N. 6031/2021 R.G.
Tribunale di Torre Annunziata Seconda sezione civile
........................................................
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice monocratico del Tribunale di Torre Annunziata, seconda sezione civile, dott.
Francesco Coppola, ha pronunciato
S E N T E N Z A nel giudizio civile di 1° grado iscritto al n. 6031/2021 R.G., vertente
TRA
e , elettivamente domiciliati in Flumeri (Av), in Piazza Parte_1 Parte_2
Mercato n. 1, presso lo studio dell'avvocato Luigi Giacobbe, che li rappresenta e difende in virtù di procura alle liti apposta in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata in data 23-6-2022.
ATTORI
E
, in Controparte_1 persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Controparte_1 alla Piazza Spartaco n. 27, presso lo studio dell'avvocato Gianluca Fuccillo, che lo rappresenta e difende in virtù di procura apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTO
E
in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_2
(C.F. ), con sede legale in Gragnano (NA) alla Via S. Croce n.39. P.IVA_1
CHIAMATA IN CAUSA - CONTUMACE
pag. 1 Oggetto: azione di risarcimento danni.
CONCLUSIONI
Attore e convenuto: come da note di trattazione depositate per l'udienza cartolare del 24-
6-2025.
MOTIVAZIONE DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato in data 5-11-2021, e – Parte_1 Parte_2 rappresentati e difesi dall'avvocato Antonio Pollioso -, evocava in giudizio dinanzi a questo
Tribunale il , al fine di: 1) Controparte_1 Controparte_1 accertare e dichiarare la responsabilità esclusiva del convenuto, ex art. 2043 e/o 2051 c.c.
(anche in concorso tra loro), nella causazione dei danni da infiltrazione causati internamente alle unità immobiliari di loro proprietà; 2) accertare e dichiarare che i danni subiti dagli immobili, ammontano ad euro 3.424,50 per l'appartamento indicato al punto a, in euro 1.490,90 per il box garage indicato al punto b, entrambi di proprietà esclusiva di
, ed in euro 3.994,08 per l'appartamento indicato al punto c di proprietà di Parte_1
; 3) conseguentemente, condannare il a risarcire i danni Parte_2 CP_1 patrimoniali subiti da quantificati in euro 4.915,40 e da Parte_1 Parte_2 quantificati in euro 3.994,08 o in quella diversa somma che si riterrà dovuta, oltre interessi legali dal fatto al saldo;
4) condannare il alla refusione delle spese e delle CP_1 competenze stragiudiziali e giudiziali, con attribuzione in favore del procuratore anticipatario.
A tal fine premettevano che: era proprietario esclusivo, all'interno del Parte_1
Condominio, dell'appartamento sito all'interno 15, piano 8, scala b del e box garage sito all'interno 72, piano seminterrato del Condominio;
era proprietaria esclusiva, Parte_2 all'interno del Condominio, dell'appartamento sito all'interno 16, piano 8, scala b e del box garage sito all'interno 71, piano seminterrato;
nel corso degli ultimi due anni, avevano riscontrati ingenti danni da infiltrazioni negli appartamenti che interessavano il solaio, il soffitto, le mura perimetrali, stante la presenza di ammaloramenti, efflorescenze, macchie di umidità, muffe maleodoranti, oltre la presenza di rigonfiamenti, lesioni dell'intonaco e dello strato di tinteggiatura;
inoltre, copiosi fenomeni infiltrativi provenienti dall'area esterna , avevano interessato il locale box garage di proprietà di CP_3 Pt_1
, dove oltre ad ammaloramenti, efflorescenze, macchie di umidità, muffe
[...] maleodoranti, lesioni dell'intonaco e dello strato di tinteggiatura, si riscontravano a seguito pag. 2 delle copiose piogge avvenute nel tempo, fenomeni di stillicidio d'acqua, con conseguente danneggiamento del soffitto e del solaio, oltre degli immobili sottostanti;
le unità immobiliari degli attori, erano posti all'ottavo piano, al di sopra del quale vi era il lastrico solare di copertura, di proprietà esclusiva condominiale;
i danni presenti negli appartamenti erano conseguenza delle infiltrazioni delle acque meteoriche in corrispondenza delle pareti del cavedio e del lastrico di copertura, causate CP_3 dalla cattiva posa del manto bituminoso e del massetto delle pendenze in copertura, dove si riscontravano avvallamenti ristagnanti di acqua piovana, che non defluiva verso le pluviali di scarico;
i danni, invece, presenti nel box garage di CP_3 Parte_1 erano conseguenza delle infiltrazioni delle acqua meteoriche in corrispondenza della parete esterna condominiale, in virtù di una scarsa manutenzione, infatti, le piastrelle della pavimentazione erano danneggiate, se non addirittura assenti in talune parti, o sostitute con calcestruzzo;
nonostante le reiterate richieste (lettera raccomandata A/R del 21-5-
2019 indirizzata all'amministratore p.t., ), e nonostante i diversi Controparte_4 sopralluoghi espletati negli immobili degli attori, effettuati dai tecnici incaricati e dallo stesso amministratore, al fine di intervenire con le opere necessarie al fine di mettere in sicurezza gli immobili e risarcire gli istanti, nulla era stato eseguito;
vani, erano stati altresì, i solleciti indirizzati all'amministratore del convenuto , con lettera CP_1 raccomandata A/R del 13-12-2019 e del 31-3-2021, al fine di mettere in sicurezza il lastrico solare e mettere in sicurezza gli immobili;
con lettera raccomandata A/R del 4-9-
2021, gli istanti, a mezzo del proprio procuratore, invitavano il convenuto a CP_1 stipulare convenzione di negoziazione assistita ai sensi del d.l.. 132/2014 convertito in legge 162/2014, rimasta inevasa;
la relazione tecnica, redatta in data 16-7-2021 dall'ingegnere , asseverava la compatibilità dei danni con i fenomeni Controparte_5 infiltrativi descritti, descrivendo le opere necessarie da eseguire, quantificando le lavorazioni necessarie.
Instaurato il contraddittorio il CP_1 CP_1 CP_1 Controparte_1
osservava che la responsabilità di quanto accaduto era della con
[...] Controparte_2 la quale aveva sottoscritto contratto di appalto.
A tal fine deduceva che: l'impresa aveva sospeso i lavori dopo il 15-12-18 per il periodo natalizio e non riprendeva questi alla data prevista del 4-1-2019; nelle more, a causa delle lavorazioni incomplete e mal eseguite sul solaio di copertura iniziavano a verificarsi copiose pag. 3 infiltrazioni di acqua nell'immobile di proprietà degli attori;
immediatamente compulsato il direttore dei lavori, ingegnere , provvedeva a trasmettere ordine di Controparte_6 servizio ad horas alla impresa affinché provvedesse alla immediata esecuzione delle opere necessarie per porre rimedio a quanto verificatosi ma senza esito;
proponeva poi ricorso ai sensi dell'articolo 700 c.p.c. al fine di ottenere l'autorizzazione alla immediata rimozione del pericolo derivante dalle errate lavorazioni sulla grave lesione del lastrico solare di proprietà del sovrastante la proprietà di , il ripristino e/o la CP_1 Controparte_7 copertura dell'intonaco sugli elementi aggettanti la facciata della scala C e altro, autorizzando l'accesso anche di altra ditta se del caso nell'area di cantiere detenuta dalla impresa appaltatrice;
in seguito ad alterne vicende, con verbale di ricognizione del 7-6-
2019, l'impresa appaltatrice riconosceva quanto lamentato dal e, in CP_1 particolare, i danni prodotti dalla sua inerzia all'interno dell'immobile di proprietà tra gli altri degli attori, Impegnandosi alla loro risoluzione e a tenere indenne il . CP_1
Chiedeva, quindi, di essere autorizzato a chiamare in causa l'impresa appaltatrice e di accogliere la domanda con esclusione della responsabilità del Condominio, dichiarare che
è tenuta a manlevare il convenuto da ogni pretesa attorea e in via Controparte_2 subordinata, di accertare il diritto di regresso del Condominio nei confronti della chiamata in causa per quanto fosse tenuta a pagare in favore degli attori.
Autorizzata la richiesta di chiamata in causa, mediante atto notificato in data 11-2-2022 mediante p.e.c. ex art. 3 bis legge 53/1994, non si costituiva in Controparte_2 giudizio, restando contumace.

2. I fatti allegati dagli attori e posti a fondamento della domanda si riferiscono a danni derivanti da una cosa (sovrastante terrazzo di copertura relativamente ai danni subiti negli appartamenti e area esterna condominiale per quanto concerne i danni subito nel sottostante box garage) da cui sarebbero derivate le infiltrazioni;
pertanto, un'interpretazione sostanziale della domanda giudiziale induce a ritenere la stessa fondata sulla responsabilità per danni da cose in custodia ex art. 2051 c.c. come, del resto, espressamente indicato in via principale dagli attori (che hanno comunque dedotto di agire anche ai sensi dell'art. 2043 c.c., e ci cui sussistono tutti presupposti).
Al riguardo, l'orientamento della Suprema Corte (cfr. Cass. nn. 3651/2006; 15383 e
15384/2006; 20427/2008; 5910/2011) ha ricondotto la responsabilità ex art. 2051 c.c. nell'ambito della responsabilità oggettiva, sostenendo che il comportamento del custode è
pag. 4 estraneo alla struttura della norma de qua, nella quale, a ben vedere, assume rilievo solo la sussistenza del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato. Ne consegue che è sufficiente, per la configurazione della richiamata responsabilità, la dimostrazione da parte dell'attore del verificarsi dell'evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode, posto che funzione della norma è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, intendendosi custode chi di fatto ne controllo le modalità d'uso e di conservazione, e non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione diretta, salva la prova, che incombe a carico di tale soggetto, del caso fortuito, inteso nel senso più ampio di fattore idoneo ad interrompere il nesso causale e comprensivo del fatto del terzo o dello stesso danneggiato (Cass. civ., nn. 1106/2011;
20943/2022).
L'art. 2051 c.c. non si riferisce alla custodia nel senso contrattuale del termine ma ad un effettivo potere fisico, che implica il governo e l'uso della cosa ed a cui sono riconducibili l'esigenza e l'onere della vigilanza affinché dalla cosa stessa, per sua natura o per particolari contingenze, non derivi danno ad altri (Cass. civ., 11016/2011).
Presupposto di operatività di tale principio è che il danneggiato dimostri il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno.
In giurisprudenza si ritiene, quanto al regime dell'onere della prova per il danno cagionato da cose in custodia, che: “la responsabilità per i danni cagionati da una cosa in custodia ex art. 2051 c.c. si fonda non su un comportamento od un'attività del custode, ma su una relazione intercorrente tra questi e la cosa dannosa e, poiché il limite della responsabilità risiede nell'intervento di un fattore, il caso fortuito, che attiene non ad un comportamento del responsabile ma alle modalità di causazione del danno, si deve ritenere che, in tema di ripartizione dell'onere della prova, all'attore compete provare l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, mentre il convenuto, per liberarsi, dovrà provare l'esistenza di un fattore, estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale e, cioè, un fattore esterno (che può essere anche il fatto di un terzo o dello stesso danneggiato) che presenti i caratteri del fortuito e, quindi, dell'imprevedibilità e dell'eccezionalità” (Cass. civ., sez. III, 20-7-2002, n. 10641; conf.,
Cass. civ., 6767/2001, 10687/2001, 2075/2002, 15713/2002, 472/2003, 6988/2003,
pag. 5 15613/2005, 11227/2008, 11016/2011, 24083/2011; v. anche Cass. sez. II, 11-6-1998, n.
5814, in Mass. Giur. It., 1998).
In particolare, si ritiene che ai fini della responsabilità ex art. 2051 c.c. il danneggiato deve provare il nesso eziologico fra la cosa in custodia ed il danno, che può sussistere in due diverse situazioni:
a) per un dinamismo intrinseco della cosa, provando cioè che l'evento dannoso è riferibile alla normale utilizzazione della res nel suo complesso considerata (ad esempio, secondo corte appello Palermo 23-3-1995, una scala ripida, un pavimento sdrucciolevole, un tappeto liso;
cfr. anche Cass. civ., sez. III, 10-2-2003, n. 1948);
b) per l'insorgenza anche esterna di un agente dannoso (ad esempio, presenza sui gradini di liquido scivoloso, caduta di neve e ghiaccio dai tetti, rottura della rete idrica, lo scoppio di una bombola di gas, la mancanza di illuminazione del luogo, un incendio ecc.).
Relativamente a quest'ultimo profilo, si afferma che il giudizio sulla pericolosità delle cose inerti deve essere condotto alla stregua di un modello relazionale, in base al quale la cosa venga considerata nel suo normale interagire con il contesto dato, sicché “una cosa inerte in tanto può ritenersi pericolosa in quanto determini un alto rischio di pregiudizio nel contesto di normale interazione con la realtà circostante” (Cass. civ., sez. III, 4-11-2003,
n. 16527).
Per l'applicazione dell'art. 2051 c.c., è necessario, quindi, che il danno sia stato arrecato non già “con la cosa”, ma “dalla cosa”. Sussiste questo requisito quando la cosa in custodia non entra come mera occasione nel processo produttivo del danno, ma è essa stessa causa o concausa del danno: vuoi perché arrecato dalla cosa direttamente, a causa del suo intrinseco potere, vuoi perché arrecato da un agente o processo dannoso insorto od eccitato nella cosa (Cass. civ., 12-6-1973 n. 1698). Così, ad esempio, è danno arrecato
“con la cosa”, risarcibile ex art. 2043 c.c., la lesione cagionata dolosamente con un corpo contundente;
è danno arrecato “dalla cosa” la lesione cagionata dall'esplosione di una bombola di gas liquido (Corte App. Roma, sez. III, 15-3-2011, n. 1082, in dejure.giuffrè.it).
Deve pertanto concludersi che l'art. 2051 c.c. può trovare applicazione soltanto quando il danno sia stato arrecato o dal dinamismo intrinseco della cosa stessa, ovvero da un agente dannoso in essa insorto. Deve invece escludersi l'applicabilità della citata norma nelle ipotesi in cui la res abbia avuto un ruolo del tutto inerte e passivo nella causazione pag. 6 del danno, come appunto nel caso di cadute o scivolate sull'altrui pavimento, sulle altrui scale, nell'altrui esercizio commerciale, eccetera.
Ancora, di recente la S.C., sez. III, con ordinanza 8-7-2024, n. 18528, ha ulteriormente ribadito tali concetti affermando testualmente quanto segue: “….Da quanto precede deriva che “presupposti della responsabilità per i danni da cose in custodia, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sono la derivazione del danno dalla cosa e la custodia”, sicché essi, “in quanto elementi costitutivi della fattispecie di responsabilità speciale, ex art. 2051 cod. civ., devono essere provati dal danneggiato” (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 7 settembre 2023, n. 26142, Rv. 669110-01). “Incombe, invece, sul custode”, si è del pari ribadito, “la prova (liberatoria) della sussistenza del «caso fortuito», quale fatto
(impeditivo del diritto al risarcimento) che esclude la derivazione del danno dalla cosa custodita”, da intendersi quale “fatto diverso dal fatto della cosa, estraneo alla relazione custodiale, che assorbe in sé l'efficienza causale dell'evento dannoso, escludendo che esso possa reputarsi cagionato dalla res” (così, nuovamente, Cass. Sez. 3, sent. n. 26142 del
2023, cit.). La caratterizzazione oggettiva della nozione di “caso fortuito”, diversa da quella tradizionale che lo identificava con l'assenza di colpa (casus = non culpa), trova fondamento nell'orientamento, consolidatosi già da diversi anni nella giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. Sez. 3, ord. 1° febbraio 2018, nn. 2477, 2478, 2479, 2480, 2481,
2482 e 2483), nonché suggellato dal suo massimo consesso (Cass. Sez. Un., sent. 30 giugno 2022, n. 20943, Rv. 665084- 01), oltre che di recente ulteriormente ribadito (Cass.
Sez. 3, sent. n. 11152 del 2023, cit.), “secondo il quale la responsabilità di cui all'art. 2051 cod. civ. ha natura di responsabilità oggettiva, la quale prescinde da ogni connotato si colpa, sia pure presunta, talché è sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore della derivazione del danno dalla cosa, nonché del rapporto di fatto custodiale tra la cosa medesima e il soggetto individuato come responsabile” (cfr., ancora una volta, Cass. Sez. 3, sent. n. 26142 del 2023, cit.). Se, dunque, “la colpa del custode non integra un elemento costitutivo della sua responsabilità, la prova liberatoria che egli è onerato di dare, nell'ipotesi in cui il danneggiato abbia dimostrato il nesso di causalità tra la cosa in custodia e l'evento dannoso, non può avere ad oggetto l'assenza di colpa
(ovverosia, la posizione in essere, da parte sua, di una condotta conforme al modello di comportamento esigibile dall'homo eiusdem condicionis et professionis e allo sforzo diligente adeguato alle concrete circostanze del caso), ma dovrà avere ad oggetto la pag. 7 sussistenza di un fatto (fortuito in senso stretto) o di un atto (del danneggiato o del terzo) che si pone esso stesso in relazione causale con l'evento di danno, caratterizzandosi, ai sensi dell'art. 41, secondo comma, primo periodo, cod. pen., come causa esclusiva di tale evento” (così, ancora una volta, Cass. Sez. 3, sent. n. 26142 del 2023, cit.)”.

3. Nella specie, il non ha contestato i danni lamentati dagli attori ma ha CP_1 dedotto che questi erano stati causati dalla colpevole condotta della impresa appaltatrice a cui aveva affidato i lavori, per non aver ripreso questi dopo la sospensione per il periodo natalizio e nonostante i solleciti che poi aveva ad essa inviato.
Al riguardo occorre evidenziare che nel Condominio di edifici, il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condòmino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 cod. civ., sicché, in generale, il , quale custode ex art. 2051 cod. civ., risponde dei danni che siano CP_1 derivati al singolo condomino o a terzi per suo difetto di manutenzione (cfr., ex pl., Cass.
2017/3239; SU 2016/9449; 2014/18164).
Siffatta condizione di custode non viene meno nel caso in cui il stipuli un CP_1 contratto di appalto per l'esecuzione di opere di ristrutturazione del lastrico (cfr. Cass. civ.,
41507/2021; Cass. civ., 23442/2018).
Invero, nella sentenza 41507/2021 della S.C., in cui sono richiamate altre pronunce sul punto, si legge: “La Corte ritiene di confermare e ribadire i seguenti principi di diritto, in tema di danni causati da cose oggetto di appalto: “in caso di danni subiti da terzi nel corso dell'esecuzione di un appalto, bisogna distinguere tra i danni derivanti dall'attività dell'appaltatore e i danni derivanti dalla cosa oggetto dell'appalto; per i primi si applica l'art. 2043 c.c. e ne risponde di regola esclusivamente l'appaltatore (in quanto la sua autonomia impedisce di applicare l'art. 2049 c.c. al committente), salvo il caso in cui il danneggiato provi una concreta ingerenza del committente nell'attività stessa e/o la violazione di specifici obblighi di vigilanza e controllo;
per i secondi (e cioè per i danni direttamente derivanti dalla cosa oggetto dell'appalto, anche se determinati dalle modifiche e dagli interventi su di essa posti in essere dall'appaltatore) risponde (anche) il committente ai sensi dell'art. 2051 c.c., in quanto l'appalto e l'autonomia dell'appaltatore non escludono la permanenza della qualità di custode della cosa da parte del committente;

pag. 8 in tale ultimo caso, il committente, per essere esonerato dalla sua responsabilità nei confronti del terzo danneggiato, non può limitarsi a provare la stipulazione dell'appalto, ma deve fornire la prova liberatoria richiesta dall'art. 2051 c.c. e, quindi, dimostrare che il danno si è verificato esclusivamente a causa del fatto dell'appaltatore, quale fatto del terzo che egli non poteva prevedere e/o impedire (e fatto salvo il suo diritto di agire eventualmente in manleva contro l'appaltatore)” (principi testualmente enunciati in Cass.,
Sez. 3, Sentenza n. 23442 del 28/09/2018, non massimata;
a tali principi risulta, nella sostanza, conforme la successiva Cass., Sez. 3, Sentenza n. 7553 del 17/03/2021, per quanto sembra qui opportuno ribadire, a puri fini di completezza espositiva, la necessità di distinguere, in ogni caso tra danni derivanti dalla cosa oggetto dell'appalto e danni derivanti dall'attività dell'appaltatore di esecuzione dell'appalto, essendo insuperabile il dato normativo emergente dalla disposizione di cui all'art. 2051 c.c., la quale, per sua espressa definizione, non riguarda i danni causati da una condotta umana, ma esclusivamente quelli causati direttamente da cose;
cfr., altresì, ancor più di recente:
Cass., Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 16609 del 11/06/2021 e Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 31601 del
04/11/2021, anch'esse di fatto adesive ai principi di diritto sopra enunciati)”. La decisione impugnata risulta conforme a tali principi (..). Il danno di cui è stato chiesto il risarcimento risulta, infatti, certamente cagionato direttamente dalla cosa oggetto dell'appalto (cioè la tribuna del campo sportivo), come modificata dall'attività dell'appaltatore (con la realizzazione della tettoia di copertura), non dall'attività dell'appaltatore stesso. Di conseguenza, per i relativi danni, l'ente committente deve ritenersi rispondere ai sensi dell'art. 2051 c.c. e, per essere esonerato da tale responsabilità, non avrebbe potuto semplicemente limitarsi ad allegare e provare l'avvenuta stipulazione dell'appalto, dovendo invece fornire la prova liberatoria del fortuito richiesta dall'art. 2051 c.c., anche se eventualmente coincidente con l'attività dell'appaltatore, quale fatto del terzo costituente causa esclusiva del danno che il custode non poteva prevedere e impedire. In altri termini,
l'ente ricorrente avrebbe dovuto dimostrare “di avere scelto un appaltatore adeguato, di avergli fornito adeguate direttive e di avere esercitato i suoi poteri di controllo e vigilanza sull'attività dello stesso con la necessaria diligenza, di modo che il danno possa ritenersi causato da una condotta dell'appaltatore non prevedibile e/o evitabile” (così, ancora espressamente, la richiamata Cass. 23442/2018, in motivazione), ciò che, certamente, nella specie non è avvenuto”.
pag. 9 Orbene, tenendo conto di questi consolidati principi, il Tribunale ritiene che debba affermarsi la responsabilità del quale custode del bene in concorso con CP_1
l'impresa appaltatrice.
Non può, infatti, ritenersi che le infiltrazioni siano state causate esclusivamente dall'attività dell'appaltatrice cui era stato trasferito dal il potere di fatto sulla CP_1 cosa, giacché le stesse furono provocate dalla “cosa”, ovvero dalle condizioni in cui versava il lastrico solare di copertura a séguito dell'intervento dell'impresa appaltatrice, con riferimento alle quali il committente, secondo le regole generali di ogni contratto di appalto, aveva la facoltà di provvedere, direttamente o con propri incaricati, agli opportuni controlli nel corso dei lavori, anche con riferimento alle modalità di esecuzione degli stessi.
Dalle deduzioni delle parti e per quanto acquisito dalla documentazione prodotta e dalla ricostruzione dei fatti effettuata dal c.t.u. (architetto , nel suo elaborato Persona_1 depositato in data 24-10-2024), è risultato con delibera del 23-9-2016, il ebbe CP_1 ad affidare in appalto alla chiamata in causa l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e risanamento alle parti esterne (facciate, spazi comuni, ecc.); con successiva delibera assembleare del 29-6-2018, furono approvati i lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare, consistenti nella posa di membrane sintetiche da applicare mediante termosaldatura e previo fissaggio meccanico dei sotto sormonti. Questi lavori ebbero inizio nel mese di novembre del 2018, ma furono poi interrotti per un lungo periodo, inizialmente giustificato dalla sospensione per ferie natalizie a partire dal 10-12-2018 ma che non ripresero alla data del 2-1-2019, come stabilito, lasciando le opere cantierate in uno stato d'incompiutezza.
Nella relazione del 19-2-2019, a firma del direttore dei lavori, ingegnere CP_6
, risulta che prima della sospensione i lavori riguardavano l'impermeabilizzazione
[...] del lastrico solare, ultimata dalla scala A alla scala B, fino al confine con la scala C, e che a seguito di eccezionali sopraggiunti eventi climatici la guaina precedentemente installata aveva provocato il divellimento della stessa in alcuni punti causando un'infiltrazione copiosa di acqua piovana sul sottostante manto fino al solaio di copertura. Solo a seguito dei numerosi solleciti della D.L, i lavori ebbero effettiva ripresa tra il mese di dicembre
2021 e gennaio 2022 e furono poi completati, con dichiarazione di ultimazione della ditta appaltatrice notificata via p.e.c. del 28-1-2022 alla stessa D.L.
pag. 10 Alla luce di tali emergenze, deve ritenersi che il , oltre a non aver provato di CP_1 avere scelto un appaltatore adeguato, nulla avendo dedotto in proposito (circa le sue precedenti esperienze, affidabilità, organizzazione e dimensioni della impresa), non ha dimostrato di aver provveduto a verificare tempestivamente – come dovuto, mediante il direttore dei lavori – l'andamento dei lavori e le condizioni del cantiere anche al fine di evitare il rischio di danni a terzi (sul punto, cfr. Cass. 2022/29177; 2021/41435;
2021/31601); invero, il non ha dedotto di aver effettuato, mediante il CP_1 direttore dei lavori, alcuna verifica delle condizioni dei luoghi durante la sospensione dei lavori e le intimazioni poi inviate dal direttore dei lavori per la immediata ripresa di essi del
17-1-2019, 25-1-2019 e 5-2-2019, seguite dalla diffida del 14-2-2019 (descritte alla pagina
11 della memoria depositata ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., in data 22-7-2022) e dal ricorso ex art. 700 c.p.c. sono tutte iniziative successive al verificarsi delle infiltrazioni.
Invero, per quanto allegato dal , dal contenuto della sentenza n. 1492/2022 CP_1 del 20-6-2022 di questo Tribunale - relativa al giudizio avente ad oggetto altra richiesta di risarcimento dei danni per le infiltrazioni subite da altri condomini, e Controparte_7
, nel proprio appartamento – la presenza delle infiltrazioni era stata CP_8 segnalata con raccomandata del 9-1-2019 (a cui erano seguite mail del 10 e 15 gennaio del direttore dei lavori all'impresa), per cui erano logicamente iniziate nel periodo di sospensione dei lavori o subito dopo.
A ciò si aggiunga che, nonostante il riconoscimento della propria responsabilità da parte della chiamata in causa in data 7-6-2019, i lavori furono ripresi e completati solo tra il dicembre 2021 e il mese di gennaio 2022, con logico ulteriore aggravio delle conseguenze.
Pertanto, appare indubbio che, conservando il committente poteri di vigilanza sul bene anche nel corso dei lavori di ristrutturazione appaltati all'impresa, esso va ritenuto corresponsabile dei danni derivanti dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo e dall'area esterna del fabbricato.
Al riguardo non può costituire impedimento il giudicato – eccepito dal convenuto – di cui alla sentenza 1492/2022 menzionata, con la quale questo Tribunale ha ritenuto l'impresa appaltatrice unica responsabile dei danni subiti per le infiltrazioni in un diverso appartamento di proprietà di un altro condomino.
Secondo un costante indirizzo giurisprudenziale, il giudicato si forma su tutto ciò che ha costituito oggetto della decisione, anche ove ne sia solo il necessario presupposto logico, e pag. 11 la relativa preclusione opera anche nell'ipotesi in cui il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che costituiscono il “petitum” del primo. Tale indirizzo giurisprudenziale richiede che le cause, tra le stesse parti, abbiano ad oggetto un medesimo titolo negoziale od un medesimo rapporto giuridico ed una di esse sia stata definita con sentenza passata in giudicato: in tal caso, infatti, l'accertamento compiuto in merito ad una situazione giuridica o la risoluzione di una questione di fatto o di diritto incidente su un punto decisivo comune ad entrambe le cause o costituente indispensabile premessa logica della statuizione contenuta nella sentenza passata in giudicato, precludono l'esame del punto accertato e risolto, anche nel caso in cui il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che costituiscono lo scopo ed il “petitum” del primo (cfr., in tali termini, Cass. civ.,
26704/2018).
Nella specie, non può parlarsi di giudicato esterno non essendovi identità oggettiva e soggettiva tra i due giudizi, in quanto quello definito con la sentenza menzionata era relativo ai (soli) danni subiti da un diverso appartamento posto al piano ottavo dello stesso
(senza alcun riferimento a danni ai locali box); inoltre, le parti di quel giudizio CP_1 erano solo in parti coincidenti con quelle della presente lite, in quanto l'appartamento danneggiato era di proprietà di parti diverse dagli attori.

4. Nel merito, il c.t.u. ha descritto i danni subiti dagli attori nei propri immobili, evidenziando che i due appartamenti, posti all'ottavo piano, sono stati uniti mediante il collegamento di un vano porta.
Ha, quindi, descritto i danni provocati dalle infiltrazioni d'acqua, individuati su parte del soffitto del corridoio, dei due bagni, di due camere da letto e lungo le pareti del cavedio condominiale, con manifestazione di macchie di umidità e deterioramento degli intonaci, come da documentazione fotografica e planimetrica allegata.
Ha sottolineato che gli ammaloramenti rilevati nell'abitazione nella perizia tecnica del
16-7-2021, a firma dell'ingegnere , consulente di parte, rispecchiavano Controparte_5 quanto indicato corrispondente per escrescenze, rigonfiamenti, sfarinature ed esfoliazioni dei substrati dell'intonaco; il fenomeno degenerativo sembrava comunque cessato e non erano visibili aloni umidi e/o muffe. “Le macchie appaiono scure e aride” (pagg. 11-15 della c.t.u.).
pag. 12 Relativamente al locale box garage, ha accertato che esso è ubicato al piano seminterrato livello dei garages sottoposto all'ampia corte centrale, pavimentata;
da ispezione visive aveva rilevato macchie di infiltrazioni sul soffitto (pag. 16 della c.t.u.).
In ordine al nesso eziologico ha affermato: “Dalla disamina del fascicolo ed in particolare dalla Relazione e conto Finale 04/04/2022 sottoscritto dalla , dalla CP_2
D.L. e dal è ben evidente il nesso eziologico tra i danni prodotti per CP_1 infiltrazioni all'intradosso dell'unità di proprietà attorea e la tardiva ripresa dei lavori di completamento dell'isolamento al lastrico di copertura, che a seguito di eccezionali sopraggiunti eventi climatici, ha causato il divellimento della membrana come testimoniato dalla D.L. con le foto a corredo della “Relazione tecnica sulle criticità evidenziate presso il fabbricato RF2 C2” del 19/02/2019, generando le lamentate infiltrazioni” (pag. 17 dell'elaborato peritale).
Quanto ai danni derivanti dai fenomeni infiltrativi verificatisi all'interno del locale box garage, ha dichiarato: “Per quanto concerne il box auto dalla visione esterna della pavimentazione condominiale esterna, in corrispondenza del garage oggetto di contenzioso, si rileva una cattiva manutenzione con numerose piastrelle danneggiate ed in alcune parti assenti e/o sostituite con calcestruzzo. La scarsa manutenzione della pavimentazione ha causato le infiltrazioni di acque meteoritiche nel sottostante box auto”
(pagg. 18-20 della c.t.u.).
È evidente, quindi, che le infiltrazioni subite dagli appartamenti degli attori sono state causate da beni del convenuto, ovvero dalla non adeguata CP_1 impermeabilizzazione del lastrico solare sovrastante – dovuto alle condizioni inadeguate in cui versava, a causa della sospensione dei lavori di manutenzione ivi iniziati – e alla non adeguata manutenzione della pavimentazione esterna posta in corrispondenza del locale box garage di proprietà di , sito al piano seminterrato del convenuto Parte_1
, oggetto parimenti di lavori di manutenzione affidati alla chiamata in causa. CP_1

5. Sulla scorta delle descritte emergenze istruttorie, mentre i danneggiati hanno provato il nesso causale tra la cosa e l'evento, il convenuto non ha assolto CP_1 all'onere probatorio su di esso incombente, per cui devesi ritenere responsabile dei descritti danni ai sensi dell'art. 2051 c.c.
Invero, il di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è CP_1 obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pag. 13 pregiudizio ad alcuno rispondendo a titolo di responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c., in forza della presunzione di legge, per tutti quei danni che siano intervenuti nella proprietà del singolo a causa della cattiva manutenzione della sovrastante copertura . CP_3
Avendo gli attori esteso la domanda - proposta anche ai sensi dell'art. 2043 c.c. -, nei confronti della chiamata in causa alla prima udienza, risultando questa responsabile per la colpevole condotta omissiva descritta, per non aver ripreso i lavori tempestivamente e non aver posto in essere, comunque, misure preventive idonee ad impedire che le condizioni del cantiere provocassero danni a terzi, anche deve essere ritenuta Controparte_2 responsabile, in concorso (art. 2055 c.c.), dei danni in esame.

6. In ordine al quantum debeatur, il c.t.u. ha descritto compiutamente le opere necessarie a ripristinare lo stato dei luoghi (“eliminazione delle parti ammalorate e disgregate di pareti e soffitti, con la verifica di tenuta dei copriferro, ove necessario, e la rimozione delle sezioni ammalorate nei punti punti maggiormente sofferenti, fino alle armature opportunamente trattate e sigillate e con il successivo ripristino degli strati di finitura, a mezzo rasatura generale e tinteggiatura”), che ha analiticamente descritto (cfr. allegati alla c.t.u.), mediante la elaborazione di tre distinti computi metrici estimativi e che ha quantificato in complessivi euro 9.279,31, così ripartiti: euro 3.400,62 per l'appartamento di;
euro 1.371,19 per il locale box auto di;
Parte_1 Parte_1 euro 4.507,50 per l'appartamento di . Parte_2
Oltre a tali importi (euro 4.771,81 rivalutati in attuali euro 4.833,84 per il primo;
euro
4.507,50 rivalutati in attuali euro 4.566,10 per la seconda), ai danneggiati va attribuita, rispettivamente, la somma di euro 523,00 al primo e la somma di euro 494,04 alla seconda, a titolo di risarcimento del danno da lucro cessante per il mancato godimento della somma liquidata a titolo di risarcimento. Tale somma è stata determinata equitativamente ex art. 2056 co. I c.c., secondo il noto orientamento giurisprudenziale
(cfr. Cass. civ., Sez. Un. 17-2-1995, n. 1712), ponendo a base di calcolo non la somma sopra liquidata (cioè rivalutata ad oggi), ma l'originario importo devalutato all'epoca dell'evento e rivalutato anno per anno ed applicando il saggio degli interessi legali nel periodo considerato.
Pertanto, il va Controparte_1 Controparte_1 condannato a corrispondere, in favore l'importo complessivo di euro Parte_1
pag. 14 5.356,84 e in favore di l'importo complessivo di euro 5.060,14, oltre interessi Parte_2 legali dalla data odierna sino al saldo.

7. Non può essere, invece, accolta la richiesta di riconoscimento delle “competenze professionali stragiudiziali”.
Va rammentato, al riguardo, che le spese di assistenza legale stragiudiziale, diversamente da quelle giudiziali vere e proprie, hanno natura di danno emergente e la loro liquidazione, pur dovendo avvenire nel rispetto delle tariffe forensi, è soggetta agli oneri di domanda, allegazione e prova secondo le ordinarie scansioni processuali (Cass. civ., sez. un., sentenza n. 16990 del 10-7-2017)
Ai fini del riconoscimento della spettanza delle spese stragiudiziali, inoltre, occorre valutare se l'attività di assistenza stragiudiziale sia autonoma rispetto alle tipiche attività che devono svolgersi all'interno del processo e non sia prodromica e funzionale rispetto all'instaurazione del giudizio;
ancora, è necessario valutare, se la stessa sia necessaria ai fini dell'eventuale definizione del giudizio, non essendo risarcibile una spesa che sia, invece, superflua ai fini di una più pronta definizione del contenzioso, che non abbia avuto in concreto utilità per evitare il giudizio o per assicurare una tutela più rapida risolvendo problemi tecnici di qualche complessità.
In merito al requisito dell'autonomia dell'attività svolta, giova ricordare che l'art. 20, comma primo, d.m. n. 55/2014, prevede che “l'attività stragiudiziale svolta prima o in concomitanza con l'attività giudiziale, che riveste una autonoma rilevanza rispetto a quest'ultima, è liquidata in base ai parametri numerici di cui alla allegata tabella”.
Sul punto, la giurisprudenza ha chiaramente evidenziato che, a fronte di una domanda di liquidazione di compensi stragiudiziali, seguita da attività giudiziale, il giudice è chiamato a verificare se quanto compiuto dal difensore nella fase anteriore all'instaurazione del giudizio integri prestazioni strettamente funzionali o preordinate allo svolgimento di attività propriamente processuali o sia ad esse complementare (cfr. Cass. civ. n. 21565/2020;
Cass. civ. n. 13770/2007, Cass. civ. n. 6214/1992). Ogniqualvolta l'attività stragiudiziale assuma i caratteri della irrilevanza, nel senso che il fine ultimo per il quale viene attuata non sia diverso a quello cui ambisce la stessa attività eseguita prima o in fase di contenzioso, essa non potrà che valutarsi come strettamente connessa e/o complementare alle attività giudiziali.
pag. 15 Nella specie, gli attori hanno allegato che prima del giudizio, l'originario difensore aveva inviato delle costituzioni in mora e l'invito alla negoziazione assistita ma non hanno assolto all'onere della prova posto a loro carico, non avendo dimostrato di aver sostenuto alcuna spesa per le descritte attività stragiudiziali, atteso che le stesse non risultano documentate, non essendo stata prodotta alcuna fattura di pagamento emessa dal difensore con relativa quietanza, né altra documentazione attestante il relativo esborso in favore di questi.
Come precisato dalla Suprema Corte, difatti, la mera indicazione della debenza delle spese stragiudiziali, poi non corrisposte, non equivale in sede giudiziale alla piena prova di aver subito un danno emergente, corrispondente all'esborso delle dette somme (cfr. Cass. civ. sez. III ordinanza n. 15732 del 17-5-2022; in merito alla necessità di prova documentale cfr. anche: Corte di Appello di Milano, sentenza n. 900/2023; Corte di
Appello di Genova, sentenza n. 170/2024; Tribunale di Roma, sentenza n. 8600/2024;
Tribunale di Milano, sentenza n. 3347/2024; Tribunale di Foggia, sentenza n. 2261/2023;
Tribunale di Massa, sentenza n. 291/2024; Tribunale di Venezia, sentenza n. 3979/2024 e n. 4084/2024; Tribunale di Pescara, sentenza n. 263/2024; Tribunale di Taranto, sentenza n. 600/2025; Tribunale di Catanzaro, sentenza n. 1467/2023; Cass, civ., sez. III, n. 15732 del 17-5-2022; Tribunale Pordenone, 21-3-2022, n. 154, in Email_1
Corte appello, L'Aquila, 3-3-2025, n. 262, in dejure.it).
Pertanto, non sussistendone i presupposti, la richiesta non può essere accolta.

8. Atteso l'inadempimento contrattuale della chiamata in causa rispetto al contratto di appalto stipulato con il , e la sua responsabilità per i danni arrecati a seguito CP_1 della ingiustificata sospensione dei lavori – da essa sostanzialmente riconosciuta nel verbale del 7-6-2019 in atti -, peraltro non effettuata mediante l'adozione di adeguati sistemi di protezione del cantiere idonei ad evitare danni a terzi, in accoglimento della domanda subordinata proposta dal convenuto, deve essere dichiarato il diritto del
Condominio al regresso nei confronti di Controparte_2
Invero, la domanda principale di manleva proposta deve essere respinta poiché il ha espressamente contestato la propria responsabilità fondando le proprie CP_1 difese sulla colpa esclusiva della impresa appaltatrice che ha chiamato in causa e in tale ipotesi la domanda proposta nei propri confronti si estende automaticamente al terzo
(Cass. civ., sez. II, n. 1522 del 26-1-2006,) e non è configurabile il diritto di manleva ma pag. 16 solo il regresso nel caso di accertata corresponsabilità del convenuto e del chiamato in causa.
La contestazione della legittimazione passiva da parte del convenuto che abbia chiesto la chiamata in causa di un terzo ritenuto obbligato in sua vece è logicamente e giuridicamente incompatibile con la qualificazione dell'evocazione del terzo come chiamata in garanzia, la quale, per sua natura, non può non presupporre la non contestazione della suddetta legittimazione passiva. Conseguentemente, qualora il convenuto, nel dedurre il difetto della propria legittimazione passiva, chiami un terzo, indicandolo come il vero legittimato, si verifica l'estensione automatica della domanda al terzo medesimo, onde il giudice può direttamente emettere nei suoi confronti una pronuncia di condanna anche se l'attore non ne abbia fatto richiesta, senza per questo incorrere nel vizio di extrapetizione
(Cass civ., 254/2006).
La chiamata del terzo in garanzia ex art. 106 c.p.c. - mediante la quale colui che abbia adempiuto ad un obbligo esercita il diritto a rivalersi dei relativi effetti pregiudizievoli nei confronti di altro soggetto a lui non legato da vincolo di solidarietà - si differenzia dall'azione di regresso, che invece tale vincolo presuppone, mirando a redistribuire pro quota, nel rapporto interno fra i condebitori, il peso dell'obbligazione adempiuta da uno solo di essi;
ne discende che la questione della gravità delle colpe e dell'entità delle conseguenze che ne sono derivate, rilevando nelle sole obbligazioni solidali, può essere delibata solo se uno dei condebitori abbia esercitato l'azione di regresso nei confronti degli altri o, in vista del regresso, abbia chiesto espressamente tale accertamento in funzione della ripartizione interna della responsabilità nei loro confronti e non già laddove la chiamata in causa del terzo, da parte di colui che sia stato convenuto in giudizio dal danneggiato, sia finalizzata alla radicale esclusione della propria responsabilità (Cass. civ., ordinanza n. 30952 del 7-11-2023).
Pertanto, risultando la responsabilità del e della chiamata in causa ripartita, CP_1 nei rapporti interni, nella misura del 20% in capo alla prima e per il resto in capo alla impresa appaltatrice, atteso l'indubbia e oggettiva maggiore gravità del comportamento della seconda nella determinazione dell'evento, alla stregua di tutto quanto esposto in precedenza, deve essere dichiarato il diritto di regresso del nella misura CP_1 dell'80 % di quanto eventualmente versato in favore degli attori.
pag. 17 9. Le spese di lite sono compensate per un quinto, ex art. 92 comma 2 c.p.c., in ragione del parziale accoglimento della domanda tra gli attori e il convenuto - mentre vanno poste per intero nei rapporti tra quest'ultimo e la chiamata in causa -, e seguono per il resto il regime della soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c..
La liquidazione di esse è effettuata con applicazione dei parametri medi di cui al d.m. n.
147 del 13-8-2022, tenuto conto del pregio delle difese, delle questioni affrontate, della natura e del valore della causa, nella misura indicata in dispositivo (scaglione di riferimento, da euro 5.200,01 ad euro 26.000,00: fase studio, euro 919,00; fase introduttiva, euro 777,00; fase istruttoria, euro 1.680,00; fase decisoria, euro 1.701,00), da distrarre in favore del difensore, ai sensi dell'art. 93 c.p.c..
Le spese di c.t.u. vanno poste definitivamente a carico del
[...]
, in persona dell'amministratore p.t., e di Controparte_1
in persona del legale rappresentante p.t., in solido. Controparte_2


P.Q.M.


Il giudice monocratico, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da Pt_1
e nei confronti del
[...] Parte_2 Controparte_1
, in persona dell'amministratore p.t., e di in Controparte_1 Controparte_2 persona del legale rappresentante p.t., ogni altra istanza, eccezione, deduzione disattese, così provvede:
A) accoglie parzialmente la domanda e, per l'effetto, condanna il
[...]
, in persona dell'amministratore p.t., e Controparte_1
in persona del legale rappresentante p.t., in solido, al pagamento, in Controparte_2 favore di:
1) , dell'importo l'importo complessivo di euro 5.356,84, oltre Parte_1 interessi legali dalla data odierna sino al saldo;

2) , dell'importo complessivo di euro 5.060,14, oltre interessi legali dalla Parte_2 data odierna sino al saldo;

B) rigetta la richiesta, formulata da e , di condanna del Parte_1 Parte_2
, in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., al pagamento delle spese stragiudiziali;

C) rigetta la domanda di manleva proposta dal Controparte_1
, in persona dell'amministratore p.t.;
[...]
pag. 18 D) accoglie la domanda subordinata e, per l'effetto, dichiara il diritto di regresso del
, in persona Controparte_1 CP_1 CP_1 dell'amministratore p.t., nei confronti di in persona del legale Controparte_2 rappresentante p.t., nella misura dell'80 %, di quanto eventualmente versato in favore di e;
Parte_1 Parte_2
E) compensa le spese processuali per un quinto e condanna il
[...]
, in persona dell'amministratore p.t., al Controparte_1 pagamento della residua parte in favore di , che liquida in Parte_3 Parte_2 euro 211,20 per esborsi ed euro 4.061,60 per compenso professionale, oltre 15 % per spese forfettarie, i.v.a e c.p.a., se dovute, con distrazione in favore dell'avvocato Luigi
Giacobbe, ai sensi dell'art. 93 c.p.c.;
F) condanna in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento Controparte_2 delle spese processuali in favore del Controparte_1
, in persona dell'amministratore p.t.,, che liquida in euro
[...]
5.077,00 per compenso professionale, oltre 15 % per spese forfettarie, i.v.a e c.p.a., se dovute, in favore dell'avvocato Gianluca Fuccillo, ai sensi dell'art. 93 c.p.c.;
G) pone le spese di c.t.u. definitivamente a carico Controparte_1
, in persona dell'amministratore p.t., e di in
[...] Controparte_2 persona del legale rappresentante p.t., in solido.
Torre Annunziata, 20 ottobre 2025
Il giudice monocratico dott. Francesco Coppola
pag. 19