REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Maria Grixoni Presidente
Dott. Cinzia Caleffi Consigliere
Dott. Cristina Fois Consigliere-relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello, iscritta al n. 20 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno
2023, promossa da
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. Veronica Parte_1 C.F._1
Vasa ed elettivamente domiciliato presso l'Avv. Elena Piccinnu, come da procura in atti;

appellante
CONTRO
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. Alessandra Puglielli e Avv. CP_1 C.F._2
Ludovico Ronchini, come da procura in atti;

appellato
*****
All'udienza dell'11 aprile 2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante:
“in via principale, di accertare e dichiarare la nullità dell'atto pubblico di vendita del 10.9.2012 a rogito Notaio , rep. 76886 racc. 32407, nella parte in cui è stata costituita gratuita e Per_1 permanente servitù di uso perpetuo di un posto auto sulla particella 3777 del Foglio 48 (fondo servente) ed a favore del subalterno 4 del Foglio 48 mappale 545 (fondo dominante);
- in via subordinata, di ordinare la delimitazione dell'area sulla quale è stata costituita la servitù
d'uso perpetuo di un posto auto della lunghezza di circa metri lineari 4,50 per una larghezza di metri lineari 2,20, che insiste sulla porzione della particella 3777 del F. 48.”. Nell'interesse dell'appellato:
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, respingere l'appello avverso, perché totalmente infondato sia in fatto che in diritto, con condanna alle spese del presente giudizio in favore dell'appellato.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO citava in giudizio dinanzi al Tribunale di Tempio Pausania e, Parte_1 CP_1 premesso che con atto ricevuto dal Notaio in data 10.09.2012 i signori Persona_2 [...]
(per la nuda proprietà) ed i signori e (per Parte_1 Parte_2 CP_2
l'usufrutto) avevano venduto al convenuto un lastrico solare sito in Comune di Badesi Via Dante n.
71 (meglio descritto in atti), e contestualmente, con il medesimo atto, avevano costituito “gratuita e permanente servitù di uso perpetuo di un posto auto della lunghezza di circa metri lineari 4,50 per una larghezza di metri lineari 2,20 sulla particella 3777 del F. 48 omissis… posizionato sul fronte strada “Via Dante” a confine con la proprietà e a favore del subalterno Controparte_3
4 del Foglio 48, mappale 454, oggi compravenduto”, domandava la declaratoria di nullità dell'atto nella parte in cui costituiva una servitù perpetua gratuita senza rispettare la forma solenne prescritta per le donazioni (non essendovi traccia della partecipazione alla stipula di testimoni), per mancanza della relazione di utilitas tra i due fondi, trattandosi di un diritto costituito a vantaggio di un interesse personale del proprietario e non del fondo, e per indeterminatezza dell'oggetto.
Nonostante la ritualità della notifica, il convenuto restava contumace.
Il Tribunale, istruita la causa con soli documenti, rigettava la domanda con le seguenti argomentazioni.
L'eventuale gratuità della servitù d'uso del posto auto, realizzata attraverso lo strumento della vendita, integrava una donazione indiretta, per la quale non era prevista la forma solenne (art. 769
c.c.). La giurisprudenza aveva ammesso da tempo la servitù di parcheggio, per la quale l'utilitas era da ravvisare nella maggior comodità e amenità del fondo dominante, sussistente anche nella servitù
d'uso del parcheggio, peraltro sufficientemente determinata per ubicazione e ampiezza, così da sottrarsi a possibili censure di nullità per indeterminatezza.
Avverso la sentenza ha proposto appello il lamentando: i) l'erroneo ricorso alla figura del Pt_1 negotium mixtum cum donatione e dunque alla donazione indiretta, per la quale la legge non prescrive l'obbligo della forma solenne, figura in realtà non applicabile al caso di specie, nel quale non era ravvisabile alcuna sproporzione tra il prezzo pagato e il valore del bene compravenduto, tale da ritenere che i venditori volessero arricchire ii) per aver ritenuto erroneamente CP_1 sussistenti gli elementi essenziali della servitù con particolare riferimento all'utilitas per il fondo dominante e al peso per quello servente;
iii) per aver superato le censure d'indeterminatezza e localizzazione della servitù che non consentivano un'adeguata tutela del proprietario del fondo servente da un uso scorretto del diritto da parte del proprietario del fondo dominante.
Ha resistito all'appello concludendo per la conferma della sentenza appellata. CP_1
La causa, senza ulteriore attività istruttoria, è stata trattenuta in decisione all'udienza dell'11 aprile
2025, previa assegnazione di termini per il deposito di scritti conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato.
Seppure con una motivazione parzialmente diversa, va confermato il rigetto delle domande formulate dal Pt_1
Il primo giudice ha escluso la nullità dell'atto, con il quale è stata costituita la servitù di parcheggio CP_ a favore dell'unità immobiliare venduta allo ricorrendo alla figura della donazione indiretta, ossia della liberalità realizzata attraverso un negozio di vendita, pertanto soggetto alle forme della vendita.
In realtà, con l'atto pubblico del 10 settembre 2012 è stato venduto il lastrico solare sito in Comune di Badesi, Via Dante n. 71, della consistenza catastale di mq 134 … censito a N.C.E.U. F. 48 M.
454 sub 4… e contestualmente costituito in favore dello stesso un diritto di servitù per l'uso di un parcheggio. Dunque, con un unico negozio è stata realizzata tanto la causa tipica della vendita, il trasferimento della proprietà del lastrico, che la costituzione di una servitù di parcheggio a favore dell'immobile venduto e a carico della restante proprietà del venditore. Il riferimento alla gratuità e perpetuità, espressione che poteva anche omettersi, stante la realità del peso, non va inteso nel senso che il vantaggio (e il corrispondente peso) sia stato costituito gratuitamente, sia stato cioè “donato” dai venditori. In realtà il prezzo € 10.000,00, pattuito dalle parti per la complessiva vicenda negoziale, ha remunerato tanto l'acquisto della proprietà dell'immobile che il vantaggio dell'uso CP_ perpetuo del parcheggio, che costituisce un accessorio dell'immobile venduto allo Nel senso che senza l'uso del posto auto magari non sarebbe stato neppure acquistato il lastrico, dove è stata CP_ realizzata l'unità immobiliare dello sicuramente non a quel prezzo.
D'altronde nella prassi è frequente che con lo stesso atto di vendita sia costituito un diritto di servitù
a vantaggio o a carico dell'immobile compravenduto, come si ricava indirettamente dalla giurisprudenza formatasi intorno alla questione (diversa ma significativa) se sia o meno necessaria una duplice nota di trascrizione per la vendita e per la costituzione di servitù quando sono conclusi con il medesimo atto (cfr. Cass. sent. n. 16853 del 24/6/2019).
Il negozio concluso dalle parti è sì complesso, nel senso che realizza contestualmente un trasferimento immobiliare e la costituzione di un diritto di servitù a vantaggio dell'unità immobiliare appena trasferita e a carico della restante proprietà del venditore, ma non è gratuito, bensì remunerato dal corrispettivo di € 10.000,00, che costituisce il prezzo della proprietà dell'immobile “avvantaggiata” dalla servitù d'uso del parcheggio.
Per tali ragioni l'atto non realizza alcuna liberalità per la quale sia necessaria a pena di nullità la forma solenne (l'atto pubblico con la presenza dei testimoni).
Ma la servitù d'uso del parcheggio, costituita con l'atto del 18.9.2012, è valida anche con riferimento ai restanti presupposti.
Ora, non pare esservi neppure contestazione sul fatto che le parti abbiano inteso costituire un diritto CP_ reale di servitù di parcheggio a favore del lastrico venduto allo sulla particella 3777 del F. 48, di proprietà dei venditori, così realizzando una relazione di asservimento reale tra i due fondi.
Come evidenziato anche dal Tribunale, le Sezioni Unite della Cassazione con il recente arresto
(Sez. U, Sentenza n. 3925 del 13/02/2024) hanno ormai risolto in senso affermativo il contrasto esistente sulla questione dell'ammissibilità di una convenzione istitutiva della servitù di parcheggio.
Innanzitutto, valorizzando l'indubbia affinità esistente tra il transitare o il parcheggiare un'autovettura all'interno di un fondo di proprietà altrui, perché in entrambi i casi i proprietari di fondi confinanti, in base al principio dell'autonomia contrattuale di cui all'art. 1322 cc, possono dar luogo sia ad un rapporto di natura reale (attraverso l'imposizione di un peso sul fondo servente per l'utilità del fondo dominante e quindi in una relazione di asservimento del primo al secondo, che si configura come qualitas fundi), sia alla pattuizione di un obbligo e di un corrispettivo diritto previsto a vantaggio e per la comodità della persona o delle persone specificamente indicate nell'atto costitutivo, senza alcuna funzione di utilità fondiaria.
Secondo il Supremo Collegio, a sostegno dell'ammissibilità della servitù di parcheggio, militerebbe poi un forte argomento sistematico, già evidenziato dalla dottrina, rappresentato dalla legislazione sui vincoli di parcheggio: a partire dalla l. n. 765 del 1967, il legislatore ha mostrato di favorire la destinazione di spazi privati a parcheggio, al fine di decongestionare gli spazi pubblici. In termini generali, quando il legislatore, con l'art. 18 della legge. n. 765 del 1967, ha introdotto l'art. 41 sexies della legge urbanistica prevedendo che nelle nuove costruzioni debbano essere riservati spazi a parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadro per ogni dieci metri di costruzione, ha condizionato l'edificabilità del fondo alla disponibilità del parcheggio. Sicché, sul piano sistematico, diventa difficile negare che l'utilità del parcheggio è strettamente inerente (anche) al fondo.
Del resto, la giurisprudenza della Corte di cassazione aveva già sostenuto che in tali casi si configurava un diritto reale d'uso in favore dei condomini (cfr. Sez. 2, Sentenza n. 1214 del
27/01/2012 Rv. 621122; Sez. 2, Sentenza n. 21003 del 01/08/2008 Rv. 605247; principio, più di recente, richiamato anche in Sez. 2, Sentenza n. 2265 del 28/01/2019 Rv. 652351). Ed allora, una volta ammessa pacificamente l'esistenza di un diritto reale di uso sulle aree da destinare a parcheggio, coerentemente non si può negare l'ammissibilità della costituzione di una servitù di parcheggio per difetto dell'inerenza al fondo, perché ciò comporterebbe una contraddizione in termini: il parcheggio non sarebbe utile al fondo nonostante ne condizioni addirittura l'edificabilità.
Inoltre, riprendendo Cass. sentenza 6 luglio 2017, n. 16698 cit., le Sezioni Unite hanno valorizzato il concetto di tipicità strutturale, ma non contenutistico della servitù affermando che l'autonomia contrattuale è libera di prevedere una utilitas – destinata a vantaggio non già di una o più persone, ma di un fondo - che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servitù prediale e quindi nell'osservanza di tutti i requisiti del ius in re aliena, quali l'altruità della cosa, l'assolutezza, l'immediatezza (non necessità dell'altrui collaborazione, ai sensi dell'art.
1064 cod. civ.), l'inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l'inerenza al fondo dominante (l'utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell'utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù affinché non si incorra nella indeterminatezza dell'oggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di proprietà. Sotto quest'ultimo profilo ha ribadito quanto già affermato da Sez. U. n. 28972 /2020, ossia che la servitù può sì essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, pur riguardate dall'angolo visuale dell'obbiettivo rapporto di servizio tra i fondi e non dell'utilità del proprietario del fondo dominante, ma non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, il che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso, ancora una volta, nel suo nucleo fondamentale.
Detto questo sull'astratta configurabilità a determinate condizioni della servitù di parcheggio, si tratta di accertare se nel caso di specie sussistono tutti i requisiti dello ius in re aliena: l'altruità della cosa, l'assolutezza del diritto, l'immediatezza, l'inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l'inerenza al fondo dominante (l'utilizzo del parcheggio deve essere uno dei modi attraverso cui si estrinseca il vantaggio del fondo dominante), la specificità dell'utilità riservata (la servitù di parcheggio non potrà riguardare genericamente l'area assegnata, ma dovrà concretizzarsi nella sua specificità in quanto il proprietario del fondo dominante avrà diritto ad utilizzare l'area assegnata sul fondo servente al solo scopo di parcheggiare la propria autovettura), la localizzazione intesa quale individuazione esatta del luogo di esercizio della servitù.
La risposta non può che essere affermativa.
Il diritto di parcheggiare l'auto è costituito sulla proprietà del per il miglior godimento e Pt_1 utilizzabilità dell'immobile dello Iori. Si tratta peraltro di un'unità immobiliare in una nota località turistico-balneare della Sardegna, dove disporre del parcheggio in prossimità dell'abitazione costituisce un'innegabile utilità (e valore economico) per l'unità immobiliare in sé, indipendentemente dalle persone dei proprietari o conduttori che dovessero farne all'occorrenza concreto uso. Anzi l'inerenza al bene è ancor più evidente se si considera che al momento della vendita non c'era un appartamento da abitare, ma solo un lastrico solare, e la servitù era costituita in CP_ previsione della futura edificazione del lastrico compravenduto allo e assolveva a quella medesima finalità (di utilità fondiaria) perseguita dal citato art. 18 della legge. n. 765 del 1967, che condiziona la stessa edificabilità degli edifici alla destinazione di un'area a parcheggi.
Inoltre, lo spazio destinato alla sosta dell'auto si trova sul fronte strada in prossimità dell'ingresso dell'abitazione, così che è assicurata anche quella necessaria relazione di prossimità con il fondo dominante.
È poi difficilmente contestabile che il diritto di parcheggiare l'auto in prossimità dell'ingresso all'appartamento costituisca una notevole utilità per il fondo dominante, del quale potenzia l'utilizzo e il valore di mercato, imprimendo contemporaneamente un peso permanente sul fondo servente.
Peso sulla proprietà peraltro ben specificato nell'atto, che ha attribuito il diritto di Pt_1 parcheggiare l'auto e non quello di fare di tale spazio qualsiasi altro uso, così che non si realizza neppure quel totale svuotamento del diritto di proprietà del fondo servente, incompatibile con la costituzione di un diritto reale limitato.
I proprietari del fondo servente conservano infatti sia il diritto di impedire ai proprietari del fondo dominante di fare su tale spazio un uso diverso da quello del parcheggio dell'auto, sia quello pieno ed esclusivo di godere e usare della restante porzione del mappale gravato dalla servitù di parcheggio.
L'atto individua, infatti, con precisione il contenuto della servitù di parcheggio, da esercitarsi in uno spazio … della lunghezza di circa metri lineari 4,50 per una larghezza di metri lineari 2,20 sulla particella 3777 del Fg. 48 …posizionato sul fronte strada “Via Dante” a confine con la proprietà
... Controparte_3
Sulle modalità e sul potenziale travalicamento in concreto dei limiti della servitù stabiliti nell'atto costitutivo, soccorrono poi i principi di cui agli artt. 1064 e ss c.c. .
Peraltro, nel caso di specie, non si è mai neppure profilata una concreta controversia sulle modalità CP_ di esercizio della servitù di parcheggio da parte dello O meglio, il non ne ha dedotto gli Pt_1 elementi costitutivi, omettendo persino di produrre una planimetria e delle fotografie dello stato dei luoghi, e in ogni caso non ha denunciato il travalicamento di tali limiti da parte del convenuto, limitandosi a contestare la stessa validità del titolo. L'appellante nega infatti che con l'atto notarile del 18/9/2012 sia stata validamente costituita una servitù di parcheggio a favore dell'immobile del convenuto, ma non lamenta l'esercizio del diritto in difformità dal titolo o con modalità particolarmente pregiudizievoli per il fondo servente.
Anzi, l'appellante ha affermato che in prossimità dell'ingresso, dove è costituita la servitù a favore del fondo dell'immobile venduto alla controparte, c'è spazio per due posti auto.
Dunque, le parti, al fine di prevenire future liti, sono libere di individuare meglio lo spazio destinato CP_ alla servitù di parcheggio a favore della proprietà magari tracciandone i confini sul terreno e numerandolo, ma, allo stato, in mancanza di una controversia su tale oggetto, non c'è spazio (nel senso che difetta l'interesse ad agire ex art. 100 c.p.c.) per una pronuncia del giudice di tali contenuti, con conseguente infondatezza anche della domanda proposta in via subordinata.
In conclusione, l'appello è interamente rigettato.
Le spese di lite della presente fase, liquidate nei valori medi del relativo scaglione (minimi per la fase trattazione/istruttoria), seguono la soccombenza, e sono pertanto poste a carico dell'appellante, dandosi anche atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater T.U. Spese di giustizia.

PQM

la Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione, eccezione e domanda:
1) rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 196/2022 del Parte_1
Tribunale di Sassari in data 23.05.2022;
2) condanna l'appellante a rifondere in favore di parte appellata le spese di lite, che liquida in complessivi € 2.419,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, IVA e
CPA.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater T.U. Spese di giustizia.
Così deciso in Sassari nella camera di consiglio del 10 luglio 2025.
Il consigliere estensore
Dr.ssa Cristina Fois Il Presidente
Dr.ssa Maria Grixoni