N. R.G. 33/2020
TRIBUNALE ORDINARIO DI NUORO
SEZIONE CIVILE
VERBALE D'UDIENZA
Il giorno 4.2.2025, alle ore 11:15, innanzi al giudice dott. Salvatore Falzoi, nella causa n. 33 del Ruolo Generale degli Affari Civili contenziosi dell'anno 2020, sono comparsi:
- per la parte attrice l'avv. Giovanni CASU, il quale insiste nell'accoglimento della domanda;

- per la convenuta nessuno.
Il Giudice previo ritiro in camera di consiglio, pronuncia la seguente sentenza, ai sensi dell'art. 281 sexies, c.p.c., dando lettura del dispositivo.
Il Giudice
dott. Salvatore Falzoi
Tribunale Ordinario di Nuoro
Proc. n. 33/2020 R.A.C. Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. - pagina 1 N. R.G. 33/2020
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NUORO
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott. Salvatore Falzoi, pronuncia, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 33 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2020,
promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, con il patrocinio dell'avv. Giovanni CASU, elettivamente domiciliati C.F._2
a Sassari, via Armando Diaz n. 10, presso lo studio del difensore;

attori
contro
(C.F. ), residente a [...]; Controparte_1 C.F._3
convenuta contumace

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Proc. n. 33/2020 R.A.C. Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. - pagina 2 CONCLUSIONI
Nell'interesse degli attori (rassegnate nell'atto di citazione e confermate nell'udienza odierna):
“In via principale, accertare il diritto dell'istante ad acquistare l'immobile di cui è causa e
pronunciare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 cod. civ., una sentenza d'esecuzione in forma
specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita, che tenga luogo
dell'inadempimento di e della sua erede legittima e che produca gli effetti del CP_2
contratto non concluso, trasferendo così agli attori la proprietà del citato immobile, unitamente
a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione regolarmente notificato, e hanno Parte_1 Parte_2
esposto quanto segue:
a. in virtù del contratto preliminare stipulato il 15.12.2016 si era CP_2
obbligato ad alienare a essi attori (per sé o per persona da nominare) la proprietà
dell'immobile sito a Bitti, via Grazia Deledda n. 27, composto da tre fabbricati,
rispettivamente:
i. l'intero fabbricato censito nel N.C.E.U. al foglio 69, particella 1434 Cat.
Pt_ A/4, classe U, piani terra e primo, confinante con proprietà , strada via
Grazia Deledda;

ii. quota di metà del fabbricato censito nel N.C,E.U. al foglio 69, particella
1435, piani terra e primo, in corso di accatastamento a confini con stessa proprietà Pt_4
iii. l'intero fabbricato censito nel N.C.E.U. al foglio 69, particella 2533, piani
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Proc. n. 33/2020 R.A.C. Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. - pagina 3 terra e primo, in corso di accatastamento, a confini con stessa proprietà,
Pt_ proprietà proprietà ; Pt_5
b. in base a detta pattuizione:
i. il promittente alienante aveva garantito la piena regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile, che le opere di costruzione sono state realizzate,
in parte anteriormente alla data del 2.9.1967 (senza successive modifiche o migliorie per le quali si fosse reso necessario un titolo edilizio), in parte con concessione edilizia n. 62/80 del 15.10.1980;
ii. era stato pattuito il prezzo di complessivi 40.000,00 euro, di cui:
o 10.000,00 euro a titolo di acconto prezzo e caparra confirmatoria,
da versarsi contestualmente alla stipulazione del medesimo preliminare, con assegno non trasferibile delle – CP_3
filiale di Nuoro in Piazza avente n. 71771555757-05;
o 30.000,00 euro da versarsi all'atto della sottoscrizione del rogito notarile, da stipularsi entro il 30.12.2018;
c. essi promissari acquirenti avevano pagato l'acconto di 10.000,00 euro, 15.000,00
euro il 9.1.2017, 13.000,00 euro il 29.4.2017 e 2.000,00 euro in contanti;

d. in conseguenza del decesso di in data 9.7.2018, non era stato CP_2
possibile stipulare il contratto definitivo di vendita;

e. l'unica erede legittima del promittente alienante era . Controparte_1
Gli attori hanno quindi concluso domandando che fosse pronunciata sentenza sostitutiva del contratto definitivo di vendita, ai sensi dell'art. 2932 c.c.
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Proc. n. 33/2020 R.A.C. Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. - pagina 4 2. Nell'udienza del 27.2.2020 il giudice ha dichiarato la contumacia della convenuta e ha assegnato i termini previsti dall'art. 183, comma 6, c.p.c.
3. Nell'udienza del 29.9.2020 il giudice ha nominato CTU l'ing. al Persona_1
quale nella successiva udienza del 21.7.2021 è stato conferito il seguente incarico peritale:
“Il C.T.U., esaminata la documentazione agli atti, con espressa autorizzazione a richiedere documentazione e ad assumere informazioni presso Uffici pubblici (Catasto,
Ufficio tecnico comunale, U.T.E., Conservatoria RR.II., Archivio edilizio, Archivio notarile);
verifichi la regolarità edilizia e urbanistica degli immobili e precisi, in caso di mancanza di conformità tra i provvedimenti autorizzativi e lo stato di fatto, in cosa consista la difformità e se la difformità sia sanabile;

verifichi la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, ai sensi dell'art. 29, comma 1 bis, L.
52/1985 (come modificato dal d.l. 78/2010, convertito dalla L. 122/2010), provvedendo, in presenza di irregolarità o difformità, a presentare i documenti necessari a ristabilire la conformità oggettiva e consentire il trasferimento dei beni;

verifichi l'esistenza del vincolo di cui all'art. 10 L. 21/11/2000, n. 353”.
4. In seguito all'autorizzazione di una proroga per il completamento delle operazioni, il

5.9.2022 il CTU ha depositato la relazione peritali.
5. In virtù del provvedimento tabellare urgente reso il 25.7.2023 dal Presidente Vicario di questo Tribunale, la presente causa è transitata nel ruolo dello scrivente.
6. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 17.10.2023 ex art. 127 ter c.p.c., con provvedimento reso il 18.10.2023 ai sensi del comma 3 di detta disposizione, il giudice ha trattenuto la causa in decisione.
7. Con ordinanza pronunciata il 5.2.2024 il giudice ha rimesso la causa in lettura, per due
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Proc. n. 33/2020 R.A.C. Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. - pagina 5 ragioni:
a. la prima, inerente alla necessità di integrare la documentazione al fine di verificare che fosse effettivamente l'unico successore legittimo di Controparte_1 CP_2
[...]
b. la seconda, attinente all'assenza della relazione notarile sulla conformità
soggettiva degli immobili oggetto del contratto, ai sensi dell'art. 29, comma 1 bis,
della Legge n. 52/1985.
8. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 5.12.2024 ex art. 127 ter c.p.c., con provvedimento reso il 6.12.2024 ai sensi del comma 3 di detta disposizione il giudice ha invitato la parte attrice a prendere posizione in ordine alla “prova del pagamento del
prezzo degli immobili oggetto del contratto preliminare, sul rilievo che, fatta eccezione
per l'acconto di 10.000,00 euro (il cui avvenuto versamento è dichiarato da entrambi i
contraenti all'art. 4 del contratto), riguardo ai restanti 30.000,00 euro sono state prodotte
due mere matrici di assegni (con indicazione degli importi di 15.000,00 euro e 13.000,00
euro), oltre all'allegazione del pagamento di 2.000,00 euro in contanti”.
9. In seguito ad alcuni rinvii – resi necessari per consentire il deposito della documentazione richiesta – nell'udienza odierna del 4.2.2025 la parte attrice ha insistito nell'accoglimento della domanda formulata;
il giudice ha quindi pronunciato la presente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., dando lettura del dispositivo.
***
10. La domanda formulata dagli attori deve essere accolta, nei termini e per le ragioni che seguono.
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Proc. n. 33/2020 R.A.C. Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. - pagina 6 10.1 Nell'art. 2932 c.c. si legge che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non
adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo,
può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta
di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa
determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può
essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa
offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
10.2 Come chiarito dal consolidato orientamento sostenuto dalla giurisprudenza di legittimità
in ordine ai requisiti necessari per la fondatezza della pretesa de qua:
a. “La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento
indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo”,
identità che “non va intesa come corrispondenza rigorosa, ma nel senso che deve
essere rispettata l'esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente
diverso da quello considerato” (Cass. n. 18545/2024, n. 1562/2010);
b. “può essere pronunciata sentenza di costitutiva ex art. 2932 c.c. in presenza di
opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non
realizzino variazioni essenziali al progetto originario” (Cass. n. 34/2024, n.
11659/2018);
c. “L'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non è subordinato alla
presentazione di un'offerta formale della controprestazione, ai sensi degli artt.
1208 e 1209 c.c., essendo a tal fine idonea anche la sola manifestazione di volontà
di adempiere del promissario acquirente” (Cass. n. 13789/2024), tenuto peraltro
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Proc. n. 33/2020 R.A.C. Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. - pagina 7 conto che “le sentenze ex art. 2932 c.c. producono gli effetti del definitivo dal
momento del loro passaggio in giudicato, comportando, nel caso di vendita, il
trasferimento della proprietà del bene e, correlativamente, l'obbligo
dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora
dovuto, obbligo che viene sancito mediante una pronuncia di accertamento o di
condanna o di subordinazione dell'efficacia traslativa al pagamento” (Cass. n.
12680/2024, n. 690/2006), pagamento il quale “non si atteggia quale evento futuro
ed incerto, accidentale rispetto all'atto di trasferimento, afferente alla mera
efficacia di quest'ultimo e configurabile come condizione sospensiva ai sensi e per
gli effetti dell'art. 1353 c.c., bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a
ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto
che il mancato versamento del dovuto, all'esito del passaggio in giudicato della
sentenza, non costituisce ragione di automatica e definitiva inefficacia del
trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutivo” (Cass. n.
8164/2023).
10.3 Nel caso in esame:
a. deve ritenersi riconosciuta la sottoscrizione apposta da al contratto CP_2
preliminare di vendita del 15.12.2016 (doc. 1 atto di citazione), stante la contumacia della convenuta , unico successore legittimo del Controparte_1
promittente alienante, giusta il combinato disposto degli artt. 214, comma 2 e 215,
comma 1, n. 1), c.p.c.;
b. vi è sostanziale identità tra l'immobile oggetto del suddetto contratto preliminare
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Proc. n. 33/2020 R.A.C. Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. - pagina 8 (composto dalle unità elencate nel punto 1-a della parte espositiva che precede) e il
petitum della domanda ex art. 2932 c.c. proposta nel presente giudizio (i lavori menzionati nel punto c-i che segue sono precedenti la pattuizione de qua);
c. nella relazione depositata il 5.9.2022 – predisposta con metodo corretto ed esente da vizi logici, dalla quale il giudice non ha pertanto motivo di discostarsi –
l'ausiliare nominato dal Tribunale ha accertato che:
i. le tre unità immobiliari facenti parte del maggior fabbricato oggetto di causa “sono vecchie abitazioni il cui impianto esiste (come confermato dal
Tecnico del Comune di Bitti Geom. ) prima del 1967, non Persona_2
esistono progetti che possano confermare nel dettaglio la situazione dello
stato attuale”, con successivo ottenimento di concessioni edilizie da parte del Comune di Bitti per il completamento di due stanze (prot. n. 1303
dell'1.4.1980), per ampliamento della casa (pratica n. 62/80 del
15.10.1980) e per l'apertura di due nuove porte (in data 28.10.1987),
ampliamenti relativi all'unità adibita dagli attori a loro abitazione;

ii. sussiste “la conformità delle planimetrie catastali con lo stato attuale. Si è
potuto accertare che le planimetrie suddivise in base alle 3 particelle che
compongono il fabbricato, rappresentano lo stato attuale” (così
denominata conformità oggettiva);
iii. “Non risulta la presenza del vincolo di cui all'art. 10 L. 21/11/2000, n.
353”;
d. all'esito dell'integrazione chiesta con il provvedimento ex art. 127 ter c.p.c. reso il
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Proc. n. 33/2020 R.A.C. Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. - pagina 9 5.2.2024 la parte attrice ha prodotto la relazione notarile (depositata il 14.5.2024),
dalla quale si apprende la corrispondenza tra l'attuale intestazione catastale del fabbricato de quo e le risultanze dei registri immobiliari (così denominata conformità soggettiva), presupposto previsto a pena di nullità dei contratti di compravendita dall'art. 29, comma 1 bis, della Legge n. 52/1985 (presupposto indefettibile anche per la pronuncia della sentenza sostitutiva del contratto definitivo ex art. 2932 c.c.)
e. riguardo al pagamento del prezzo da parte dei promissari acquirenti, occorre osservare che:
i. come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità “per provare il
pagamento, la produzione delle matrici dell'assegno, ma è necessaria
anche la prova dell'incasso da parte del creditore”, tenuto peraltro conto che “nemmeno la consegna del titolo bancario determina l'estinzione del
debito, che si perfeziona soltanto nel momento dell'effettiva riscossione
della somma portata dal titolo, poiché la consegna dello stesso deve
considerarsi effettuata, salva diversa volontà delle parti, "pro solvendo"
(Cassazione civile sez. II, 05/06/2018, n.14372)” (Cass. n. 15709/2021),
sebbene sia “sufficiente che il debitore dimostri l'avvenuta emissione e la
consegna del titolo, incombendo invece al creditore la prova del mancato
incasso, la quale, pur costituendo una prova negativa, non si risolve in una
"probatio diabolica", in quanto, avuto riguardo alla legge di circolazione
del titolo, il possesso dello stesso da parte del creditore che lo ha ricevuto
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Proc. n. 33/2020 R.A.C. Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. - pagina 10 implica il mancato pagamento" (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17749 del
30/07/2009, Rv. 609903)” (Cass. n. 33566/2021);
ii. alla luce delle condivisibili coordinate ermeneutiche sopra esposte, stante la contumacia della convenuta (cui consegue l'inoperatività del principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c., fatta eccezione, come detto, per il disconoscimento della sottoscrizione del de cuius), la parte attrice ha fornito prova sufficiente del pagamento:
o del solo acconto di 10.000,00 euro, versato contestualmente alla stipulazione del contratto preliminare, nel quale si dà espressamente atto della circostanza (“versati, a titolo di acconto prezzo e caparra
confirmatoria alla firma della presente scrittura, tramite assegno
non trasferibile delle filiale di Nuoro in Piazza CP_3
Crispi, 8 avente nr. 7177155757.5. Intestato a per CP_2
lìimporto di €. 10.000,00 (euro diecimila)”);
o non anche degli ulteriori 30.000,00 euro pattuiti a saldo, essendo state versate le sole matrici degli assegni n. 7177155758-06 di
15.000,00 euro e n. 7177155760-08 di 13.000,00 euro (doc. 2 atto di citazione), nonché in quanto il pagamento in contanti di 2.000,00
euro costituisce mera allegazione, del tutto priva di riscontro probatorio (tali versamenti non corrispondono peraltro alle scadenze indicate nel contratto preliminare, ove era previsto il pagamento in un'unica soluzione del saldo complessivo di
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Proc. n. 33/2020 R.A.C. Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. - pagina 11 30.000,00 euro, contestualmente alla stipulazione del contratto definitivo);
f. il trasferimento del diritto dominicale (al momento del passaggio in giudicato della presente sentenza) deve quindi essere subordinato al pagamento del corrispettivo residuo di 30.000,00 euro, sebbene, come detto, l'inadempimento da parte dei promissari acquirenti di tale obbligazione non è autonomamente idoneo a provocare la caducazione dell'effetto traslativo, potendo bensì “portare alla
risoluzione del rapporto per inadempimento (cfr. Cass. n. 8212 del 2006; Cass. n.
10605 del 2016)” (Cass. n. 29057/2022).
11. Le spese di lite debbono restare interamente a carico della parte attrice, tenuto conto sia del parziale accoglimento della domanda (in ragione della mancata prova del versamento di tre quarti del prezzo), sia della contumacia della convenuta, la quale non ha quindi sostenuto costi per difendersi in giudizio.
12. Nei rapporti interni tra le parti, le spese di CTU debbono essere poste a carico di entrambe le parti in pari misura, considerato che l'accertamento peritale si è reso necessario ai fini della valutazione di fondatezza della domanda e, all'esito, è emersa l'assenza di ragioni ostative al suo accoglimento.


PER QUESTI MOTIVI


13. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
a. trasferisce a ed a – subordinatamente al Parte_1 Parte_2
pagamento del prezzo residuo di 30.000,00 euro in favore di – Controparte_1
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Proc. n. 33/2020 R.A.C. Sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. - pagina 12 ai sensi dell'art. 2932 c.c., la piena ed esclusiva proprietà dell'immobile sito a
Bitti, via Grazia Deledda n. 27 (ivi compresi i diritti, accessori, accessioni e pertinenze) – oggetto del contratto preliminare stipulato il 15.12.2016 (doc. 1 atto di citazione) tra gli odierni attori e il promittente alienante – così CP_2
composto:
i. l'intero fabbricato attualmente censito nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 69, particella 1434, sub. 1, piani terra e primo;

ii. quota di metà del fabbricato attualmente censito nel N.C.E.U. di detto
Comune al foglio 69, particella 1435, sub. 1, piani terra e primo;

iii. l'intero fabbricato attualmente censito nel N.C.E.U. di detto Comune al foglio 69, particella 3464 (già particella 2533), piani terra e primo;

b. dispone che le spese processuali anticipate dagli attori restino a loro carico;

c. dispone che, nei rapporti interni tra le parti, le spese di CTU siano poste a carico di entrambe per la quota di metà ciascuna.
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