N. R.G. 765/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VERCELLI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice monocratico Annalisa Fanini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 765/2024 avente ad oggetto: locazione – risarcimento – rimborso spese promossa da
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. PROVERA Parte_1 P.IVA_1
STEFANIA, elettivamente domiciliata in PIAZZA MARTIRI DELLA LIBERTA' 30b 15033
CASALE MONFERRATO presso il difensore
PARTE RICORRENTE contro
(C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 P.IVA_2 dall'avv. CONTI GIANNI, elettivamente domiciliata in Via Luigi Canina 5 15033 Casale Monferrato presso il difensore
PARTE CONVENUTA
pagina 1 di 12 CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. del 20.3.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. ha promosso giudizio nei confronti di Parte_1 remettendo che: Controparte_1


1. con contratto di locazione datato 26/09/2013 regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di
Casale Monferrato in data 30/09/2013, al n. 2130, serie 3 (doc. 1), la quale proprietaria di un immobile Parte_1 adibito ad uso industriale – artigianale – produttivo, sito in Casale Monferrato, Via Brodolini n. 34/36/38, censito al
NCEU di Casale Monferrato al Foglio 64, Part. 255, cat. D/7, concedeva in locazione alla Controparte_1 all'epoca corrente in Milano, Corso Magenta n. 88, il predetto immobile, per la durata di anni sei, con decorrenza dal 1° ottobre 2013, al 30 settembre 2019, con la previsione di rinnovo automatico per ulteriori sei anni alla prima scadenza, nonché a quelle successive, e con la previsione di diritto di recesso in capo al conduttore, da potersi esercitare in ogni momento, inviando disdetta al locatore con preavviso di almeno 6 mesi;



2. al punto n. 3 del contratto le parti convenivano il canone di locazione in complessivi € 27.600,00 annui oltre IVA per il primo anno, ovvero fino al 30/09/2014, in € 30.000,00 annui oltre IVA per il secondo anno, ovvero fino al 30/09/2015, ed in € 32.400,00,00 oltre IVA a partire dal terzo anno, e cioè dal 30/09/2015, fino al termine del contratto, previsto per il 30/09/2025, da versarsi in rate anticipate entro il giorno 5 di ogni mese;



3. al punto 4, rubricato 'obblighi a carico delle parti', il conduttore si impegnava 'a provvedere durante il corso della locazione, a proprie cure e spese, a tutto quanto ragionevole o necessario per manutenere ordinariamente l'immobile, oltre che per evitare qualsiasi danno a cose, a terzi, al locatore e all'immobile', mentre al successivo punto 5, rubricato 'custodia e amministrazione dell'immobile', il conduttore veniva costituito custode dell'immobile concessogli in locazione e si impegnava a conservarlo ed a riconsegnarlo nello stato in cui gli era stato consegnato, fatto salvo il normale uso cui lo stesso era adibito, eccettuati i lavori o le addizioni effettuate previo consenso scritto del locatore;



4. alla prima scadenza del 30/09/2019 il contratto veniva rinnovato tacitamente tra le parti, tuttavia, a far data dal marzo 2021 la cominciava a rendersi inadempiente dei propri obblighi contrattuali, iniziando Controparte_1 ad omettere il pagamento dei canoni che andavano via via scadendo, tant'è che con intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per convalida e ingiunzione di pagamento datata 21/01/2022 (doc. 2), conveniva Parte_1 dinanzi al Tribunale di Vercelli per l'udienza del 10 marzo 2022 al fine di ottenere la convalida Controparte_1 dello sfratto del capannone sito in Casale Monferrato, Via Brodolini n. 34/36/38, e la contestuale condanna al pagamento
pagina 2 di 12 dei canoni inevasi per l'importo complessivo di € 24.300,00, all'esito del quale versava quindi Controparte_1 spontaneamente gli importi sino a quel momento rimasti inevasi;



5. successivamente, con comunicazione inviata a mezzo pec in data 17/10/2022 (doc. 3), Controparte_1 formalizzava la propria volontà di recedere dal contratto intercorso con in data 26/09/2013, con l'intesa che Parte_1 il recesso avrebbe prodotto i propri effetti nei termini di legge, alla scadenza dei sei mesi successivi, e quindi a far data dal 30 aprile 2023;


6. alla scadenza del 30 aprile 2023 non consegnava formalmente le chiavi alla proprietà, Controparte_1 limitandosi a farne pervenire una copia nei giorni a seguire all'agenzia immobiliare che aveva ricevuto da Parte_1
l'incarico di vendere il capannone industriale oggetto della presente vertenza (doc. 4);


7. allorquando riprendeva il possesso del proprio capannone, scopriva che Parte_1 Controparte_1 disattendendo in larga misura diversi l'immobile con la diligenza richiesta, non solo non avendo provveduto durante il corso della locazione, a proprie cure e spese, a tutto quanto si fosse reso necessario in termini di manutenzione ordinaria dell'immobile, ma avendo addirittura riconsegnato, sia pur con modalità sopra descritte, il capannone in condizioni di completo degrado rispetto allo stato in cui l'immobile era stato invece consegnato, avendovi altresì apportato delle modifiche mai richieste,
e conseguentemente mai autorizzate, ed avendo quindi in ultima analisi arrecato un danno quantificabile in svariate migliaia di euro;



8. a titolo meramente esemplificativo ma non esaustivo, come si evince dalle produzioni fotografiche allegate come doc.
5, in una stanza all'interno dell'immobile veniva rinvenuto del materiale di vario genere di in un Controparte_1 servizio igienico erano state divelte, senza essere mai più state ripristinate, alcune piastrelle, in loco veniva rinvenuta una parete divisoria metallica, la cui costruzione non era mai stata autorizzata, in quanto mai richiesta, inoltre parte conduttrice, sempre senza chiedere alcuna autorizzazione in tal senso, aveva altresì asportato la caldaia originariamente presente nell'immobile nel momento in cui la locazione aveva inizio, lasciando un vistoso varco all'interno del muro, mentre all'esterno e nelle aree verdi dell'immobile, come si evince invece dalle produzioni fotografiche allegate quale doc. 6, venivano rinvenuti rottami, macerie e mucchi di spazzatura del più vario tipo (sempre a titolo meramente esemplificativo e non esaustivo, sedie, monitor di computer
e computer, stampanti, rotoli di carta, bancali, pensiline, fogli di materiale plastico, scatole vuote, utensili, bobine di materiale non meglio identificato, e via dicendo) oltre ad alberi nati e cresciuti nel tempo e veri propri ammassi di sterpaglie;



9. a fronte della situazione rinvenuta in loco, faceva predisporre un preventivo da parte di una ditta Parte_1
Par specializzata nella raccolta, nel trasporto, nello smaltimento di rifiuti, ovvero la la quale quantificava il costo del CP_2 proprio intervento in € 5.000,00 oltre IVA (doc. 7) ed un preventivo da parte di una ditta specializzata nella pulizia di aree esterne, ovvero la IS NI RL, la quale quantificava invece il costo del proprio intervento in € 3.500,00, oltre IVA,
(doc. 8) e per tramite della scrivente, con comunicazione del 31/05/2023 sollecitava pertanto il pagamento da parte della
pagina 3 di 12 dell'importo di € 8.500,00 al netto dell'iva per le attività di cui sopra (doc. 9), senza tuttavia Controparte_1 ricevere alcun riscontro;

10. versando nella necessità ed urgenza di ripristinare l'immobile de quo, avendo rinvenuto un soggetto terzo interessato all'acquisto del capannone industriale sito in Via Brodolini n. 34/36/38, conferiva quindi alla Parte_1
Par il servizio di carico, trasporto e smaltimento di rifiuti non pericolosi e alla IS NI RL l'incarico di CP_2 procedere con la pulizia esterna del capannone oggetto della presente vertenza, e, al fine di riportare lo stato dei luoghi come da fotografie eseguite dalla proprietà dopo l'intervento delle predette imprese (doc. 10), le ditte indicate intervenivano con l'utilizzo di svariati mezzi pesanti, riempendo letteralmente un container di macerie, rifiuti e sterpaglie (doc. 11);
11. compiute le predette attività, la IS NI RL emetteva la fattura n. 39 del 31/05/2023 recante l'importo Par di € 4.270,00, (doc. 12) mentre la emetteva la fattura n. 161 del 7/06/2023, recante l'importo di € CP_2
6.100,00, (doc. 13), pertanto al fine di rendere nuovamente il proprio capannone industriale salubre ed utilizzabile nella stessa misura in cui lo era quando era stato consegnato alla in data 1/10/2013, senza neanche Controparte_1 calcolare i costi connessi al ripristino delle piastrelle interne divelte, della caldaia rimossa e della parete metallica elevata all'interno del capannone, per la sola pulizia dell'interno e dell'esterno dell'immobile di sua proprietà, sosteneva Parte_1 spese vive per complessivi € 10.370,00;
12. vertendosi in materia di locazione, l'esponente cercava di raggiungere con la controparte una composizione bonaria della presente controversia, adendo l'Organismo di Mediazione Forense di Vercelli, e depositando la relativa domanda di attivazione della procedura, la quale aveva tuttavia esito negativo, contestando la controparte l'an della pretesa dell'esponente società ancor prima del quantum (doc. 14);
13. prescindendo e soprassedendo in questa sede (per motivi di celerità, di economia processuale e per limitare nei limiti minimi la domanda) dai costi sostenuti per il ripristino dei locali per quanto attiene alle piastrelle rotte e divelte all'interno di un bagno del capannone, alla caldaia rimossa, ed alla parete metallica installata senza autorizzazione alcuna, ed intendendo invece recuperare i costi vivi sostenuti per la pulizia dell'interno e dell'esterno del proprio capannone, non essendo riuscita a comporre bonariamente la presente controversia, essere rifusa dell'importo di € 10.370,00, pari al costo Parte_1 sostenuto per l'intervento della RI. della IS NI RL, come sopra già meglio dettagliato e documentato. CP_2
Ciò premesso, la ricorrente ha domandato il rimborso delle spese per la pulizia del capannone, interno ed esterno.
Si è costituita la convenuta contestando gli assunti avversari e chiedendo il rigetto della domanda di rimborso delle spese.
La convenuta ha replicato, per quel che qui interessa, dunque, in relazione alla pretesa di rimborso delle spese, unica domanda azionata in giudizio, quanto segue:
pagina 4 di 12 Sotto il profilo dell'an debeatur, presso l'immobile oggetto di locazione non si è mai concretizzato alcun sopralluogo presenti insieme le parti Locatrice e Conduttrice. Gli interventi il cui costo costituisce l'oggetto della pretesa azionata in causa sono stati definiti tra e i prestatori di servizi contattati dalla predetta Società. Parte_1
La Società esponente riconosce che gli unici beni rimasti all'interno del capannone già oggetto del rapporto locativo sono quelli evidenziati nella prima e nella seconda fotografia prodotte sub 5 da controparte. Si tratta di modesti mobili di arredo di colore bianco che la – dopo avere consegnato all'agente immobiliare sig. Controparte_1 Persona_1 le chiavi dell'immobile locato per il sopralluogo con un potenziale acquirente – avrebbe rimosso non appena avesse avuto nuovamente a disposizione le chiavi di accesso.
La riconsegna delle chiavi alla per provvedere al predetto incombente non si è però mai Controparte_1 concretizzata.
L'area esterna nella effettiva disponibilità di in forza del contratto di locazione è stata Controparte_1 oggetto di pulizia, sgombero e smaltimento a cura della predetta resistente sin dal 22/04/2023 e per il tramite della
COSMO Spa. Si producono la fattura emessa da COSMO Spa n. 588/2023 del 30/04/2023 e la fotografia raffigurante il sito esterno del capannone in data 28/04/2023 (doc.ti n. 1 e 2).
Sotto il profilo del quantum debeatur, Le richieste economiche della Società ricorrente vengono quantificate in complessivi € 10.370,00 di cui € 6.100,00 – comprensivi di IVA – per la fattura RI. . 161 del 07/06/2023 CP_2 ed € 4.270,00 – comprensivi di IVA – per la fattura IS NI Srl n. 39 del 31/05/2023.
Sin da ora si rileva che controparte non potrà in ogni caso pretendere di ottenere dalla Società esponente anche il pagamento dell'IVA sulle predette fatture (IVA per complessivi € 1.870,00) trattandosi di un costo che la Parte_1 recupera in sede di dichiarazione IVA (si ritiene mensile o in altro termine). Il c.d. recupero dell'IVA avviene per i contribuenti con partita IVA sottraendo gli importi IVA delle fatture passive dagli importi IVA delle fatture attive.
Ferma la contestazione ai fini del decidere dei preventivi e delle fatture prodotte dalla ricorrente, si osserva ancora che i preventivi e le conseguenti fatture si riferiscono ad un prezzo “a corpo” senza alcuna ulteriore specificazione o dettaglio.
Si ribadisce, inoltre, che le somme pretese in causa a titolo di risarcimento dell'asserito danno sono state oggetto di unilaterale quantificazione a cura della ricorrente sulla base di fatture concordate ed emesse dalle Società RI e CP_2
IS NI Srl, in assenza di qualsiasi coinvolgimento/contraddittorio con la Società resistente.
La prova dell'ammontare degli asseriti danni, lo si ribadisce, non può essere fornita con le sole fatture emesse da terzi
a nome della a fronte di accordi economici intercorsi tra i terzi stessi e la Società ricorrente ai quali la Parte_1
è rimasta totalmente estranea. Controparte_1
La causa è stata istruita disponendo prova testimoniale, indi, la causa è stata discussa e viene decisa nelle forme di cui all'art. 429 c.p.c.
II pagina 5 di 12 È utile richiamare il contenuto del contratto di locazione (doc. 1 della ricorrente) e le norme applicabili, come appresso.
pagina 6 di 12 Ai sensi dell'art. 1587 c.c.:
Il conduttore deve:
1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
pagina 7 di 12 2) dare il corrispettivo nei termini convenuti
Ai sensi dell'art. 1590, commi 1 e 2, c.c.:
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Si ricorda che:
• La presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa. (Cass. civ.,
Sez. 3, Ordinanza n. 12384 del 15/04/2022. In applicazione del principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che aveva rigettato la domanda di risoluzione per inadempimento di un contratto di affitto di fondo rustico, sul presupposto che non potesse essere attribuita con certezza all'affittuario la responsabilità per il danneggiamento dei muretti e per la sottrazione del pietrisco e degli alberelli, non essendo dato conoscere lo stato dei luoghi al momento della stipula del contratto).
• La presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa. (Cass. civ.,
Sez. 3, Sentenza n. 15361 del 26/07/2016. In applicazione del principio, la S.C. ha escluso che potessero superare tale presunzione generici elementi indiziari, quali la verosimiglianza del deterioramento dovuto all'uso specifico del bene ed il prezzo della successiva aggiudicazione dello stesso, e ciò in presenza di una clausola contrattuale che, pur non contenendo la descrizione dell'immobile locato e non potendo pertanto assumere valore determinante, indicava, tuttavia, la idoneità del bene all'uso pattuito e risultava pertanto in grado di sterilizzare la già debole portata indiziaria di quegli elementi).
III
La domanda della ricorrente è parzialmente fondata, nei termini che seguono.
Sull'an debeatur.
A fronte della produzione in giudizio del contratto di locazione, dal quale non emerge una convenzione tra le parti diretta alla limitazione dell'utilizzo e della disponibilità del capannone ad una sola pagina 8 di 12 porzione, specie per quanto attiene all'area esterna, mentre emerge chiaramente una limitazione per l'interno del capannone, riferita ad una zona soppalco, la pretesa che la parte locata si limiti a quella indicata in corso di causa dalla conduttrice non trova riscontro nel contratto e non può essere accolta.
La locazione comprende il capannone e tutte le sue pertinenze, quindi anche la parte esterna recintata.
A questo punto non importa chiarire chi o come abbia dismesso materiale di scarto nell'area recintata e nel capannone perché era onere contrattuale del conduttore provvedersi come di seguito si andrà a specificare.
Del resto, se una limitazione fosse stata in essere, sarebbe stato interesse e onere provare, in via di eccezione, l'esatta e minore consistenza dell'area locata da parte della conduttrice che, per il principio del riparto dell'onere della prova, ex art. 2697, comma 2, c.c., era onerata della prova dei fatti su cui la sua eccezione si fonda.
Alcuna prova, nei termini di rito, ha offerto validamente la conduttrice, prova che doveva essere certamente documentale, trattandosi dell'oggetto o di specificazione dell'oggetto del contratto di locazione.
La circostanza, quindi che non vi sia allegata una planimetria dei luoghi, come richiamata dal contratto, non determina l'impossibilità di stabilire l'oggetto del contratto, che resta quello che emerge dall'accordo in atti, ossia il capannone nella sua interessa, comprese le pertinenze, fatta eccezione per una piccola zona soppalcata.
Non possono i testimoni, a posteriori, tra i quali vi sono stretti familiari e dipendenti della convenuta, offrire diversa dimostrazione dell'area in detenzione durante la locazione.
Questo significa che oggetto del contratto deve intendersi il capannone e la sua area esterna, recintata, nella sua interezza, senza assumere che vi fossero aree interdette o non agibili, dal momento che, fino a prova contraria, non adeguatamente fornita, l'area locata comprendeva anche suddette zone.
La conduttrice era dunque onerata, per contratto e secondo le disposizioni generali in materia di locazioni, di manutenere e restituire l'immobile nello stato di fatto ricevuto, che si presume buono e adatto
(vedasi clausola del contratto), in assenza di specificazioni, salvo deterioramento derivante da normale uso, compresa l'area esterna del capannone.
Sul punto si ricorda che: “In tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè pagina 9 di 12 che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile” (Cass. civ.,
Sez. 3, Ordinanza n. 6387 del 15/03/2018).
Posto che la ricorrente non domanda in questa sede il risarcimento per modifiche non autorizzate e nemmeno per riferiti danneggiamenti, la domanda è volutamente limitata al rimborso delle spese sostenute dalla locatrice per pulizia e rimozione dei rifiuti dall'area interna ed esterna al capannone, compreso il taglio delle sterpaglie e dei rovi che, negli anni, erano cresciuti.
Sarebbe stato compito della conduttrice procedere, avendo disdettato il contratto, a restituire l'immobile libero e completamente privo di masserizie e rifiuti o altro materiale di scarto, anche il taglio dell'erba e la rimozione delle sterpaglie sarebbe rientrata negli obblighi di manutenzione ordinaria (non si discute di taglio di alberi ad alto fusto, circostanza per cui si rientrerebbe in ambito di straordinaria manutenzione, fatto che comunque non esonerava il conduttore dal richiedere intervento del locatore, in costanza di rapporto, richiamato l'art. 1577 c.c. in tema di interventi urgenti e necessari) e la circostanza che, negli anni, l'incolto sia cresciuto non significa che l'attività si trasformi in straordinaria, dal momento che, se l'area fosse stata curata con regolarità, non vi sarebbe stata una crescita incontrollata del verde.
Ricordato che la conduttrice era stata immessa nella detenzione dell'immobile e ne aveva assunto gli obblighi di custodia per la sua interezza, non può avere rilevanza chi concretamente abbia abbandonato le masserizie e i rifiuti, essendo onere della conduttrice di vigilare e manutenere la cosa locata.
Ciò significa che tutte le voci di spesa per taglio del verde, pulizia dell'immobile e asporto dei rifiuti, devono essere ricomprese tra quelle addebitabili al conduttore e che il locatore, non avendo il conduttore provveduto di sua sponte, ha diritto di domandarne il rimborso.
Sul quantum debeatur.
La circostanza riferita dalla conduttrice secondo cui le chiavi del capannone sarebbero state consegnate all'agenzia immobiliare per una visita di potenziale acquirente, con l'intendimento di ottenerne la restituzione, non solo non è dimostrata, ma non esonera - ora - la conduttrice dal rimborsare spese che erano di sua competenza e che non ha sostenuto al momento della restituzione dell'immobile e che nemmeno ha offerto di sostenere quando, di fatto, ha reso le chiavi.
La conduttrice lamenta che non è stato sollecitato un contraddittorio sulle spese prima che il locatore provvedesse a effettuare gli interventi.
La conduttrice omette di considerare che, essendo suo onere restituire l'immobile in normali condizioni d'uso, una volta restituite le chiavi e non avendo provato che tale restituzione fosse
“temporanea”, la spesa che la stessa non ha sostenuto è stata affrontata necessariamente dal locatore, che ora ha titolo per domandare il rimborso. pagina 10 di 12 Non è quindi corretto, a sommesso avviso della scrivente, lamentare che l'importo appaia irragionevole solo perché non preventivamente concordato con il conduttore che, invece, avrebbe dovuto provvedere di propria iniziativa nel corso della conduzione e, al più tardi, al momento del rilascio.
Il fatto che la conduttrice abbia incaricato la ditta Cosmo, per effettuare soltanto i lavori ritenuti di propria spettanza, non esclude l'addebito per le spese ulteriori sostenute dal locatore in quanto, sulla base di quanto detto in punto an, la prova della limitazione della responsabilità del conduttore non è stata raggiunta.
Non si ritiene nemmeno che le spese, come riportate, siano manifestamente eccessive sia perché la conduttrice non ha prodotto dei

contro

-preventivi che attestino l'eccessività dei lavori effettuati dal locatore sia perché si tratta di lavori che il locatore ha effettivamente sostenuto, come all'esito dell'istruttoria è emerso.
Occorre, infatti, guardare non soltanto alle fatture prodotte, che sono contestate dal conduttore, ma anche agli altri elementi raccolti in giudizio e, dunque, al fatto che vi sono fotografie dei luoghi e i testimoni hanno confermato l'intervento e l'importo fatturato. Par Sono stati escussi a testimonianza sia gli incaricati della ditta et sia quelli della IS NI che hanno confermato lo stato dei luoghi, gli interventi fatti e le fatture emesse.
La testimonianza di amministratore delegato della Tecnopool s.r.l., che ha Testimone_1 acquistato il capannone, ha confermato lo stato dei luoghi prima dell'acquisto, in particolare, il doc. 6 dei ricorrenti;
anche l'agente immobiliare incaricato per la vendita, ha confermato lo stato Testimone_2 dei luoghi, una volta mostrato il doc. 6 attoreo.
Questo integra la prova offerta dalle fatture e non si ritiene di poter effettuare una c.t.u. documentale sull'importo pagato dal locatore perché, come anticipato, il conduttore non ha offerto alcun elemento per ritenere manifestamente eccessivo l'importo dei lavori.
I testi della convenuta riferiscono che l'area di competenza è stata ripulita, l'assunto, tuttavia, si scontra con quanto detto finora anche in tema di riparto dell'onere della prova e, pertanto, non può ritenersi validamente dimostrato.
I testi, inoltre, per i forti legami con parte convenuta, non paiono del tutto attendibili e non potrebbero riferire sull'ampiezza dell'oggetto del contratto di locazione, ossia sull'area concessa in godimento che deve essere provata documentalmente, riguardando il contenuto degli accordi contrattuali.
La ricorrente, dovendo procedere alla vendita dell'immobile e avendo la conduttrice - si ricorda - esercitato recesso, la ricorrente ha sostenuto le spese direttamente, con fatture prodotte e confermate dall'esame testimoniale dei titolari delle ditte incaricate delle attività. pagina 11 di 12 La conduttrice avrebbe dovuto rilasciare tempestivamente l'immobile una volta esercitato il recesso e avrebbe dovuto provvedere a consegnare l'immobile pulito e sgombro da materiali di scarto, con il verde tagliato. Si tratta di attività di ordinaria manutenzione a carico del conduttore, sia in base al contratto sia in base all'art. 1590 c.c.
Vi è dunque piena prova delle spese sia nell'an sia nel quantum.
Ciò posto, come correttamente evidenziato dalla convenuta, l'IVA sulle fatture costituisce una c.d. partita di giro per la locatrice, a sua volta costituita in forma societaria, che può scaricare l'IVA, non costituendo una parte del danno effettiva.
Ne consegue che le spese sostenute per pulizia e sgombero devono essere riconosciute nella minor misura rappresentata dall'importo indicato in fattura decurtato dell'IVA. (importo totale fatture: 10.370,00 euro, cui sottrarre l'I.V.A., complessivamente ammontante a 1.870,00 euro, pari a differenza di 8.500,00 euro).
IV
Le spese di lite seguono la soccombenza, del tutto prevalente, di parte convenuta e sono liquidate in base al decisum, vista la nota spese depositata, sulla base dei parametri medi del D.M. n. 55/20114, come aggiornati, per le cause di valore entro i 26.000,00 euro.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione respinta, così dispone: in parziale accoglimento della domanda di parte ricorrente, dichiara tenuta e condanna parte convenuta al rimborso in favore di parte ricorrente della minor somma di 8.500,00 euro a titolo di rimborso spese di ripristino del capannone oggetto di locazione, oltre interessi legali ex art. 1284, comma 1, c.c. dalla domanda di rimborso con messaggio pec del giorno
1.6.2023 (doc. 9 ricorrente) ed ex art. 1284, comma 4, c.c. dal deposito del ricorso al saldo;
dichiara tenuta e condanna parte convenuta al rimborso in favore di parte ricorrente delle spese di lite, complessivamente liquidate in 5.518,00 euro per compensi, compresa fase di attivazione della mediazione, oltre 290,20 euro per anticipazioni e 244,00 euro per spese di mediazione, oltre rimborso spese generali forfettario 15%, c.p.a. e i.v.a., se dovuta.
Così deciso in Vercelli, 20.3.2025.
Il Giudice
Annalisa Fanini
pagina 12 di 12