R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BARI
TERZA SEZIONE CIVILE
In persona del Giudice Onorario Avv. MASSIMILIANO LELLA in funzione di Giudice
Unico ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta sul ruolo generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine
12662/2021
T R A
, , in proprio e Parte_1 Parte_2 CodiceFiscale_1
nella qualità ex art. 86 c.p.c., domiciliato presso il suo studio in Bari alla via Gorjux n. 19;
- ATTORE -
ALLA 3-27, Controparte_1 Controparte_2
COD. FISC. , in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro-tempore, P.IVA_1
rappresentato e difeso dall' Avv. Paolo Campanozzi ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in
Bari alla via Trevisani n. 106;
- CONVENUTO –
All'udienza del 04.10.2024 le parti hanno precisato le conclusioni come qui si riportano:
PER L'ATTORE (dalla citazione ): “….. dichiarare nulle e/o comunque annullare, per le ragioni indicate nella narrativa che precede, le deliberazioni assunte nelle assemblee del 22.7.2021 del e , rendendole improduttive di qualsiasi effetto Controparte_3 Controparte_2 giuridico, indi condannare il suddetto al pagamento delle spese e dei compensi di giudizio e CP_1
di quelle sostenute per il procedimento di cui all'art.5 del D.Lgs.28/2010.…”
PER IL CONVENUTO: ( dalla comparsa conclusionale ) “ … rigettare tutte le CP_1
avverse domande, poiché infondate in fatto ed in diritto, condannando l'attore al pagamento di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96 cpc. Con vittoria delle spese e dei compensi di causa, oltre alla refusione di spese e compensi di mediazione, come da nota specifica che si deposita...”.
MOTIVAZIONE DELLA SENTENZA: Con atto di citazione notificato il 08.10.2021 l'attore conveniva in giudizio il e , al fine di sentire Controparte_3 Controparte_3 Controparte_2
dichiarare nulle e/o annullabili le deliberazioni assembleari del 22.07.2021. Deduceva di essere proprietario di un appartamento facente parte della scala B del suddetto complesso condominiale;
di avere ricevuto in data 29.07.2021 ed a mezzo pec il verbale della predetta assemblea cui non aveva partecipato;

di avere esperito la mediazione obbligatoria, restata senza esiti. Deduceva la sussistenza di numerose ragioni di impugnazione:
1) irregolare costituzione dell'assemblea per la mancata convocazione di tutti gli aventi diritto (
violazione dell'art. 1136 6° comma c.c. e dell'art. 25 del regolamento condominiale );
2) radicale nullità del verbale assembleare per le incongruenze temporali nello stesso contenute;

3) nomina a segretario di soggetto non legittimato ai sensi dell'art. 23 del regolamento condominiale;

4) indeterminatezza dei votanti nelle delibere di approvazione dei rendiconti 2019 e 2020
(violazione dell'art. 29 n. 4 del regolamento condominiale );
5) non raggiungimento del quorum deliberativo delle delibere di approvazione dei bilanci 2019 e
2020 ( art. 1136 3° comma c.c. in combinato disposto con gli artt. 24 e 26 del regolamento condominiale )
6) violazione dell'art. 1130 bis c.c. nella parte in cui prescrive il diritto di ciascun condomino al controllo delle spese ed alla estrazione della relativa documentazione contabile;

7) erroneità ed inattendibilità dei rendiconti 2019 e 2020;
pag. 2/7 8) errata inclusione nei bilanci approvati di somme per adempimenti fiscali, per cancelleria e per compensi amministratore non dovute.
Si costituiva il convenuto eccependo il difetto di interesse ad impugnare le delibere da parte CP_1
dell'attore atteso che lo stesso non aveva allegato alcun concreto pregiudizio conseguente alla loro approvazione;
nel merito chiedeva il rigetto della domanda. Concessi i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c. la causa, di natura documentale era rinviata per la precisazione delle conclusioni e viene ora in decisione. La domanda non è fondata. Quanto alla pretesa mancata convocazione di tutti i condomini,
deve rilevarsi che l'attore non ha eccepito di non essere stato, egli stesso, convocato all'assemblea e non ha indicato espressamente i nominativi dei condomini asseritamente non convocati, per cui non appare provata la circostanza dedotta. La censura appare comunque infondata. Numerose volte vari Giudici di questo Tribunale e poi la Corte di Appello di Bari, pronunciandosi anche in cause tra le medesime parti dell'odierno giudizio, hanno stabilito i seguenti principi, condivisi da questo giudicante, richiamando l'orientamento giurisprudenziale prevalente: “Il condomino regolarmente convocato non può impugnare
la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all'altrui sfera
giuridica, come conferma l'interpretazione evolutiva fondata sull'art. 66, comma 3, disp. att. c.c.,
modificato dall'art. 20 l. 11 dicembre 2012, n. 220” (cfr. Cass. civile sez. II - 23/11/2016, n. 23903). La
Suprema Corte ha, infatti, precisato che “Una volta condiviso il principio per cui la mancata
comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in
quanto vizio procedimentale, comporti non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, è
inevitabile concludere che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetti, ai sensi degli
artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso” (Cass. n. 8520/2017; Corte
appello Catania sez. II, 23/04/2019, n.924)”. (così, Corte di Appello Bari , III sez. civ. ,19.10.2023 n.
1560; negli stessi termini, Corte di Appello Bari , III sez. civ. , 10/01/2020 n. 30 e 10/09/2018 n. 1543,
Tribunale sez. V - Roma, 12/10/2020, n. 13880). L'attore non è quindi soggetto legittimato a lamentare la mancata convocazione di altri condomini, non avendo un interesse concreto e rilevante a far valere tale vizio. Infondate sono anche le censure sulle pretese incongruenze temporali contenute nel verbale. Come
evidenziato dal convenuto, nel verbale il refuso, evidente, attiene solo all'orario di riunione dell'assemblea che non poteva essere per le ore 18,30 atteso che la convocazione era per le ore 17,00.
pag. 3/7 Trattasi di un errore materiale facilmente riconoscibile e come tale inidoneo a costituire ragione di invalidità della delibera. Ed infatti successivamente l'orario di inizio dell'assemblea è indicato nelle ore
17,48 ed il conseguente ordine cronologico degli eventi è indicato in maniera del tutto coerente con tale orario di inizio. L'attore ha, poi, lamentato l'illegittimità della delibera assunta stante la nomina a segretario di un soggetto non condomino ( essendo il padre correttamente delegato dalla condomina effettiva ) in violazione dell'art.23 del Regolamento ( che impone di scegliere il segretario tra i condomini partecipanti all'assemblea). A prescindere da ogni considerazione circa l'effettiva portata della norma regolamentare invocata ( ovvero se la stessa voglia effettivamente fare riferimento ai soli condomini in senso stretto e non anche, come appare preferibile, ai condomini comprendendo in tale dizione anche i delegati parenti del condomino delegante ) anche volendo accedere ad una interpretazione restrittiva ( che non avrebbe alcuna spiegazione logica, stanti le funzioni meramente tecniche del segretario ) la censura apparirebbe comunque infondata poiché, trattandosi, tutt'al più di un mero vizio formale, lo stesso non avrebbe potuto incidere sulla validità dell'assemblea. L'attore avrebbe dovuto, infatti, lamentare il concreto pregiudizio subito, prova che non ha fornito in giudizio (Cassazione civile sez. VI, 10/05/2013,
n.11214) ove ha manifestato dei timori generici ed astratti. In ogni caso, non si hanno elementi per ritenere che tale irregolarità formale possa esplicare riflessi sulla validità della delibera alla luce del condivisibile orientamento giurisprudenziale secondo cui “La partecipazione ad un'assemblea condominiale di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della sua costituzione e delle decisioni in tale sede assunte, sempre che tale partecipazione non abbia influito sulla maggioranza richiesta e sul «quorum» prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull'esito della votazione” (Cass. 28763/17 del 30.11.2017). In questo senso ci si riporta anche ai precedenti della Corte
d'Appello di Bari ( cfr. sent. III sez. civ. n. 1217/2021 del 24.06.2021 ). L'attore lamenta anche la indeterminatezza dei votanti. La censura non è tuttavia fondata. La lettura delle delibere effettivamente assunte consente di individuare correttamente i nominativi dei condomini che hanno votato a favore della delibera e di quelli che hanno votato favorevolmente. Infatti, quanto al punto 7) dell'Odg (relativo ai due rendiconti annuali ed ai bilanci di previsione), si evince che i voti contrari sono soltanto quelli nominatim
indicati, ovvero quelli di , , e (il condomino aveva Pt_3 CP_4 CP_5 Controparte_6 Per_1
lasciato l'assemblea alle ore 18,00, come attestato nel verbale, e quindi non ha partecipato ad alcuna pag. 4/7 votazione). È dunque evidente che le delibere abbiano goduto del voto favorevole di tutti i presenti, salvo i dissenzienti sopra indicati. Con riferimento al punto 10 OdG, è attestata addirittura l'unanimità dei votanti. Stessa indicazione per il punto 13. Sul punto occorre far riferimento al condivisibile orientamento giurisprudenziale per il quale: “In tema di delibere condominiali, non è annullabile la delibera il cui
verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia
contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi
millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominatim, dei condomini che si sono astenuti e che hanno
votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori,
perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno
espresso voto favorevole ed il valore dell'edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la
deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c.” (Cass. civ. sez. II,
19/11/2009, n.24456). Tale chiaro principio è stato affermato anche dal Tribunale di Bari: “Solo in
mancanza dei menzionati voti contrari e con la sola indicazione generica della votazione a maggioranza
poteva rilevare ai fini del vizio denunciato, rendendo incerta la votazione” (Trib. Bari, Sez. III, G.U.
Dott.ssa M.T. Romita, Sent. n. 2400/2007, confermata dalla Corte d'appello di Bari con sentenza
793/2012). Ulteriore motivo di impugnazione della delibera attiene al preteso mancato raggiungimento del quorum deliberativo. Ritiene parte attrice che dal computo dei voti favorevoli alla approvazione dei bilanci andavano sottratti i millesimi relativi al condominio ed ai suoi delegati in quanto lo Parte_4
doveva astenersi dalla votazione in quanto amministratore dimissionario che aveva redatto i Parte_4
bilanci approvati. In tali bilanci erano poi comprese delle voci di spesa, che l'attore contestava, e che attenevano proprio ai compensi richiesti dallo quale amministratore in prorogatio, per cui era Parte_4
evidente la sussistenza di un conflitto di interessi dello stesso , rispetto all'approvazione dei Parte_4
bilanci. Che i bilanci approvati fossero riferibili alla gestione e fossero stati dallo stesso redatti Parte_4
risulta confermato dalla relazione esplicativa allegata all'avviso di convocazione e redatta dal nuovo amministratore ove si legge: “…Codesta amministrazione ha collaborato attivamente nell'agevolare la stesura sia del bilancio del 2019 che del 2020; in particolar modo ha fornito supporto all'amministratore uscente, Ing. nel redigere i bilanci secondo le richieste formulate dai condomini nelle Parte_4
assemblee antecedenti l'insediamento attuale…”. L'obbligo di astensione deriva dal disposto degli art. 24
pag. 5/7 e e 26 del regolamento condominiale ( l'art.24 reg. cond. sancisce infatti che “L'amministratore deve astenersi dalle deliberazioni relative al conto della sua gestione, nonché da quelle che riguardano provvedimenti da lui adottati. L'amministratore non può accettare deleghe”. L'art.26 reg. cond. ribadisce che “L'amministratore deve astenersi dalle deliberazioni relative al conto della sua gestione…”). È
evidente che dovendosi astenere dal partecipare alla votazione sull'approvazione dei bilanci da lui redatti,
nemmeno l'ex amministratore poteva poi parteciparvi in funzione di delegato di altri condomini. Essendo
stati i millesimi rappresentati dallo essenziali al raggiungimento dei quorum deliberativi in Parte_4
relazione all'approvazione dei bilanci ( punto 7 di cui all'ordine del giorno ) la censura mossa dall'attore appare fondata per cui la delibera deve essere annullata. L'accoglimento di tale motivo di impugnazione della delibera esime questo Giudice dal soffermarsi sulla trattazione degli altri motivi di impugnazione che la riguardano. L'attore ha tuttavia impugnato anche le altre delibere assunte nel corso dell'assemblea e per la cui invalidità non sono invece emersi elementi, tanto che alcuna specifica contestazione viene mossa in citazione avverso le stesse ( in particolare essendo la delibera sul punto 13 dell'ordine del giorno relativa a spese della scala C, cui l'attore è estraneo, non sussisteva alcun interesse dello stesso ad agire in impugnazione avverso la stessa ). Deve pertanto accogliersi solo parzialmente la domanda e nei limiti innanzi indicati. In considerazione dell'andamento del procedimento e del solo parziale accoglimento della domanda devono porsi a carico di parte convenuta la metà delle spese di parte attrice, liquidate in tale quota come da dispositivo, con compensazione di tutte le altre spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bari, in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dall'Avv. nei confronti del stabile sito in Bari alla Parte_1 Controparte_7 [...]
e , in persona dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, così CP_3 Controparte_2
provvede:
- a parziale accoglimento della domanda dispone l'annullamento della delibera condominiale assunta all'assemblea del 22.07.2021 e relativa al punto 7 di cui all'ordine del giorno;

pag. 6/7 - condanna parte convenuta al pagamento della metà delle spese processuali dell'attore che liquida, per tale quota, in €. 2.700,00 di cui €. 132,00 per spese oltre maggiorazione per spese generali Iva e cassa come per legge.
Bari, 16.01.2025
Il Giudice Onorario
Avv. Massimiliano Lella
pag. 7/7