R.G. n.10894/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE II CIVILE In composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa Erika Ivalù Pampalone, a scioglimento della riserva assunta all'udienza cartolare del giorno 24.4.25, ed all'esito della lettura delle note scritte con le quali parte attrice ha formulato le proprie conclusioni ai sensi del combinato disposto degli artt. 281 sexies e 127 ter c.p.c.,
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nel procedimento iscritto al numero 10894 degli affari civili contenziosi, vertente tra
, elettivamente in Palermo via P.pe Parte_1 C.F._1
di Belmonte n.94, presso lo studio dell'avv. Sergio Sparti del foro di Palermo, che lo rappresenta a difende giusta procura allegata alla citazione
Attore
Contro
), Nato a Palermo, il 9 dicembre 1975 ed ivi Controparte_1 C.F._2 residente in [...]
Convenuto contumace

MOTIVI DELLA DECISIONE
- Rilevato che con l'atto di citazione introduttivo del presente procedimento,
ha convenuto in giudizio per sentirlo Parte_1 Controparte_1
condannare al rimborso, della somma, pari ad € 10.524,43, sostenuta per l'esecuzione di alcune opere di ultimazione/rifinitura delle unità immobiliari site in Palermo, via dei
Nebrodi n. 55, piano rialzato, promesse in vendita al convenuto con contratto preliminare del giorno 3.5.21 e da questi acquistate con contratto definitivo stipulato in data 23.11.21;
- rilevato che, a fondamento della domanda che precede, l'attore ha allegato:
o che l'oggetto del preliminare consisteva nella compravendita, per il prezzo complessivo pari ad € 490.000,00, di due unità da sottoporre a ristrutturazione a cura e spese della parte venditrice prima della stipula del definitivo, secondo il progetto redatto dal geom. , oggetto CP_2
della SCIA edilizia, art. 3 lett. f prot AREG/001679/2021 del 4.1.21, e secondo gli elaborati allegati al medesimo preliminare (in specie, v. doc. 1: i) planimetrie con la distribuzione dei vani interni e dei vani accessori attuali;
ii) computo metrico estimativo;
iii) elenco prezzi unitari di acquisto da parte dei promittenti venditori al netto di imposte degli accessori che verranno posti in opera
(..); iv) SCIA con tutti i suoi allegati;
v) DCFA del 15 febbraio 2021;
o che in data 13.5.21, le parti sottoscrivevano una “scrittura di verità”
(all. n. 6), con la quale, su richiesta del promissario acquirente, variavano di comune accordo il progetto di ristrutturazione delle due unità, con la previsione di una diversa distribuzione interna, allegando alla medesima scrittura i nuovi elaborati di progetto, computi ed elenco prezzi;

o che, in violazione delle intese intercorse e, comunque, in violazione delle “elementari” regole di correttezza e buona fede, il convenuto
“pressava” la parte promittente venditrice, anche ritardando il versamento di una delle rate di acconto, pretendendo l'esecuzione di lavorazioni non previste dai citati accordi negoziali;

o che, anche nel contratto definitivo di vendita del giorno 23.11.21
(menzionato nell'indice ma, peraltro, non prodotto in giudizio) venivano indicati dei lavori “da ultimare”, “in più”, rispetto a quelli pattuiti (v. p. 4 della citazione);
o che l'attore provvedeva ad eseguire tutte le lavorazioni indebitamente pretese dal promissario acquirente (quali l'intonacatura del muro di cinta insistente sulla terrazza degli appartamenti promessi in vendita, la verniciatura dell'inferriata sovrastante, l'intonacatura dei parapetti delle terrazze e messa in opera di elementi coprimuro), sostenendo, per l'appunto una spesa pari ad € 10.524,34.
***
- considerato che, dall'esame dei documenti prodotti in giudizio, risulta che, in data
3.5.21, le parti di causa hanno stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto due unità immobiliari da ristrutturare (portandole dalla categoria
C/3 ad abitazione) a cura e spese della parte promittente venditrice, secondo gli elaborati di progetto allegati al medesimo contratto;
che, con scrittura stipulata in data 13.5.21, le parti variavano di comune accordo il progetto inerente le due unità, prevedendo una diversa distribuzione degli spazi interni;

- ritenuto che, dalla lettura delle intese intercorse, non risulta che le parti abbiano inteso determinare (almeno in parte) per relationem, il prezzo definitivo di vendita alla spesa sostenuta dalla parte promittente venditrice per la ristrutturazione delle unità site in via dei Nebrodi n. 55, piano rialzato;

- considerato, infatti, che nel contratto preliminare prodotto al doc. n. 1, pur essendo indicato l'importo dei lavori di ristrutturazione, il prezzo della futura vendita è stato determinato nella misura “fissa” di € 490.000,00; che, inoltre, il prezzo convenuto è rimasto invariato anche all'esito della scrittura del 13.5.21, con la quale la parti hanno concordato di apportare delle modifiche (comportanti, peraltro, maggiori costi) al progetto di ristrutturazione originario;

- rammentato che il contratto preliminare, con il quale le parti si obbligano a stipulare un successivo negozio, deve rivestire, a pena di nullità, la stessa forma prevista per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.) e, pertanto, in caso di preliminare di compravendita immobiliare, la forma scritta ad substantiam (art. 1350, n. 1, c.c.) - ritenuto che la soggezione alla forma scritta ad substantiam concerne esclusivamente gli elementi essenziali del negozio, sicché le parti ben possono accordarsi su elementi di natura accessoria in forma verbale (cfr. ex multis Cass., ord. n.
20052/2024, Poiché la forma scritta ad substantiam va osservata in ordine agli elementi essenziali del contratto, mentre gli elementi accessori possono risultare da un atto amorfo, la pattuizione di una caparra confirmatoria, così come la sua integrazione, che si perfezionano con la dazione, non esigono la forma scritta, costituendo elemento non essenziale del contratto; Cass., sent. n. 19031 del 13.6.22 “Nei contratti per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam", la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, "res", "pretium"), con la conseguenza che, in caso di preliminare di vendita che preveda un termine per la stipula del definitivo, la modifica di tale elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiede la forma scritta”;
- ritenuto che, nel caso di specie, eventuali accordi di modifica inerenti le opere di ristrutturazione da eseguirsi sulle unità promesse in vendita, specie se di natura marginale (non incidenti, cioè, sulla natura e sulle caratteristiche salienti delle stesse), ben potevano stipularsi in forma verbale e, quindi, anche per comportamento concludente (inteso, quest'ultimo, come comportamento positivo che sottintende necessariamente l'esistenza di accordo negoziale. ex multis cass., sent. n. 3245/2012, sent. n. 15264/2006);
- ritenuto che, nel caso di specie, l'esecuzione, da parte dell'attore, delle lavorazioni
(piuttosto definibili come “rifiniture”) richieste dal promissario acquirente, va valutata alla stregua di un comportamento concludente che sottintende accordo sul punto;

- evidenziato altresì: i) che parte attrice non ha allegato che per tali modifiche le parti avessero convenuto rimborsi o variazioni nel prezzo di vendita;
ii) che, peraltro, secondo quanto allegato dall'attore, le parti hanno concluso il definitivo senza nulla prevedere in merito alle rifiniture eseguite “in più”, cioè non ricomprese nel computo metrico allegato alla scrittura del 13.5.21; iii) che, anzi
(sempre secondo quanto allegato dall'attore, ma non passibile di verifica, data la mancata produzione del doc. n. 11), in seno al definitivo, le parti hanno previsto che l'attore provvedesse ad effettuare ulteriori lavori (rifinitura e riparazione del muro di confine e del muretto lato corsia box;
riparazione puntuale della inferriata muro alto e sua verniciatura), senza previsione di rimborsi di sorta;

- evidenziato che, secondo la prospettazione assunta dall'attore, il rimborso sarebbe dovuto, a titolo di risarcimento del danno per violazione, da parte del promissario acquirente, delle obbligazioni assunte dalle parti, ovvero, per violazione dei canoni di buona fede e correttezza;

- ritenuto, nondimeno, che non è dato comprendere quale obbligazione avrebbe violato il promissario acquirente nel richiedere -peraltro con esito positivo- eventuali rifiniture non espressamente incluse nel computo metrico allegato alla scrittura del 13.5.21;
- ritenuto, altresì, che dalle allegazioni offerte, non si ravvisano i presupposti dell'ingiustificato arricchimento (art. 2041 cc), dal momento che le maggiori rifiniture sono state eseguite dallo stesso attore e, quindi, con il suo consenso, in guisa da trovare in esso giusto titolo;

- ritenuto, in definitiva, che la domanda non meriti accoglimento, dal momento che le rifiniture di cui l'attore chiede il rimborso paiono iscriversi nella logica quasi
“naturale” della sequenza preliminare-definitivo, la quale, come noto, comporta di sovente gli opportuni riadattamenti negoziali;

- considerato che il convenuto non si è costituito in giudizio, di talché non occorre regolare le spese di lite.

P.Q.M.

- RIGETTA le domande formulate da;
Parte_1
- NULLA sulle spese.
Palermo, 24.5.25
IL GIUDICE
Dott.ssa Erika Ivalù Pampalone