REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Vibo Valentia, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Claudia De Santi, all'esito della trattazione cartolare del giudizio ex art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato, ex art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 1111 del 2023, promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Maccarone ed elettivamente domiciliata come in atti;

-parte ricorrente- contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2
rappresentato e difeso dall'avv. Pier Domenico Lombardo ed elettivamente domiciliato come in atti;

-parte resistente-
OGGETTO: sfratto.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte ricorrente ha intimato alla parte resistente lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito a Vibo Valentia, alla via Alcide De Gasperi n.
134 (proc. n. 735 del 2023 R.G.).
La parte intimata si è costituita in giudizio.
All'udienza fissata per la convalida, questo giudice, stante l'opposizione della
1 parte intimata, non ha convalidato lo sfratto, rigettando altresì la richiesta di emissione del provvedimento di rilascio, e con ordinanza: ha disposto la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito locatizio;
ha assegnato alle parti termine perentorio per il deposito di memorie integrative e documenti.
La parte resistente ha depositato tempestiva memoria integrativa.
In data 13 febbraio 2025, questo giudice ha fissato l'udienza di discussione della causa.
L'udienza è stata celebrata ex art. 127 ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In primo luogo, va dichiarata cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile poiché, nel corso del giudizio, la parte resistente ha rilasciato il bene.
Restano, pertanto, da valutare le questioni controverse.
Quanto alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore va, preliminarmente, precisato che è infondata l'eccezione di inammissibilità della domanda di risoluzione del contratto, dettagliata nella memoria integrativa depositata dalla parte resistente, atteso che, come è noto,
l'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio di un'azione di risoluzione del contratto per inadempimento e di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile.
Con la conseguenza che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta nell'istanza di convalida dello sfratto e, pertanto, all'esito del giudizio derivante dalla trasformazione del procedimento per convalida di sfratto, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione.
Ciò premesso, questo giudice ritiene che, in applicazione del principio della ragione più liquida - il quale, imponendo un nuovo approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello tradizionale della coerenza logico-sistematica, consente di sostituire il profilo dell'ordine di trattazione delle questioni con una soluzione 2 pienamente rispondente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio - la domanda di parte ricorrente non possa trovare accoglimento.
Infatti, come è noto, sulla parte intimante grava l'onere di dimostrare l'esistenza del rapporto di locazione e, quindi, di produrre il contratto scritto e registrato.
Nel caso di specie, la parte resistente ha dedotto:
-che “Il contratto posto dall'attrice a fondamento della domanda Pt_1
di sfratto è stato stipulato in data 10.01.2013 con pari decorrenza e registrato il successivo 08.02.2013”;
-che “le parti ebbero a stipulare, in data 01.01.2020, un altro contratto di locazione con pari decorrenza, del quale l'intimante non fa menzione nella propria domanda introduttiva. Il corrispettivo pattuito per la locazione era di € 650,00 mensili ed è a questo secondo contratto di locazione che si riferisce la circostanza, riportata dall'attrice, dell'arrotondamento per difetto a 600 euro mensili”;
-che la “seconda pattuizione abbia comportato una vera e propria novazione del contratto ai sensi dell'art. 1230 c.c., con l'effetto che il titolo dedotto dall'intimante nella propria domanda deve considerarsi – per espressa volontà delle parti – estinto o comunque inefficace a far data dalla stipula del secondo contratto e cioè dal 01.01.2020”.
Dall'esame della documentazione in atti è emerso che:
(dante causa della parte ricorrente) e Persona_1 Controparte_1
hanno stipulato un contratto di locazione, regolarmente
[...]
registrato, per la durata di tre anni, dal 10 gennaio 2013 al 10 gennaio 2016;
-in data 1 gennaio 2020, le stesse parti hanno sottoscritto un contratto di locazione per la durata di sei anni;

-nel 2022, è deceduta. Persona_1
Ora, è pur vero che, rispetto al contratto datato 2020, non è stata documentata la registrazione.
Tuttavia, posto che la sottoscrizione risultante dalla scrittura privata del 2020 3 non è stata disconosciuta dalla parte ricorrente - in qualità di erede di
[...]
(che si è limitata a dedurre di essere “completamente ignara della Per_1
esistenza del secondo contratto il quale risulta non registrato e quindi di nessuna efficacia”) - deve ritenersi che la stessa, pur non costituendo valido contratto di locazione del bene, sia espressione della volontà dei contraenti
( – ) di procedere alla risoluzione del precedente contratto, Per_1 CP_1
datato 2013.
Al riguardo, va chiarito che:
- ai sensi dell'art. 1372 c.c.: “Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge”;
-“La risoluzione consensuale del contratto non costituisce oggetto di eccezione in senso stretto, essendo lo scioglimento per mutuo consenso un fatto oggettivamente estintivo dei diritti nascenti dal negozio bilaterale, desumibile dalla volontà in tal senso manifestata, anche tacitamente, dalle parti, che può essere accertato d'ufficio dal giudice anche in sede di legittimità, ove non vi sia necessità di effettuare indagini di fatto” (cfr. Cass.
Civ. 23586 del 2018);
-“La risoluzione del contratto per mutuo consenso può essere rilevata anche
d'ufficio” (cfr. Cass. Civ. 6125 del 2014).
Nella specie, il complesso degli elementi cristallizzati in atti consente di affermare che, rispetto al contratto di locazione del 2013, è intervenuta la risoluzione per mutuo consenso delle parti contraenti a far data dal 2020.
A fronte di ciò, la parte ricorrente, erede di non è Persona_1
subentrata nel contratto di locazione registrato nel 2013, posto a fondamento del presente procedimento.
Ne consegue che, non sussistendo un regolare rapporto di locazione tra e , la domanda di Parte_1 Controparte_1
risoluzione del contratto datato 2013 per inadempimento del conduttore non può trovare accoglimento.
Parimenti, stante l'assenza di un rapporto di locazione tra le parti del presente 4 giudizio, non può essere accolta la domanda di condanna della parte resistente al pagamento dei canoni né la domanda di accertamento dell'inadempimento del locatore rispetto alle obbligazioni di mantenere la cosa in buono stato locativo ex art. 1576 c.c. e di effettuare le riparazioni.
Sul punto, va precisato:
- che il contratto di locazione datato 2013 deve intendersi risolto a far data dal
2020;
-che il contratto di locazione datato 2020 (stipulato da – ) non Per_1 CP_1
è stato registrato;

-che, quindi, manca un valido rapporto di locazione tra la parte ricorrente e la parte resistente;

-che, pertanto, la parte ricorrente non è subentrata in alcun rapporto di locazione.
Il rigetto della domanda formulata in via riconvenzionale determina l'assorbimento delle domande risarcitorie.
L'esito del giudizio legittima la compensazione delle spese di lite tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vibo Valentia, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Claudia De Santi, definitivamente pronunciando nell'ambito del procedimento n. 1111 del 2023 R.G., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
-dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile;
-rigetta le domande proposte dalla parte ricorrente e della parte resistente;

-compensa le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Vibo Valentia in data 23 maggio 2025
Il giudice dott.ssa Claudia De Santi
5