REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI GORIZIA
N. 414/2024 R.G.
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Martina Ponzin ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 414/2024 R.G. promossa da:
(c.f. ), con l'avv. GUADAGNI PASQUALE Parte_1 P.IVA_1
opponente contro
(c.f. ), con l'avv. MARTELLI SERENA Controparte_1 P.IVA_2
opposto
CONCLUSIONI
Conclusioni dell'opponente:
“In via principale:


1. In rito, dichiarare l'improcedibilità della domanda monitoria e, per l'effetto revocare il decreto ingiuntivo n. 76/2024,
R.G.243/2024, emesso dal Tribunale di Gorizia, in data 04.04.2024, depositato in pari data, e notificato in data
23.04.2024;


2. Nel merito, revocare il decreto ingiuntivo n. n. 76/2024, R.G.243/2024, emesso dal Tribunale di Gorizia, in data
04.04.2024, depositato in pari data, e notificato in data 23.04.2024;


3. per l'effetto, in accoglimento ex art. 653 c.p.c. della presente opposizione, revocare e/o annullare, dichiarare nullo, infondato
e, comunque, disattendere in toto il decreto ingiuntivo opposto indicato in epigrafe perché infondato in fatto ed in diritto;



4. Sempre nel merito, accertare e dichiarare che la somma di € 37.149,00 non e' dovuta, per i motivi dedotti in narrativa e, per l'effetto, in via subordinata correggere il decreto ingiuntivo nella minor somma ritenuta di giustizia;

pagina 1 di 6

5. Per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo n. 76/2024 in quanto le somme non sono dovute;

e conseguentemente
-Condannare la società in p.l.r.p.t., al pagamento delle spese diritti ed onorari, con Controparte_1
attribuzione al procuratore che ne ha fatto anticipo, oltre accessori come per legge;

Con vittoria di competenze, spese ed onorari del presente giudizio.”
Nel merito come da seconda memoria integrativa ex art. 171 ter c.p.c..
Conclusioni dell'opposto:
“contrarijs reiectis
IN VIA PRELIMINARE
a) atteso che l'opposizione avversaria non si fonda né su prova scritta, né di facile soluzione per tutte le ragioni di cui in narrativa concedersi la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto in pendenza dell'udienza di prima comparizione;

b) accertare e dichiarare la nullità della procura alle liti posta in calce all'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo dd. 31.05.2024 e per l'effetto - in difetto di regolarizzazione - atteso il difetto di jus postulandi respingersi l'opposizione avversaria e confermare il decreto ingiuntivo n. 76/2023, RG 243/2024 emesso dal Tribunale di Gorizia in data
04.04.2024.
Spese di lite rifuse.
NEL MERITO
In via principale
c) nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda formulata sub b) per le causali di cui in narrativa respingersi
l'opposizione avversaria in quanto infondata in fatto e/o diritto e conseguentemente confermarsi in ogni sua parte il decreto ingiuntivo opposto.
Spese di lite rifuse.
In via subordinata
d) nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle domande formulate sub b e c per le causali di cui in narrativa condannarsi al pagamento a favore di della Parte_1 Controparte_1
somma di € 37.149,00 (trentasettemilacentoquarantanove/00) ovvero alla maggior/minor somma ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali dal dì del dovuto al saldo.
Spese di lite rifuse.”
pagina 2 di 6 In via istruttoria come da seconda e terza memoria integrativa ex art. 171 ter c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato la (di seguito ha proposto Parte_1 Pt_1
opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 76/2024, R.G. 243/2024, emesso dal Tribunale di Gorizia, in data 04.04.2024, depositato in pari data, con il quale le era stato ingiunto di pagare a Controparte_1
(di seguito ) la somma di 37.149,00 € oltre interessi e spese della procedura, asseritamente dovuta
[...] CP_1
a titolo di indennità di occupazione.
Con l'opposizione è stata contestata la fondatezza della pretesa avversaria.
Si è tempestivamente costituita la che ha chiesto il rigetto dell'opposizione. CP_1
Rigettata l'eccezione di nullità sollevata dall'opposta, su richiesta di parte è stata concessa la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo ex art. 648 c.p.c. e, rigettate le istanze istruttorie, è stata sottoposta alle parti ex art. 101 co. 2 c.p.c. la questione circa la nullità del contratto di locazione ad uso commerciale non registrato.
Instaurato il contraddittorio sul punto, la causa è stata trattenuta in decisione a seguito di discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c..
La pretesa della creditrice è fondata ma il titolo deve essere riqualificato. CP_1
Pacifico che tra le parti era stato concluso un contratto di locazione ad uso commerciale in data 24.02.2015 avente ad oggetto l'immobile sito in Ronchi dei Legionari (GO), Via del Lavoro Artigiano n. 2 catastalmente censito alla Sezione A, Foglio 3 - Mappale .2956 (già 2498) - P.T. 1 Cat D/7 RCE 6.972,17, in forza del quale parte conduttrice si era obbligata a versare alla locatrice, entro il giorno 10 di ogni mese, il canone di locazione stabilito in rate mensili comprensive di IVA dell'ammontare di € 4.270,00.
A seguito di atto di intimazione di sfratto dd. 18.10.2016 e successiva ordinanza di convalida dd.
16.01.2017 la comunque permaneva nell'immobile a fronte del pagamento mensile dell'importo di Pt_1
4.270 € (pari al canone di locazione precedentemente pattuito).
Si osserva quanto segue.
A seguito dell'emissione dell'ordinanza di sfratto, il contratto di locazione del 2015 si è risolto.
Da gennaio 2017 la ha continuato ad occupare l'immobile. Fino a gennaio 2023 ha sempre pagato Pt_1
alla la somma mensile di 4.270 €. Da febbraio 2023 la DI non ha più pagato tale somma. A CP_1
pagina 3 di 6 novembre 2023 la ha ceduto l'immobile a una terza società. La ha infine rilasciato l'immobile a CP_1 Pt_1
giugno 2024 (immobile rientrato in piena disponibilità della nuova proprietaria l'1 luglio 2024).
Tutte le suddette circostanze sono certe.
In particolare, il fatto che la avesse continuato ad occupare l'immobile dietro corresponsione della Pt_1
somma di 4.270 € alla è da ritenersi provato: la non ha contestato né la circostanza di aver CP_1 Pt_1
continuato ad occupare l'immobile nonostante lo sfratto (se non genericamente dicendo che a un certo punto avrebbe continuato la propria attività altrove, senza nemmeno dire da quando) né di aver pagato quanto richiesto sino a gennaio 2023 (anzi, affermando, sempre genericamente, di aver pagato qualcosa anche i contanti – non si sa, perché non è stato detto, né quanto né quando). Oltre all'assenza di contestazioni (che già di per sé varrebbero ex art. 115 c.p.c. a ritener provato quanto dedotto dalla creditrice), si rileva che la ha fornito documentazione idonea a dar prova, quanto meno per Pt_1
presunzione semplice, della sussistenza del titolo: si vedano infatti i pagamenti eseguiti dalla fino a CP_1
gennaio 2023 (docc. nn. 21-27 parte opposta) nonché il contratto di compravendita sottoscritto con la terza società dove si dà atto che al momento della vendita (novembre 2023) l'immobile era occupato dalla Pt_1
(doc. n. 28 parte opposta).
Si deve tuttavia riqualificare giuridicamente il rapporto intercorso tra le parti.
La ritiene che a seguito della risoluzione del contratto di locazione del 2015 per convalida di sfratto CP_1
per morosità non sia intervenuto nessun successivo contratto di locazione nemmeno in forma orale in quanto la disponibilità dell'immobile in capo alla era stata concessa solo in via temporanea e sempre Pt_1
considerata senza titolo.
Ebbene, tale prospettazione appare infondata. Infatti, potrà anche essere vero che la volontà comune originaria fosse quella di un'occupazione solo temporanea, ma successivamente la è rimasta Pt_1
nell'immobile sino a luglio 2024, ossia per ben 7 anni e mezzo (riferibili alla solo fino a novembre CP_1
2023, comunque un periodo di quasi 7 anni da gennaio 2017). Le circostanze dedotte in giudizio danno quindi conto della conclusione – evidentemente in forma orale o semmai per fatti concludenti – di un contratto di locazione alle medesime condizioni di quello già concluso nel 2015 e poi risolto per morosità: la ha avuto per anni la disponibilità dell'immobile di proprietà della a fronte del pagamento Pt_1 CP_1
mensile della somma di 4.270 €, corrispondente al canone di locazione già pattuito per il precedente pagina 4 di 6 contratto, senza che nelle more la avesse mai diffidato la a rilasciare l'immobile in quanto CP_1 Pt_1
occupato senza titolo.
Come noto, ai sensi dell'art. 1 co. 346 l. 311/2004 “[i] contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
Il contratto di locazione di cui è causa non era stato registrato inizialmente con conseguente sua nullità.
In corso di causa, tuttavia, la ha dato conto di aver provveduto alla sua, seppur tardiva, registrazione CP_1
(docc. nn. 35 e 36 parte opposta).
Alla luce della giurisprudenza di legittimità che si è espressa sul punto, a fronte della tardiva registrazione la nullità è da considerarsi sanata con effetto ex tunc (Sentenza Cassazione SS. UU n.23601-2017; Corte di cassazione sentenza n. 34156 del 20 dicembre 2019).
Se il contratto di locazione, a fronte della sanatoria, deve essere considerato valido sin dalla sua nascita
(vista l'efficacia sanante espressamente qualificata come retroattiva trattandosi di nullità fondata su inadempimento rispetto alla quale viene posto rimedio integrale mediante un adempimento tardivo pienamente idoneo a fornire tutela all'interesse pubblicistico da salvaguardare), allora non vi è spazio per nessuna somma a titolo di indennità di occupazione (che, peraltro, si sarebbe dovuta calcolare in base alla rendita catastale ex art. 1, comma 59, della l. n. 208 del 2015) in quanto in realtà non vi è (e non vi è stata) alcuna occupazione senza titolo.
Sarà invece dovuta la somma stabilita a titolo di canone di locazione (si ribadisce, proprio perché esiste un valido contratto di locazione, nel caso di specie concluso in forma orale – ammissibile, trattandosi di locazione ad uso commerciale – e registrato – seppur tardivamente).
Sul punto, richiamando quanto più sopra esposto, che l'importo dovuto mensilmente fosse di 4.270 € è fatto accertato (oltre che in considerazione delle fatture regolarmente emesse dalla ) sia perché non CP_1
debitamente contestato dalla (che si è limitata a utilizzare formule di stile e generiche contestazioni Pt_1
“sull'an e sul quantum”) sia perché è provato che per quasi 7 anni (da gennaio 2017 a gennaio 2023) è questa la somma che la ha pagato mensilmente alla . Pt_1 CP_1
È altresì provato che la non abbia più pagato quanto dovuto da febbraio 2023 sino a novembre Pt_1
2023.
pagina 5 di 6 La creditrice ha allegato l'inadempimento della (mancato pagamento). L'onere della prova CP_1 Pt_1
circa l'adempimento (e così il pagamento) ovvero altri fatti estintivi, modificativi o impeditivi grava sulla che nulla ha allegato né tanto meno provato. Pt_1
Infatti, la ha genericamente allegato di aver provveduto a pagamenti in contanti. Tali asseriti Pt_1
pagamenti non vengono però né quantificati né collocati nel tempo né tanto meno provati.
In conclusione, l'opposizione deve essere accolta in quanto il titolo a fondamento della domanda di pagamento non è l'occupazione senza titolo bensì un nuovo contratto di locazione stipulato in forma orale e tardivamente registrato.
Tuttavia, l'intera somma richiesta con il ricorso monitorio è in effetti dovuta e pertanto la debitrice dovrà essere condannata al suo integrale pagamento, seppur a titolo di canone di locazione e non di indennità di occupazione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, secondo il DM 55/2014, aggiornato al DM 147/2022, valori medi dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa n. 414/2024 R.G., ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
- accoglie l'opposizione e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo n. 76/2024, R.G. 243/2024, emesso dal Tribunale di Gorizia, in data 04.04.2024, depositato in pari data;

- accoglie la domanda dell'opposta e per l'effetto condanna la Parte_1
a pagare alla a somma di € 37.149,00 per la causale di cui in parte Controparte_1
motiva oltre agli interessi legali dal dì del dovuto al saldo;

- condanna altresì la a rimborsare alla Parte_1 [...]
le spese di lite, che si liquidano in € 7.616 per compensi, oltre spese Controparte_1
generali nella misura del 15% e accessori come per legge.
Gorizia, 2 giugno 2025
Il Giudice dott.ssa Martina Ponzin
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