N. R.G. 1839/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Terza Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Vincenzo Lullo ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1839/2020 promossa da:
, , , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
e , , e , e Parte_6 Parte_7 Parte_8 Parte_9 Parte_10 Parte_11
, , elett.te domiciliati in Bari, corso Cavour n. 201, presso il difensore Parte_12 Parte_13 avv. Maria Giura, che li rappresenta e difende, come da procura in atti.
Attori
contro
alla Via della Rosa Azzurra n.

2-4 in Bari-Torre a Mare, in Controparte_1 persona dell'amministratore pro tempore, elett.te domiciliato in Bari, via E. Fieramosca n. 102, presso il difensore avv. Lorenzo A. Troccoli, che lo rappresenta e difende, come da procura in atti.
Convenuto
CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritta depositate dalle parti ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Fatto e diritto
Gli odierni attori, proprietari tutti di unità immobiliari facenti parte del Condominio “ CP_1 Controparte_1
alla Via della Rosa Azzurra n.

2-4 in Bari, convenivano in giudizio quest'ultimo per sentir accogliere
[...] le seguenti conclusioni: “1)- previo accertamento dei lavori eseguiti in data 21/10/2019 nella palazzina “M1” di Via della Rosa Azzurra nn.

2-4 in Bari-Torre a Mare (BA), accertare e dichiarare, anche ai sensi dell'art.1133
c.c., che la ripartizione della spesa sopportata per i ripristini della condotta idrico-fognaria della palazzina
“M1” effettuata dall'amministratore p.t. del convenuto è illegittima per violazione del combinato CP_1 disposto degli artt.1117, comma 3, c.c. e 1123, comma 3, c.c. e conseguentemente escludere gli attori dalla contribuzione alla spesa illegittimamente addebitata con l'avviso di pagamento del 13/01/2020; 2)- in via subordinata, nell'ipotesi in cui il Tribunale adito dovesse ravvisare, dall'esame del verbale di assemblea prodotto sub doc.3, l'approvazione implicita da parte dell'assemblea del della ripartizione della CP_1 spesa tra tutti i condomini, accertare e dichiarare nulla o in via gradata annullare la delibera assembleare del
20/12/2019 con riferimento alla ripartizione della spesa di cui al punto 1 dell'ordine del giorno, in quanto adottata in violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese ex artt.1117, comma 3, c.c. e 1123, comma
3, c.c.; 3) in ogni caso, con vittoria di spese, competenze legali ed accessori di legge e di tariffa del presente giudizio e della fase stragiudiziale”. In sintesi, gli attori precisavano che il era composto da palazzine contrassegnate dalle lettere da CP_1
M a T, strutturalmente indipendenti l'una dall'altra e dotate di autonomi impianti idrico-fognari.
Evidenziavano poi: a) di aver ricevuto una comunicazione dell'amministratore datata 13.01.2020, avente ad oggetto un avviso di pagamento contenente la ripartizione pro quota dei lavori (ripristino della condotta idrico-fognaria) sostenuti a beneficio della sola palazzina M1 e dai quali i condomini delle altre palazzine non traevano alcuna utilità; b) di aver trasmesso all'amministratore diffida a mezzo pec del 27.01.2020 contestando il riparto di dette spese per violazione dell'art. 1123 co. 3° c.c., ma senza esito.
Si costituiva il convenuto il quale eccepiva l'improcedibilità delle domande per il mancato CP_1 esperimento della mediazione nonché l'incompetenza ratione valoris del tribunale;
nel merito contestava le deduzioni attoree in ordine alle prospettate violazioni degli artt. 1117, co. 3°, c.c. e 1123, co. 3°, c.c., evidenziando la correttezza del piano di riparto adottato dall'amministratore del , peraltro già CP_1 approvato nella assemblea del 19.12.2019; concludeva richiedendo, previo accoglimento delle avanzate eccezioni preliminari, il rigetto delle domande di controparte.
Esperita la mediazione con esito negativo, la causa veniva istruita con produzione documentale e C.T.U.; quindi veniva rimessa in sede decisoria all'udienza del 07.07.2025.
****
Preliminarmente, va rigettata l'eccezione di incompetenza per valore sollevata dalla difesa di parte convenuta.
Invero, in tema di competenza per valore, l'art. 12, comma 1, c.p.c. - secondo il quale il valore delle cause relative all'esistenza, alla validità o alla risoluzione di un rapporto giuridico obbligatorio si determina in base a quella parte del rapporto che è in contestazione - subisce una deroga nell'ipotesi in cui il giudice sia chiamato ad esaminare, con efficacia di giudicato, le questioni relative all'esistenza o alla validità del rapporto che va, pertanto, interamente preso in considerazione ai fini della determinazione del valore della causa (v. in tal senso, Cass. civ., Ord. n. 2850/2018).
In materia condominiale, poi, deve considerarsi che “Ai fini della determinazione della competenza per valore, la domanda di impugnazione di delibera assembleare introdotta dal singolo condomino, anche ai fini della stima del valore della causa, non può intendersi circoscritta all'accertamento della validità del rapporto parziale che lega l'attore al Condominio e, dunque, al solo importo contestato, ma si estende necessariamente alla validità dell'intera deliberazione e dunque all'intero ammontare della spesa” (Cass. Civ. 27.12.2023, n.
36013).
Nel merito.
Nel caso in esame, la specifica caratteristica del convenuto (presenza di diversi corpi di fabbrica, CP_1 strutturalmente separati ed aventi ognuno accesso autonomo sulla pubblica via) induce a ritenere che, nella specie, si configuri il c.d. condominio parziale.
Tra l'altro, tali caratteristiche oggettive del , oltre che desumibili dalla documentazione in atti CP_1
(planimetrie, foto) e relazione del C.T.U., risultano pacifiche ed incontestate.
Nessun dubbio, dunque, sussiste in ordine alla detta conformazione strutturale del . CP_1
Ora è noto il principio, affermato da tempo in giurisprudenza, per cui va escluso che le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini, possano essere poste anche a carico di questi ultimi (v. Cass. Civ. n. 7077/1995).
Il co. 3° dell'art. 1123 c.c. consente di affermare che, ove la “destinazione oggettiva” del bene/impianto non sia funzionalizzata a fornire utilità a tutte le unità immobiliari comprese nel Condominio, ma solo ad alcune di esse (v. ex multis Cass. Civ. n. 1680/2015, n. 23851/2010, n. 14558/2004, n. 8136/2004), si costituisce ex lege il cd. “condominio parziale”, fenomeno per cui il Condominio, pur manifestandosi nella sua completezza di effetti previsti dal codice, non va riferito a tutte le porzioni di piano facenti parte del fabbricato, ma solo ad una loro parte.
Dalle situazioni di cosiddetto "Condominio parziale" derivano, dunque, rilevanti implicazioni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese;
“in particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto” (v. Cass. Civ. n. 7885/1994).
Parimenti, le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte di fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non degli altri.
Pertanto, laddove - come nel caso in esame - il condomino sia costituito da un complesso formato da più edifici separati (circostanza pacifica) e le parti comuni relative ai singoli fabbricati (quali, ad esempio, i lastrici, tetti, scale, ascensori, di ciascun edificio) appartengano oggettivamente ai soli proprietari delle unità che compongono i vari fabbricati, deve farsi applicazione della citata norma prevista dal codice civile, (Cass.
8066/05 e Cass. 23851/10) salvo che i partecipanti al condominio abbiano diversamente convenuto in un regolamento contrattuale.
Tanto premesso, in ordine alla domanda volta all'annullamento del provvedimento dell'amministratore del condominio del 13.01.2020, si deve innanzi tutto evidenziare, ex art. 1133 c.c., che i provvedimenti presi dell'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini, rientrando nei suoi poteri, come nel caso di specie, l'esecuzione delle deliberazioni assembleari.
Ora, l'assemblea del 20.12.2019 prendeva atto delle operazioni effettuate in ordine ai problemi di infiltrazione nella proprietà del condomino sita all'interno della scala M1, e ratificava l'operato Pt_14 dell'amministratore.
Con la nota del 13.01.2020, notificata a tutti i condomini, compresi gli odierni attori, l'amministratore inviava avviso di pagamento in ragione della quota parte di ciascun condomino in relazione ai lavori di ripristino eseguito sull'impianto idrico-fognario della sola palazzina M1.
In quest'ottica, con la nota in questione l'amministratore non ha provveduto semplicemente ad eseguire una deliberazione assembleare, ma ha invece disposto una ripartizione delle spese che, indipendentemente da ogni ulteriore valutazione, non risulta in ogni caso conforme alla natura del condominio parziale, come peraltro accertato dal C.T.U. in sede peritale, il quale ha verificato, tra gli altri profili, “che le tubazioni riparate raccolgono soltanto le acque reflue di unità immobiliari appartenenti alle palazzine M1 ed N2, e, trovandosi, rispetto al flusso degli scarichi, a monte del pozzetto e delle condotte condominiali prospicienti il prospetto principale del complesso, non raccolgono gli scarichi delle altre palazzine del complesso” (trattasi degli impianti su cui sono stati eseguiti i lavori di ripristino oggetto di causa).
La giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che, in tema di condominio negli edifici, il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all'iniziativa dell'amministratore nell'esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall'art. 1135, comma 2, c.c., riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale. (Cass. Civ. n. 10865/16). Peraltro, l'art. 1133 c.c. nel prevedere la facoltà di ricorrere all'assemblea avverso i provvedimenti che l'amministratore abbia preso in violazione della legge o del regolamento di condominio, fa espressamente salvo il diritto del condomino di rivolgersi immediatamente all'autorità giudiziaria e, pertanto, non subordina tale esercizio al preventivo ricorso all'assemblea.
Ciò implica che nel caso in cui il condomino voglia contestare il provvedimento, può sottoporre la questione all'assemblea (chiedendone la convocazione all'amministratore o convocandola direttamente, ex art. 66 disp. att. e trans. c.c.) e/o (tenuto conto che i due rimedi non sono alternativi, nè il primo è condizione di procedibilità per il secondo, secondo l'interpretazione prevalente) ricorrere all'autorità giudiziaria.
Nel caso in esame, per come chiarito, la nota impugnata ripartiva la spesa dei lavori di ripristino eseguiti presso la scala M1 tra tutti i condomini del complesso condominiale, ivi compresi i condomini non interessati ai suddetti lavori, e ciò in palese violazione dell'art. 1123 comma 3° c.c.
Alla luce delle considerazioni che precedono, assorbenti ogni ulteriore profilo, deve essere rigettata la domanda attorea volta alla declaratoria di annullamento del punto 1 della delibera del 20.12.2019¹, dovendo invece essere annullato il provvedimento dell'amministratore del 13.01.2020.
****
Le spese sono regolate secondo il principio della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo avendo come riferimento i valori medi dello scaglione di riferimento corrispondente al valore della controversia indicato dalla parte attrice.

P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Annulla il provvedimento dell'amministratore del 13.01.2020;
2) Condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite in favore della parte attrice, che si liquidano in €
1.240,60 per esborsi documentati, € 2.600,00 per compenso professionale, oltre al rimborso spese generali nella misura del 15% ed oneri previdenziali e fiscali di legge;

3) Pone le spese della C.T.U., come da decreto di liquidazione in atti, a carico del convenuto.
Così deciso in Bari, 30.10.2025
Il Giudice Onorario
Dott. Vincenzo Lullo

1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Essendo irrilevante il fatto che l'assemblea abbia in quella sede ratificato l'operato dell'amministratore