N.R.G. 4959/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CATANIA
III SEZIONE CIVILE nella persona del Giudice unico dott. Gaetano Cataldo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. in epigrafe, promossa da:
( ), nata a [...] Parte_1 C.F._1 Pt_1
16/2/1965, rappresentata e difesa dall'avv. Augusto Zozzo, contro

Controparte_1
), rappresentato e difeso dall'avv. Edoardo Felice P.IVA_1
Lamicela.
Conclusioni: come da verbale del 25 marzo 2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
La sig.ra ha chiamato in giudizio il Parte_1 [...]
al fine di Controparte_2 ottenere la condanna, ai sensi dell'art. 2051 c.c., al risarcimento dei danni patiti dall'immobile di sua proprietà, per come quantificato in una c .t. p., per €. 40.907,90, oltre interessi moratori, o nella diversa misura da accertarsi in corso di causa;

A sostegno della domanda l'attrice ha prospettato di essere proprietaria dell'appartamento ubicato a , in Pt_1 [...]
, posto al secondo piano, meglio identificato al Controparte_2
N.C.E.U. di foglio 69, particella 6180 sub.6; che da Pt_1 diversi anni l'appartamento è danneggiato da infiltrazioni di acqua nell'area ricompresa tra il vano ingresso, la cucina, il vano wc e il ripostiglio, per come evidenziato nella relazione tecnica di 1 parte a firma dell'Ingegnere datata 10.3.2020. Ha Testimone_1 meglio specificato che le infiltrazioni d'acqua provengono in parte dall'appartamento del terzo piano di proprietà CP_3
e in parte dal difetto di tenuta impermeabile delle
[...]
coperture del fabbricato causando danni al soffitto, ai muri (con distacco di intonaco), aloni superficiali nonché il distacco della carta da parati, rendendo invivibile l'ambiente.
Il costo dei lavori è stato quantificato dal c.t.p. in €. 14.038,80, oltre spese tecniche e direzione lavori per € 2.569,10. Nonché €.
10.000,00 corrispondente alla metà del valore dei mobili e suppellettili di buona fattura acquistati dall'attrice. Inoltre, ha chiesto il risarcimento del danno per €. 14.300,00 derivante dal mancato utilizzo dell'appartamento (da marzo 2018, mesi ventisei x €. 550,00), ammontare complessivo pari a €. 40.907,90 oltre interessi moratori.
Si è costituito in giudizio il Controparte_2
[...
, chiedendo il rigetto della domanda in quanto infondata in fatto e in diritto. Ha sostenuto che i fenomeni di infiltrazione, per come
è stato indicato dal c.t.p. di parte attrice, sono da attribuirsi esclusivamente al proprietario del terzo piano per aver realizzato delle opere abusive nel proprio appartamento, provocando i danni lamentati dall'attrice. Pertanto il fatto del terzo ha interrotto il nesso di causalità di cui all'art. 2051 c. c. escludendo la responsabilità del . CP_1
In via istruttoria solo parte attrice ha chiesto l'interrogatorio formale dell'amministratore del condominio, la prova per testi e la nomina del c.t.u.
Espletata la c.t.u., all'udienza del 25.03.2025 le parti hanno precisato le conclusioni e la causa veniva posta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. 2 Ciò premesso in punto di fatto, in punto di diritto va rilevato quanto segue:
In relazione ai fatti oggetto di controversia, va detto che ai fini dell'operatività della presunzione di cui all'art. 2051 c.c. occorrono due presupposti: a) che la domanda di risarcimento sia rivolta contro il "custode" della cosa;
b) che il danno lamentato sia stato cagionato "dalla cosa". Per la configurazione della detta richiesta di risarcimento danni contro il custode, è infatti sufficiente, secondo l'orientamento della Cassazione (cfr.
10188/22), la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre a parte convenuta spetta l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno, ed è comprensivo della condotta esclusiva o concorrente del danneggiato.
La domanda proposta dall'attrice è fondata.
Nella materia tecnica in esame, ossia dei danni da infiltrazioni, la disposta c.t.u è lo strumento principale di accertamento dei fatti oggetto di giudizio, le cui argomentazioni tecniche devono condividersi, considerando la completezza dei rilievi, nonché la conducenza delle argomentazioni.
Il c. t. u., esaminata la documentazione agli atti ed eseguito il sopralluogo, ha accertato che “ , è proprietaria di appartamento in , Parte_1 Pt_1 al piano secondo del Condominio sito in V.le XX Settembre n. 15.
Trattasi di un edificio storico, con muratura e volte portanti.
L'appartamento in oggetto confina a sud-ovest con il corpo scala di un altro edificio, a nord-nord ovest affaccia su via Renato
Imbriani, a sud su V.le XX Settembre e ad est confina con il corpo 3 scala condominiale, in parte con altro appartamento. La copertura, che secondo le testimonianze era originariamente a terrazza e dotata di locali vasche, è oggi quasi interamente occupata da due appartamenti, realizzati abusivamente e oggetto, ormai da tempo, di pratiche urbanistiche di sanatoria e traversie giudiziarie. Tali beni, defunta la precedente proprietaria, IG.ra
, oggi di proprietà degli eredi, sono inutilizzati Parte_2
e versano in stato di abbandono, occupati da ciarpame e materiali di ogni tipo ammassati in grossi cumuli.”
Ha accertato tre distinte situazioni di danno:
• Punto A: Infiltrazioni relative al vano fronte strada, con affaccio sul V.le XX Settembre, con danno esteso in parte all'adiacente locale di ingresso;
“Il vano che affaccia su Controparte_1
è interessato dalle infiltrazioni provenienti dal superiore terrazzino, ex proprietà . Sul suddetto Controparte_3 terrazzino versa un pluviale che raccoglie l'acqua piovana proveniente da alcune parti di copertura,….Considerata la grande estensione dell'area di raccolta, lo stato di manutenzione dei manufatti, ed in particolare la vetustà e la probabile assenza di una impermeabilizzazione efficiente nel terrazzino, questa soluzione, adottata in maniera del tutto inopportuna ed inadeguata per lo smaltimento dell'acqua meteorica provoca i danni di cui al punto a. Tali danni accertati sono da ricondurre a carenze del sistema di smaltimento delle acque meteoriche in copertura, parte comune dell'edificio, pertanto la responsabilità è da attribuirsi al . I CP_1 suddetti danno sono stati quantificati in € 11.227,33.
• Punto B: infiltrazioni in prossimità del nodo murario in corrispondenza del bagnetto, del ripostiglio e della zona pranzo, compresa buona parte dell'ingresso, sul lato ovest 4 •
dell'appartamento; il c.t.u. ha accertato che “la zona, già individuata in planimetria, è confinante con il condominio limitrofo e sottostante all'appartamento abusivo in copertura.
L'area, però, a differenza delle superfici di copertura precedentemente descritte, ha una copertura con struttura lignea e manto di tegole, di più recente costruzione. Da fuori tale copertura sembra in buono stato, ben sigillata. con strato di impermeabilizzante, alla muratura del a fianco. CP_1
I locali sottostanti, nell'appartamento del livello copertura, sono privi di infiltrazioni e di tracce di umidità. Le pareti di confine, all'interno dell'altro condominio, sono anch'esse asciutte e prive di tracce. L'unica motivazione adducibile alle descritte infiltrazioni nell'appartamento della ricorrente, al piano inferiore rispetto a quello realizzato in copertura, è una perdita nell'impianto idrico superiore…… si può infine concludere che i danni di cui al punto b sono addebitabili alla proprietà dell'immobile abusivo del piano terzo,
I suddetti danni sono stati quantificati in € 18.493,17.
Punto C: infiltrazioni sul muro sud della camera da letto, confinante con il corpo scala.
Il c.t.u. ha accertato che “il vano in cui si riscontrano le infiltrazioni indicati al punto c. è interamente sottostante
l'appartamento di proprietà degli eredi , al di sopra del CP_3 quale, la copertura è uguale a quella descritta al punto precedente. Accade però che il muro di spina che separa il corpo scala dall'appartamento della ricorrente è allineato con una linea di compluvio delle falde attigue, linea che si conclude, visivamente, con l'imbocco di una canalizzazione di cui non si ha riscontro alcuno, all'interno del condominio. O tale canalizzazione è ostruita, o è stata deviata in qualche modo, ma 5 si ritiene comunque che l'acqua raccoltasi nel compluvio si sia creata una strada che la porti ad imbibire il suddetto muro, determinandone il danno, sia dal lato del corpo scala che all'interno del vano letto nell'appartamento della ricorrente.
Danni quantificati in € 1.457,90.
Pertanto, come da perizia del c.t.u., la quale è dettagliata, tecnicamente coerente, e non validamente contrastata da elementi tecnici di pari peso si rileva la responsabilità del convenuto, quale custode, per i danni di cui ai punti CP_1
A e C, e deve provvedere a risarcire i danni subiti dall'attore, per come quantificati dal c.t.u., nella somma di € 12.685,23.
A tali importi va aggiunto il danno ai mobili, stimato in €
5.000,00 dal c.t.u., come valore prudenziale e compatibile con il danno accertato. “si osserva che i danni sui mobili riguardano sostanzialmente il vano prospiciente il V.le XX
Settembre, ove verosimilmente dovranno essere recuperati, con intervento di tappezziere, le sedute e, con intervento di restauratore, gli elementi lignei, da sottoporre a pulitura e lucidatura. Sono presenti elementi di mobilio danneggiati e riversi a terra nell'ingresso. Non esiste documentazione fotografica pregressa che documenti la situazione ante danno e che possa consentire una valutazione oggettiva e precisa dell'eventuale risarcimento di cui si richiede la quantificazione.
In base ai prezzi di mercato, si può ragionevolmente stimare pari
a € 2.500,00 l'intervento del tappezziere e riconoscere pari cifra per la lucidatura degli elementi lignei (tavolino, sedie, libreria), per un valore complessivo di € 5.000,00.
Poiché si verte in ispecie in tema di obbligazioni di valore e non di valuta, tali importi vanno devalutati dal dì dell'accertamento
6 (novembre 2022) al dì di produzione del danno (19.10.2019, data riportata nelle foto allegate dal c. t. p. di parte attrice).
Indi l'importo va rivalutato, anno per anno, fino al dì di pubblicazione della presente decisione, secondo gli indici Istat di riferimento.
Non vanno applicati gli interessi compensativi per difetto di prospettazione, come da più recente giurisprudenza di legittimità
(su cui infra).
Occorre inoltre brevemente precisare che non è rilevante, nella fattispecie, che al processo dannoso possono avere concorso anche beni nella custodia di soggetti terzi, diversi dalle parti in causa.
E invero, ai sensi dell'art. 2055 c.c., il danneggiato può richiedere l'intero risarcimento ad uno qualsiasi dei responsabili, i quali, a loro volta, potranno rivolgersi sugli altri obbligati per la parte di competenza, eventualmente anche proponendo, diversamente dal caso di specie, azione di regresso anticipato. La Corte di
Cassazione ha infatti affermato che, in caso di danni da infiltrazioni provenienti da parti comuni, il danneggiato può proporre domanda risarcitoria nei confronti di un singolo condominio, applicandosi la regola della responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. (Cfr. Cass. Civile Sez. III sentenza n.
26521/2024).
Infine, va accolta la domanda, sempre dispiegata nell'atto introduttivo, avente ad oggetto il ristoro del pregiudizio patito per il mancato godimento dell'immobile, nei termini di seguito.
Incombe sul danneggiato l'onere di allegare e dimostrare l'effettiva perdita di trarne godimento o darlo in locazione, sicché in mancanza di tale dimostrazione a carico del danneggiato, nulla può essere liquidato a titolo di risarcimento del danno. Sul punto, 7 la giurisprudenza di legittimità ha ribadito che “il danneggiato che chieda in giudizio il risarcimento del danno per mancato godimento dell'immobile è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare ovvero per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, da allegare e provare da parte del preteso danneggiato – diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene, che possano sorreggere il convincimento sia dell'esistenza di tale danno-conseguenza, sia del suo collegamento causale con
l'evento lesivo” (Cass. Civ. n. 31233/2018).
Ed ancora, al fine di ottenere il risarcimento del danno da mancata locazione è necessario allegare e provare “l'esistenza dei suoi elementi costitutivi, ossia di una plausibile occasione perduta, del possibile vantaggio perso e del correlato nesso causale, fornendo la relativa prova pure mediante presunzioni, ed eventualmente ricorrendo anche ad un calcolo di probabilità” (Cass. n.
25910/2023). Ne consegue che il danno da mancato godimento del bene e da mancata locazione non è risarcibile in re ipsa, dovendo essere allegato e provato sia nell'an che nel quantum.
Nel caso di specie per come confermato e documentato con foto nella relazione del c.t.u. l'appartamento dell'attrice versa in pessimo stato a causa delle infiltrazioni d'acqua, tanto da rendere i luoghi insalubri con reale rischio di caduta da intonaco dal soffitto, provocando danni a persone e cose”. Il c.t.u. ha dichiarato che “l'appartamento della ricorrente è, ormai da tempo, interessato da copiose infiltrazioni di acqua che hanno determinato uno stato di insalubrità degli ambienti, tale da rendere assolutamente invivibile l'immobile, ormai anch'esso inevitabilmente inutilizzato”( pag. 2 relazione c.t.u.).
8 La quantificazione del danno da parte dell'attrice è stata calcolata sulla base della Banca dati delle quotazioni immobiliari – agenzia delle Entrate - semestre primo anno 2019 ( pag. 15 c.t.p. parte attrice) a far data da marzo 2018 per €. 550,00 mensili, complessivamente per €. 14.300,00 (mesi ventisei x €. 550,00).
Non risulta in atti la prova del danno a partire dal mese di marzo del 2018, pertanto tale danno viene riconosciuto a partire dal mese di ottobre del 2019, data riportata nelle foto allegate dal c. t. p., mesi 8 x €. 550,00., complessivamente € 4.400,00 oltre interessi legali dalla domanda.
Si rigetta la richiesta del pagamento degli interessi moratori atteso che la liquidazione del danno in misura superiore agli interessi legali deve essere dichiarata quando vi sia la prova del danno maggiore, con la sola eccezione in cui vi sia stata convenzione sulla misura degli interessi moratori: tale convenzione assume, infatti, caratteristica di una vera e propria anticipata liquidazione del danno dipendente dal ritardo, e deve escludere perciò qualsiasi ulteriore risarcimento (art. 1224 , 2° c. cod. civ.). Nel caso di specie non è stata raggiunta la prova del danno maggiore subito, secondo giurisprudenza: “In caso di inadempimento di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, la rivalutazione monetaria del credito può essere riconosciuta solo a condizione che il creditore alleghi e dimostri, ai sensi dell'art. 1224, secondo comma, c.c., l'esistenza del maggior danno derivante dalla mancata disponibilità della somma durante il periodo di mora, non compensato dalla corresponsione degli interessi legali nella misura predeterminata dall'art. 1224, primo comma, c.c., rimanendo comunque esclusa la possibilità del cumulo tra rivalutazione monetaria ed interessi compensativi” (Cass. civ. n.12828/2009). 9 Secondo soccombenza, il , Controparte_2 in persona del legale rappresentante p.t., va condannato a rifondere a le spese di lite, da liquidarsi in € Parte_1
5.077,00 per compensi, liquidati in base ai parametri previsti dal
D. M. 55/2014, come aggiornati con D. M. 147/2022, per le quattro fasi espletate ed in riferimento allo scaglione relativo alle cause di valore compreso tra Euro 5.201,00 ed Euro 26.000,00
(scaglione determinato sulla base dell'ammontare complessivo del costo degli interventi addebitati al come indicati CP_1 dal c. t. u.), secondo il criterio del decisum ex art. 5, co. 1, del D.
M. 55 cit., oltre c. p. a. e i. v. a. come per legge, rimborso a forfait come da d. m. cit., nonché € 545,00 per spese vive.
Le spese di c. t. u. vanno poste definitivamente a carico del condominio.
P. T. M. ll Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa:
- in accoglimento della domanda proposta da AT IL condanna il , in Controparte_2 persona del legale rappresentante pro-tempore, a pagare all'attrice la somma complessiva di € 17.685,23 con devalutazione e rivalutazione come da parte motiva;

- condanna il , in Controparte_2 persona del legale rappresentante pro-tempore, a pagare all'attrice la somma complessiva di € 4.400,00, a titolo di mancato godimento dell'immobile, oltre interessi legali come da parte motiva;

- condannata il , in Controparte_2
persona del legale rappresentante pro-tempore, a rifondere a le spese di lite, da liquidarsi in € 5.077,00, Parte_1
10 oltre c. p. a. e i. v. a. come per legge, rimborso a forfait come da d. m. cit., nonché € 545,00 per spese vive.
- rigetta per il resto.
Le spese di c. t. u. vanno poste definitivamente a carico del condominio
Cosi deciso, AT, I luglio 2025.
Il Giudice
Dott. Gaetano Cataldo
11