente

SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 68 R.G. Cont. dell'anno 2024
TRA
- C.F./P.IVA Parte_2
, in persona del socio accomandatario , P.IVA_1 Parte_2 [...]
- C.F. , Controparte_2 C.F._1 CP_3
- C.F./P.IVA in persona del suo legale rappresentante pro
[...] P.IVA_2
tempore, - C.F./P.IVA , in persona del Controparte_4 P.IVA_3
legale rappresentante pro tempore, C.F./P.IVA Controparte_5 P.IVA_4
in persona del legale rappresentante pro tempore, - C.F./P.IVA CP_6

, in persona del legale rappresentante pro tempore, NON SOLO FUMO P.IVA_5
di - C.F./P.IVA - Controparte_7 P.IVA_6 Parte_3
C.F. , - C.F./P.IVA C.F._2 Parte_4
, in persona del legale rappresentante pro tempore, P.IVA_7 CP_8
- C.F./P.IVA GIA1 -
[...] P.IVA_8 Controparte_9
C.F./P.IVA - C.F. , P.IVA_9 CP_10 C.F._3
elettivamente domiciliati in via Quarto n. 41 - Latina presso lo studio dell'avv.
Lorenzo FUSCO, dal quale sono rappresentati e difesi, giusta procura depositata unitamente all'atto di citazione;

- C.F./P.IVA in persona del Controparte_1 P.IVA_10
legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Piazza Mercato n. 19
- Latina presso lo studio dell'avv. Luca Maria PIETROSANTI, dal quale è rappresentata e difesa, giusta procura depositata unitamente all'atto di citazione;

- C.F./P.IVA , in persona del legale Parte_1 P.IVA_11
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Piazza G. De Santis n. 6 presso lo studio dell'avv. Giulio MASTROBATTISTA, dal quale è rappresentata e difesa, giusta procura depositata unitamente all'atto di citazione;

PARTE ATTRICE
E
Controparte_11
- C.F. , in persona del legale
[...] P.IVA_12
rappresentante, elettivamente domiciliato in Viale dello Statuto n. 37 - Latina presso lo studio dell'avv. Fabrizio BOSSOLI, dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura apposta in calce all'atto di costituzione di nuovo avvocato del 10/06/2024;
PARTE CONVENUTA
NONCHÉ
- C.F. /P.IVA , in persona Controparte_12 P.IVA_13 P.IVA_14
del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in via Quarto 41 -
Latina presso lo studio dell'avv. Lorenzo FUSCO, dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura apposta in calce all'atto di intervento volontario del 15/01/2024; PARTE INTERVENUTA
OGGETTO: impugnazione delibera consortile.
CONCLUSIONI: per parte attrice (note scritte del 26/03/2025): “si riporta al proprio atto introduttivo e alle memorie ex art. 171 ter C.p.c. chiedendo l'integrale accoglimento della domanda di nullità delle delibere impugnate. Si chiede che la causa sia decisa, come da conclusioni rassegnate nell 'atto introduttivo e nell 'atto di intervento”; per parte attrice, (note scritte del 20/03/2025): Controparte_1
“chiede che la causa venga decisa sulle conclusioni, così come rassegnate nell'atto di citazione introduttivo e nelle memorie ex art. 127 ter c.p.c., depositate nell'interesse della parte attrice. In subordine, chiede fissarsi udienza per la precisazione delle conclusioni e/o discussione”; per parte attrice, (note scritte del 13/03/2025): “chiede che la Parte_1
causa venga decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. sulle conclusioni rassegnate tanto nell'atto di citazione introduttivo, quanto nelle memorie depositate, ex art. 127 ter c.p.c., nell'interesse di parte attrice. In subordine, chiede fissarsi udienza per la precisazione delle conclusioni e/o discussione e decisione”; per parte intervenuta (note scritte del 26/03/2025): “si riporta al proprio atto introduttivo e alle memorie ex art. 171 ter C.p.c. chiedendo l'integrale accoglimento della domanda di nullità delle delibere impugnate. Si chiede che la causa sia decisa, come da conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo e nell'atto di intervento”;
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato il 3/1/2024 a mezzo PEC al
[...]
le imprese indicate in epigrafe Controparte_11 CP_11
consorziate hanno proposto impugnazione della delibera del 05/12/2023 avente ad oggetto l'approvazione del preventivo di spesa per l'anno 2024 ed impugnazione della delibera consortile del 15/12/2023 avente ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo del 2022. Parte attrice ha in particolare dedotto la nullità delle delibere, avendo il Contr presidente pro tempore del ( ), con l'ausilio del vicepresidente Persona_1
( ), artificiosamente falsificato l'esito delle votazioni, mediante la Persona_2
redazione di un secondo verbale, avente contenuto opposto a quelli separatamente deliberati dall'assemblea consortile, al solo fine di richiedere gli oneri consortili annuali, aventi natura sproporzionata al reale interesse del (€ 449.870,36) CP_11
nonché approvando un bilancio avente ad oggetto poste del tutto illegittime perché di contenuto condominiale e non consortile, ovvero avente ad oggetto crediti inesistenti, attesa la declaratoria di nullità del bilancio 2020, nonché la revoca di decreti di ingiunzione aventi ad oggetto le richiamate sanzioni per violazioni dello statuto consortile.
Hanno evidenziato gli attori che la condotta del quale presidente a Per_1
suo tempo in carica, si sarebbe collocata, quanto alle delibere adottate ed oggetto di impugnazione, nell'ambito ed in coerenza con una ripetuta attività illecita dallo stesso compiuta e posta all'attenzione dell'autorità giudiziaria penale, che ha formulato una imputazione del predetto per i reati di truffa ed estorsione perpetrati nei Per_1
confronti dei consorziati del C.O.M., per aver con artifizi e raggiri dapprima modificato lo statuto, per poi rendere morosi tutti i consorziati a lui sgraditi mediante l'applicazione di sanzioni e/o mediante l'esercizio di plurime azioni giudiziali fondate su delibere poi dichiarate nulle o annullate dal Tribunale, con il solo fine di esautorare gli stessi dalla partecipazione alle assemblee, svalutare il patrimonio immobiliare del centro commerciale e acquistare con le proprie società a prezzi modici gli stabili del complesso immobiliare (ordinanza GIP del tribunale di Latina del 28/8/2023).
Hanno quindi dedotto l'illegittimità delle delibere impugnate per vizi tali da determinarne una radicale nullità, in quanto assunte con la manifestazione di volontà di due soli soggetti (le società e ), entrambi riconducibili al CP_13 CP_14
presidente ed alla sua famiglia, a fronte di delibere separatamente, ma unanimemente adottate dal consesso assembleare in senso opposto;
adottate in violazione di quanto previsto già in diverse pronunce dal tribunale sul corretto svolgimento delle assemblee del;
formalizzate in verbali redatti falsamente poiché le delibere CP_11
sarebbero state assunte senza il preventivo appello dei presenti, senza alcuna discussione dei temi posti all'ordine del giorno, né alcuna concertazione con il consesso assembleare ed i consorziati presenti.
Gli attori hanno poi rilevato come, in contrasto con una ormai consolidata giurisprudenza del tribunale, le delibere impugnate sono state assunte previa convocazione ed ammissione al voto sia dei proprietari delle unità immobiliari del
, sia degli imprenditori esercenti l'attività commerciale, con una indebita CP_11
duplicazione delle presenze e dei voti utili ai fini della costituzione assembleare e della stessa approvazione delle delibere. Sono state quindi dedotte la genericità e la errata indicazione delle voci contenute nel preventivo di spesa 2024, l'errata ed illegittima inclusione di voci di spesa avente carattere condominiale nel bilancio consuntivo 2022, quindi la falsità del bilancio consuntivo 2022.
Sulla scorta dei richiamati motivi, gli attori hanno così concluso: “Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in via preliminare sospendere con decreto inaudita alterna parte l'esecuzione della delibera del 05/12/2023 e della delibera del 15/12/2023, ovvero disporre con decreto la fissazione dell'udienza per la sola fase cautelare, concedendo termine per la notifica e per la costituzione del convenuto;
in via principale accertare e dichiarale la nullità / annullamento della delibera del 05/12/2023 e del 15/12/2023 per le ragioni addotte nel corpo dell'atto; Il tutto con condanna al pagamento delle spese di lite e dei compensi professionali da destinarsi al sottoscritto avvocato il quale si dichiara antistatario”.

1.1 Con atto del 15/01/2024 è intervenuta nel presente giudizio CP_12
riproponendo le doglianze e rassegnando le medesime conclusioni degli attori.
[...]

1.2 Si è costituito nel giudizio di merito, anche in resistenza alla domanda cautelare, il in Controparte_11
persona del presidente pro tempore , il quale, richiamata in via Persona_1
generale la disciplina applicabile alla natura complessa del , ha contestato le CP_11
premesse in fatto della proposta impugnazione, delineando una diversa rappresentazione del contesto in cui sarebbero maturate le deliberazioni impugnate;
ha quindi dedotto l'infondatezza dei motivi a sostegno della rilevata nullità/annullabilità delle delibere, sostenendo la conformità delle stesse alle regole pattizie, la completezza, chiarezza ed aderenza alla realtà delle delibere assunte e trascritte nel libro delle assemblee, di contro alle presunte deliberazioni che sarebbero state adottate separatamente dai soci, che, in quanto contrarie alle regole statutarie e non trascritte, avrebbero dovuto essere considerate tamquam non esset; ha contestato che le delibere oggetto di impugnazione siano state adottate con l'artificiosa determinazione del quorum costitutivo e deliberativo per essere state di contro assunte in coerenza con l'art. 6 dello statuto, che definisce la qualità di consorziato sia in capo all'imprenditore proprietario dio singole unità immobiliari comprese nel centro commerciale, sia agli affittuari delle unità immobiliari o, in alternativa, ai soggetti esercenti l'attività commerciale;
che le decisioni del tribunale di Latina cui hanno fatto riferimento gli attori, a sostegno di una diversa interpretazione dello statuto, sarebbero comunque state impugnate e, come tali, non vincolerebbero il
; che in ogni caso le delibere in questione sarebbero state comunque valide CP_11
ed efficaci;
quanto agli ulteriori motivi di impugnazione, il convenuto e CP_11
resistente in via cautelare ha sostenuto la coerenza della deliberazione avente ad oggetto il preventivo di spesa dell'anno 2024 con il disposto dell'art. 14 dello statuto e con la funzione stessa del preventivo, peraltro non assoggettato ad alcuna forma espositiva particolare prevista per legge;
l'infondatezza dell'assunto per cui nel preventivo di spesa del sarebbero state inserite spese attinenti alla gestione CP_11
condominiale; l'infondatezza della nullità derivata del bilancio consuntivo 2022 in ragione della declaratoria di nullità dell'anno 2020 poiché avverso la sentenza che ha pronunciato detta nullità sarebbe stato proposto appello.
Sulla richiesta cautelare di sospensione dell'efficacia delle delibere il resistente ha argomentato sulla inammissibilità della predetta misura in CP_11
ragione della insussistenza dei presupposti ed in particolare in relazione al contenuto autoesecutivo delle deliberazioni impugnate ed al difetto della irreparabilità del danno invocato avente carattere meramente patrimoniale.

1.3 Con ordinanza del 02/04/2024, ritenuti sussistenti il fumus bonis iuris nonché il periculum in mora dedotti da parte attrice, è stata disposta la sospensione dell'efficacia della delibera del 05/12/2023 (approvazione del preventivo di spesa per l'anno 2024) e della delibera del 15/12/2023 (approvazione del bilancio consuntivo
2022), come trascritte nel libro verbali delle assemblee del degli Operatori CP_11
del Centro CP_11 Pt_2

1.4 Effettuate le verifiche preliminari e confermata l'udienza del 21/05/2024
(contestualmente sostituita dal deposito di note scritte a norma dell'art. 127 ter c.p.c.), con ordinanza del 16/09/2024, esclusa la possibilità di decidere ai sensi dell'art. 183- ter c.p.c. (richiesta da parte attrice), non ricorrendo i relativi presupposti, rilevata altresì, sulla questione posta, l'insussistenza di un conflitto di interessi che giustifichi la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 78, secondo comma, c.p.c., atteso che non si verifica una condizione di conflitto tra rappresentante e rappresentato, come richiesto dalla norma, osservato, in relazione alla costituzione del nuovo difensore del convenuto, la natura recettizia della revoca del mandato al CP_11
difensore e rilevata la necessità di verificare la posizione processuale del C.O.M. in relazione alla sua rappresentanza in giudizio ed alle domande spiegate, vi è stato un rinvio all'udienza del 29/10/2024 al fine di consentire alle parti di chiarire le questioni poste.
All'udienza del 18/11/2024, è stata fissata per la decisione della causa l'udienza del 27/3/2025, contestualmente sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c..
Con ordinanza del 28/03/2025, il giudice si è riservato di provvedere ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo comma, c.p.c..

2. Parte attrice, variamente composta, ha impugnato le delibere consortili del
05/12/2023, avente ad oggetto l'approvazione del preventivo di spesa per l'anno 2024
e del 15/12/2023, avente ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo del 2022, rilevando preliminarmente la nullità delle stesse, essendo state redatte in difformità alla volontà espressa dai consorziati con la solo presenza delle società riferibili a
(Presidente) e alla sua famiglia, e arbitrariamente trascritte nel libro Persona_1
delle assemblee, ancorché fossero state adottate altre due delibere dai consorziati, che riflettevano la reale volontà consortile espressa attraverso le modalità di voto conformi a quanto statuito dal Tribunale di Latina in materia (esclusione duplicità dei voti e votazione di tutti i consorziati, senza applicare la disposizione statutaria relativa al consorziato moroso).
Gli stessi attori hanno altresì dedotto l'illegittima ed errata duplicazione del voto ai fini della consultazione assembleare e dell'approvazione della delibera, con irragionevole alterazione del generale principio di formazione della volontà assembleare, nonché la genericità ed errata indicazione e inclusione delle voci contenute nei preventivi di spesa approvati.
Sotto tale ultimo profilo, gli attori hanno lamentato la presentazione, per quanto concerne il bilancio relativo all'anno 2022, di un elenco di spesa del tutto generico, non accompagnato da alcuna documentazione idonea a dimostrare la debenza delle stesse, con inclusione, peraltro, di crediti e costi sostenuti non veritieri ma soprattutto non dovuti alla luce della declaratoria di nullità del bilancio 2020 con sentenza n. 2276/2023 e della revoca dei decreti ingiuntivi e delle sanzioni applicate per presunte violazioni dello statuto, ritenute illegittime da un consolidato orientamento dell'adito tribunale.
In merito al preventivo di spesa per l'anno 2024, gli attori hanno prospettato l'incomprensibilità della voce relativa agli ammortamenti ordinari nonché
l'illegittima inclusione nello stesso di somme legate a spese condominiali, già sostenute dal condominio.

2.1. Sulla nullità delle delibere impugnate si osserva quanto segue.
L'eccepita nullità deriverebbe dalla circostanza per cui le delibere sono state redatte da unico soggetto ( , presidente allora in carica), con la sola Persona_1
presenza e il voto favorevole delle società riferibili allo stesso e ai suoi familiari, in spregio anche di quanto deciso dall'intestato Tribunale in ordine al corretto svolgimento delle assemblee e in contrasto con la volontà assembleare dei consorziati, i quali, nello stesso momento, hanno redatto due delibere “parallele”, in cui non sono stati approvati il preventivo di spesa per l'anno 2024 e il bilancio consuntivo del 2022.
In particolare, secondo quanto prospettato dagli attori, non Persona_1
ha effettuato alcun appello dei consorziati, non ha discusso sul tema di cui agli ordini del giorno né dato risonanza all'espressione di voto, con conseguente nullità delle delibere redatte.
Come emerge dagli stessi verbali delle delibere impugnate (doc. 10-bis e 11- bis allegato alla comparsa di costituzione), il presidente del , CP_11 [...]
, ha dichiarato la seduta validamente costituita, malgrado il gran numero di Per_1
consorziati presenti avesse invocato l'intervento delle forze di polizia, contestando la presidenza dell'assemblea e organizzando una separata riunione assembleare. Si è fatto menzione a verbale dell'intervento dei Carabinieri, verosimilmente chiamati a dirimere conflitti tra la presidenza del e alcuni consociati. Malgrado CP_11
l'irrimediabile frattura - in un contesto come quello del , istituzionalmente CP_11
preordinato ad agire per conto dei consorziati e dove l'organizzazione comune e i suoi organi (in primis il presidente) costituiscono il tramite attraverso i quali le parti perseguono il loro interesse imprenditoriale - il presidente ha proceduto alla trattazione dei punti all'ordine del giorno.
Emergono, dunque, profili di correttezza nell'esecuzione della funzione istituzionalmente conferita al ruolo del presidente, che, secondo quanto statutariamente previsto, presiede l'assemblea.
Si è dato altresì atto a verbale della partecipazione al voto dei consorziati non morosi, che risulterebbero essere le sole società Laccadive S.r.l., rappresentata dal vicepresidente del consorzio e Seventeen Real Estate, rappresentata dallo stesso presidente.
Pertanto, sul punto e sotto un profilo puramente formale, non si riscontrano le specifiche doglianze rappresentate dagli attori.

2.1.1 Parallelamente i restanti consorziati hanno provveduto, con assemblea contestuale, a rilevare l'incompatibilità del quale presidente del , Per_1 CP_11
avuto riguardo alle vicende che hanno condotto alla sua incriminazione e che, sul piano civile, hanno visto accertate una serie di illegittimità nella gestione ed organizzazione dello stesso . Si è dunque provveduto da parte dei soci, CP_11
rilevando la sussistenza di una causa di evidente incompatibilità del presidente a svolgere la sua funzione, all'elezione, con il voto della maggioranza dei presenti, di un nuovo presidente dell'assemblea, quale emanazione dello stesso consesso.
Sul punto, nel costituirsi in giudizio, il degli Operatori del Centro CP_11
commerciale a fronte della contestazione di parte attrice in merito alla Pt_2
trascrizione nel libro delle assemblee dei verbali delle assemblee presiedute da
, ha dedotto la liceità del suo operato, atteso che le delibere Persona_1
“parallele” dovrebbero considerarsi tamquam non esset, in quanto violative delle norme statutarie in tema di convocazione e svolgimento delle assemblee consortili.
Ritiene, dunque, erroneamente il resistente che le delibere approvate CP_11
dai soci, con le quali è stata respinta l'approvazione degli ordini del giorno, viceversa approvati dall'assemblea (per così dire) debbano considerarsi inesistenti Per_1
poiché peraltro non riportate ed iscritte nel libro delle assemblee.
Che le delibere 'parallele' siano state adottate dai soci non vi è discussione;
va verificato se la loro mancata iscrizione ne infici l'efficacia o ne determini l'inesistenza, come sembra ritenere il resistente.
L'assunto è infondato per le ragioni di seguito espresse.
Va necessariamente verificato se la trascrizione sul libro delle delibere assembleari (nel caso di specie denominato 'libro verbali delle assemblee) riguardi esclusivamente i verbali redatti per atto pubblico (assemblee straordinarie) o anche i verbali redatti per atto privato (assemblee ordinarie); se sia essenziale o meno stendere il verbale per atto privato direttamente sul libro delle adunanze e delle deliberazioni delle assemblee;
quali siano gli effetti di una tardiva o mancata trascrizione del verbale d'assemblea sul libro sociale.
La trascrizione sul libro sociale è operazione che pare in concreto predisposta solo per i verbali redatti per atto pubblico. Questi, infatti, proprio per la forma che assumono, richiedono necessariamente una compilazione autonoma e separata e postulano, pertanto, la previsione di un sistema di trascrizione, che documenti nel libro sociale le relative deliberazioni.
Ciononostante, è prassi consolidata che anche il verbale di assemblea per atto privato venga ugualmente steso direttamente sul libro delle adunanze e delle deliberazioni delle assemblee.
Tale prassi trova la sua valida giustificazione in motivi di carattere prevalentemente pratico: la stesura del verbale direttamente sul libro, oltre a rendere superflua una successiva fase di trascrizione, impedisce manipolazioni o sostituzioni del verbale stesso.
A questo punto è lecito chiedersi se questa prassi trovi un qualche fondamento giuridico o se sia da ritenersi illecito scrivere il verbale per atto privato su foglio separato, procedendo solo successivamente alla sua trascrizione sul libro.
Vi sono due orientamenti contrapposti: da una parte si considera elemento essenziale per la redazione di un verbale per atto privato la diretta stesura sul libro sociale;
dall'altra si ritiene invece che il verbale per atto privato possa essere indifferentemente steso sia sul libro che su un foglio autonomo e separato.
Per risolvere il problema è necessario rifarsi al dato letterale dell'art. 2421, primo comma, n. 3, c.c. (quale norma invocabile in generale sulla tenuta dei libri sociali obbligatori), dove il punto centrale della questione è rappresentato dalla congiunzione “anche”.
Attesa, infatti, la sua collocazione nel contesto della prescrizione, il termine
“anche” si presta ad un duplice riferimento: può essere ricondotto sia al termine
“trascritti” (e riferirsi, dunque, alla trascrizione) che all'espressione “verbali redatti per atto pubblico” (e riferirsi, quindi, esclusivamente a tale forma di verbalizzazione).
La seconda teoria si basa su quest'ultima direzione: il n. 3 dell'art. 2421 sta a significare semplicemente che per ragioni di completezza si è voluto che risultassero dal libro dei verbali “anche” le deliberazioni per atto pubblico.
Secondo una posizione dottrinaria che si condivide, tale interpretazione attribuisce in realtà alla norma un significato che non appare affatto essere quello suo proprio.
L'art. 2421, n. 3, c.c. non contiene, infatti, alcun riferimento a metodi di scrittura e di stesura dei verbali, ma si limita semplicemente a prescrivere un sistema di trascrizione per i verbali d'assemblea sull'apposito libro sociale.
Il richiamo che la disposizione fa ai “verbali redatti per atto pubblico” ha il valore di chiarire che la trascrizione è una formalità applicabile anche a quei verbali
(quelli appunto redatti per atto pubblico) che per la loro natura già soggiacciono a rigorose e garantistiche prescrizioni formali.
Il termine “anche” non può, dunque, che riferirsi all'operazione della trascrizione, e vuol significare quindi che nel libro delle adunanze e delle deliberazioni dell'assemblea devono essere trascritti anche e non solo i verbali redatti per atto pubblico od anche e non solo i verbali redatti per atto privato.
L'art. 2421, n. 3, c.c. è dunque la fonte regolamentativa di un unico sistema di trascrizione del verbale d'assemblea nel libro delle adunanze e delle deliberazioni delle assemblee, applicabile ad ogni forma di verbalizzazione, e non contiene nessun riferimento ad un obbligo di stesura del verbale per atto privato direttamente sul libro.
L'ammissibilità di stendere il verbale redatto in forma privata su un foglio autonomo e separato, il cui testo dovrà poi essere trascritto sul libro sociale, deriva anche dall'esame delle disposizioni vigenti in casi simili od analoghi.
Basti ricordare l'art. 1136 c.c., sulla verbalizzazione delle delibere condominiali;
l'art. 2404 c.c., sulla trascrizione del verbale delle riunioni del collegio sindacale sul libro delle adunanze e delle deliberazioni del collegio sindacale.
L'analisi dettagliata di queste disposizioni portano a concludere sulla assoluta inesistenza di un obbligo giuridico di stendere i verbali per atto privato direttamente sul libro sociale.
Resta da chiedersi quale valore abbia un verbale steso su un foglio separato fino al momento della sua trascrizione sui libri sociali.
Solo un autore, nella metà del secolo scorso, partendo dal presupposto che il verbale sia elemento essenziale del complesso iter deliberativo, è giunto a sostenere che anche la trascrizione costituisce un elemento essenziale del procedimento deliberativo stesso.
Dunque, la delibera verbalizzata non ancora trascritta va trattata in modo del tutto analogo a quello di una mancata verbalizzazione.
Tale tesi non può essere condivisa.
L'operazione della trascrizione dei verbali assembleari sui libri sociali non può assumere un ruolo essenziale all'interno del procedimento deliberativo;
essa risponde semplicemente all'esigenza di documentare sui libri i verbali delle deliberazioni dell'assemblea.
La trascrizione sui libri sociali si presenta in realtà come un sistema del tutto particolare di pubblicità, destinato al servizio dei soci.
La trascrizione sui libri sociali può essere solamente ricondotta ad una forma di pubblicità-notizia, ove cioè la pubblicità non è richiesta dalla legge ai fini della validità od efficacia del negozio.
Essa è prevista soltanto in forma d'obbligo per rendere noto ai soci, ed in particolare ai soci assenti, il contenuto delle attività deliberative dell'assemblea.
La sua mancanza, o la sua tardiva esecuzione, può determinare esclusivamente un'irregolarità nella tenuta del libro sociale, ma non può mai incidere sulla validità o efficacia della delibera assembleare e del suo verbale. Deriva da quanto sopra che le delibere assunte dai soci con scrittura privata separata e non trascritte nel libro delle deliberazioni assembleari - lungi dall'essere tamquam non esset - come ritenuto da parte resistente, risultano allo stato pienamente efficaci, non essendo state peraltro impugnate (né invero risultando impugnabili, attesa la scadenza del termine di cui all'art. 2606, secondo comma, c.c.).

2.2 Parte attrice, come ulteriore motivo di impugnazione delle delibere, ha dedotto l'illegittima ed errata duplicazione del voto, atteso che, qualificati come consorziati sia i proprietari delle unità immobiliari sia i singoli imprenditori esercenti le attività commerciali, si determina una duplicazione delle presenze e dei voti utili ai fini della costituzione assembleare (quorum costitutivo) e dell'approvazione delle delibera (quorum deliberativo), con alterazione del principio di formazione della maggioranza assembleare.
Sulla questione sollevata, va rilevato che il Tribunale di Latina ha accertato, con decisione che si intende condividere, che la realtà del Centro CP_11
è strutturata sia come , competente in merito alle spese di
[...] P_
manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni (qual è oggetto della delibera impugnata), di conservazione ed utilizzo dei beni comuni, sia come
, con la diversa finalità di gestire, coordinare e promuovere le attività CP_11
imprenditoriali del centro svolte dai consorziati (si richiamano l'ordinanza del
5/1/2023 resa nel giudizio n. 6692/2021 R.G. e l'ordinanza del 5/11/2022 nella causa n. 1762/2022).
Sul punto le predette pronunce richiamano la sentenza n. 6681/2021 della
Corte d'appello di Roma, per la quale “dalla disposizione di cui allo Statuto consortile
(art. 2 lett. c) in base alla quale spetta al la 'gestione degli spazi e dei CP_11
servizi comuni' non può dedursi automaticamente il potere in capo allo stesso di riscuotere gli oneri condominiali in nome e per conto proprio. A fondamento di tale convinzione vi è la peculiarità dei due istituti, i cui confini, in termini di disciplina applicabile devono mantenersi ben distinti”.
La Corte d'appello richiama la Suprema Corte, per la quale e P_
, pur essendo figure simili, si differenziano profondamente tra loro per una CP_11
serie di caratteristiche particolari. Da ciò deriva una conseguenza fondamentale: la normativa in materia di condominio non è applicabile automaticamente al CP_11
(Cass. civ., sez. I, 28/05/2015, n. 11035).
È pacifico che il Controparte_11
sia stato costituito per atto del notaio del 28/9/1989, mentre il Per_3 P_
risulta costituito per successivo atto del notaio del 12/6/1990. Per_4
Tale distinzione e la stessa successione temporale degli atti confermano la volontà dei consorziati di distinguere l'organismo destinato alla gestione mutualistica dell'attività di comune collaborazione tra imprese rispetto alla tradizionale gestione degli spazi comuni del complesso immobiliare.
Ed infatti l'art. 1 del regolamento condominiale prevede che il condominio, nel rispetto delle norme statutarie del , con il quale dunque, CP_11
differenziandosi, si pone in relazione, ha lo scopo di regolamentare la corretta utilizzazione dei servizi e delle cose comuni, con disciplina delle spese generali e particolari ripartire secondo le tabelle millesimali allegate al regolamento stesso.
Parimenti l'art. 5 dello Statuto, che delinea l'oggetto sociale del CP_11 recita: “Il ha lo scopo di rendere il Centro Commerciale un CP_11 Pt_2 importante poli di attrazione per gli utenti, promuovendo le seguenti attività: […] i) ottemperare a quanto previsto dal Regolamento immobiliare del Centro commerciale
(allegato A)”. Pt_2
Deriva dunque dall'assunto della predetta distinzione, come pure argomentato dal tribunale di Latina nelle pronunce citate, che, data l'indifferenziata possibile ricomprensione nel consorzio dei proprietari, degli affittuari e degli esercenti l'attività commerciale, nel condominio non è consentita l'applicazione delle regole statutarie sul calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi.
Invero, tale duplice natura (a cui si aggiunge il carattere derivato del potere gestorio per effetto dell'art. 2 del regolamento condominiale) impone che, sotto il profilo strettamente funzionale, il deve rispettare le previsioni civilistiche CP_11 in materia condominiale di carattere imperativo e non derogabile, non potendo in tal caso prevalere previsioni statutarie derogatorie sul punto, che potrebbero avere efficacia relativamente agli aspetti strettamente commerciali ed imprenditoriali di gestione della struttura (aspetti affidati al ). CP_11 A tal proposito, va osservato tra le norme inderogabili con il regolamento di condominio, individuate dall'art. 1138, quarto comma, c.c., si annovera l'art. 1136
c.c., concernente la costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
Ne consegue che lo statuto del , il cui potere gestorio deriva dal CP_11
relativo conferimento di poteri di cui all'art. 2 del regolamento, non avrebbe potuto introdurre deroghe che in alcun modo è consentito apportare nemmeno con il regolamento condominiale.
Alcun rilievo assume, peraltro, l'assunto di parte convenuta in merito alla prevalenza delle previsioni statutarie rispetto alla normativa in materia condominiale, la quale potrebbe operare solo in via analogica solo in via sussidiaria e suppletiva, in assenza di una specifica disciplina pattizia.
Tale principio di diritto implica la sussistenza di un unico centro di interessi ed imputazione che svolga sia le funzioni consortili che condominiali.
Nel caso di specie, la presenza di un regolamento condominiale con relative tabelle millesimali, che ben distingue le due unità organizzative ( e CP_11
) (art. 1), con apposita previsione all'art. 24 del regolamento di un fondo P_
spese per la gestione condominiale, esclude in radice tale configurazione in capo al convenuto. CP_11
Posto quanto sopra, non può trovare applicazione in sede condominiale la disposizione dell'art. 16 dello statuto consortile per la quale il consorziato proprietario dell'unità immobiliare che esercita contestualmente un'attività commerciale nell'immobile di proprietà ha diritto di esprimere due volte il suo voto, né l'art. 6, che prevede l'indifferenziata possibile partecipazione con diritto di voto dei proprietari, degli affittuari e degli esercenti l'attività commerciale.
Va dunque ritenuto che l'assemblea del del 05/12/2023, con ordine CP_11
del giorno di approvazione di preventivi di spesa per l'anno 2024 (in cui sono incluse spese relative ai beni comuni) e del 15/12/2023, con ordine del giorno approvazione del bilancio consuntivo del 2022, non avrebbe potuto deliberare sulle questioni di competenza dell'assemblea condominiale, disciplinata quanto alla partecipazione e alle regole di espressione del voto da una regolamentazione tutt'affatto differente.
A ciò si aggiunga che, diversamente da quanto sostenuto da parte convenuta, le spese relative all'impianto antincendio e manutenzione dello stesso (a cui si fa riferimento nel preventivo di spesa del 2024), a meno che le opere siano poste in essere a vantaggio esclusivo di alcuni condomini (“Vanno quindi ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese attinente a parti dell'edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare ed adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi - nel caso di specie l'incendio- che potrebbero interessare l'intero edificio condominiale;
la spesa in questione, peraltro deliberata dalla maggioranza dell'assemblea condominiale, non può che essere posta a carico di tutti i condomini. Qualora, invece, l'utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l'intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative” Cass. civ., sez. II, 08/09/2021, ord. n. 24166), circostanza peraltro non dedotta, sono da considerarsi spese condominiali.
In merito alla delibera consortile del 15/12/2023, avente ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo del 2022, è la stessa parte resistente ad affermare “l'organo amministrativo, fino alla pronuncia del Tribunale di Latina che ha portato al riconoscimento (allo stato ancora contestato) del Condominio a far data dal 01/06/2023 altro non ha fatto che ottemperare a quanto previsto nello
Statuto consortile e, quindi, sostenere spese di per sé configurabili come condominiali ma comunque da considerarsi consortili senza possibilità di distinzione”.
Alla luce delle considerazioni che precedono, le delibere adottate vanno dunque annullate.

2.3 Ancorché non costituisca motivo di impugnazione diretta, va osservato come in entrambe le delibere per cui è causa si dia atto della presenza di consorziati non morosi e quindi aventi diritto al voto e di consorziati morosi e quindi non aventi diritto al voto.
L'articolo 16 dello Statuto, prevede espressamente che: “il consorziato non provveda al pagamento di quanto dovuto a qualsiasi titolo” al “è CP_11 considerato moroso, senza ulteriore avviso”; il successivo articolo 19 prevede che “in qualsiasi assemblea potranno votare solo i consorziati non morosi, come previsto dall'articolo 16”. Va osservato in generale che la privazione del diritto di voto in capo al socio di enti collettivi non è estraneo all'ordinamento e non vi è dubbio che esso possa essere previsto anche pattiziamente.
Ne costituisce un esempio l'art. 2466 c.c. in tema di mancata esecuzione dei conferimenti nelle società a responsabilità limitata. Il socio che non esegue il conferimento nel termine prescritto è considerato moroso dalla disposizione richiamata e non può partecipare alle decisioni dei soci.
La ratio della disciplina dell'art. 2466 c.c. sta nella tutela dell'integrità del capitale sia verso la società sia verso i terzi che fanno affidamento sullo stesso nei rapporti con la società medesima.
L'ordinamento prevede, in via del tutto eccezionale e per un caso definito (la mancata esecuzione dei conferimenti), che il socio sia privato del diritto di partecipare alle deliberazioni dell'ente: il diritto in cui si sostanzia la stessa qualità di socio.
La possibilità che per volontà negoziale questa ipotesi normativa esaminata venga estesa a tutti i possibili casi di morosità del socio (qui consorziato) non è di per sé da considerarsi illegittima, ma non può essere letta, nelle clausole contrattuali che la prevedono, come implicante l'esercizio di un potere dichiarativo degli organi dell'ente (segnatamente il soggetto che presiede l'assemblea) del tutto arbitrario e libero da alcuna procedimentalizzazione che ne garantisca un minimo grado di certezza.
In altri termini, per essere considerate legittime le disposizioni statutarie richiamate e che escludono de plano il consorziato moroso dall'attività deliberativa dell'ente, esse vanno interpretate nel senso che la morosità idonea ad escludere dall'esercizio del diritto di voto sia stata accertata, non necessariamente attraverso il ricorso alla sede giudiziaria, ma almeno in un procedimento in contraddittorio con l'interessato, ovvero mediante una deliberazione dell'ente.
Ritenere che un soggetto (il presidente dell'assemblea), sia pure chiamato a verificare la legittimità della partecipazione al voto dei convocati, possa limitarsi ad enunciare la morosità di un partecipante e perciò solo escluderlo dal voto, al di fuori di una fattispecie come quella delineata in modo definito dalla norma codicistica esaminata, implica una regolazione della struttura organizzativa dell'ente, sotto il profilo del funzionamento dell'assemblea, del tutto deficitaria.
Si pensi alla irragionevolezza delle disposizioni richiamate, laddove ad esempio si prendano in considerazione le innumerevoli fattispecie dello statuto che sottopongono i consorziati ad un regime sanzionatorio per una serie di condotte ritenute illecite e per le quali sono convenzionalmente previste sanzioni a volte molto rilevanti, suscettibili di essere contestate quanto alla loro imputabilità, alla misura dell'applicazione e al loro stesso fondamento causale. In questi casi escludere dal voto il consorziato che, per assunto unilaterale dei suoi organi, risulti destinatario di una ingiusta o indebita sanzione determina un vulnus nella stessa operatività dell'assemblea i cui esiti deliberativi verrebbero falsati dalla mancata partecipazione di soggetti meramente imputati di morosità, senza che questa trovi alcun riscontro neppure nell'ambito di un procedimento interno informato ad un minimo di contraddittorio.
L'onere della prova circa la legittimità dell'esclusione debba essere fornita dal convenuto, che deve cioè, sotto altro profilo, fornire la dimostrazione che la CP_11
delibera assembleare sia stata legittimamente adottata e cioè senza l'illegittima esclusione dal voto dei soci/consorziati che ne hanno diritto. Nel caso in questione, nessuna dimostrazione della pretesa morosità è stata fornita dal in sede di CP_11
deliberazione assembleare.
Ancorché non rilevante nel caso di specie, la connotazione delle delibere nei termini indicati evidenzia una anomalia nella prevista formazione delle maggioranze, chiaramente finalizzata all'esclusione dal voto del socio non gradito.

2.4 Parimenti fondata, a parere del tribunale, è l'impugnazione della delibera del 05/12/2023, avente ad oggetto l'approvazione del bilancio di spesa per l'anno
2024, e della delibera del 15/12/2023, avente ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo del 2022, per genericità nonché errata indicazione e inclusioni delle voci di spese nei bilanci.
In relazione alla delibera di approvazione del bilancio preventivo per il 2024
(delibera del 5/12/2023), va richiamato il principio per cui la delibera di approvazione del bilancio preventivo è illegittima se non consente ad ogni consorziato di individuare in modo inequivocabile e certo le voci di entrata e di spesa nonché le quote di ripartizione delle medesime spese.
La specificità delle singole partite, suddivise secondo un rigoroso criterio di riparto, serve a dare certezza a ogni consociato della correttezza delle spese rispettivamente attribuite e costituisce un presupposto indispensabile per il destinatario del conto per indicare specificatamente quanto intende eventualmente contestare.
Sostanzialmente una generica indicazione di cifre, affiancata a macrocategorie di spesa anch'esse del tutto generiche, come nel caso di specie, non consente alcuna verifica ai singoli consorziati, cui sarebbe preclusa poi la stessa possibilità di contestare le pretese del nei loro confronti. CP_11
La chiara redazione del bilancio, al fine di rappresentare in modo corretto e veritiero la situazione patrimoniale e finanziaria della società e il risultato economico dell'esercizio, è normativamente richiesta.
Quanto all'approvazione del bilancio consuntivo dell'anno 2022, esso non tiene conto delle decisioni del tribunale sulla declaratoria di nullità della delibera di approvazione del bilancio dell'anno 2020 e sui riflessi di tale pronuncia del tribunale sull'approvazione del bilancio 2022, nonché di tutti i provvedimenti di revoca dei decreti ingiuntivi emessi nei confronti dei consorziati, a nulla rilevando che alcune di dette pronunce siano state appellate (quale unico argomento di parte resistente).
Appare, inoltre, ictu oculi priva di alcuna giustificazione la posta di €
6.850.433,00 esposta nell'impugnato bilancio, che non trova il minimo supporto conoscitivo, descrittivo o documentale neppure nella nota integrativa, mancante di qualunque contenuto realmente esplicativo della complessa vita associativa e delle vicende che hanno addirittura portato alla incriminazione del presidente del
. CP_11
Per i motivi esposti, dunque, le delibere impugnate vanno annullate.

3. Le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM n. 55 del 2014, , come aggiornati dal D.M. n. 147 del 2022, tenuto conto della natura e del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta
(scaglione ricompreso tra € 26.000,01 ed € 52.000,00, applicati i valori minimi relativi a tutte le fasi tenuto conto della scarsa complessità della controversia e della difesa svolta, ad esclusione della fase istruttoria, non espletata;
applicato altresì
l'aumento di cui all'art. 4, comma 2, primo periodo, del DM citato per assistenza resa a più soggetti;
la unitarietà degli atti compiuti da difensori diversi legittima la liquidazione unitaria del compenso), seguono la soccombenza.

4. Come già rilevato con ordinanza cautelare del 2/4/2024, la presenza nel bilancio al 31/12/2022 del di una posta di € 6.850.433,00 relativa a crediti CP_11
esigibili entro l'esercizio successivo, idonea supportare il totale dell'attivo dello stato patrimoniale dell'ente, ma non verificabile e priva di qualunque giustificazione impone la segnalazione di cui all'art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 14 del 2019, oltreché la denuncia delle circostanze emerse nel presente giudizio e che risultino rilevanti, ai sensi dell'art. 331, comma 4, c.p.c..

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così decide:
- annulla la delibera del Consorzio degli Operatori del Centro Commerciale del 05/12/2023, avente ad oggetto discussione/approvazione del preventivo Pt_2
di spesa anno 2024 e sua ripartizione e la delibera del medesimo consorzio del
15/12/2023, avente ad oggetto discussione/approvazione bilancio consuntivo e nota integrativa anno 2022;
- condanna il Consorzio degli Operatori del Controparte_11
alla rifusione delle spese di lite in favore degli attori, che liquida in € 545,00 per spese ed € 11.039,00 per compenso al difensore, oltre rimborso delle spese generali nella percentuale del 15%, IVA e CPA nella misura di legge;
dispone la trasmissione della presente sentenza al PM in sede per le ragioni esposte al punto 4. della motivazione.
Latina, lì 27/03/2025
Il giudice
Luca Venditto