N. R.G. 1803/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
Seconda sezione civile
Il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile nella persona del giudice on. dott.ssa Micaela
Picone, giusta trattazione ex art. 127 ter cpc, ha pronunziato ex art. 281 sexies cpc,
SENTENZA nella causa civile n. 1803 di R.G. del Ruolo generale degli affari civili contenziosi del 2024 promossa da,
Parte_1 con avv. Santarelli Luca giusto mandato in atti
-attore
CONTRO
in persona dell'Amministratore pro tempore, Controparte_1 con avv. Giovanni Pravisani giusto mandato in atti
-convenuto
Oggetto: impugnativa delibera assembleare
Conclusioni: per come rassegnate dalle parti all'udienza odierna da intendersi integralmente richiamate
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
In fatto
Il sig. ha impugnato la delibera assunta in seconda convocazione in data 20 ottobre 2023 Parte_1 dall'assemblea del convenuto lamentandone la nullità e/o annullabilità quanto al punto 2) CP_1 dell'ordine del giorno per omessa indicazione analitica del compenso dell'amministratore ex art. 1129
pagina 1 di 6 comma 14 c.c. e quanto al punto 6) per omessa indicazione della questione attinente all'approvazione di un regolamento di norme comportamentali.
Nel costituirsi in giudizio il convenuto ha fatto presente che la delibera in questione è stata CP_1 sostituita dalla successiva adottata il 26 febbraio 2024 con la quale l'assemblea ha revocato integralmente la delibera del 20 Ottobre 2023 con cui venivano approvate le norme comportamentali da osservare nel condominio ed ha approvato i compensi dell'amministratore precisando che il loro ammontare corrisponde a quello indicato nel bilancio preventivo 2023/2024, a sua volta approvato.
Per tali motivi il ha chiesto che venisse dichiarata la cessazione della materia del CP_1 contendere.
Disposto il mutamento del rito con decreto dell'11 aprile 2024, la causa è stata istruita con la sola acquisizione della documentazione prodotta dalle parti avendo la difesa attorea, peraltro, dato atto dell'intervenuta cessazione della materia del contendere.
La causa viene decisa, pertanto, sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle note a trattazione scritta depositate in pct ex art. 127 ter cpc.
In diritto
Il sig. ha impugnato la delibera assembleare assunta in seconda convocazione in data 20 ottobre Pt_1
2023 dall'assemblea del convenuto assumendo: la nullità della conferma della nomina CP_1 dell'amministratore, stante la violazione dell'art. 1129 comma 14 c.c. per non aver CP_2 quest'ultimo presentato in assemblea nessun preventivo o computo degli importi dovuti a titolo di compenso per la propria attività; l'invalidità delle norme comportamentali approvate all'interno della voce 'varie ed eventuali' in quanto non inserite all'ordine del giorno ed incidenti sui diritti soggettivi dei singoli condomini.
Si osserva che con delibera del 26 febbraio 2024 l'assemblea ha deliberato all'unanimità dei presenti di
“revocare integralmente la delibera del 20 Ottobre 2023 con cui venivano approvate le norme comportamentali da osservare nel condominio. Sempre con voto unanime dei presenti l'assemblea a rettifica/integrazione di quanto deliberato al punto 2 del medesimo verbale del 20 Ottobre 2023, approva i compensi dell'amministratore e precisa che gli importi sono quelli indicati nel bilancio preventivo 2023/2024, che è stato a sua volta approvato dall'assemblea”, andando così a sanare le ragioni contestate in ordine alla nullità e/o annullabilità delle delibera impugnata (vedi doc. 1
). CP_1
Nei termini che precedono deve dichiararsi la cessazione della materia del contendere per come dato atto dagli stessi procuratori delle parti all'udienza del 18 settembre 2024.
pagina 2 di 6 Si rammenta che la cessazione della materia del contendere può essere dichiarata dal giudice d'ufficio quando sia sopravvenuta una situazione riconosciuta ed ammessa da entrambe le parti che ne abbia eliminato la posizione di contrasto anche circa la rilevanza giuridica delle vicende sopraggiunte, ed abbia perciò fatto venire meno oggettivamente la necessità della pronuncia del giudice su quanto costituiva oggetto di controversia (Cassazione civile, sez. III, 10 febbraio 2003, n. 1950).
Di ciò deve tenersi conto ai fini della c.d. soccombenza virtuale.
Secondo l'orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, difatti, in tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377, comma 8, c.c. dettato in tema di società di capitali (Cass. n. 10847/2020; Cass. n. 20071/2017; Cass. n. 2999/2010;
Cass. n. 11961/2004), rimanendo affidata soltanto la pronuncia finale sulle spese ad una valutazione di soccombenza virtuale (cfr. più di recente Cass. n. 5319/2023 e Cass. n. 20005/2022).
Nei giudizi di impugnazione delle delibere condominiali, la cessazione della materia del contendere è perciò ravvisabile sia in conseguenza della revoca “sic et simpliciter” della delibera assembleare impugnata, sia quando la stessa venga sostituita da un'altra delibera, adottata dall'assemblea in conformità della legge, che abbia un identico contenuto, e che cioè provveda sui medesimi argomenti della prima deliberazione, ferma soltanto l'avvenuta rimozione dell'iniziale causa di invalidità (in tal senso Cass. n. 28629/2022).
La soccombenza virtuale viene individuata tenendo in considerazione la fondatezza delle prospettazioni iniziali delle parti, a prescindere dal fatto sopravvenuto che ha determinato la cessazione della materia del contendere.
Ebbene quale primo motivo deve essere esaminata l'eccepita violazione dell'art. 1129 c.c., comma 14, il quale così recita: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.
Durante il corso dell'assemblea del 20.10.2023 lo non ha presentato in assemblea CP_2 nessun preventivo o computo degli importi dovuti a titolo di compenso per la propria attività e, pertanto, la sua nomina avrebbe dovuto essere considerata nulla a tutti gli effetti di legge.
È pacifico in giurisprudenza che quello dell'amministratore di condominio è un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. L'art. 1135 c.c. specifica pagina 3 di 6 che quando l'assemblea provvede ad incaricare un amministratore decide altresì sulla sua eventuale retribuzione.
Nella fattispecie in esame è pacifico che all'assemblea impugnata è stato confermato l'amministratore senza che il suo compenso fosse esplicitamente indicato nella delibera né che fossero forniti elementi di sorta per il suo calcolo: circostanza quest'ultima documentata (doc. 2 attoreo) e, comunque, non contestata.
Non è contestato che l'amministratore in sede assembleare non presentò il proprio preventivo dei compensi né successivamente lo stesso lo fece pervenire ai condomini con comunicazione separata.
Nel verbale di assemblea impugnato non si fa alcun cenno, diretto o per relationem, ai compensi dello
Studio che veniva confermato all'unanimità. CP_2
Anche questa circostanza non è contestata dalla difesa del CP_1
Si rammenta che ai sensi dell'art. 115 c.p.c. il Giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti nonché i fatti non tempestivamente (comparsa di risposta) specificatamente contestati dalla parte costituita (in tal senso Cass. Civ. n. 3680 del 07.02.2019).
Ebbene a seguito della riforma introdotta con la l. 220/12, l'art. 1129, comma 14, c.c. “Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore”, prevede che: “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa,
l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.
Viene, quindi, richiesto all'amministratore, all'atto dell'accettazione della sua nomina o conferma, di specificare in modo analitico l'importo del suo compenso per l'attività che andrà a svolgere, sia per la gestione ordinaria che per quella straordinaria. Ciò al fine di garantire la massima trasparenza ai condomini e a renderli edotti delle singole voci di cui si compone l'emolumento dell'organo gestorio al momento del conferimento del mandato: il profilo di invalidità scaturente dalla mancata predeterminazione del compenso, è quindi una nullità “testuale”, poiché è stabilita dalla legge (cfr.
Cass. Civ. sent. n. 12927/22).
Come la citata giurisprudenza di legittimità ha evidenziato, la specificazione del compenso costituisce un elemento essenziale del contratto di amministrazione e non tollera financo equipollenti (in tal senso
Cass. 12927/2022 che ha enunciato il seguente principio di diritto: “l'art. 1129 c.c., comma 14, prescrive, in particolare, che "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta". La "nullità della nomina", ove non sia specificato l'importo del compenso, che è alla base del generale principio di predeterminazione onnicomprensiva dello stesso,
è, dunque, una nullità "testuale", in quanto è stabilita dalla legge”). pagina 4 di 6 Pertanto, laddove non sanata con successiva delibera del 26 febbraio 2024, si sarebbe dovuta dichiarare la nullità della nomina dello quale amministratore del convenuto, con CP_2 CP_1 conseguente nullità del rapporto di mandato conferito in quella sede in assenza della specificazione analitica del compenso a quest'ultimo spettante per l'attività da svolgere, in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c. nonché l'annullabilità della delibera impugnata.
Anche la doglianza relativa al secondo motivo di impugnativa risulta fondata.
L'art. 66 comma 3 disp. att. c.c. prescrive la “specifica indicazione dell'ordine del giorno” nell'avviso di convocazione dell'assemblea. La sua incompletezza determina, non la nullità assoluta, bensì la semplice annullabilità della relativa delibera. Non vi è dubbio che l'omessa o incompleta indicazione dell'ordine del giorno rientra tra quei vizi attinenti il regolare procedimento di formazione di convocazione ed informazione dei condomini (Cass., Sez. Un., 7 marzo 2005, n. 4806).
La voce “varie ed eventuali” nell'avviso di convocazione, stante la sua genericità ed insignificanza, non
è idonea a conseguire l'obiettivo della preventiva informazione dei condomini richiesta ex art. 1105 c.c. non soddisfando il requisito della specificità.
Pertanto, non può che essere invalida, ed annullabile ad iniziativa del condomino assente, la decisione assunta dall'assemblea su un argomento introdotto surrettiziamente attraverso l'ordine del giorno
“varie ed eventuali”. Deve, trattarsi, però, di una deliberazione avente un contenuto provvedimentale, ossia tale da incidere sui beni o i servizi comuni, da produrre effetti nella sfera giuridica dei condomini, ovvero da modificare il regolamento condominiale o le tabelle millesimali. Può, invece, legittimamente rientrare nell'argomento “varie ed eventuali” qualsiasi altra deliberazione che non produce effetti, consistendo in una mera manifestazione di scienza, in una comunicazione, un sollecito, ecc., o nella mera esecuzione del regolamento, delle tabelle millesimali o di un precedente deliberato.
Nel caso di specie, all'argomento “varie ed eventuali” della delibera impugnata si legge che “…Viene approvato all'unanimità ed allegato al presente Verbale un documento contenente le norme comportamentali da osservarsi in Condominio” il cui contenuto decisionale e vincolante per i condomini è evidente con conseguente limitazione della sfera giuridica degli stessi.
Ciò consente di ritenere tale deliberato illegittimo per quanto sopra osservato.
Le spese di lite
Per tali assorbenti ragioni, in virtù del principio della soccombenza virtuale, le spese di lite devono essere poste a carico di parte Condominio in quanto 'soccombente' tenendo conto, comunque, della circostanza che i motivi di contrasto da un lato avrebbero potuti essere facilmente risolti nel procedimento di mediazione obbligatorio a cui il non ha aderito e dall'altro gli stessi sono CP_1
pagina 5 di 6 comunque venuti meno sin dalle prime battute del presente procedimento, id est successivamente alla notifica dell'atto di citazione e di iscrizione a ruolo della causa.
Le spese di lite andranno liquidate, alla luce dei parametri ministeriali di cui al D.M. 55/2014 e succ. modif. e del valore della controversia, in € 268,00 per le fasi di avvio delle procedure di mediazione
(con applicazione dei valori minimi stante la semplicità delle questioni affrontate), in € 2.906,00 per la fase giudiziale (con applicazione dei valori minimi stante la non complessità delle questioni affrontate in fatto e in diritto, il rito semplificato, la natura documentale della controversia, l'assenza di istruttoria e la sua discussione orale), oltre rimborso delle anticipazioni esenti (contributo unificato, marca da bollo, spese di notifica, avvio procedure di mediazione), degli accessori e degli oneri di legge.


P.Q.M.

il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando assorbita ogni altra eccezione deduzione e domanda così provvede:

1. dichiara cessata la materia del contendere;

2. condanna il convenuto a rifondere le spese del giudizio in favore dell'attore CP_1 virtualmente vittorioso, che si liquidano in complessivamente per mediazione e per contenzioso in €
3.174,00 per compensi, oltre 15 % per spese generali, anticipazioni esenti documentate anche di mediazione, i.v.a. e c.p.a.
Così deciso in Firenze, lì 7 ottobre 2025
Il Giudice
dott.ssa Micaela Picone
pagina 6 di 6