REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Prato, in persona del Giudice, dott. Francesca Vanni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3364/2021 R.G.
promossa da:
(c.f.: e Parte_1 C.F._1 Pt_2
(c.f.:
[...] C.F._2 rappresentati e difesi, congiuntamente e disgiuntamente dagli Avv. Claudia
Sanesi e Paola Gori del Foro di Prato, elettivamente domiciliati presso lo studio della prima per procura allegata ex art. 83 c.p.c. comma 3
ATTORI
CONTRO
(c.f.: , Controparte_1 C.F._3 Parte_3
(c.f. ) e (c.f.: ) C.F._4 Parte_4 C.F._5
rappresentati e difesi dall'Avv. Laura Badiani, presso lo studio della quale sono elettivamente domiciliati, per procura allegata ex art. 83 c.p.c. comma 3 alla memoria di costituzione di nuovo difensore datata 04/10/2023
CONVENUTI
OGGETTO: Vendita di cose immobili
PRIMA UDIENZA: 17/05/2022
UDIENZA DI PRECISAZIONE DELLE CONCLUSIONI: 03/10/2024
Conclusioni delle parti:

Per gli attori: come da atto di citazione e note scritte del 30/09/2024¹
Per i convenuti: come da comparsa di costituzione e risposta e da note scritte del 18/09/2024²
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Pt_2
convenivano in giudizio, avanti Tribunale di Prato, ,
[...] Controparte_1
e , per sentire accertare e dichiarare la Parte_3 Parte_4 legittimità del recesso esercitato in data 25/1/2021 alla proposta di acquisto accettata in data 25/1/2021, ovvero in ipotesi subordinata la risoluzione ex art. 1453 c.c. del contratto preliminare, relativamente all'immobile sito in
Prato, Via Caduti Senza Croce n. 9, con conseguente condanna al pagamento della somma di Euro 10.000,00 pari al doppio della caparra versata, oltre al risarcimento dei danni per i disagi subiti e per i costi sostenuti pari ad Euro
3.666,00 per i diritti di agenzia immobiliare.
1“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Prato, respinta e disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, accertare e dichiarare: 1) in tesi: la legittimità del diritto di recesso, esercitato dagli attori con raccomandata del 25.01.2021, dalla proposta di acquisto accettata relativa all'immobile sito in Prato Via Caduti Senza Croce n. 9, con conseguente diritto a conseguire la condanna dei convenuti al pagamento dell'importo di Euro 10.000,00 corrispondente al doppio della caparra, in favore degli attori nonché condannare i medesimi convenuti al risarcimento del danno dovuto agli odierni attori per i disagi subiti in conseguenza delle descritte circostanze, comprensivo dei costi vivi sostenuti dagli attori per il comportamento inadempiente tra i quali la somma di Euro 3.666,00 pagata per i diritti di agenzia immobiliare, ovvero al pagamento della somma che verrà accertata in corso di causa o comunque ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo effettivo;
2) in ipotesi: la risoluzione ex art. 1453 c.c. del preliminare di vendita dell'immobile sito in Prato Via Caduti Senza Croce n. 9, per grave inadempienza dei promittenti venditori Sigg.ri e e la loro responsabilità contrattuale e/o Parte_3 Parte_4 Controparte_1 extracontrattuale a causa della condotta descritta nel corpo del presente atto e per l'effetto condannare i Sigg.ri e alla restituzione agli odierni attori della Parte_3 Parte_4 Controparte_1 somma di Euro 10.000,00 indebitamente incassata e condannare i medesimi convenuti al risarcimento del danno dovuto agli odierni attori per i disagi subiti in conseguenza delle descritte circostanze, comprensivo dei costi vivi sostenuti dagli attori per il comportamento inadempiente tra i quali la somma di Euro 3.666,00 pagata per i diritti di agenzia immobiliare ovvero al pagamento della somma che verrà accertata in corso di causa o comunque ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo effettivo. 3) In ogni caso: con vittoria di spese e competenze professionali del presente giudizio, anche di CTU e CTP. Insistono altresì per l'ammissione dei mezzi istruttori richiesti nella propria memoria ex art. 183 VI comma n. 2) c.p.c., opponendosi invece alla controprova richiesta dagli odierni convenuti”.

Pag. 2 di 10 A sostegno delle domande, gli attori esponevano: di avere sottoscritto una proposta di acquisto in data 11/12/2020 relativa ad immobile posto in Prato,
Via Caduti Senza Croce n. 9, con relativa autorimessa, che veniva accettata dai proprietari;
che nella proposta di acquisto era garantita la conformità urbanistica e catastale, facendo salva la possibile mancanza del certificato di agibilità; che a seguito del diniego del mutuo ipotecario da parte della banca venivano eseguite alcune verifiche ed emergeva che l'immobile era privo del certificato di abitabilità/agibilità, che avrebbe potuto essere rilasciato a seguito dello smontaggio della veranda;
che l'immobile era risultato di interesse anche in virtù della presenza della citata veranda, pertanto la necessità della sua rimozione, impattava in maniera determinante nella decisione di acquisto;
che l'assegno di Euro 5.000,00, consegnato a titolo di caparra ex art. 1385 c.c., veniva posto all'incasso, pertanto erano costretti ad esercitare il diritto di recesso, stante anche l'impossibilità di mettersi in contatto con i promittenti venditori, somma che veniva trattenuta pur a seguito dell'invio della raccomandata del 25/0/2021. Prospettavano, in diritto, la fattispecie di aliud pro alio ed esperita infruttuosamente anche la procedura di negoziazione assistita, adivano l'autorità giudiziaria.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 22/3/2022, si costituivano in giudizio , e Controparte_1 Parte_3 Parte_4
, quali comproprietari dell'immobile sito in Prato, Via Caduti Senza
[...]
Croce n. 9, i quali contestavano le domande come infondate;
deducevano, in particolare che nella proposta di acquisito formulata tramite l'Agenzia
Progetto Immobiliare di Prato, in data 11/12/2020, era stato specificato della possibile mancanza del certificato di agibilità, circostanza di cui le parti si dichiaravano a conoscenza, tanto che ritenevano opportuno menzionarla nell'atto.
A seguito dell'accettazione della proposta di acquisto veniva incamerata la somma di euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, e dunque si perfezionava il contratto alle condizioni scritte e precisate nella stessa. Solo successivamente gli attori avevano, poi deciso, di non procedere più all'acquisito ed inviato la raccomandata del 21/1/2021.
Pag. 3 di 10 Relativamente alla questione della veranda, precisavano che la stessa era totalmente legittima in forza della concessione edilizia in sanatoria rilasciata dal Comune di Prato il 10/11/2009 ex art. 47/1985, pratica n. 85-6654-1986,
PG 19860018L73 presentata in data 26/3/1986.
A seguito, quindi, della espressa dichiarata volontà degli attori di non volere adempiere alle loro obbligazioni, si vedevano costretti a recedere dal contratto trattenendo la caparra ricevuta. Assumevano che la mancanza del certificato di abitabilità non incideva sulla commerciabilità del bene, tanto più che i promissari acquirenti erano stati debitamente informati ed avevano ugualmente formalizzato la loro proposta. Insistevano, pertanto, per il rigetto della domanda.
Depositate le memorie ex art. 183, VI comma c.p.c, la causa veniva istruita a mezzo di prove documentali e CTU tecnica.
Con atto depositato in data 26/9/2023 il precedete difensore dei convenuti dichiarava di avere rinunciato al mandato conferitogli.
Con successiva comparsa depositata in data 4/10/2023 si costituivano i convenuti tramite nuovo difensore.
Infine, rinviata all'udienza del 03/10/2024, tenuta con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c., ove le parti precisavano le conclusioni come in epigrafe trascritte, con assegnazione di termini di legge per lo scambio di comparse conclusionali e memorie di replica.
Le parti si scambiavano, mediante deposito, comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attrice formulata in via principale è fondata e merita accoglimento.
Le parti attrici, assumevano di avere formulato una proposta di acquisto di un'unità immobiliare sita in Prato, Via Caduti Senza Croce n. 9 in data
11/12/2020, condizionata alla concessione di mutuo ipotecario (doc. n. 1
Pag. 4 di 10 fascicolo attoreo). Nel testo della proposta, poi sottoscritta per accettazione in data 16/12/2020 dai convenuti , e Controparte_1 Parte_3
, si legge espressamente che “La parte promittente la vendita Parte_4 sarà tenuta a garantire la conformità urbanistica e catastale delle unità immobiliari promesse in vendita e la libera commerciabilità delle stesse” e che
“La parte promittente l'acquisto prende atto di essere stata informata dall'agenzia immobiliare della possibile mancanza del certificato di agibilità, per l'immobile oggetto della presente proposta di acquisto. In ogni caso sarà opportuno menzionare in atto che l'immobile è privo del certificato di agibilità e che le parti ne sono a conoscenza”.
Hanno dedotto in particolare che successivamente alla sottoscrizione della proposta ed alla sua accettazione, era emerso che -a compromettere il rilascio dell'agibilità, nonché la concessione del mutuo ipotecario al quale la proposta era condizionata- era la presenza della veranda.
Dall'istruttoria svolta in corso di causa e segnatamente dalla consulenza tecnica d'ufficio disposta nel corso del processo è stato confermato che, in base alla normativa presente all'epoca dei fatti, la presenza della veranda costituisse ostacolo al rilascio dell'agibilità/abitabilità dell'unità immobiliare in oggetto.
In particolare, spiegava il CTU, che dall'esame della planimetria allegata al condono edilizio presentato in data 26 marzo 1986 prot. 18.673 n.o. 6654, rilasciata in data 10/11/2019 risultava che il terrazzo “verandato” aveva dimensioni ml 1,00 x ml 2,10 per una superficie utile di 2,10 metri quadri;
mentre il vano dal quale si accedeva alla veranda aveva dimensioni ml 3,95 x ml 2,35 per una superficie totale di 9,28 mq. e che, quindi, date le dimensioni sopra descritte e tenuto conto di quanto previsto dal punto 7.1.5 del regolamento edilizio vigente all'epoca dei fatti (Regolamento Edilizio aggiornato alla Delibera di Consiglio Comunale n. 42 del 18.05.2017), la veranda in oggetto non sarebbe stata realizzabile secondo la normativa vigente all'epoca della stipula della proposta di acquisto oggetto di causa.
Pag. 5 di 10 Il Consulente nominato del Tribunale, nel rispondere alle osservazioni del
C.T.P. dei convenuti, confermava il proprio punto di vista “anche in forza del consolidato orientamento giurisprudenziale (vedi per tutte Consiglio di Stato
03/05/2011, n. 2620), per cui ai sensi dell'art. 35, L. 47/1985, l'agibilità di un fabbricato, conseguente all'accoglimento del edilizio, può Pt_5 legittimamente avvenire in deroga a norme regolamentari ma non anche quando siano carenti le condizioni di salubrità dell'immobile richieste da fonti normative di livello primario. Al riguardo il TAR Toscana 14/06/2019, n. 857, ha specificato che nel definire l'ambito della deroga, non rileva il mero dato formale dell'appartenenza della disposizione a una fonte primaria o secondaria, ma deve piuttosto verificarsi se le specifiche condizioni igienico-sanitarie
violino norme regolamentari imposte, ad esempio, dai regolamenti comunali, derogabili nella misura in cui siano espressive di esigenze locali e non siano attuative di norme di legge gerarchicamente sovraordinate;
ovvero se si tratti di norme regolamentari che attuano precedenti disposizioni di legge, come accade per quelle di cui al D.M. 05/07/1975. Tale D.M. infatti, nel fissare le altezze minime e i requisiti igienico-sanitari principali dei locali d'abitazione, integra una normativa di rango primario, in virtù del rinvio disposto dall'art. 218, R.D.
1265/1934, e risulta pertanto inderogabile al pari delle disposizioni in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.”
Il CTU inoltre, pur riconoscendo di non poter astrattamente affermare che la rimozione della veranda avrebbe potuto rendere possibile l'ottenimento della agibilità/abitabilità (considerato che la certificazione di Agibilità/Abitabilità tiene conto della verifica di diverse normative e condizioni igieniche e sanitarie), confermava la propria valutazione, anche in forza del consolidato orientamento giurisprudenziale (vedi per tutte Consiglio di Stato 3/5/2011, n.
2620), per cui ai sensi dell'art. 35, L. 47/1985, l'agibilità di un fabbricato, conseguente all'accoglimento del condono edilizio, può legittimamente avvenire in deroga a norme regolamentari, ma non anche quando siano carenti le condizioni di salubrità dell'immobile richieste da fonti normative di livello primario. Al riguardo il TAR Toscana 14/6/2019, n. 857, ha specificato che nel definire l'ambito della deroga, non rileva il mero dato formale
Pag. 6 di 10 dell'appartenenza della disposizione a una fonte primaria o secondaria, ma deve piuttosto verificarsi se le specifiche condizioni igienico-sanitarie violino norme regolamentari imposte, ad esempio, dai regolamenti comunali, derogabili nella misura in cui siano espressive di esigenze locali e non siano attuative di norme di legge gerarchicamente sovraordinate;
ovvero se si tratti di norme regolamentari che attuano precedenti disposizioni di legge, come accade per quelle di cui al D.M. 5/7/1975. Tale D.M. infatti, nel fissare le altezze minime e i requisiti igienico-sanitari principali dei locali d'abitazione, integra una normativa di rango primario, in virtù del rinvio disposto dall'art. 218, R.D. 1265/1934, e risulta pertanto inderogabile al pari delle disposizioni in materia di sicurezza statica e di prevenzione degli incendi e degli infortuni.
Pertanto, è risultata totalmente smentita la linea difensiva dei convenuti, in quanto può affermarsi che -alla data in cui è stata accettata la proposta di acquisito- l'immobile presentava un'irregolarità urbanistica, posto che la veranda non rispettava le prescrizioni del Regolamento del Comune di Prato e la sua presenza non avrebbe consentito di ottenere l'agibilità.
Appare pertanto del tutto irrilevante che gli attori avessero preso atto della mancanza dell'agibilità e dichiarato di esserne a conoscenza, in quanto semmai avrebbero dovuto essere informati che una tale certificazione non sarebbe mai stata rilasciata proprio a causa della presenza della veranda, in quanto non conforme al regolamento comunale di Prato. Cosa che invece non risulta essere avvenuta.
Ad ulteriore conferma vale senz'altro la circostanza per cui la veranda è stata rimossa dai convenuti, tramite le opere realizzate con Cila per modifiche interne protocollo 225057 del 27/10/2021 Busta: PE-3982-2021.
Appare pertanto dimostrato l'inadempimento colpevole dei convenuti, per avere promesso in vendita un immobile non in regola dal punto di vista urbanistico e con una veranda non conforme ai regolamenti edilizi comunali, astrattamente idonea a precludere il rilascio del certificato di agibilità.
Invero, la disciplina dettata dal secondo comma dell'articolo 1385 del c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una
Pag. 7 di 10 caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma è legata agli stessi presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (Cass.
17/5/2024 n. 13845).
Nel caso di specie, effettuando una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti, gli elementi acquisiti in atti consentono di poter affermare che senz'altro è grave l'inadempimento di promittenti venditori agli obblighi assunti con il preliminare dedotto in lite (in particolare, la garanzia di conformità urbanistica dell'immobile), ed il venir meno l'interesse dell'altra parte al mantenimento del vincolo negoziale è conseguenza della loro condotta.
Appare pertanto legittimo il recesso esercitato dagli attori con lettera raccomandata a/r del 25/1/2021, e la conseguente pretesa di vedersi riconoscere il doppio della caparra pari ad euro 10.000,00.
Conseguentemente va disposta la condanna dei convenuti, in solido fra loro, al pagamento, nei confronti degli attori della somma di euro 10.000,00 oltre agli interessi.
L'obbligazione di restituzione del doppio della caparra, nell'ipotesi di cui all'art. 1385, comma 2, c.c., costituisce un debito di valuta (Cass. n.
12124/1992) e dunque, come tale, è insensibile alle variazioni del potere di acquisto della moneta, ossia non è suscettibile di rivalutazione monetaria: infatti la caparra confirmatoria assolve alla funzione di liquidazione convenzionale ed anticipata del danno da inadempimento;
pertanto, viene accettata a titolo di integrale risarcimento e non dà luogo a maggiori danni, neppure sotto forma di rivalutazione monetaria.
Sulla somma di euro 10.000,00 dovuta dai convenuti decorrono gli interessi legali (richiesti dalla parte attrice), al saggio di cui all'art. 1284, IV comma c.c., dalla data della domanda giudiziale. Invero, a seguito dell'inefficacia del contratto preliminare dovuta al legittimo recesso degli attori, per disciplinare
Pag. 8 di 10 l'effetto restitutorio conseguente, occorre applicare alla fattispecie le norme in tema di ripetizione dell'indebito oggettivo (cfr. art. 2033 c.c.).
Pertanto, gli interessi sulla somma dovuta in restituzione decorrono dalla domanda, non essendo provata la malafede dell'accipiens.
Va invece disattesa la domanda formulata dagli attori e volta ad ottenere anche il risarcimento del danno dovuto per i disagi subiti, comprensivo dei costi vivi sostenuti, tra i quali la somma di euro 3.666,00 pagata per i diritti di agenzia immobiliare. Infatti, a fronte della qualificazione della pretesa risolutoria del preliminare come sostanziale esercizio del diritto potestativo di recesso ex articolo 1385 c.c., comma 2, non può essere riconosciuto un ulteriore risarcimento dei danni oltre alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dal promissario acquirente. Invero l'esercizio del potere di recesso conferito ex lege è indifferibilmente collegato (fino a costituirne un precipitato) alla volontà di avvalersi della (sola) caparra confirmatoria ex articolo 1385 c.c., che ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente (Cass. Sez.
2, Ordinanza n. 20532 del 29/9/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8417 del 27/4/2016;
Sez. 2, Sentenza n. 17923 del 23/8/2007).
Le spese della CTU tecnica, liquidate in complessivi euro 666,68, oltre oltre oneri di legge, come da provvedimento del 11/10/2024, provvisoriamente poste a carico solidale di tutte le parti, devono porsi a carico dei convenuti in solido.
In favore della parte attrice dovranno essere rifuse anche le spese per l'assistenza del proprio CTP, geom. infatti la Corte di Persona_1
Cassazione ha ripetutamente affermato che le spese sostenute per la consulenza tecnica di parte (CTP), che ha natura di allegazione difensiva tecnica, rientrano tra quelle che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate, a meno che il giudice non si avvalga, ex art. 92, comma 1 cpc, della facoltà di escluderle dalla ripetizione, ritenendole eccessive o superflue. Nel caso di specie l'attività del CTP è risultata dalla relazione del CTU e la somma richiesta appare congrua e coerente con l'attività espletata.
Pag. 9 di 10 Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate come in dispositivo ex D.M. 37/2018, tenuto conto del valore della controversia come dichiarato dalla parte attrice, dell'attività espletata e della natura delle questioni sottese.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda o eccezione disattesa o assorbita, per le ragioni di cui in parte motiva,
-accoglie la domanda attorea formulata in tesi e, conseguentemente accerta e dichiara la legittimità del diritto di recesso, esercitato dagli attori con raccomandata del 25.1.2021, dalla proposta di acquisto accettata relativa all'immobile sito in Prato Via Caduti Senza Croce n. 9,
-e, per l'effetto, dichiara tenuto e condanna i convenuti, in solido fra loro al pagamento, in favore degli attori, della somma di Euro 10.000,00 corrispondente al doppio della caparra, oltre agli interessi come nella parte motiva.
-Rigetta ogni altra domanda.
-Pone definitamente le spese della CTU a carico dei convenuti in solido fra loro.
-Dichiara tenuti e condanna i convenuti, in solido fra loro, alla rifusione in favore delle parti attrici, delle spese di lite, che liquida, sulla base dei parametri medi di cui all'art. 4 del D.M. 37/2018 ed allegate tabelle, in complessivi € 5.077,00 per compensi, oltre rimborsi forfettari al 15% ed oneri di legge, nonché spese spese vive (contributo unificato, marca iscrizione e spese documentate di CTP) e successive occorrende tutte.
Così deciso.
Prato, 1/1/2025
IL GIUDICE
dott. Francesca Vanni
(Giudice Onorario)
Pag. 10 di 10 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
2 “nel merito come da comparsa di costituzione e risposta e cioè per la integrale reiezione della domanda attrice con vittoria di spese legali e compenso professionale nonché spese di CTU e CTP, in via istruttoria per l'ammissione dei mezzi istruttori tutti richiesti nelle proprie memorie ex art. 183, VI comma, nn. 2 e 3 c.p.c.. L'Avv. Badiani dichiara di non accettare il contraddittorio su domande e/o eccezioni nuove e/o modificate proposte in questa sede e/o comunque tardivamente formulate e chiede la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle memorie conclusionali.”