REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOPO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
in persona del Giudice unico dr. Marcello Piscopo ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 25673 nel ruolo generale affari contenziosi civili dell'anno 2019, avente per oggetto: proprietà, vertente
TRA
codice fiscale: rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'avv. Manola Murdolo
-ATTRICE-
E
codice fiscale: , rappresentato Controparte_1 C.F._2
e difeso dall'avv. Paolo Santoro
-CONVENUTO-
E
codice fiscale: ; CP_2 C.F._3
codice fiscale: ; Parte_2 C.F._4
codice fiscale: ; Parte_3 C.F._5
codice fiscale: Parte_4 C.F._6
codice fiscale: ; Parte_5 C.F._7
codice fiscale: ; Parte_6 C.F._8
codice fiscale: Parte_7 C.F._9
codice fiscale: ; Parte_8 C.F._10
1

codice fiscale: Parte_9 C.F._11
codice fiscale: ; Parte_10 C.F._12
codice fiscale: ; Parte_11 C.F._13
codice fiscale: ; Parte_12 C.F._14
codice fiscale: ; Parte_13 C.F._15
, codice fiscale: ; Parte_14 C.F._16
codice fiscale: ; Parte_15 C.F._17
codice fiscale: ; Parte_16 C.F._18
codice fiscale: ; Parte_17 C.F._19
, codice fiscale: ; Parte_18 C.F._20
codice fiscale: ; Parte_19 C.F._21
codice fiscale: ; Parte_20 C.F._22
codice fiscale: ; Parte_21 C.F._23
codice fiscale: ; Parte_22 C.F._24
codice fiscale: Parte_23 C.F._25
codice fiscale: ; Parte_24 C.F._26
, codice fiscale: ; Parte_25 C.F._27
codice fiscale: ; Parte_26 C.F._28
codice fiscale: ; Parte_27 C.F._29
con sede a Milano, codice fiscale: ; CP_3 Parte_28 P.IVA_1
con sede a Milano, cod. fisc.: ; CP_4 Parte_29 P.IVA_2
codice fiscale: ; Parte_30 C.F._30
codice fiscale: ; Parte_31 C.F._31
codice fiscale: Parte_32 C.F._32
codice fiscale: Parte_33 C.F._33
2 codice fiscale: ; Parte_34 C.F._34
codice fiscale: ; Parte_35 C.F._35
codice fiscale: ; Parte_36 C.F._36
, codice fiscale: Parte_37 C.F._37
-CHIAMATI IN CAUSA CONTUMACI-
CONCLUSIONI
Per la parte attrice
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza eccezione e deduzione respinta, così giudicare nel merito:
-accertare e dichiarare che la SI.ra è titolare del diritto di uso esclusivo Pt_1 sull'area cortilizia, retrostante il laboratorio al mappale 446, subalterno 705, con facoltà di posteggio automezzi (a motore spento) nonché della porzione di giardino, retrostante l'area cortilizia (da destinare perennemente a verde curato e senza avere la possibilità di costruzione, neppure a carattere provvisorio), con passo carraio di proprietà, avendo acquistato la proprietà dell'immobile sito in
Via Aosta 21, Milano foglio 219, mapp. 446, sub 704;
-accertare e dichiarare che alcuna servitù passiva grava sull'unità immobiliare particella 446 sub 704 a favore dell'unità immobiliare particella 446 sub 702 e per l'effetto respingere tutte le domande ed eccezioni formulate anche in via riconvenzionale dal sig. in quanto infondate in fatto e diritto CP_1 comunque respingendo la richiesta di accertamento e/o declaratoria e/o costituzione di servitù attive a carico del fondo 704 ed in favore del fondo 702;
-accertare e dichiarare che il SI. quale proprietario dell'immobile CP_1 di Via Aosta 21, foglio 219, mapp. 446, sub. 702 non è autorizzato ad accedere alla zona concessa in uso esclusivo alla SI.ra Pt_1
-accertare e dichiarare che il SI. ha sostituito una finestra con una CP_1 porta finestra realizzando una possibilità di passaggio sul fondo in uso esclusivo alla attrice senza l'autorizzazione della stessa e del ed CP_5 ha in ogni caso omesso di sostituire la porta finestra con una finestra
3 costituendosi un passaggio sul fondo de quo senza le necessarie autorizzazioni, accertare e dichiarare che in corso di causa il sig. è intervenuto su CP_1 detto abuso edilizio realizzando altro vano sempre non conforme e fuori formato come rilevato dalla Ctu (pg. 37) e per l'effetto condannare il SI. all'immediato ripristino della finestra nell'immobile di sua CP_1 proprietà;
-accertare e dichiarare che il SI. ha illegittimamente realizzato e CP_1 omesso di rimuovere un impianto di raffrescamento del proprio laboratorio con la installazione di una macchina di raffrescamento ubicata nella zona in uso esclusivo alla SI.ra senza aver conseguito il consenso della medesima e Pt_1 neppure del Condominio e per l'effetto condannare il SI. CP_1 all'immediata rimozione della macchina di raffrescamento dalla zona in uso esclusivo alla SI.ra Pt_1
-porre a carico del SI. ed in favore della SI.ra una sanzione CP_1 Pt_1 nella misura di Euro 100,00 (ovvero del diverso importo ritenuto di giustizia) per ogni giorno di ritardo nell'ottemperare all'ordine di sostituzione della finestra nonché una sanzione di Euro 100,00 (ovvero del diverso importo ritenuto di giustizia) per ogni giorni di ritardo nell'ottemperare all'ordine di rimozione della macchina di raffrescamento illegittimamente installata, nonché una sanzione di Euro 100,00 (ovvero del diverso importo ritenuto di giustizia) per ogni ulteriore accesso non autorizzato nella parte di cortile e giardino concessa in uso esclusivo alla attrice SI.ra Pt_1
-condannare il SI. al risarcimento del danno occorso alla dott.ssa CP_1 per la ripetuta intervenuta violazione del diritto della stessa di uso Pt_1 esclusivo e per i maggiori oneri di pulizia e manutenzione affrontati e / o affrontandi nella misura che si quantifica in euro 10.000,00 ovvero nella diversa misura che dovesse essere ritenuta di giustizia ad esito dell'attività istruttoria espletanda.
In via istruttoria:
si chiede ammettersi prova per interpello e per testi sulle seguenti circostanze:
1) Vero che l'immobile di proprietà è concesso in comodato a Pt_1 [...] che lo adopera quale scuola di ballo per minori? Controparte_6
2) Vero che per la scuola di danza è necessario l'utilizzo della zona a giardino in uso esclusivo?
3) Vero che il 6.03.2019 il sig. insieme ad un tecnico di sua fiducia CP_1 entravano nella proprietà della dott.ssa Pt_1
4) Vero che anche dopo l'intervento di cui al punto che precede il condizionatore sig. è rimasto in disuso completo? CP_1
4 5) Vero che il condizionatore posto nella proprietà della dott.ssa Pt_1 costituisce un intralcio per le persone che vi transitano e per i minori iscritti alla scuola di ballo?
6) Vero che nel marzo 2019 gli utilizzatori dell'immobile di proprietà del sig. sostavano nello spazio in uso esclusivo alla proprietà della dott.ssa CP_1
Pt_1
7) Vero che il sig. chiedeva un posto auto e / o box alla dott.ssa CP_1
e in cambio di ciò, avrebbe rinunciato a sollevare contestazioni sulla Pt_1 scala anti-incendio per la messa in sicurezza dell'immobile di proprietà della dott.ssa Pt_1
8) Vero che il sig. rappresentava alla dott.ssa di renderle la CP_1 Pt_1 vita difficile se non avesse avuto il posto auto e / o box?
9) Vero che l'immobile di è stato vuoto e senza occupanti da CP_1 quando è stato acquistato dal convenuto il 30.07.2015 fino ad autunno 2018?
10)Vero che nel 2019 il sig. direttamente e / o per mezzo degli CP_1 utilizzatori del suo immobile ha occupato lo spazio in uso esclusivo alla dott.ssa con oggetti personali e spazzatura? Pt_1
11)Vero che nel 2019 il sig. e / o gli utilizzatori del suo immobile CP_1 passeggiano nello spazio in uso esclusivo alla proprietà abbandonandovi Pt_1 rifiuti, cicche di sigarette e riponendovi i prodotti per la pulizia delle griglie della porta finestra?
12)Vero che la dott.ssa è tenuta alla manutenzione ordinaria e Pt_1 straordinaria dello spazio in uso esclusivo?
13)Vero che l'onere di manutenzione ordinaria e pulizia di cui al capitolo precedente 12) si è aggravato da quando il sig. direttamente e / o CP_1 per mezzo degli utilizzatori del suo immobile ha occupato lo spazio in uso esclusivo alla dott.ssa con oggetti personali e spazzatura? Pt_1
14)Vero che sull'immobile concesso in uso esclusivo alla dott.ssa è stata Pt_1 posta una macchina (di raffrescamento e / o condizionatore) la cui installazione non risulta mai autorizzata da alcuno?
15)Vero, in particolare, che né il Condominio, né la SI.ra né il dante Pt_1 causa della SI.ra ha autorizzato l'installazione della macchina di Pt_1 raffrescamento di cui al capitolo 15) che precede sull'immobile in uso esclusivo alla dott.ssa Pt_1
16)Vero che il motore di raffrescamento posto nel giardino in uso esclusivo alla dott.ssa non ha mai funzionato? Pt_1
17)Vero che il condizionatore è vetusto e inservibile?
18)Vero che l'apertura di una porta–finestra nell'immobile del sig. CP_1 verso l'area in uso esclusivo alla proprietà della dott.ssa non è stata Pt_1
5 previamente autorizzata né dalla SI.ra né dal dante causa della SI.ra Pt_1
e neppure dagli uffici competenti del Comune di Milano? Pt_1
19)Vero che il sig. non ha provveduto alla rimozione né della porta CP_1 finestra, né della macchina di raffrescamento che insistono sullo spazio in uso esclusivo alla proprietà dell'attrice malgrado le richieste formulate da parte attrice?
Si indicano a testimoni sui capitoli di prova sopra riportati:
1) - Residente in via Frua 26 - 20146 Milano;
Testimone_1
2) - Residente Via Pantelleria 7A - 92013 Menfi (AG); Testimone_2
3) - Residente in Via Gargano 17 - 20139 Milano. Testimone_3
Si richiamano i documenti versati in atti e allegati al foglio di precisazione delle conclusioni: doc. 12) corrispondenza con CTU Per_1 doc. 13) osservazioni del geom. . Per_2
Con condanna altresì del convenuto al pagamento delle spese e competenze di causa, oltre le spese generali al 15% e oltre oneri di legge;
con condanna del convenuto alle spese di CTU, con conseguente rifusione all'attrice di quanto corrisposto alla CTU a detto titolo.
Nella denegata ipotesi di rigetto delle domande di parte attrice, ai fini della quantificazione delle spese di lite si chiede che venga tenuto in debito conto la disponibilità della dott.ssa alla definizione della vertenza secondo la Pt_1 proposta formulata dal giudice nonché a quella formatasi nel corso della CTU.
Non si accetta il contraddittorio sulle domande nuove.
Per la parte convenuta
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione e conclusione sia di merito sia istruttoria, dato atto dell'intervenuta regolare estensione del contraddittorio nei confronti di tutti i terzi partecipanti del Condominio di Via Aosta n. 21 e dell'intervenuto tentativo di mediazione obbligatorio, nonché alla luce di quanto accertato dal nominato Consulente
Tecnico d'Ufficio e della mutata identificazione catastale dell'immobile di proprietà dell'attrice in corso di causa, oggi identificata con il subalterno 704
(in luogo che con il subalterno 701) medesimi Foglio (219) e Particella (446)
6 del Catasto dei Fabbricati del Comune di Milano (cfr. All.ti 6.4 e 7.4 della
C.T.U.), nel merito:
-accertare e dichiarare, previo ogni accertamento e conseguente declaratoria del caso e di legge, in subordine anche di natura costitutiva e coattivamente,
l'esistenza di idonea servitù al fine di mantenere il motore di condizionamento al servizio dell'unità immobiliare censita al Catasto dei Fabbricati di Milano al foglio 219, mappale 446, subalterno 702, ove attualmente si trova, ossia nel cortile condominiale in uso esclusivo alla proprietà della signora Parte_1 censita al Catasto dei Fabbricati di Milano al foglio 219, mappale 446, subalterno 704 (già subalterno 701) per i fatti di cui è causa, stabilendone contestualmente le dimensioni, l'estensione e ogni ulteriore aspetto come per legge, ordinando - occorrendo - la cessazione di ogni impedimento o turbativa;

-accertare e dichiarare, previo ogni accertamento e conseguente declaratoria del caso e di legge per i fatti di cui è causa, in subordine anche di natura costitutiva e coattivamente, l'esistenza di idonea servitù di passo pedonale insistente sia sul passo carraio di proprietà esclusiva della signora censito al Parte_1
Catasto dei Fabbricati di Milano al foglio 219, mappale 446, subalterno 704
(già subalterno 701) sia sul cortile condominiale in uso esclusivo alla proprietà della signora censita al Catasto dei Fabbricati di Milano al foglio Parte_1
219, mappale 446, subalterno 704 (già subalterno 701) al fine di consentire (a)
l'accesso ai contatori di gas e luce allocati nel passo carraio di proprietà esclusiva della (confermando, occorrendo, la loro legittima Pt_1 allocazione) e/o (b) l'accesso al/utilizzo del motore di condizionamento di cui è causa e/o alle saracinesche esterne di chiusura delle vetrine, e dunque anche a queste ultime, il tutto al servizio dell'unità immobiliare censita al
Catasto dei Fabbricati di Milano al foglio 219, mappale 446, subalterno 702 per i fatti di cui è causa, stabilendone contestualmente le dimensioni,
l'estensione, le modalità di esercizio ed ogni ulteriore aspetto come per legge e ordinando - occorrendo - la cessazione di ogni impedimento o turbativa;

-respingere le istanze, eccezioni e conclusioni tutte ex adverso formulate perché infondate in fatto e in diritto;

-ordinare la trascrizione dell'emananda sentenza presso l'Agenzia del
Territorio competente, con esenzione di responsabilità;
in via istruttoria:

7 -disporre integrazione alla C.T.U. volta ad determinare il tracciato necessario a beneficio dell'unità immobiliare censita al Catasto dei Fabbricati di Milano al foglio 219, mappale 446, subalterno 702 per la costituzione di servitù di passaggio pedonale che consenta l'accesso (i) al passo carraio in proprietà esclusiva della signora censita al Catasto dei Fabbricati di Parte_1
Milano al foglio 219, mappale 446, subalterno 704 (già subalterno 701), per i fatti e le utilità di cui è causa, nonché (ii) al cortile comune concesso in uso esclusivo subalterno 704 (già subalterno 701, Catasto dei Fabbricati di Milano al foglio 219, mappale 446) di proprietà della signora per Parte_1 accedere al motore di condizionamento e alle vetrine al servizio dell'unità immobiliare censita al Catasto dei Fabbricati di Milano al foglio 219, mappale
446, subalterno 702, per i fatti e le utilità di cui è causa;

-ammettere i capitoli di prova per interpello e per testi articolati con seconda memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2, c.p.c., nonché quelli proposti a prova contraria con terza memoria ex art. 183, sesto comma, n. 3, c.p.c. (pp. 2 e 4), da intendersi tutti qui integralmente richiamati e trascritti, con i testi ivi rispettivamente indicati, e ammettere in caso di Controparte_1 ammissione (anche parziale) delle istanze istruttorie testimoniali attoree, a prova contraria con i medesimi testi già indicati nelle memorie autorizzate ex sesto comma dell'art. 183 c.p.c.;
-ordinare alla competente Pubblica Amministrazione ex art. 210 c.p.c.
l'esibizione dell'integrale pratica edilizia concernente l'unità immobiliare di cui è causa a far tempo dal 1990 e/o richiedere alla medesima P.A. competente le relative informazioni scritte ex art. 213 c.p.c., dando occorrendo i provvedimenti opportuni circa il tempo, il luogo e il modo di esibizione, come da istanza articolata con memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2, c.p.c. (p. 14).
In ogni caso:
-con vittoria di spese e compensi professionali, maggiorati del rimborso forfettario delle spese (attualmente pari al 15%), dell'I.V.A. e della C.P.A. nella misura di legge;

-condannare parte attrice alla sopportazione integrale delle spese di C.T.U., con conseguente condanna alla rifusione di quelle già saldate pro quota dal signor nonché delle spese di C.T.P. della medesima parte Controparte_1 convenuta.
8 MOTIVI DELLA DECISIONE
Le parti in causa sono proprietarie di due unità immobiliari ad uso laboratorio, confinanti su un lato, site al piano terreno dell'edificio condominiale di via Aosta n. 21 – Milano, entrambe con accesso diretto dalla pubblica via.
L'attrice è anche proprietaria di un androne posto sul lato destro della proprietà
del convenuto, guardando il compendio dalla strada.
Dall'androne la sola attrice accede a un'area cortilizia con annesso giardino posta alle spalle dello stabile, sulla quale si aprono una serie di vetrate fisse che danno luce e aria alla proprietà del convenuto.
L'attrice reclama poi, in base al titolo di provenienza e al regolamento di condominio, oltre che in base a quanto previsto nel titolo di provenienza del convenuto, il diritto di uso esclusivo e perpetuo dell'area cortilizia suddetta.
La controversia scaturisce proprio da un preteso uso indebito di tale area cortilizia da parte del convenuto, lamentando l'istante due condotte specifiche:
1)la sostituzione di una finestra con una porta-finestra, in modo da procurarsi un accesso diretto nell'area;
2)l'installazione dell'unità esterna di un impianto di condizionamento dell'aria.
L'attrice ha chiesto, pertanto, di accertare il proprio diritto di uso esclusivo dell'area cortilizia e l'inesistenza di qualsiasi servitù a favore dell'immobile di parte convenuta, come anche l'inesistenza di qualsiasi diritto di accesso all'area da parte del proprietario dell'immobile di parte convenuta;
ha chiesto, ancora, la condanna del convenuto alla rimozione dell'unità esterna del condizionatore e, preso atto della sostituzione, in corso di causa, della porta-finestra con una finestra di dimensioni però superiori a quella
9 preesistente, ha chiesto pure la condanna del convenuto a installare una finestra con le stesse dimensioni di quella originale.
Si è costituito il convenuto chiedendo di respingere la domanda con vittoria di spese, spiegando contestuale domanda riconvenzionale intesa all'accertamento,
in proprio favore, della servitù di mantenere l'unità di condizionamento nell'area cortilizia e, quindi, anche di una servitù di passaggio pedonale per accedere sia a tale macchina, sia alle inferriate estensibili poste a protezione delle vetrate e sia ancora ai contatori di elettricità e gas allocati nell'androne di parte attrice;
a tal fine chiedendo e ottenendo, inoltre, l'autorizzazione a estendere il contradditorio nei confronti di tutti gli altri condomini dell'edificio,
che sono rimasti contumaci.
Indi, espletata una consulenza tecnica d'ufficio, respinte le istanze istruttorie e sostituito il giudicante, la causa è stata posta in decisione sulle conclusioni in epigrafe trascritte.
Tanto premesso, va innanzitutto esaminata la natura del diritto vantato dall'attrice sull'area cortilizia, trattandosi di questione fatta oggetto di una specifica domanda di accertamento.
E' ovvio che, dopo quanto chiarito dalle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione con sentenza n. 28972/2020, tutti gli atti notarili che prevedono un
“diritto di uso esclusivo” su una determinata area devono essere interpretati,
per comprendere quale efficacia possa riconoscersi a simili pattuizioni.
Nella fattispecie non può che trattarsi di un diritto di proprietà, sia pure soggetto a una serie di limitazioni.
Tale conclusione deriva dal fatto che l'area in questione è accessibile solo dall'androne di parte attrice (oltre che dal locale ad uso laboratorio) e che, a
10 favore dei condomini dello stabile, non è stato previsto alcun diritto di transitarvi o accedervi, neppure per le opere di manutenzione, che infatti sono state poste tutte ad esclusivo carico dell'immobile di parte attrice.
In pratica, il diritto di proprietà che sarebbe stato riservato ai condomini non consentirebbe l'esercizio di neanche una delle tipiche facoltà proprietarie,
risolvendosi in una proprietà puramente nominale.
E' chiaro, allora, che un diritto di proprietà svuotato di ogni prerogativa non può essere tale e che, se lo stesso non spetta ai condomini, deve essere necessariamente di qualcun'altro e perciò non può che competere al proprietario dell'immobile di parte attrice, rispetto al quale, del resto, l'area cortilizia funge da pertinenza esterna.
Inoltre, dal complesso delle pattuizioni contenute nei titoli richiamati
(regolamento condominiale e atti di provenienza), emerge che il vero interesse del costruttore a non perdere ogni diritto sull'area cortilizia era dato dalla presenza, nel sottosuolo della medesima, dei box ad uso autorimessa di pertinenza delle altre unità immobiliari dello stabile.
Ecco, dunque, che la situazione proprietaria deve essere ricostruita nel senso che ai condomini è stata riservata la proprietà superficiaria del sottosuolo,
come consentito dall'art. 955 del codice civile e, sempre a favore dei condomini, è stata prevista una servitù di inedificazione nella parte in cui l'area cortilizia non copre più i box e diventa giardino, come anche quella recante l'obbligo di tenere spenti i motori degli autoveicoli parcheggiati nell'area e ancora quella di non sostare sulle griglie di aereazione dei box.
In questi termini, il riconoscimento della proprietà dell'area all'attrice è
perfettamente compatibile con la proprietà superficiaria del sottosuolo riservata
11 ai condomini proprietari dei box, oltre che con le ulteriori limitazioni imposte alla proprietà attrice nell'utilizzo dell'area e del contiguo giardino.
La domanda di accertamento proposta dall'attrice va dunque accolta nei suindicati limiti, così come va accolta la collegata domanda di accertamento dell'inesistenza di un diritto del proprietario dell'immobile di parte convenuta di liberamente accedere nell'area cortilizia e nel giardino.
Da ciò, tuttavia, non può conseguire anche l'ordine di rimozione dell'unità
esterna del condizionatore collegata con tubazioni alla proprietà del convenuto.
Il c.t.u. arch. ha confermato la natura risalente almeno Persona_3
all'anno 2007 di tale istallazione, ossia a un periodo in cui gli immobili di parte attrice e parte convenuta erano di un unico proprietario (ancorché frazionati in catasto).
E' incontroverso e comunque documentato che gli immobili sono rimasti tali
(cioè sempre di un unico proprietario) fino all'anno 2015, quando il convenuto ha acquistato la porzione di cui è tuttora proprietario.
Ne deriva che nel momento della prima vendita si è chiaramente costituita, ai sensi dell'art. 1062 cod. civ. (destinazione del padre di famiglia), una servitù a vantaggio dell'immobile di parte convenuta ed a carico di quello di parte attrice, avente ad oggetto il diritto di mantenere l'unità esterna del condizionatore e le tubazioni di collegamento che passano nel terreno.
Tale servitù comporta poi, a norma dell'art. 1064 cod. civ., anche il diritto del titolare di accedere saltuariamente alla macchina per attività di manutenzione,
riparazione e/o sostituzione e così anche alle tubazioni di collegamento, da esercitarsi previa richiesta al proprietario del fondo servente.
La domanda di rimozione del condizionatore deve essere pertanto respinta.
12 Quanto alla domanda sulla porta-finestra, la stessa sarebbe stata da accogliere alla luce dell'inesistenza di qualsiasi diritto del convenuto di accedere al fondo di parte attrice;
ma essendo stata rimossa nelle more del giudizio, è chiaro che sul punto risulta cessata la materia del contendere.
La domanda sulle dimensioni della finestra installata in luogo della porta-finestra, ad avviso dell'attrice leggermente più ampia (verso il basso)
rispetto alla preesistente finestra, non può essere accolta non essendo stata offerta alcuna prova al riguardo, ad esempio fornendo documentazione fotografica dello stato dei luoghi prima che il convenuto facesse installare la porta-finestra.
Sono pure da respingere la domanda risarcitoria proposta dall'attrice, siccome priva di qualsiasi sostegno probatorio e quella di condanna del convenuto al pagamento di somme per la ritardata rimozione del condizionatore e della porta-finestra, atteso il rigetto della prima e la cessazione della materia del contendere sulla seconda.
Passando alle domande riconvenzionali del convenuto, è certamente da accogliere, per quanto di ragione e per come già sopra chiarito, quella concernente l'accertamento della servitù, a vantaggio del di lui immobile, di mantenere sul fondo della controparte l'unità esterna del condizionatore e le relative tubazioni di collegamento.
Parimenti da accogliere, è la domanda concernente il riconoscimento di una servitù quanto alle inferriate mobili poste a protezione delle vetrate;
il c.t.u. ha constatato che trattasi di inferriate piuttosto datate e comunque munite di una serratura che può essere azionata solo dall'esterno, il che consente di presumere che le stesse fossero già presenti prima della vendita dell'immobile
13 al convenuto, con conseguente operatività, anche in questo caso, della disposizione di cui all'art. 1062 cod. civ.
Il contenuto di questa servitù, però, non può che essere limitato al mantenimento delle medesime inferriate e al connesso, necessario, accesso saltuario all'area cortilizia per attività di occasionale manutenzione delle medesime, oppure per procedere alla relativa apertura o chiusura, anche in questo caso da esercitarsi previa richiesta al proprietario del fondo servente.
Quanto infine ai contatori del gas e dell'elettricità, allocati in una sorta di nicchia ricavata in altra proprietà dell'attrice e precisamente in un muro dell'androne posto sulla destra dell'unità immobiliare del convenuto, deve prendersi atto che non vi sono contestazioni in proposito da parte dell'attrice,
nel senso che è pacifico che tale conformazione dei luoghi non è frutto di interventi del convenuto ma è stata trovata dalle parti al momento dei rispettivi acquisti.
Così come è pacifico che l'immobile di parte convenuta è dotato di una porta che consente l'accesso all'interno di tale androne, lasciata evidentemente proprio per consentire la libera ispezione del vano contatori quando serve,
senza che occorra aprire il cancello esterno che separa l'androne dalla pubblica via.
Ne discende il rigetto della domanda sul punto proposta dal convenuto, con la quale si vorrebbe il riconoscimento di una servitù di passaggio attraverso il passo carraio della controparte per accedere ai contatori, quando in realtà il suo immobile già dispone di una porta interna a tal fine.
Stante la reciproca soccombenza, le spese di lite devono restare compensate per intero tra le parti.
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P. Q. M.

Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando, così provvede:
1)accerta e dichiara che la parte attrice è piena proprietaria Parte_1
dell'area cortilizia e del giardino siti a Milano, via Aosta n. 21, in catasto fabbricati identificato il tutto al foglio 219, particella 446, subalterno 705, ad eccezione del sottosuolo, nella parte in cui sono presenti i box ad uso autorimessa di pertinenza dei condomini dell'edificio di via Aosta n. 21 e con tutte le limitazioni imposte dal regolamento di condominio, allegato sotto la lettera “C” all'atto ricevuto in data 15/03/2000 dal dott. Notaio Persona_4
in Milano, repertorio n. 145936, raccolta n. 17939;
2)per l'effetto, accerta e dichiara che il convenuto non ha il diritto di accedere all'area cortilizia e al giardino di cui al capo 1) che precede;

3)rigetta ogni altra domanda proposta dall'attrice;
4)in parziale accoglimento delle domande riconvenzionali del convenuto,
accerta e dichiara l'esistenza di una servitù per destinazione del padre di famiglia a favore dell'immobile in Milano, via Aosta n. 21, in catasto fabbricati identificato al foglio 219, particella 446, subalterno 702 ed a carico dell'immobile di cui al capo 1) che precede, avente ad oggetto:
-il diritto di mantenere, sul fondo di cui al subalterno 705, l'unità esterna del condizionatore d'aria oltre le tubazioni che passano nel terreno e che collegano la macchina con la proprietà al subalterno 702;
-diritto di mantenere le inferriate mobili poste a protezione delle vetrate della proprietà al subalterno 702;
-il connesso diritto di accesso saltuario all'area cortilizia, da esercitarsi previa richiesta al proprietario del fondo servente, per attività di manutenzione,
15 riparazione o sostituzione dell'unità esterna del condizionatore d'aria e così
anche delle tubazioni di collegamento, oltre che per occasionali manutenzioni delle inferriate mobili oppure per procedere all'apertura o chiusura delle inferriate;

4)ordina la trascrizione della presente sentenza nei registri immobiliari;

5)compensa per intero le spese processuali.
Milano, 21 giugno 2025
IL GIUDICE
dr. Marcello Piscopo
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