REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAMPOBASSO

composta dai magistrati:
AR IA d'RR Presidente
Rita Carosella Consigliere
CO MO RR Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 234/2020 R.G., di appello avverso la sentenza n. 704/2019, pronunciata dal Tribunale di Campobasso il 2.12.2019 nella controversia n. 400/2013
R.G., avente ad oggetto risoluzione preliminare immobiliare;

TRA
( , in persona del l. r. Parte_1 P.IVA_1 in carica, rappresentata e difesa, in forza di procura in calce alla comparsa di risposta in primo grado, dall'Avv. Roberto Cicerone, con domiciliazione telematica legale;

APPELLANTE PRINCIPALE
CONTRO
( , Controparte_1 C.F._1
( ), CP_2 C.F._2 rappresentati e difesi, in forza di procura in calce alla comparsa di risposta, dall'Avv.
NZ LU, con domiciliazione telematica legale;

APPELLATI E APPELLANTI INCIDENTALI
CONCLUSIONI
Per l'appellante:
Voglia l'adita Corte, riesaminate le risultanze istruttorie, per i motivi di impugnazione esplicitati nell'atto di appello:
1 - riformare la sentenza n. 740/2019 emessa dal Tribunale di Campobasso, giudice dr.ssa
Barbara Previati, pubblicata il 2 dicembre 2019, nella causa iscritta al r.g. n. 400/2013
(doc. a), e per l'effetto, rigettata ogni avversa domanda ed eccezione:
- in accoglimento della domanda riconvenzionale, accertare e dichiarare
l'inadempimento degli Attori alle obbligazioni discendenti dalla Promessa di Vendita del


5.5.2006 e, per l'effetto, accertare e dichiarare la risoluzione della medesima scrittura, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c., ovvero, in subordine, per grave inadempimento, per tutte le ragioni di cui in narrativa;
per l'effetto,
- condannare gli Attori al pagamento della penale contrattualmente prevista all'art. 11 della Promessa, per un importo pari ad € 41.467,50 oltre ai maggiori danni derivanti dalle particolari lavorazioni richieste dagli attori, per un importo di € 10.000,00 e, così, per un importo complessivo di € 51.467,50, da eventualmente compensarsi con le somme che risulteranno dovute agli attori a titolo restitutorio in conseguenza della dichiarata risoluzione della Promessa di Vendita e pari ad € 59.583,34, al netto di iva sugli acconti versati e fatturati;
in via meramente subordinata,
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudicante ritenesse nulla la suddetta clausola per violazione del D.Lgs. 206/2005, in ogni caso, stante la risoluzione per inadempimento di cui sopra, condannare gli Attori al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi in favore della Appellante, per tutti i motivi di cui in narrativa, nella somma quantificata in € 124.044,00 ovvero nella diversa somma che risulterà all'esito dell'opportuna istruttoria ovvero che sarà liquidata con criterio equitativo, da eventualmente compensarsi con le somme che risulteranno dovute agli attori a titolo restitutorio in conseguenza della dichiarata risoluzione della Promessa di Vendita;

- con condanna degli Attori alla restituzione delle somme loro versate in esecuzione della sentenza appellata;

- con vittoria di spese e competenze dei due gradi di giudizio, con attribuzione al procuratore antistatario e rimborso dei costi di Ctu.
Per l'appellato:
Voglia l'adita Corte, ogni avversa istanza, deduzione ed eccezione rigettata, accogliere le seguenti conclusioni:
1) rigettare l'appello come proposto perché infondato in fatto e in diritto per le motivazioni espresse in narrativa unitamente a tutte le richieste accessorie e conseguenziali;

2) confermare la sentenza di primo grado;

3) in accoglimento dell'appello incidentale, dichiarare la vessatorietà delle clausole contraddistinte ai nn. 9), 9) bis, n. 10 e n. 11;
4) per l'effetto, quindi, dichiarare la nullità delle stesse;

2 5) sempre in accoglimento dell'appello incidentale, riformare la sentenza di primo grado laddove non abbia dato un'interpretazione più favorevole agli acquirenti nella indicazione della data di inizio lavori nel novembre 2008, anziché nell'altra stabilita al 5.7.2007 e quindi con diverso termine per la consegna dell'immobile;
6) per l'effetto, quindi, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del promissario venditore e condannarlo alla restituzione delle somme incassate a titolo di acconto per complessivi € 65.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria;

7) sempre in accoglimento dell'appello incidentale dichiarare che l'immobile oggetto di vendita non abbia le caratteristiche di tipologia fiscale promesse;

8) per l'effetto, quindi, condannare la Società appellante a tutti i danni arrecati agli appellati per il mancato trasferimento dell'immobile nella misura che si riterrà di giustizia;

9) condannare, comunque ed in ogni caso, la appellante alla rifusione delle Pt_2 competenze e spese del doppio grado di giudizio, oltre IVA e CAP come per legge e ulteriori oneri, ove dovuti, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%.
FATTI DI CAUSA

1. e hanno agito nei confronti di Controparte_1 CP_2 Controparte_3
(a cui è subentrata, nel corso del giudizio di primo grado,
[...] [...]
, premettendo che: avevano Controparte_4 stipulato, il 5.5.2005, con (in seguito posta in liquidazione, con Controparte_5 conseguente vendita in blocco del fabbricato in costruzione a ), un Controparte_3 contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile per uso commerciale con sottostante locale costituente una porzione di un complesso edilizio più ampio in fase di realizzazione in Campobasso, Via Scardocchia, per il prezzo di €
276.450,00 più Iva, di cui € 35.000,00 corrisposti contestualmente alla sottoscrizione e ulteriore acconto di € 30.000,00 versato il 9.1.2007; la società subentrata alla venditrice non aveva provveduto alla consegna dell'immobile nei termini contrattualmente previsti
(entro 40 mesi dall'inizio dei lavori), proponendo, anzi, la sostituzione dell'immobile con altro sito in Termoli, poi non concretizzatasi;
l'invito, ad essi rivolto dalla società, a stipulare l'atto definitivo era stato contestato dagli appellanti, che avevano richiesto tutte le certificazioni necessarie, compresa quella di agibilità, ancora mancante, nonostante le previsioni contenute nel preliminare, venendo, poi, a conoscenza che nel luglio 2021 il fabbricato era ancora sprovvisto del certificato di agibilità.
In presenza dell'inadempimento di controparte hanno chiesto: la condanna della società alla restituzione delle somme incassate a titolo di acconto per complessivi € 65.000,00, con maggiorazione di interessi e rivalutazione;
l'accertamento della vessatorietà, e quindi l'invalidità, delle clausole 9, 9bis, 10, 11 e 12 contenute nel preliminare di vendita;

3 l'accertamento della difformità dell'immobile oggetto del preliminare rispetto a quello offerto;
il risarcimento dei danni causati dal mancato trasferimento dell'immobile.
, nel costituirsi in giudizio, oltre a eccepire la nullità della citazione e Controparte_3
l'incompetenza per territorio del Tribunale di Campobasso, ha contestato nel merito le difese di controparte e formulato domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei promissari acquirenti, di cui ha chiesto la condanna al pagamento della somma di € 51.467,50 (€ 41.467,50 quale penale ed € 10.000,00 per ulteriori lavorazioni richieste dagli attori) da compensarsi con gli acconti già versati dagli stessi per € 59.583,34, al netto d'Iva; in via subordinata, ha chiesto la condanna degli stessi al risarcimento dei danni subiti nella misura di € 124.044,00, o nella diversa misura ritenuta di giustizia, da compensarsi con le somme versate dagli stessi a titolo di acconto per € 59.583,34, al netto d'Iva.

2. Il Tribunale di Campobasso, con sentenza n. 740 del 2.12.2019, all'esito dell'istruttoria svolta per mezzo di documenti, prove orali e c.t.u., ha accolto per quanto di ragione la domanda dei coniugi – , dichiarando risolto il contratto preliminare di CP_1 CP_2 vendita oggetto di causa per inadempimento del promittente venditore e condannando al pagamento, in favore dei predetti, della somma di € 65.000,00, CP_4 maggiorata di interessi legali.

2. Avverso la sentenza, non notificata, ha proposto appello , con atto di CP_4 citazione notificato il 4.9.2020, chiedendone, previa sospensione dell'efficacia esecutiva, la riforma, con rigetto della domanda proposta da controparte e accoglimento delle conclusioni sopra riportate.
Si sono costituiti in giudizio e , con comparsa depositata Controparte_1 CP_2 il 15.12.2020 e hanno insistito nel rigetto del gravame, riproponendo, con appello incidentale, le domande non accolte dal tribunale.
Dopo alcuni rinvii motivati dalla necessità di acquisire il fascicolo di primo grado, con ordinanza del 25.3.2022 sono state rigettate la richiesta di inibitoria e quella di rinnovo della c.t.u.
Quindi, a seguito di udienza del 13.12.2023, di cui è stata disposta la trattazione scritta, la decisione è stata riservata, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., decorrenti dalla data di comunicazione dell'ordinanza.
RAGIONI DELLA DECISIONE

1. L'impugnazione principale, sufficientemente specifica, si articola in due motivi, con cui lamenta: 1) la violazione dell'art. 25 dpr 380/2001 e degli artt. 1453 e 1455 CP_4
c.c., nonché dell'art. 1218 c.c. e degli artt. 1362 e 1366 c.c.; 2) il mancato accoglimento della domanda riconvenzionale proposta.

2. Con il primo motivo l'appellante censura la correttezza dell'argomentazione del tribunale, nella parte in cui, pur ritenendo di scarsa importanza l'inadempimento della
4 promittente venditrice con riferimento all'obbligo di ultimazione dei lavori di costruzione entro 40 mesi dall'inizio degli stessi e disattendendo, per difetto di prova, le doglianze relative alle difformità o vizi dell'immobile, ha ritenuto legittimo il rifiuto della stipula del definitivo in conseguenza del ritardo nell'ottenimento del certificato di agibilità rispetto ai termini contrattuali, valutato in 12 mesi e 6 giorni.
Le argomentazioni poste a sostegno dell'impugnazione possono riassumersi nei termini seguenti:
• nel corso del giudizio è stato accertato che il locale commerciale oggetto del preliminare era tecnicamente conforme al progetto e a quanto stabilito nel preliminare, con la conseguenza che non vi erano elementi ostativi al rilascio del certificato di agibilità;
• la mancanza del certificato di agibilità e, a maggior ragione, il semplice ritardo nel suo conseguimento, non determina l'automatica risoluzione del preliminare, dovendo verificarsi in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene immobile;

• dall'art. 4 del contratto preliminare oggetto di causa è possibile desumere che il termine di 40 mesi era previsto solo per l'ultimazione dei lavori e per la consegna dell'immobile, non anche per l'ottenimento del certificato di agibilità, che doveva essere soltanto richiesto;

• il certificato di agibilità è stato conseguito dalla promittente venditrice, per effetto di silenzio assenso ex art. 25 dpr n. 380/2001, in data 20.2.2011, come risulta dalla cronologia dell'iter amministrativo finalizzato al suo ottenimento, ricostruito dal c.t.u.;
• il ritardo nel rilascio del certificato di abitabilità, in ogni caso, non è imputabile al promittente venditore, ma soltanto al Comune di Campobasso.
Le censure sono infondate.

2.1. Presupposto della decisione del tribunale è l'applicazione del termine di 40 giorni dall'inizio dei lavori non solo alla consegna dell'immobile e alla stipula del definitivo, “ma anche all'ottenimento, entro lo stesso termine, del certificato di agibilità”: così testualmente la sentenza di primo grado (pag. 7), in cui, richiamandosi le risultanze della c.t.u. in merito alle problematiche amministrative e burocratiche per l'ottenimento della certificazione, si afferma che il ritardo di 12 mesi e 6 giorni rispetto al termine indicato nella promessa di vendita ha reso legittimo il rifiuto alla stipula da parte dei promissari acquirenti.
L'interpretazione data dal tribunale alla clausola 4 del preliminare oggetto di causa merita conferma.
Il tenore letterale della clausola ha di per sé un rilievo assorbente, in quanto la sua chiarezza rende superfluo il ricorso agli altri canoni legali strettamente interpretativi (artt.
1362 – 1365 c.c.) e interpretativi integrativi (art. 1366 – 1371 c.c.): il senso letterale delle
5 parole e delle espressioni utilizzate costituisce, infatti, il primo strumento da utilizzare nell'interpretazione del contratto e, soltanto in caso di ambiguità della formulazione letterale del regolamento contrattuale, può farsi ricorso agli altri criteri (Cass., n.
6444/2025; Cass., n. 11475/2024).
Nello stabilire che “il venditore si impegna a consegnare … il bene oggetto del presente contratto entro 40 mesi dall'inizio lavori del fabbricato”, la clausola in esame precisa che
“entro tale data la consistenza immobiliare sarà venduta con tutte le qualità necessarie all'uso e senza vizi redibitori, obbligandosi la venditrice ad ottenere dalle autorità comunali competenti il certificato di agibilità avendone fatto debitamente richiesta”.
Il senso univoco delle espressioni adoperate è che lo stesso termine fissato per la consegna dell'immobile deve essere rispettato anche per la vendita dell'immobile con tutte le qualità necessarie all'uso e per l'ottenimento del certificato di agibilità, che in tal modo viene considerato esso stesso oggetto di una prestazione accessoria gravante sul promittente venditore.
Solo così si spiega la collocazione, nello stesso periodo che inizia con “entro tale data”, del riferimento all'obbligo per il promittente venditore di ottenere il certificato in questione, rispetto al quale la richiesta è considerata un presupposto necessario, ma non l'oggetto dell'obbligazione (“avendone fatto debitamente richiesta”).
La clausola in esame è chiaramente funzionale alla tutela dell'interesse dei promissari acquirenti a fare affidamento su tempi certi per la conclusione del contratto definitivo e per la consegna di un immobile che non soltanto possieda le caratteristiche di qualità necessarie a consentirne l'uso, ma di cui sia attestata l'agibilità con provvedimento amministrativo adottato dall'autorità competente;
l'esplicito riferimento al certificato di agibilità è, quindi, indice del fatto che le parti, nella loro autonomia negoziale, hanno legittimamente inteso attribuire all'attestazione di un organo terzo il rilievo di elemento essenziale dell'accordo.
Considerata la peculiarità dell'accordo consacrato nel preliminare, non appaiono pertinenti le pronunce richiamate da parte appellante, compresa Cass., n. 23605/2023, che riguardano casi in cui il preliminare non prevedeva l'ottenimento del rilascio del certificato di agibilità quale specifica prestazione a cui si era obbligato il promittente venditore.
In quei casi poteva legittimamente discutersi se il mancato rilascio del certificato corrispondesse o meno a carenza effettiva dei requisiti di igiene, salubrità e sicurezza dell'immobile o se, invece, costituisse un inadempimento meramente formale;
nel caso che viene in rilievo nel presente giudizio tale valutazione non appare possibile in ragione della espressa previsione del rilascio del certificato di agibilità entro un termine determinato.
Se, infatti, le parti avessero ritenuto sufficiente la presenza nell'immobile venduto di “tutte le qualità necessarie all'uso”, non avrebbero previsto anche il conseguimento del
6 certificato di agibilità nello stesso termine stabilito per la consegna dell'immobile; l'unico modo di attribuire un significato a tale previsione è considerare l'ottenimento del certificato di agibilità dell'immobile come oggetto di un obbligo autonomo assunto dal promittente venditore a prescindere dalle caratteristiche intrinseche dell'immobile.

2.2. Ferme le considerazioni che precedono, non può attribuirsi rilievo determinante, al fine di escludere l'inadempimento della parte promittente venditrice, alla disciplina amministrativa (art. 25 d. p. r. n. 380/2001), vigente al momento del completamento dell'opera, riguardante il perfezionamento del rilascio del certificato di agibilità per silenzio assenso.
Sostiene l'appellante principale che il rilascio del certificato in questione, che formalmente risulta avvenuto il 13.9.2011, in realtà deve intendersi perfezionato decorsi sessanta giorni dal 20.12.2010, data in cui ha prodotto al Comune di Campobasso CP_4
l'ulteriore documentazione da questo richiesta;
a tale proposito richiama la cronologia delle vicende riguardanti il rilascio del certificato, come ricostruita dal c.t.u. a pag. 13 della sua relazione.
L'assunto è smentito dai documenti versati in atti.
A seguito di richiesta formale degli appellati, datata 27.3.2011 (doc. 9 allegato al fascicolo di primo grado di parte appellata), di ottenere copia di tutte le certificazioni di legge idonee a comprovare la commerciabilità del locale e dei certificati di agibilità dell'intero complesso edilizio realizzato, il direttore dei lavori Ing. , con Persona_1 missiva del 14.4.2011 (doc. 10), rispondeva che, a seguito di richiesta del certificato di agibilità in data 19.11.2010, il Comune di Campobasso aveva risposto il 10.12.2010, richiedendo un'integrazione documentale, alla quale la committente aveva provveduto il
20.12.2010 e che in seguito erano considerarsi decorsi i termini di cui all'art. 25 del d. p.
r. n. 380/2001 per l'attestazione dell'agibilità dell'immobile in oggetto.
Dal prosieguo dello scambio di corrispondenza tra le parti risulta che il 2.5.2011 (doc.
11), nel rispondere alla richiesta di chiarimenti in ordine alla regolarità urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare, la promittente venditrice ribadiva l'assoluta regolarità del fabbricato, invitando la controparte, per qualsiasi chiarimento, a rivolgersi direttamente al Comune di Campobasso nella persona del Dirigente del Settore urbanistica, Arch. Tes_1
Dando seguito a tale sollecitazione, veniva inoltrata in data 13.5.2011, nell'interesse degli appellati (doc. 12), richiesta al Dirigente del settore urbanistica finalizzata ad avere conferma dell'esistenza, a quella data, dell'agibilità e in essa si faceva presente che il direttore dei lavori aveva attestato l'agibilità per decorso dei termini di cui all'art. 25 d. p.
r. n. 380/2001; di tale richiesta veniva informata controparte con missiva del 1°.6.2011
(doc. 14).
Con nota prot. n. 15271 del 6.7.2011 (doc. 16) l'Arch. in qualità di Dirigente Tes_1 del Settore urbanistica del Comune di Campobasso, precisava che il certificato di
7 agibilità non era stato ancora rilasciato, “in attesa della documentazione richiesta alla
Ditta con nota del 10.12.2010 n. 27504 e n. 13633 del 15.6.2011”.
Seguiva la comunicazione del 21.7.2011 (doc. 17), con cui, nell'interesse degli appellati, si evidenziava il grave inadempimento contrattuale della promittente venditrice per non avere ottenuto il rilascio del certificato di agibilità, allegando la risposta del Dirigente del settore urbanistica;
parte appellante replicava con una diffida ad adempiere (missiva del
17.9.2011, doc. 18), evidenziando l'illegittimità della nota a firma dell'Arch. Tes_1
Dallo svolgimento della vicenda come sopra documentato risulta che nel luglio 2011 gli appellati, presa diretta cognizione della inesistenza di una certificazione di agibilità dell'immobile oggetto del preliminare, hanno definitivamente manifestato la volontà di considerare risolto il contratto per inadempimento del promittente venditore.
Il rifiuto di stipulare il contratto definitivo si deve considerare giustificato, alla luce della documentazione proveniente dal Settore urbanistica del Comune di Campobasso, la cui portata è tale da escludere che nel caso in esame si sia perfezionato il rilascio del certificato di agibilità ai sensi dell'art. 25 del d. p. r. n. 380/2001, con il decorso di sessanta giorni dal 20.12.2010, come prospettato dall'appellante.
Con il primo provvedimento di sospensione del procedimento di rilascio del certificato, datato 10.12.2010, il Settore urbanistica aveva precisato che era necessaria la verifica, mediante sopralluogo tecnico di verifica dello stabile, degli adempimenti previsti dalla convenzione urbanistica, nonché la collaudazione tecnica definitiva delle opere di urbanizzazione primaria dell'intera lottizzazione, chiedendo di conoscere lo stato delle opere in questione e la trasmissione dei relativi atti di collaudo definitivi.
Con la missiva di risposta del 20.12.2010 trasmetteva gli allegati tecnico CP_3 contabili relativi alla chiusura dei lavori relativi alle opere di urbanizzazione a servizio del fabbricato in oggetto.
Dal confronto tra la richiesta formulata con nota del 10.12.2010 la risposta del
20.12.2010 emerge con chiarezza che la documentazione trasmessa, riguardante l'ultimazione dei lavori, non era quella oggetto della richiesta da parte dell'ufficio tecnico dell'ente locale, che invece riguardava le operazioni di collaudo.
Già questo rilievo esclude la possibilità di configurare, in base alle previsioni dell'allora vigente art. 25 d. p. r. n. 380/2001, il rilascio della certificazione per silenzio assenso: il comma 5 di tale disposizione, infatti, prevedeva la possibilità di interrompere il termine per il rilascio del certificato di agibilità per la richiesta di documentazione integrativa non in possesso dell'amministrazione, stabilendo che il decorso del termine riprendeva dalla data di ricezione della documentazione integrativa suddetta.
Presupposto per l'operatività della disposizione era, quindi, la corrispondenza tra documentazione integrativa richiesta e quella effettivamente ricevuta, evidentemente insussistente nel caso in esame, con conseguente preclusione all'operatività del maccanismo del silenzio assenso invocato da parte appellante.
8 In sostanza, non avendo la società titolare del permesso di costruire consegnato al
Settore urbanistica del Comune di Campobasso la documentazione che l'ufficio aveva richiesto, non può invocare nei rapporti con i promissari acquirenti il prodursi dell'effetto che la legge riconnette all'inutile decorso del termine per il rilascio del certificato di agibilità.
Con tale conclusione non è in contrasto la giurisprudenza di legittimità invocata da parte appellante (Cass., n. 24729/2008), che, con riferimento all'ipotesi di silenzio assenso regolata dal previgente art. 4 del d. p. r. n. 425/1994, ha comunque precisato che il venditore ha l'obbligo di “comprovare che l'istanza sia stata presentata con il dovuto corredo documentale”, fatto che nel caso in esame non è avvenuto, essendo documentalmente dimostrato che la documentazione integrativa trasmessa il
20.12.2010 era diversa da quella richiesta.
Non essendo ripresa la decorrenza del termine interrotto con la richiesta del 10.12.2010
e non avendo alcun rilievo al silenzio successivo dell'amministrazione, l'attestazione del direttore dei lavori Ing. datata 14.4.2011 non può ritenersi equipollente al Per_1 certificato di agibilità.
Conferma della non esaustività della documentazione consegnata viene dalla successiva nota n. 13633 del 15.6.2011, con cui il Settore urbanistica del Comune di
Campobasso ribadiva che il certificato di agibilità sarebbe stato rilasciato successivamente all'approvazione dell'atto di collaudo finale sottoscritto il 14.4.2011 e al rilascio del C.p.i. da parte del Comando VV. FF. di Campobasso, per il quale la ditta costruttrice aveva inoltrato richiesta in data 11.12.2010, ma che risultava ancora non pervenuto;
con il predetto documento, in sostanza, veniva confermato che il termine per il rilascio del certificato di agibilità restava sospeso.
Va precisato che sulla legittimità di tale ultima nota non è intervenuta alcuna pronuncia del TAR Molise, che si è limitato a disporne la sospensione in via cautelare.
In particolare, non può ritenersi che il rilascio del certificato di agibilità in data 13.9.2011 costituisca l'adeguamento da parte dell'ente locale al predetto provvedimento di sospensione cautelare, dal momento che, come rilevato dal giudice amministrativo con la sentenza n. 261/2012, che ha pronunciato la cessazione della materia del contendere sul ricorso di , la determinazione di rilasciare il certificato, pur contenente CP_3 un richiamo all'ordinanza cautelare, “non è stata adottata in mera ottemperanza alla stessa, atteso che essa non si limita solo a recepire (per quanto indirettamente) la norma agendi ivi delineata, ma dispone il rilascio del titolo invocato essendosi, medio tempore, concretizzate due delle condizioni che avevano, nella determinazione avversata, giustificato la parentesi procedimentale produttiva della sospensione del termine indicato dall'art. 25 del T.U. n. 380/2001; e cioè il rilascio del C.p.i. (e la sua ricezione da parte dell'amministrazione comunale) e l'approvazione definitiva dell'atto di collaudo del
14.4.2011 … conseguentemente, l'atto in questione non appare adottato in mera
9 esecuzione della decisione cautelare del tribunale ma, ben diversamente, appare frutto di un autonomo giudizio, stavolta favorevole – anche in considerazione delle sopravvenute circostanze di cui sopra (già reputate dall'amministrazione necessarie per la definizione del procedimento) – in ordine alla richiesta della ditta interessata”.
Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, non può, quindi, affermarsi che il giudice amministrativo ha riconosciuto l'illegittimità della seconda sospensione del procedimento di rilascio del certificato di agibilità dell'immobile; al contrario, è stato rilevato che tale rilascio è avvenuto solo dopo che la ditta costruttrice aveva ottemperato alle richieste di integrazioni formulate con la nota del 10.12.2010, mai impugnata e nella sostanza rimasta elusa, e ribadite con la nota del 15.6.2011.
Se ne deve trarre la necessaria conclusione che non può essere anticipata la data del
13.9.2011, di rilascio effettivo del certificato di collaudo, presa in considerazione dal tribunale al fine di valutare la gravità dell'inadempimento, non avendo operato, per le ragioni esposte, il meccanismo del silenzio assenso previsto dall'allora vigente art. 25 d.
p. r. n. 380/2001.

2.3. Dalle considerazioni che precedono discende anche l'infondatezza della doglianza con cui si deduce che, anche considerando la data del 13.9.2011, il ritardo nel rilascio non sarebbe addebitabile al promittente venditore, essendo dipeso esclusivamente dall'inerzia dell'ente locale.
Se, come si è visto, la documentazione prodotta il 20.12.2010 non corrispondeva a quella richiesta dal Comune di Campobasso con la nota, mai impugnata, del 10.12.2010
(e, quindi, non era idonea a determinare la ripresa della decorrenza del termine per provvedere) e se nessun accertamento il giudice amministrativo ha compiuto in merito alla legittimità della richiesta della documentazione integrativa di cui alla successiva nota del 15.6.2011 (rilevando, anzi, che il rilascio del certificato il 13.9.2011 era conseguito proprio alla produzione della documentazione richiesta), difettano elementi per ritenere che la condotta del Settore urbanistica dell'ente locale sia stata caratterizzata da un ritardo ingiustificato.
Al contrario, il rilascio del certificato di agibilità non in conseguenza dell'ordinanza cautelare ma a seguito dell'ottenimento dei documenti richiesti dimostra la regolarità dell'iter amministrativo;
peraltro il fatto che il C.p.i. dei VV.FF. e l'approvazione definitiva dell'atto di collaudo del 14.4.2011 siano stati consegnati all'amministrazione comunale costituisce indice del fatto che la stessa ditta esecutrice, che pure aveva proposto ricorso al giudice amministrativo, non considerava irrituale la loro richiesta.

2.4. Alla luce di quanto esposto è corretta l'individuazione del ritardo nell'ottenimento del certificato di agibilità in un tempo pari a 1 anno e 6 giorni rispetto a quanto stabilito nel preliminare di vendita, con la conseguenza che, essendo lo stesso addebitabile al promittente venditore e di gran lunga superiore ai tempi tecnici, stimabili in 2 – 3 mesi, che, dopo l'ultimazione dell'opera, sarebbe stato necessario attendere in caso di
10 completezza della documentazione fornita, è certamente legittimo il rifiuto di stipulare il definitivo, manifestato dai promissari acquirenti con chiarezza nel luglio 2011.
A tale proposito è irrilevante l'indagine sui reali motivi che sarebbero alla base del rifiuto di stipulare il definitivo (a detta di parte appellante il sopravvenuto rilevante mutamento del mercato immobiliare rispetto all'epoca del preliminare), così come deve ritenersi che la gravità del ritardo non sia esclusa per il fatto che dalla corrispondenza intercorsa prima di luglio 2011 non emerga un disinteresse alla stipula da parte dei promissari acquirenti: ciò che unicamente rileva è che il rifiuto definitivo alla stipula, collocabile appunto a luglio
2011, sia intervenuto quando il certificato di agibilità non era stato ancora rilasciato nonostante il decorso di dieci mesi dalla scadenza del termine per la consegna
(7.9.2010) e di otto mesi dalla effettiva ultimazione dei lavori (11.11.2010).

3. Il rigetto del primo motivo, e quindi la conferma dell'accertamento dell'inadempimento di parte appellante tale da rendere legittimo il rifiuto di stipulare il definitivo da parte degli appellati, comporta l'assorbimento del secondo, con cui si insiste nell'accoglimento della domanda riconvenzionale di diretta a far valere la responsabilità dei coniugi CP_4
– per inadempimento all'obbligo di acquistare l'immobile e a ottenere CP_1 CP_2 la condanna degli stessi al pagamento della penale prevista dalla clausola 11.

4. Con l'appello incidentale proposto, i coniugi – , riproponendo difese CP_1 CP_2 svolte nel giudizio di primo grado, chiedono: 1) l'accertamento della vessatorietà, e quindi della nullità, delle clausole del preliminare relative alla penale pattuita in favore del promittente venditore;
2) l'individuazione della data di inizio dei lavori nel novembre
2004, anziché nel febbraio 2008, come ritenuto dal primo giudice;
3) la dichiarazione che l'immobile promesso in vendita non presentava le caratteristiche di tipologia fiscale promesse;
4) la condanna della società appellante al risarcimento dei danni per il mancato trasferimento dell'immobile (punto 8 della conclusioni della comparsa di risposta con appello incidentale).

4.1. Le difese di cui ai primi tre punti non sono state vagliate dal primo giudice, in quanto assorbite dalla decisione di ritenere legittimo il rifiuto di stipulare il definitivo da parte dei promissari acquirenti;
non vi era, quindi, alcun onere di proporre appello incidentale per difetto di interesse sul punto, essendo sufficiente la riproposizione delle questioni ai sensi dell'art. 346 c.p.c. (Cass., n. 25840/2021).
In considerazione del rigetto dell'appello principale, non può che rilevarsi il difetto di interesse alla pronuncia su tali questioni: l'interesse all'accertamento della vessatorietà delle clausole presuppone l'accoglimento dell'appello e quindi il riconoscimento della responsabilità per inadempimento degli appellati;
nessuna utilità ha per la posizione degli appellati l'individuazione di una diversa data di inizio dei lavori;
stesso discorso va fatto in merito all'applicazione di un regime di Iva diverso per la vendita in oggetto, che gli appellati hanno legittimamente rifiutato di stipulare, ottenendo la restituzione dell'acconto versato.
11 4.2. Diverso discorso va fatto per la richiesta di condanna di controparte al risarcimento dei danni, che il tribunale ha rigettato, sul rilievo che “nessuna altra voce di danno è stata comprovata, né parte attrice ha manifestato la volontà di avvalersi della penale di cui all'art. 10 lett. a) del contratto”.
Nessuna effettiva critica a tale argomentazione è stata svolta con l'appello incidentale, che si è limitato a riportare nelle conclusioni la richiesta di condanna, senza indicare alcuna censura alla ricostruzione dei fatti da parte del primo giudice e denunciare violazioni di legge rilevanti ai fini della richiesta di riforma.
Per tale ragione l'appello incidentale, nella parte relativa alla richiesta di condanna al risarcimento dei danni, deve essere dichiarato inammissibile per difetto di specificità dei motivi ex art. 342 c.p.c.

4. La reciproca soccombenza delle parti induce a disporre la compensazione integrale tra le parti delle spese processuali del presente grado di giudizio.
Ricorrono i presupposti di cui al primo periodo dell'art. 13, comma 1-quater d.p.r. n.
115/2002, per disporre a carico di appellante principale e appellanti incidentali il raddoppio del contributo per i casi di impugnazione respinta integralmente.

P.Q.M.

la Corte d'appello di Campobasso – collegio civile, pronunciando definitivamente sull'appello principale avverso la sentenza n. 740/2019 pronunciata dal Tribunale di Campobasso in data 2.12.2019, proposto da
[...]
con citazione notificata il 4.9.2020, nei Parte_1 confronti di e , nonché sull'appello incidentale da questi Controparte_1 CP_2 proposto con comparsa di risposta del 15.12.2020, così provvede:
1) rigetta l'appello principale;

2) dichiara inammissibile l'appello incidentale;

3) dichiara integralmente compensate tra le parti le spese del presente grado di giudizio;

4) dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n.
115/2002, ai fini del raddoppio del contributo unificato a carico di appellante principale e appellanti incidentali.
Così deciso nella camera di consiglio della corte in data 9.9.2025
Il Consigliere estensore La Presidente
CO MO RR AR IA d'RR
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